写字楼节能降耗控制方案Word文档格式.docx
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方面；
中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设施、尾端设施等）、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）、公区照明设施系统（分一般和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设施房照明、机房空调、通讯设施、物业用房自用电等）、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）、安防消防弱电智能化设施（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）。
1、中央空调系统（主机、冷热泵类、新风设施、尾端设施等，本大厦中央空调主机为单制式水冷机组，
3台主机，主要用于夏季供冷）：
从中央空调全年电能耗数据（50万元）来看占比达到用电总花销的28%左右，是用电能耗大户占电能耗，自然此数据是在大厦未满入住率的情况且只开1台离心计的情况下，今后此数据占比还会上升，工程部今年的用电控制目标
若是入住率变化不大时，保持此数据并全力降低6个百分点左右，即节能3万元左右。
前提是满足客户的需求和办公酣畅环境，不能够以降低服务质量来做节能
降耗，对物业而言客户的需求永远是第一位的。
今年，部门计划经过以下五个方面对本大厦中央空调系统电
4
能耗进行节能控制。
（工程部负责）
⑴、经过调整中央空调主机系统的冷冻水出水温度来实现节能。
一般来讲，冷冻水的温度每高升1℃能耗下降
3%。
长远以来，人们将制冷工况7-12℃（冷凝温度由环境决定）作为中央空调系统的标准工况，有高出
80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的“遵守”了这一标准工况，这就无端耗费了大量的能源。
目前中央空调调治室内温度的传统的方式是
按标准工况进行的，冷冻水温度7℃保持不变，当不需要太多冷量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通
过流量的调治来控制的，我们称之为“量的调治”。
传统的中央空调系统“量的调治”是一种极其不经济
的调治方式，其做法耗费了更多的电力，应提议对中央空调进行“质的调治”。
而经过控制中央空调冷冻水的出水温度来调治室内的温度，此种调治方式称之为“质的调治”，其“质的调治”好处是降低了单位
冷量的能耗，特别是在过渡月份期间，如5月份和10月份，因尾端设施相对有较大的换热余量，经过提高
冷冻水的出水温度，完好能够在不牺牲酣畅度的前提下，达到节能的目的。
其实在本质运行中，中央空调系统实现经济工况运行，不不过是每高升（或降低）1℃，减少能耗约
5
3%左右，还使得制冷机的制冷量有所增加；
还会减少
制冷机及配套水泵开启的台数，使节能收效更为明显。
如3台制冷机以7℃出水温度按80%负荷运行，同2台制冷机以10℃出水温度按100%负荷运行，后者所供应的冷量仅减少了9%（而不是17%），但减少的能耗约为25%。
一般水的常温在标准大气压及环境温度为25℃时，其温度是25℃，而空调制冷剂的换热性能是水的
10倍，空气的20倍，写字楼办公环境温度在
24---26℃是最酣畅的，当冷冻水出水温度为10℃时，空调系统管路、盘管风机设计施工吻合规范的前提下，其尾端风机盘管出风口温度完好能够达到24℃以下，满足客户办公环境温度要求。
7℃一般是主机的最低温度制冷能力（有的机型可达5℃或更低的温度），相应的用电能耗及设施磨损会增大，浪费电能也不利于延
长设施的使用寿命。
制冷主机冷冻水出水温度设置建议按下表执行，如当月气温变化较大，可依照情况合时调整冷冻水出水温度。
中央空调制冷主机冷冻水出水温度设定标准（附表
1）
月份
6
7
8
9
10
11
冷冻水
出水设
置温度
三月下旬开始
10月中旬至11
换季维保
月中旬换季维保
不开机
（℃）
⑵、经过严格控制设施的启停时间实现节能。
一般写字楼的空调开启时间从清早7、8点钟到下午5、6点钟，这个时间可依照项目的特点和本质运行经验进行微调。
比方，写字楼清早八点半或九点上班，那么员工一般在八点到九点之间将是主要人流时间，
若是空调从开启到楼内温度合适的时间需要40分钟
至1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适，在负荷低的时候赶忙把水温降下来，客户正常办公时即
可带来酣畅的感觉。
别的，在每年换季维保的月份不
开机，在气温变化过渡性月份能够间歇性开机，如5月和10月。
我们能够依照天气的变化合时调治进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统，或缩
短空调的开启时间。
依照合同约定，周六开半天机，周日及大厦放假期间不开机也是节能的一个方面，同时能够降低人力成本。
需要加时空调的客户依照公司规定执行即可。
制冷主机启停时间建议按下表执行，如当天气温变化与前一天较大时，可依照情况合时调整启动时间。
中央空调制冷主机启停时间设定标准（附表2）
主机
启动
时间
停机
说
明
三月下
旬开始
换季
维保
启
7∶
8∶
30
00
停
10∶10∶10∶9∶
9∶
10月中旬
12∶12∶12∶13∶13∶
至11月
13∶
中旬换季
维保不开
机
15∶15∶15∶15∶15∶
15∶
气温上升，
气温很高，
气温下降，
开半月
清早气温不
下午气温高
下午气温较
高，冷冻泵保
冷冻泵
高冷冻泵保
高，冷冻泵
持
保持
⑶、依照环境气温变化灵便掌握开停机，并利用
好中央空调主机的自动控制系统（BA系统）实现流
量和温度的调治科学运行是节能的重要举措。
依照环境气温变化灵便掌握开停机需要结合本质经验和大厦本质情况进行，空接班组领班应积极指导本专业员工正确合理的操作设施，学会解析运行数据，
掌握系统运行状态，控制设施运行数量，依照气温变化调整设施运行参数，实时调整设施启动和停机时间。
另一点是充分利用现有配套的中央空调主机的自动控制系统运行设施，从而达到节能的目的。
⑷、巡视、检查、保养及维修对节能的积极推进作用。
一个运行优异的中央空调系统是节能管理的重要组成部分，而对系统的巡视、检查、保养及维修则是空调系统运行优异的最有力的保障。
因此我们建议空调主机需要由专业技术人员和公司对其进行保护保养，部门需严格依照设施厂家供应的运行要求进行管理。
建议对各种设施及其隶属器件做预防性检查，为初期发现故障、查找原因并进行检修作准备，严格落实中央空调系统设施设施年度维保计划。
包括：
运行人员一班一次检查、本班组专业人员每个月一次设施全面巡检及每年检修。
机组维修分为：
大修、中修、小修。
周期以下所示：
小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。
每一大修周期基本包括
六个小修和二其中修。
维修时间参照：
5～7年大修、2年中修、12个月小修、每个月如期检查。
以上的几种
节能方式不是独立存在，能够依照写字楼本质情况，将之组合起来使用，并在本质操作中严格执行，这样
才能为节能降耗起到积极推进作用。
⑸、空调新风机及公共地域尾端风机盘管启停的节能建议。
大厦配套的楼层空调新风机及公共地域尾端风机
盘管启停合理设置有利于大厦的节能降耗工作。
空调
新风机建议主要在换季维保及制冷季节分时段间歇性
运行，主若是4月至10月上旬（7个月），周六周日
及重要节假日不开启，既能满足大厦楼层新风的需要
同时做到有效控制用电能耗。
公共地域尾端风机盘管
的启停需严格控制电能的使用，中央空调换季维保季
节4月及10至11月中旬不开启，周六周日及重要节假日不开启，防范浪费。
启停设置标准见下表：
楼层空调新风机及公区风机盘管启停时间设定标准
（附表3）
月
1-
12
份
分类
（周一至五开机，周六、日不开，重要节假日不开）一次
楼层新风机
不开
30---8
∶00；
二次12∶00---12
∶30；
三次16∶00---16∶
启停时间
公区风机盘管
8∶30
（周一至五开机，周六、日不开，重要节假日不开）
17∶00
8∶30---17
∶00
含卫生间电梯厅
风机盘管控制面
26
22
板温度设定（℃）
制热
制冷
2、电梯系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电，本大厦共有电梯24台，其中2台为银行专用，其能耗
已计入广发银行）：
从大厦2014年6月至2015年
5月共计12个月的电能耗统计数据能够看出，电梯系统能耗最高在4万多元左右，最少的月份在2万多元，平均值在3.7万左右，电梯全年用电为465360度，电费为444318元，占全年总电费比为25.5%。
该数据是东边裙楼5台电梯基本没有运行且大厦入住没满的情况下，电梯能耗今后会进一步上升，预计每个月
将达到5万元左右。
本大厦低、中、高区电梯自己配置有电能反响功能，有必然节能作用，电梯的用电节能空间很小。
主要可采用以下几个方面进行电梯的节能降耗。
⑴、调整电梯的运行管理方式，使其更科学合理。
目前写字楼的电梯有以下几种运行方式：
一是群
控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可依照每一台电梯的现状进行解析办理，尔后指令最合适的那一台电梯（一般是就近原则，且未满载）响应，本大厦的低、中、高区电梯均采用此种方式，该方式自己是一种节
能的运行方式。
充分利用电梯配套的智能化功能，如上下班巅峰运行模式，利于提高运行效率，防范客户等待和缓解载客巅峰。
本大厦的低、中、高区客梯均有此功能，现已启用，详尽时间段可依照大厦客流本质情况调整。
如上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，全部乘客达到目的楼层后，马上反向运行。
下班时，则可转入“下行客流方式”。
本大厦已启用电梯巅峰运行模式，主要为低、中、高区电梯装备此功能。
二是分别控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招（即独立运行）。
目前消防电梯就采用此种模式。
此种模式又有以下几种运行模式：
电梯无呼喊时停靠在所在楼层；
电梯无呼喊时停靠在中间楼层；
电梯无呼喊时停靠在一层。
此三种模式的能耗差别不大，后两种在本质运行中比第一种略微节能。
⑵、电梯的维修保护与平时管理是节能的重要组成部分。
目前大厦电梯正处于维保期内，由蒂森克虏伯电梯公司负责电梯的维修保护，物业公司负责平时巡视和督查检查电梯公司的维保工作。
做好电梯平时维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀办理，轨道保证不缺
少润滑油等举措有利于电梯的优异运行，降低故障率，防范电梯部件磨损过大而造成能耗增加，降低配件的更换率，延长设施使用寿命从而起到节能降耗的目的。
在较长节假日可关闭部分电梯或长远不使用的电梯可切断电源也是节能的一种举措，如春节、裙楼电梯，从管理上控制有效控制能够起到少量的节能作用。
⑶、电梯相关照明等的节能控制。
对于井道照明，由于用时才开启，其能耗不大，节能收效不明显，但是在平时的巡视、维涵保养中同样要严格控制，不用时马上关闭。
仔细依照管理制度执行，不能够出现长明灯。
电梯轿厢照明、空调是电梯节能的一个着手点。
现在通行的做法是电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。
依照灯具本质性能和检测数据，电梯轿厢顶部照明（处消防应急照明外）
建议全部改用LED照明系统，比一般日光灯可每年节
能60%左右，且寿命长，同时有利于降低灯具维修更换率。
部门计划下一步对全部电梯的轿厢照明采用节能灯具进行改造。
电梯轿厢空调的开启可设定科学合理的时间（温度）准时开关机，依照每年季节气温变
化可有必然的微调。
电梯轿厢空调的启停时间设定标准（附表4）
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温度
设定
开关
机时
间
22℃20℃20℃20℃20℃22℃
8∶8∶8∶8∶8∶8∶
—00
—00—00
—不开机
18
∶18
∶18∶18
∶
12123
28℃30℃30℃28℃
8∶8∶8∶8∶
00—00—00—00—
18∶18∶18∶18∶
00000000
3、公区照明系统（分一般和应急类，如走道照明、
楼梯间照明、地下车场照明、设施房照明及物业自用
电）：
因其系统涉及的面较广，节能举措可从多个方
面推行。
消防应急照明属于24小时照明，这里不做重
点解析。
公区照明全年用电为239838度，电费为
228681元，占全年总电费比为13%。
依照2014年
数据解析，公共照明中地下照明据有的比重最大，平均每个月电费在1万元左右，如加上应急照明用电和楼
14
层公区一般用电总花销每个月在3.3万左右，有必然的节能空间。
主要有以下几个方面能够实现此部分能耗的控制。
⑴、采用新式节能型灯具或节能改造。
如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。
但在新技术新资料的使用中要考虑改造成本和保护成本。
比方现在地下
室使用的节能灯市场上已经有带亮度自动调整的LED节能灯，当灯头雷达感觉到有人或车时，灯具亮度到
达额定功率照明，当无人时则在最小3W的功率下运行，拥有极佳的节能收效，而且寿命长，但灯具较贵，初期投资成本较高，但长远效益高。
本质上能够采用
节能花销分成的方法，灯具供货、施工改造全部由施工单位完成，从节约的电费里抵扣工程款，两全其美，实现共赢。
部门计划今年7月份对地下全部照明灯具进行节能改造。
⑵、从管理方面下手实现节能，对全部公共地域的照明及设施开关约定开启和关闭时间，划分负责的部门和责任人，严格执前从而实现降耗的目标，同时有力于延长设施或灯具使用寿命。
主要分为以下几个方面：
一是地下停车场、立体车库照明：
在保证车道照明，减少车位照明的原则下，调整地下停车场和立体车库的照明照度和灯具的数量，周六、周日及重要节
15
16:
00~21:
假日可关闭大部分灯具，保留消防应急照明即可（工程部负责）；
二是分户公区卫生间照明及空调用电：
序次部夜班值班人员每天在巡视过程中，注意关闭卫生间照明、镜前灯及排风扇开关；
长假（如国庆、春节）期间，安排专人逐层进行关闭；
（客服部及序次部负责）
三是环形走道、电梯厅照明、消防电梯前和茶水间照明：
周一至周五上班期间合理开启部分一般照明，周六、周日及重要节假日保留应急灯具即可，一般灯具不开启，由当班楼层保洁员上班时开启，下班后，保证南北走道消防照明的情况下，楼层公区灯具由秩
序部夜班值班人员进行关闭，关闭时间设为20∶00；
四是机房照明、空调：
保证机房基本照明的前提下，可关闭部分灯具，参观或维修时可临时开启，不常进机房（如电梯机房）可做到“人到灯亮，人走灯灭”；
机房空调依照季节温度变换合时调整开关时间，防范不用要的浪费，由工程部相应班组员工负责落实；
五是大堂吊灯照明控制：
在非特别节日或有特别
款待的情况下，大堂吊灯开启时间建议设置为
，平时开启灯带即可；
六是高低区及广场亮化系统：
由于目前亮化系统
16
采用时控开关控制，其能源耗费相对牢固，只需依照季节变化和天气变化合时调整时空开关的启停时间即可；
七是物业自用房照明及设施用电：
包括机房、办公室、宿舍、食堂、库房、保洁用房等的照明、设施用电，要求物业全部人员及保洁公司员工均需养成节约用电的好习惯，合理化控制空调开启的时间和温度设置，下班时随手关闭空调、电脑、照明、卫生间排气扇等用电设施，各部门最后走开的员工负责落实。
（详尽开关表记、责任部门及启停时间设定标准见后附表5，各部门对应用房各负其责）
经过以上举措，在昨年的数据上预计每个月可节能3000多元，全年可实现节能3.6万元左右。
4、给排水系统电能耗费的控制（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）：
该系统的能耗是大厦设施动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每个月用电在6000多元，系统用电相比较较牢固，设施全年用电为90725度，电费为86419元，占全年总电费比为5%。
主若是生活供水泵用电占比大，现采用的是变频技术控制水泵运行，基本没有节能改造空间；
消防及喷淋泵除每个月自动巡检外平时不运行耗电量很
小；
排污泵是经过液位控制自动运行，用电量较小。
综上所述，给排水系统电能降耗空间较小，部门对该
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系统的重点是做好设施的维保，看守其运行状态，保障供水和设施优异的技术状态，降低系统不正常时的电损及配件更换率。
5、安防消防弱电智能化设施用电控制（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）：
该系统
的能耗同样是大厦设施动力能耗的一部分，从2014
年能耗数据来看平均每个月用电在5000多元，该系统用电相比较较牢固。
全部安防消防智能化设施需要保
持24小时正常运行，基本没有节能降耗的空间，比较可行的是控制机房空调的使用和照明灯具的开启数
量，建议由对应的管理部门负责拟定相关标准并严格
执行，在现有基础上预计每个月可节能300元以上，全年可实现节能3600元左右。
工程部主若是对该系统做好设施的维保，看守其运行状态，达到设施的优异
技术状态，降低系统配件更换率，做好大厦的安全防范技术保障。
（序次部负责）
6、通风系统用电控制（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）：
该系统的能耗同样是大厦设施动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每个月用电在1500多元左右，该系统用电相比较较牢固，风机全年用电为20979度，电费为19895元，占全年总电费比为1.1%。
。
消防类风机平时不会开启，消防状态或消防检查、演习时才会启用。
平时大厦开
启的风机主若是屋顶、24层、6层卫生间排气井的风机，现采用微电脑准时开关控制，经过合理设定启停时间即有利于卫生间异味的消除，又能有效控制能耗。
地下室一、二层因有车辆停放，汽车尾气较重，现采用周一、三、五上下班各开启半小时的方式，主要由工程部运行值班人员负责执行
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