造纸厂项目财务测算说明.docx
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造纸厂项目财务测算说明
造纸厂项目财务测算说明
一、项目规划要点：
1、地块总用空中积：
84851.9平方米；其中商业用空中积：
5685平方米，住宅用空中积：
79166.9平方米。
2、容积率：
3.0
3、修建密度：
22%
4、绿地率：
35%
5、退界：
北侧退公共绿地不小于15米；南侧退路途红线3+N；西侧退路途红线5+N；东侧退路途红线3+N。
6、机动车停车位1/100平方米。
7、地上总修建面积为：
254556平方米，其中商业地上修建面积为：
17055平方米，住宅修建面积为：
237501平方米。
8、实践可售面积，住宅225626平米〔剔除代建廉租房11875平米〕，商业17055平米，地下室10700平米〔其中住宅地下室6500平米，商业地下室4200平米〕，车位52280平米〔1376个车位〕。
9、修建面积与可售面积对比：
单位：
平米
修建面积
可售面积
差额
住宅
237501
225626
11875
商业
17055
17055
0
住宅地下
13000
6500
6500
商业地下
4200
4200
0
车位
52280
52280
0
算计
二、资金来源及投资预算：
1、本次测算假定一切支出均为银行借款计算〔资金本钱按人行三年期存款基准利率计算〕。
2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地本钱20271.57万元，建安工程本钱74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元，不可预见费用611.32万元。
三、项目实施进度
1、该项目从2020年11月起步，到2021年7月交付运用，全部工程估量3年零9个月。
2、工程树立：
一期2021年8月至2021年6月，二期2021年10月至2021年7月。
树立期限及进度：
估量3年，工期分为两期停止
工期
工程进度
一期
2021年春节前打桩完成
一期
2021年底主体完工，室内装修完成
二期
2021年春节前打桩完成
一期
2021年6月完工交房
二期
2021年底主体完工
二期
2021年7月完工交房
四、销售节拍
1、依据地块容积率计算，约修建面积为324036平米，完成可售面积为305661平米。
预估2021年5月收盘，销售周期4年零1个月。
2、销售价钱：
住宅按4800元/平米计算。
商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。
五、投资预算及有关说明
总投资预算：
项目
面积（万平米）
总额〔万元〕
备注
土地本钱算计
24.2681
20271.57
土地
24.2681
19491.90
150万元/亩土地出让金，代征代建路途6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算
契税
24.2681
779.68
税率按4%计算。
建安工程本钱算计
74029.42
包括土建、装饰、电梯、装置、各种设备及高、高压电、总对等单体内全部费用
住宅建安本钱
22.5626
51871.42
2299元/平米
商业
1.7055
4093.20
2400元/平米
地下室
1.07
4472.00
修建面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元
车位建安本钱
5.228
13592.80
2600元/平米
前期工程费算计
4816.50
环评报告
30.5661
10.00
5-10万元
环评评审费
30.5661
3.00
每位3000元
可行性报告
30.5661
5.00
3-5万元
发改委评审费
30.5661
2.00
每位2000元
拆迁评价费
30.5661
0.00
补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米
文物勘探及考古费
30.5661
303.11
45元/平米
地形图编制费
30.5661
0.20
2000元
树立黄页信息费
30.5661
0.46
4600元
平台费
30.5661
45.85
1.5元/平米
资质备案入网费
30.5661
30.57
1元/平米
坐标定位费
30.5661
1.50
15000元
入网效劳费
30.5661
1.91
19350元
网上备案系统费
30.5661
2.81
尧成担保履约担保费
30.5661
146.72
工程造价千分之二
市政配套报建费
30.5661
2139.63
70元/平米
放线、验线费
30.5661
152.83
5元/平米
面积测绘费
30.5661
31.76
住宅1元/平米、商业1.7元/平米
工程设备招标
30.5661
0.00
中标价0.1%，招标方交纳60%、中标方交纳40%
监理招标
30.5661
0.00
5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收
招标专家评审
30.5661
1.00
5000-10000元
物业招标代理费
30.5661
10.00
10万元
质检监视费
30.5661
0.10
1000元
修建节能证费
30.5661
0.06
600元
修建容许证费
30.5661
0.18
1800元
消防工程装置施工图费
30.5661
0.43
4350元
排水质检费
30.5661
0.04
450元
预售容许证公示费
30.5661
0.10
500元/块
领证费用
30.5661
0.80
8000元
城市排水容许证年检
30.5661
0.09
900元
消防配套费
30.5661
152.83
5元/平米
地震局费用
30.5661
140.00
每幢10万元
环卫费
30.5661
691.64
28.5元/平米
市容费
30.5661
7.03
长宽高*1.2元*365天
环保费
30.5661
10.00
10万元
散装水泥费
30.5661
22.31
0.73元/平米
墙改办费用
30.5661
45.85
1.5元/平米
接水费用
30.5661
6.50
65000元
水表增容费
30.5661
0.30
3000元
水质检测费
30.5661
0.09
930元
水资源管理费
30.5661
3.52
1.5元/立方
异地树立费
30.5661
531.13
修建面积1800元/平米，土地每亩90万元
社区配套
30.5661
105.52
实测面积测绘费
30.5661
31.76
住宅1元/平米、商业1.7元/平米
节能验收
30.5661
88.92
小高每幢5万元，高层每幢8万元
环境检测
30.5661
88.92
小高每幢5万元，高层每幢8万元
前期设计费
30.5661
1558.87
不可预见费
30.5661
611.32
总本钱
101287.68
附表二
收益剖析
销售支出预测
142745.48
住宅
22.5626
108300.48
按均价4800元/平米计算
商业
1.7055
17055.00
按10000元/平米
地下室
1.07
3630.00
参照在开发项目住宅地下按3000元/平米，商业地下4000元/平米
车位
5.228
13760.00
按1376个车位,计10万元/个计算
总本钱
101287.68
时期费用
13071.91
管理费用
18.5254
1427.45
按支出1.5%计算,
时期销售费用
18.5254
1141.96
按支出0.8%计算
销售佣金
18.5254
2141.18
按支出1.5%计算
财务费用
18.5254
8361.31
假定一切支出均为银行存款，按人行基准利率年利率6.56%存款计算
税费
8319.09
土地运用税
218.28
按5年计算,按9元/平米每年计算,依据销售配比原那么逐年递减
河道管理费
71.37
按营业税1%计算
印花税
71.37
按支出的万分之五计算
营业税
7137.27
按支出的5%计算
城建税
499.61
按营业税7%计算
教育费附加
214.12
按营业税的3%计算
价钱调控基金
107.06
按营业税的1.5%计算
土地增值税
3163.06
商业按支出3%预交计算,住宅及其他按支出2%预交计算
毛利润
16903.74
所得税
4225.94
按25%税率计算
净利润
12677.81
销售净利润率
8.88%
销售毛利润率
11.84%
投资报答率
12.52%
分项投资预算：
住宅：
项目
面积（万平米）
单价〔元/平米〕
总额〔万元〕
备注
土地本钱算计
835.32
18846.94
土地
22.5626
803.19
18122.05
150万元/亩土地出让金，代征代建路途6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算
契税
22.5626
32.13
724.88
税率按4%计算。
建安工程本钱算计
2299.00
51871.42
包括土建、装饰、电梯、装置、各种设备及高、高压电、总对等单体内全部费用
住宅建安本钱
22.5626
2299.00
51871.42
前期工程费算计
167.47
3778.61
环评报告
22.5626
0.3272
7.38
5-10万元
环评评审费
22.5626
0.0981
2.21
每位3000元按10位计算
可行性报告
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