中原国际商贸城项目策划全案Word文件下载.docx

1、（ 4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/月3、收入标准 （ 静态指标 ）（1）销售收入： 149940 万元（2）租赁收入： 5619.6 万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标 （ 静态指标 ）（1）所得税前利润： 32765.9 万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率： 45.5%（3）投资利税率： 55.6%（4）税前财务净现值： 62 447.9 万元（5）内部收益率： 48.36%（ 6）投资回收期（静态） 税前： 4.15 年税后： 4.57 年（ 7）投资回收期（动态） 税前： 4.93 年 5.30 年（8）税后财务净现值： 49 971 万元（9）内部收益率： 41

2、.04%第一部分 市场研究与方案构思第一章 项目市场研究1.1 周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。建设大周口的大都市目标， 就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场， 已经是周口经济发展的客观要求。1.1.1 周口市住宅商品房情况周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代

3、迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在 13001100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米 1960 元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。1、周口城乡人均居住建筑面积周口城镇人均居住建筑面积为 29.4 平方米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积： 19.76 平方米。2、周口市住宅平均价格中心城区： 1300 元/ 平方米；外环城区： 9

4、50 元/ 平方米3、周口 2003 年前已完成开发面积（城镇） ： 982 万平方米其中：住宅面积： 692 万平方米；商业地产面积： 290 万平方米商业地产30%住宅面积70%4、周口 2003 年后预计新开发面积（含在建） ：200 余万平方米。 120 万平方米； 80 余万平方米40%住宅60%5、周口房地产销售基本特征周口房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米 1950 元到每平方米 850 元，表现出发展中城市的不均衡性。周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始

5、有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到 15000 元到最低 2000 元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。1.1.2 周口写字楼情况周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有 15 层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。1、多层带商居办公楼较为普遍如川汇区文化馆 ，一层为商铺和办公 ，二层以上办公与住居混杂 ，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积 20 平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在 40-50 平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。2、多层机关办公楼自用与出租如位于七一路中段的商业局办公楼，层高 8 层，总面积

6、7000 平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积 30 平方米，共 110 套，二室 60 平方米，约 20 套，三室 90 平方米，约15 套。 6 至 7 层为商业局自用， 1 至 5 层对外出租。3、开发写字楼较少如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在 50%多一点，户型以单间为主，面积在 26 平方米左右，约100 余间，每间每月租金 400 元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。1.1.3 周口八县一市一区经济情况1、项城市位于周口市南部，面积 1083 平方公里，人口 103 万，辖 18 个乡镇。支柱产业

7、为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平 ，年人均可支配收入在 4000 5000 元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。2、郸城县位于周口东部，面积 1471 平方公里，总人口 120 万，辖 20 个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在 3000 元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。郸城交通不发达。 铁路有许郸地方铁路， 洛河亘城而过，省级公路网已形成。3、

8、淮阳县位于周口市腹地，面积 1468 平方公里，人口 119 万人，辖 20 个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约 30 亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路， 106国道穿城而过，省级公路网已形成。4、西华县位于周口西郊，总面积 1194 平方公里，人口 79 万，辖 19 个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在 3000 元以下。西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。5、沈丘县位于周口市东南郊，总面积 1007 平方公里，人口 111 万，辖 21 个乡镇。沈丘

9、为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在 3000 元以上。主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。6、鹿邑县位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积 1245 平方公里，人口 110 万，辖 22 个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个 ，经济实力在八县中也较强 ，年人均可支配收入 3000 元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。7、扶沟县位于周口市西北隅，面积1173 平方公里，总人口 68万，辖15 个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水

10、平，人均年可支配收入在3000 元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。8、太康县位于周口市北郊，面积1759 平方公里，总人口 130 万，辖 23 个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600 元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106 国道交城而过，省级公路网发达。9、商水县位于周口西南部，面积1314 平方公里，总人口 107 万，辖 23个乡镇（场）。商水距周口仅 8 公里，周口未来城市发展将实现“周商一体”，商水是周口向南发展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，

11、年人均可支配收入在3000 元以下，交通主要依靠省级公路网。10、川汇区川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于周口市，人口35 万人，年人均可支配收入在 5000 元左右。11、八县主要经济特征（ 1）商业工业品来源渠道主要有：郑州、武汉、江浙；（ 2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；（ 3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；（ 4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征；（ 5）人均住房面积 19；（ 6）城区商品房价格在800 1100 元 / 之间。1.2周口市专业化市场中观走势分析1.2.1周口专业化（商品化）市场情况周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场

12、这一面向终端消费者经营模式，其特点是 ：经营成本高 ，经营利润薄 ，发展形式单一 ，缺乏自身生命力 ；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的基本特征。1、建材装饰市场 周口铁路建材批发市场位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。 周口精细建材批发市场位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。主要经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等 ，建筑结构为两层复式砖混房 ，占地面积约在 100 亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为 10000 元 / 平方米 / 年

13、。 周口钢材世界位于建设路，占地约 6 亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约 10 年以上。 豫东大世界由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶段。2、集贸市场周口农资大市场位于周淮路农科所附近 ，占地面积 450 亩，建筑结构为二 、三层砖混结构 ，属新建市场，计划今年 5 月 1 日或 6 月 1 日开业。主要经营内容：化肥、农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。 高庄集贸市场位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营蔬菜等农副产品，现已停业。 北花园集贸市场位于建设路与八一路交叉口，占地约 8 亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦

14、大棚，部分砖混房，经营时间约 3 年多，经营内容：蔬菜等农副产品。 文昌街集贸市场位于文昌街，占地约 8 亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营蔬菜、干果等农副产品，经营时间约 4 年。 迎水寺集贸市场位于中州路北段，占地约 8 亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时间约 5 年。 八一路农贸市场位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约 20 亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。3、家具市场 华威家具城位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库

15、改建而成，经营时间约4年。 家美家具城位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容：一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。 龙江家具广场建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。 浙江家具城位于大闸路，面积 12000 平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家具等。 易发家具广场位于中州路与川汇区委附近， 建筑结构二层砖混 ，面积 2500 平方米 ，为独家经营市场，主要经营办公家具、套房家具等。4、其他类市场 周口古玩城位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。 北京亚飞周口汽贸城位于建设路，占地约10 亩，属独家自建自营性质，主要经

16、营整车销售，经营时间约4年。 周口亿星批发市场主要经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营主要集中一层商业铺面。5、专业化（商业化）市场调查分析 分析数据：市场个数： 21 个业主户数： 3510 户市场经营业类：建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。市场总面积： 150 万平方米。 建筑结构：单层砖混31.5万平方米占 21%二层复式45占 30%钢架石棉瓦大棚64.5占 43%旧仓库等旧房改造9占 6%如下图所示：经营业主来源本地： 3018 户占 86%；外地： 492 户占 14%外地14%本地86% 租金价格10 元/ 平方米月以下：11-15元 / 平方米月：占 38%1

17、6-25占 46%26 元/ 平方米月以上：占 10%中心产业区分部旺铺，租金以达60-100 元/ 平方米以上 市场流通通路零售业：占 89%；批发业：占 11%批发业11%零售业89%1.2.2 荷花市场荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5 万平方米，主要结构为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户2350户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类别。1、交通不畅制约了市场发展荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的基本要求。

18、2、乱收费压抑了市场发展荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费现象十分严重。如上二层送货按在二层位置一件货收费在 30 100 元不等，工商、国地税每月每户在 780 元以上，严重挫伤了经营户的积极性。3、消防隐患压在人们心头荷花市场由于历史原因，消防一直未能按市场规范建设，而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实 。从全国各大市场的火灾来看 （如安徽合肥城隍庙市场 2000 年大火，沈阳 2001年大火，安庆光彩市场 2003 年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。1.2.2.1 荷花市场经营内容分析1、棉纺、服装、鞋类产品1391户占 5

19、9%2、小百货、日杂品306占 13%3、糖、烟、酒、副食品2704、电子、电器、电工、电料、五金200占 9%5、其他（化妆品、厨具、建材）183占 8%1.2.2.2 荷花市场铺型结构分析1、单间2060占 87.6%2、两间247占 10.50%3、三间28占 1.2%4、四间16占 0.7%5、钢架大棚1座1.2.2.3 荷花市场经营业主类别分析1、购房经营业主2142、租房经营业主2138占 91%3、本地业主2021占 86%4、外地业主3291.2.2.4 荷花市场经营情况分析1、市场租（售）价格情况市场最高售价在温州商城主入口两侧，每平方米 15000 元，市场最低售价每平方米

20、仅2000 多元，形成巨大的距差 ，从售出价格平均分析 ，售价应在每平方米 4000 8000 元之间。160001400012000100001500080006000 6000400020001000最高价 平均价格 最低价租（售）价格情况2、市场营业情况荷花市场最鼎盛时为 5000 多户，现在为 2350 户，正开门营业的 1881 占总经营户的80%，关门未营业的 469 占总经营户的 20%。60005000 500030001881469鼎盛期 现在 经营中 关门市场营业情况1.3 中原国际商贸城市场微观走势分析1.3.1 区位特点中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区，是周口市

21、城市新一轮经济发展圈，具有较高的商业区位价值。市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇 。川汇新区的建立使各项配套得到完善，居民人口增长，生活设施进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企业来开发投资，同时城市基础配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，加速经济的发展，提高新区的知名度，直接增加投资物业的价值。1.3.2 购买对象及购买心理分析对购买对象心理分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷 200 份，向具有一定经营规模的业主做了详细而深入的访查。1.3.2.1 业主经营现状分析1、经营场所及种类（ 1）经营场所的样本分布16.00%荷花市场中州商城40.00%浙江家具城18.00%亿星批发市场东方家具城铁路精细建材批发市场4.00%主干道2.50%10.00%9.50%（ 2）经营种类的样本分布其他建材家具13.50%五金, 家电, 电工, 电料8.00%糖业烟酒10.50%日用小百货棉纺针织 , 服装鞋帽26.00%0%5%10%15%20%25%棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占比达 57.5%，“其他”项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。（ 3）经营场所 BY 经营种类音像0% 20% 40% 60% 80% 100%铁路精细建材城棉纺针日用小百五金, 家织, 服装电, 电工,货鞋帽电料50%100%