造纸厂项目财务测算说明.docx

1、造纸厂项目财务测算说明造纸厂项目财务测算说明一、项目规划要点：1、地块总用空中积：84851.9平方米；其中商业用空中积：5685平方米，住宅用空中积：79166.9平方米。2、容积率：3.03、修建密度：22%4、绿地率：35%5、退界：北侧退公共绿地不小于15米；南侧退路途红线3+N；西侧退路途红线5+N；东侧退路途红线3+N。6、机动车停车位1/100平方米。7、地上总修建面积为：254556平方米，其中商业地上修建面积为：17055平方米，住宅修建面积为：237501平方米。8、实践可售面积，住宅225626平米剔除代建廉租房11875平米，商业17055平米，地下室10700平米其中

2、住宅地下室6500平米，商业地下室4200平米，车位52280平米1376个车位。9、修建面积与可售面积对比：单位：平米修建面积可售面积差额住宅23750122562611875商业17055170550住宅地下1300065006500商业地下420042000车位52280522800算计二、资金来源及投资预算：1、本次测算假定一切支出均为银行借款计算资金本钱按人行三年期存款基准利率计算。2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地本钱20271.57万元，建安工程本钱74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元，不可预见费用611.32万元

3、。三、项目实施进度1、该项目从2020年11月起步，到2021年7月交付运用，全部工程估量3年零9个月。2、工程树立：一期2021年8月至2021年6月，二期2021年10月至2021年7月。树立期限及进度：估量3年，工期分为两期停止工期工程进度一期2021年春节前打桩完成一期2021年底主体完工，室内装修完成二期2021年春节前打桩完成一期2021年6月完工交房二期2021年底主体完工二期2021年7月完工交房四、销售节拍1、依据地块容积率计算，约修建面积为324036平米，完成可售面积为305661平米。预估2021年5月收盘，销售周期4年零1个月。2、销售价钱：住宅按4800元/平米计算

4、。商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。五、投资预算及有关说明总投资预算：项目面积(万平米)总额万元备注土地本钱算计24.268120271.57 土地24.268119491.90 150万元/亩土地出让金，代征代建路途6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税24.2681779.68 税率按4%计算。建安工程本钱算计74029.42 包括土建、装饰、电梯、装置、各种设备及高、高压电、总对等单体内全部费用住宅建安本钱22.562651871.42 2299元/平米商业1.70554093.20

5、 2400元/平米地下室1.074472.00 修建面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元车位建安本钱5.22813592.80 2600元/平米前期工程费算计4816.50 环评报告30.566110.00 5-10万元环评评审费30.56613.00 每位3000元可行性报告30.56615.00 3-5万元发改委评审费30.56612.00 每位2000元拆迁评价费30.56610.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费30.5661303.11 45元/平米地形图编制费30.56610.20 2000元树立黄页信息费30.5

6、6610.46 4600元平台费30.566145.85 1.5元/平米资质备案入网费30.566130.57 1元/平米坐标定位费30.56611.50 15000元入网效劳费30.56611.91 19350元网上备案系统费30.56612.81 尧成担保履约担保费30.5661146.72 工程造价千分之二市政配套报建费30.56612139.63 70元/平米放线、验线费30.5661152.83 5元/平米面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标30.56610.00 中标价0.1%，招标方交纳60%、中标方交纳40%监理招标30.56610

7、.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审30.56611.00 5000-10000元物业招标代理费30.566110.00 10万元质检监视费30.56610.10 1000元修建节能证费30.56610.06 600元修建容许证费30.56610.18 1800元消防工程装置施工图费30.56610.43 4350元排水质检费30.56610.04 450元预售容许证公示费30.56610.10 500元/块领证费用30.56610

8、.80 8000元城市排水容许证年检30.56610.09 900元消防配套费30.5661152.83 5元/平米地震局费用30.5661140.00 每幢10万元环卫费30.5661691.64 28.5元/平米市容费30.56617.03 长宽高*1.2元*365天环保费30.566110.00 10万元散装水泥费30.566122.31 0.73元/平米墙改办费用30.566145.85 1.5元/平米接水费用30.56616.50 65000元水表增容费30.56610.30 3000元水质检测费30.56610.09 930元水资源管理费30.56613.52 1.5元/立方异地树

9、立费30.5661531.13 修建面积1800元/平米，土地每亩90万元社区配套30.5661105.52 实测面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元环境检测30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元前期设计费30.56611558.87 不可预见费30.5661611.32 总本钱101287.68 附表二收益剖析销售支出预测142745.48 住宅22.5626108300.48 按均价4800元/平米计算商业1.705517055.00 按10000元/平米地下室1.07363

10、0.00 参照在开发项目住宅地下按3000元/平米，商业地下4000元/平米车位5.22813760.00 按1376个车位,计10万元/个计算总本钱101287.68 时期费用13071.91 管理费用18.52541427.45 按支出1.5%计算,时期销售费用18.52541141.96 按支出0.8%计算销售佣金18.52542141.18 按支出1.5%计算财务费用18.52548361.31 假定一切支出均为银行存款，按人行基准利率年利率6.56%存款计算税费8319.09 土地运用税218.28 按5年计算,按9元/平米每年计算,依据销售配比原那么逐年递减河道管理费71.37 按

11、营业税1%计算印花税71.37 按支出的万分之五计算营业税7137.27 按支出的5%计算城建税499.61 按营业税7%计算教育费附加214.12 按营业税的3%计算价钱调控基金107.06 按营业税的1.5%计算土地增值税3163.06 商业按支出3%预交计算,住宅及其他按支出2%预交计算毛利润16903.74 所得税4225.94 按25%税率计算净利润12677.81 销售净利润率8.88%销售毛利润率11.84%投资报答率12.52%分项投资预算：住宅：项目面积(万平米)单价元/平米总额万元备注土地本钱算计835.32 18846.94 土地22.5626803.19 18122.05 150万元/亩土地出让金，代征代建路途6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税22.562632.13 724.88 税率按4%计算。建安工程本钱算计2299.00 51871.42 包括土建、装饰、电梯、装置、各种设备及高、高压电、总对等单体内全部费用住宅建安本钱22.56262299.00 51871.42 前期工程费算计167.47 3778.61 环评报告22.56260.3272 7.38 5-10万元环评评审费22.56260.0981 2.21 每位3000元按10位计算可行性报告