房地产项目策划流程.docx

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房地产项目策划流程

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房地产全程策划流程

----以西安“智慧城”项目为例

学院：

资源环境学院

专业：

11级房地产经营管理

姓名：

明盈盈

指导老师：

赵小勇

引言

房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调查、市场定位、……销售策划、广告策划一直到物业管理的全过程策划。

从发展趋势看，越来越强调全程策划，具体地说：

房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

在实践中，开发商基本都遵循着一个合乎逻辑及开发规律的程序。

一般说来，这个程序包括五个阶段：

投资机会选择与决策阶段、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理阶段。

当然房地产开发的程序不是一成不变，也不会是按部就班的，各阶段的工作可以交替穿插进行。

但无论顺序如何变化，基本大致方向还是这五大阶段。

正文就是房地产项目策划的分阶段细部流程。

并且以西安“智慧城”项目为例。

第一部分房地产开发全流程............................1

第一章投资机会选择与决策...............................1

1.1投资机会选择.................................................1

1.1.1投资机会寻找（看地）....................................1

1.1.2投资机会筛选...........................................2

1.2投资决策分析.................................................2

1.2.1项目可行性分析.........................................2

1.2.2项目财务分析...........................................5

第二章前期工作..........................................5

2.1项目报建程序.................................................5

2.1.1项目立项选址...........................................5

2.1.2方案设计审查..........................................5

2.1.3初步设计审查阶段.......................................5

2.1.4施工图审查备案及报建...................................5

2.1.5施工准备阶段...........................................5

2.1.6项目验收及备案.........................................6

2.2开工前开发商准备阶段.........................................6

第三章建设阶段..........................................6

3.1土石方施工阶段...............................................6

3.2基础施工阶段.................................................7

3.3主体结构施工阶段.............................................7

3.4建筑装饰装修施工阶段.........................................7

3.5屋面工程施工阶段.............................................7

3.6安装施工阶段.................................................7

第4章租售阶段..............................................7

4.1公开发售前准备工作...........................................7

4.2公开发售时准备工作...........................................8

4.3销售及尾盘处理...............................................10

第5章物业服务阶段........................................10

5.1物业管理的早期介入...........................................10

5.2．制定物业管理方案...........................................10

5.3．制定业主临时公约及有关制度.................................12

5.4．选聘物业管理企业...........................................12

第二部案例分析.....................................14

第1章投资选择篇...................................14

1.1城市状况.....................................................14

1.2房地产市场状况...............................................16

1.3项目周边环境.................................................18

1.4企业状况分析.................................................19

第2章前期开发策划篇...............................19

2.1开发理念.....................................................19

2.2开发模式.....................................................21

2.3项目规划.....................................................22

2.3.1规划原则...............................................22

2.3.2规划布局...............................................22

2.3.3公建规划...............................................25

2.3.4景观规划...............................................26

2.3.5建筑设计...............................................26

第三章项目定位篇...................................27

3.1战略定位......................................................27

3.2主题定位......................................................27

3.3形象定位......................................................28

3.4功能定位......................................................28

3.5市场定位......................................................29

3.6客户定位......................................................29

3.7价格定位......................................................30

3.8产品定位......................................................30

第四章项目营销篇......................................31

4.1营销推广策略..................................................31

4.2营销推广思路..................................................31

4.3营销推广方式..................................................31

4.4营销推广主题..................................................31

4.5项目卖点提炼..................................................32

4.6六大推广节点..................................................33

第5章物业管理篇....................................36

5.1概述..........................................................36

5.2目标..........................................................36

5.3组织..........................................................36

5.4人事..........................................................36

5.5经营预测......................................................36

5.6前期物业接管..................................................39

5.7日常工作......................................................39

房地产开发过程

1、投资机会选择与决策

2.1投资机会选择

1.1.1投资机会寻找（看地）

1.宏观经济环境分析

（1）区域环境。

研究区域环境要注重这几个方面：

区域概况、面积、人口、交通、通