房地经济学复资料习Word下载.docx

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A、物质根底B、自然根底

C、经济根底D、理论根底

8、房地产一级市场的本质是土地〔〕

A、经营权和使用权的别离B、典当权和使用权的别离

C、抵押权和使用权的别离D、所有权和使用权的别离

9、在房地产权利价格中，最完全最充分的物权是房地产的〔〕

A、所有权B、使用权

C、经营权D、抵押权

10、当房地产供给弹性系数大于零小于1时，说明房地产供给〔〕

A、完全缺乏弹性B、单位弹性

C、富有弹性D、缺乏弹性

11、房地产供需平衡是指〔〕

A、供需总量平衡B、供需构造平衡

C、供需总量平衡和构造平衡D、供需相对平衡和绝对平衡

12、房产供给弹性较小是在房地产供给的〔〕

A、市场期B、特短期C、短期D、长期

13、房地产市场的有效供给是指〔〕

A、现实供给B、潜在供给

C、与有效需求相适应的供给D、与潜在需求相适应的供给

14、某项投资的净现值为零时的贴现率称为〔〕

A、部收益率B、最低收益率

C、临界收益率D、平均收益率

15、房地产投资的财务风险是指〔〕

A、经营的不确定性引起的风险B、负债融资引起的风险

C、经济环境的不确定性引起的风险D、投资工程的物理状况引起的风险

16、解决一次性支付大额购房款困难的较好方法是〔〕

A、发放生产性贷款B、实行住房消费信贷

C、实行房地产保险D、实行福利分房

17、地价是〔〕

A、土地中投入的资本B、地租的资本化

C、土地使用权的价格D、土地的价值

18、按开发的规模可把房地产综合开发划分为〔〕

A、单项开发和成批开发B、新区开发和旧区改造

C、住宅用房、商业用房和工业用房开发

D、土地开发、房屋开发和综合开发

19、住房供给要区分收入层次，对中低收入家族提供〔〕

A、档次较高的市场价商品住房B、提供社会保障性的廉租住房

C、由所在企业提供住房D、提供经济适用的商品住房

20、影响城市商业地租的最主要因素是〔〕

A、位置B、肥力

C、追加投资D、市场根底设施投入

二、名词解释

1、房地产经济学

2、货币政策

3、部收益率

4、建筑物价格

5、房地产供给价值弹性

6、住房制度

7、不动产

8、市场失灵

9、房地产金融

10、城市地租

11、房地产需求收入弹性

12、国有土地使用权划拨

三、简答题

1、简述房地产的特性。

2、简单分析房地产的短期供给与长期供给的特点。

3、简述一般房地产投资的程序。

4、简述我国房地产金融市场的构造。

5、简述房地产业的运作过程。

6、房地产市场运行特征有哪些？

7、简述房地产工程经济评价方法中动态评价的含义、特点及主要评价指标。

8、简述房地产经济周期的阶段及表现。

四、论述题

1、论述房地产市场的特点。

2、某住宅小区建筑质量优良，但销售状况极差。

请结合影响房地产价格的主要因素，分析造成这种状况的可能原因。

3、我国房地产法存在的问题有哪些？

该如何构建我国房地产法？

4、论述税收政策对房地产经济宏观调控的作用。

1、A2、B3、4、C5、D6、7、B

8、D9、10、D11、A12、13、A14、C

15、16、A17、B18、19、A20、D

、房地产经济学：

房地产经济学是研究房地产资源配置根本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济运行过程中所发生经济关系的科学。

货币政策：

是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供给量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终究到达对国民总产出水平进展调节的目的。

部收益率：

是在投资活动有效期，开发工程的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额，即净现值为零的折现率。

其意义在于它是一个工程能够承受的最大贴现率。

建筑物价格：

建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括土地价值，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。

房地产供给价格弹性：

是指房地产价格上升〔下降〕1%，开发商对房地产的供给量将会上升〔下降〕的百分数，反映了供给量对于价格变化的敏感性。

住房制度：

是指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消费过程中形成的各种社会关系的总称。

住房制度包含：

住房供给制度、住房分配制度、住房消费制度、住房产权制度、住房管理体制。

不动产：

指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

市场失灵：

就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不能解决的问题而言的。

房地产金融：

广义房地产金融包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧重研究投资决策，而金融那么侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通本钱和工程融资可行性等问题的研究。

城市地租：

城市地租等于位置地租加上农业地租。

房地产需求收入弹性：

指收入每增加〔减少〕一个百分点所引起的房地产需求量增加〔减少〕的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反响程度。

国有土地使用权划拨：

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。

三、简答题：

1、答：

①不可移动性。

不像其他商品那样，可以运输。

这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。

②耐用性。

房地产是最具耐耗性的物品。

③异性质。

不可能有两宗完全一样的房地产。

④高价值性。

从个人或国家来看，其价值都比拟高。

⑤供给有限性。

房屋可以建造，但土地资源有限。

⑥投资与消费的双重性。

居住使用〔消费性〕；

保值增值〔投资性〕。

⑦房地产实体构成的二元性。

非劳动产品和劳动产品。

2、答：

〔1〕短期房地产供给的特点：

短期房地产供给弹性较小。

短期土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，而房产可以通过可变要素的增减而改变其供给，但其变动幅度不可能太大，因而短期房增供给弹性较小。

〔2〕长期房地产供给的特点：

长期房地产供给弹性较大。

长期土地供给量可以变动，有一定的弹性，房产的供给量变化更为明显，因而房产的供给弹性更大，两种因素综合在一起，长期房地产供给富有弹性。

3、答：

一般房地产投资程序：

投资时机，寻找与筛选→细化投资方案→可行性研究→合同谈判→正式签署有关合同协议→工程建立→竣工投入使用→房地产资产管理.

4.答:

房地产金融市场由房地产借贷市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等组成。

其中，房地产借贷市场和房地产证券市场是主干市场，其他为辅助分市场。

房地产借贷市场可以分为房地产储蓄市场和房地产贷款市场，房地产贷款市场分为信用贷款市场和抵押贷款市场，抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级贷款市场。

房地产证券市场可以分为股票市场和债券市场，按级别划分也可分为一级和二级市场。

5、答：

房地产业的运作过程包括生产、流通、消费三个环节。

①生产环节：

通过对土地进展劳动和资本投入，建立房屋和城市根底设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。

②流通环节：

供给方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。

③消费环节：

房地产转移到使用者手中，进入消费环节〔进展各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护〕。

6、答：

①质量、位置相近的房地产，其价格相近。

②供求均衡，价格稳定。

③供过于求，价格下降，开发工程减少，市场成为买方市场；

供不应求，价格上涨，开发工程增多，市场成为卖方市场。

④市场利率下降，开发信贷本钱降低，开发量增加，消费信贷本钱降代，需求量上涨；

反之亦然。

⑥需维持适量的房地产“存货〞，即空置率，且因时间、地区不同而不同。

8、答：

动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评价可以对工程净效益的判断更准确，同时能够把各个可行方案或工程进展排序和比拟，因此是房地产投资工程分析的主要方法；

缺点是计算相对复杂。

其主要评价指标有：

净现值、净现值率、部收益率、动态投资回收期。

9、答：

①复与增长阶段：

交易量上升，需求趋旺刺激房地产价格慢慢上升；

交易量的增加推动房地产开发数量的上升，随着房地产市场的加速上升，人们对市场形势充满乐观情绪，，购楼者一步涌入不但现房价格上涨，期房价格也进一步回暖，市场交易尤其是二、三级市场的交易活泼。

②繁荣阶段：

开发规模加大，晚易量急剧增加；

房地产价格越来越高，逐渐到达顶点，市场中投机者活泼；

到一定阶段，由于房地产价格和房地产经营利润率畸高，房地产开发量的过度增加，以及房地产开发部构造不合理等因素，房地产开发建立逐渐超过市场有效需求，开场出现衰退下滑迹象，并且严重影响了国民经济的开展。

③危机和衰退阶段：

房价在开场时仍然继续上升，但涨幅明显放缓并且开场出现下跌迹象，现房价格根本上停顿不前；

交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态；

由于交易量锐减，一些实力较差，抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。

④萧条阶段：

房地产价格跌势继续，大多物业只跌不起，甚至跌破物业原值，期房价格加速下降而大大低于现房价格；

伴随着房地产价格的大幅度下降，房地产交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；

一局部房地产开展商面临困境，破产现象更加普遍，甚至有一些实力雄厚的大型公司也难免蒙受重大损失。

①地区性。

不能进展调剂，因而房价存在极大差异，主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。

②供给调节过程滞后性。

供不应求时，供给的增加需要较长时间；

供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。

③垄断竞争性。

交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。

④投机性。

仅次于金融市场。

⑤交易形式多样性。

买卖、转让、租赁。

⑥交易复杂性。

房地产晚易从有初步意向到交易完成，需要进展寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。

⑦受金融市场的强烈影响性。

房地产价值大，其交易对信贷的信赖性较强。

⑧市场效率低。

房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进展了解。

⑨政府干预性。

政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发。

虽然住宅小区建筑质量优良对价格影响很大，但是住宅的使用离不开其周围的环境，因此住宅周边的环境因素也影响住宅的价值。

如果建筑物周边环境较差，例如住宅紧邻高速公路、机场等噪声源，或垃圾处理厂、臭河滨等视觉、空气污染源，而价格却不低廉，那么销售状况就不会好。

还可指出其他决定价格的因素，并举出具体环境因素的例子进展说明。

问题有：

①房地产法尚不健全；

②房地产法律规缺乏协调性，有的甚至产生抵触；

③房地产法律规的规格较低。

构建我国房地产法：

①房地产法的定位分析。

主要是指房地产法是不是独立的法律部门以及房地产法在法律中的地位问题。

②统一的房地产法律的制定。

房地产业的安康开展应该有一部覆盖整个产业、调整房地产社会关系的法律。

③国外房地产法立法经历的借鉴。

大陆法系和英美法系在调控房地产领域过程中都有其合理因素，我们应该批判地借鉴并构建符合我国房地产实际的法律制度。

4、答：

根本要点：

税收政策对房地产经济宏观调控主要是通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。

调控作用主要表达在两个方面：

①税收对房地产市场消费需求的调节作用。

在房地产市场交易中，税种增加、税率提高，将使市场需求减少；

反之，那么相反。

②税收对房地产市场供给的调节作用。

对房地产开发企业的税种增加、税率提高，导致投资的预期收益减少，抑制房地产投资的增加；

反之，税种减少、税率下降，投资的预期收益增加，促使房地产开发投资的增长。