资产评估审计版文档格式.docx

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专业性；

咨询性

4.资产评估的假设（着重看公开市场假设和持续使用假设）P13

例：

公开市场假设有哪些基本内容

5.收益法的评估思路和前提条件P37

评估思路：

预期收益折现:

被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。

前提条件：

1.被评估资产的未来预期收益额可以预测并且可以用货币计量。

2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币计量。

3.被评估资产预期获利年限可以预测。

6.市场法的基本前提和评价P23

基本前提：

1.有一个活跃的公开市场

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动

评价：

1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法

2、该方法的运用需具备一定的前提条件

（1）对市场成熟度的需求

（2）对被估对象的要求

7.采用物价指数法对进口设备重置成本估算时应注意的事项。

P55

运用物价指数法计算进口设备重置成本时，其中原来用外币支付的部分（即原来的CIF价格），应使用设备生产国的物价变动指数来调整，而不是用国内价格变动指数来调整。

但对原来的国内费用（即进口关税，增值税，银行手续费，国内运杂费，安装调试费等）都应按国内的物价变动指数来调整。

8.资产评估报告的含义和作用

资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。

它是按一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的结果报告书。

作用：

1.为被委托评估的资产提供作价意见。

2.是明确评估各方责任的依据。

3.是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4.是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

计算题：

（6*6+14*1）

1.市场法P67

2.收益法分段法P39

3.P64例3-13

4.永续年金

[例]拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发10000元奖金。

若利率为10%，现在应存入多少钱?

P=A/i

=10000÷

10%

=100000（元）

[例]如果一股优先股，一直每季可分得股息2元，而利率是每年6%。

对于一个准备买这种股票的人来说，他愿意出多少钱来购买此优先股?

P=2÷

（6%÷

4）

=133.33（元）

5.递延年金

递延年金的现值

第一种方法:

把递延年金视为n期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期初。

即:

P=A·

（P/A,i,n）·

（P/S,i,m）

•承接上例

P4=A·

（P/A,i,n）

=100×

（P/A,10%,4）

3.170

=317（元）

P0=P4·

（P/S,10%,3）

=317×

0.7513

=238.16（元）

有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

交易时间地价值数

A

2000.10

1.1

108

甲

780

1999.2

+1%

1.2

-2%

102

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：

（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

（2）计算参照物修正系数：

交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后的地价

解：

（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110

（2）交易情况修正系数为

或者0.99

交易时间修正系数为

或者1.06

区域因素修正系数为

或者1.02

个别因素修正系数为

或者1

容积率修正系数为

或者0.95

（3）参照物修正后地价=

（万元）

考试不能查表，所以要记原始公式。

这里只列出部分公式供参考，方便记忆，（实在太多，机器设备一章与前一章大量重合，如发现不对请及时纠错）相应例题请看课件。

资金的时间价值

P—现值（或本金）S—n期后的终值

n—计算利息的期数i—每一利息期利率

I—利息

●复利是计算利息的另一种方法，是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。

1.复利终值公式:

s=p×

（1+i）n

2.复利现值公式：

p=s/（1+i）n

●普通年金又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项。

1.普通年金终值：

S=A

2.普通年金现值：

P=A

●预付年金又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。

预付年金终值：

×

（1+i）

预付年金现值：

●递延年金是等额系列收付款项发生在第一期以后的年金，即最初若干期没有收付款项。

没有收付款项的若干期称为递延期。

递延年金终值=普通年金终值

递延年金现值=A

×

（1+i）-m（m是递延期）

●永续年金是指无限期定额支付的年金，如优先股股利。

现值：

●成本法的基本计算公式

评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗

＝重置成本×

成新率－功能性损耗－经济性损耗

（一）重置成本及其计量

1、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准

重置成本＝直接成本+间接成本

直接成本一般包括：

购买支出、运输费、安装调试费等。

间接成本主要指企业管理费、培训费等（一般采取一定的标准和方法按比例进行分配）。

2、功能系数法

（1）功能价值法（生产能力比例法），若功能与成本呈线性关系，计算公式：

（2）规模经济效益指数法，若功能与成本呈指数关系，计算公式：

X为规模经济效益指数

3、物价指数法

如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。

（1）定基物价指数

（2）环比物价指数a：

物价平均增长率

物价指数法计算的是复原重置成本。

4、统计分析法（点面推算法）

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。

△计算步骤：

（1）将被估资产按一定标准分类。

（2）抽样选择代表性资产计算其重置成本。

（3）计算调整系数K。

（4）据K值计算被估资产重置成本。

某类资产重置成本＝某类资产原始成本×

K

（二）有形损耗及其计量

1、观察法

资产的有形损耗＝重置成本×

（1－成新率）

2、使用年限法

实际已使用年限＝名义已使用年限×

资产利用率

（三）功能性损耗及其计量

年净超额运营成本＝年超额运营成本×

（1－所得税率）

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×

（1－所得税率）×

（P/A,r,n）（年金现值）

（四）经济性损耗及其计量

（1）间接计算法

经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×

经济性贬值率

x：

规模经济效益指数

（2）直接计算法

经济性贬值额＝年收益损失额×

（P/A，i,n）（年金现值）

●收益法

（1）未来收益有限期

1、每期收益不等额

P为评估值，Ri为未来第i个收益期的预期收益，n为收益期数，r为折现率

2、

每期收益等额（即年金形式）（普通年金）

（2）未来收益无限期

1、稳定化收益法（年金化法）

A为等额年金（稳定化收益）；

r为资本化率

2、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。

Ri为前期各年的预期收益额，n为前期年限，r为折现率，r’为资本化率，A为后期固定的预期收益

3、增长率法

（1）当资产的收益预计呈持续增长，并且无期限、按固定比例增长时

R0为基期收益，r折现率，g为预期收益增长率

（2）资产前期收益不稳定，在后期按固定比例、无期限增长时

●市场比较法（至少参照3个交易案例）

1、时间因素

2.区域因素

参照物所在区域比被估资产好：

；

反之系数>

1

一般以被评资产为100，

3、功能因素

采用功能系数法，计算出功能差异对评估值的影响。

4、成新率因素

5、交易情况调整

综合应用

相对于案例A的评估值＝参照物A的成交价×

时间因素系数×

区域因素系数×

功能因素系数×

交易情况调整系数

注意：

1、各系数比值的分母均为参照物值，分子为被估资产值

2、时间因素、功能因素的系数比值以参照物值为基数100，即

区域因素、交易情况调整的系数比值以被估资产值为基数100，即

●机器设备评估（部分）

综合年限法计算成新率（适用于经过技改的设备）

加权更新成本＝已使用年限×

现行成本（重置成本）

综合估价法

重置成本=（主材成本÷

主材成本率+主要外购件成本）×

（1+利润率）×

（1+销售税金率）×

（1+非标准设备的设计费率/非标准设备的生产数量）