度全国房地产政策研究报告Word格式文档下载.docx
《度全国房地产政策研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《度全国房地产政策研究报告Word格式文档下载.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：
保增长、扩内需、调结构。
至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。
在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。
财政政策方面：
2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。
除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。
货币政策方面，从2009年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。
从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠道地为经济发展提供帮助。
宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。
中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。
二、2008年房地产政策：
紧缩型调控由慢变快的持续放松
2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段：
宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；
下半年属于第二段：
宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。
1、信贷政策盘点
政策一：
10月22日，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，主要内容是：
将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；
最低首付款比例调整为20%。
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；
对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
同时下调个人住房公积金贷款利率。
政策二：
12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中规定：
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
政策三：
2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号），重要内容是：
经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。
经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。
政策四：
12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号），重要内容是：
新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；
改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。
廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。
专款专用，不得挤占挪用。
廉租住房建设贷款应为担保贷款。
政策评析：
由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。
政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：
为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。
政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求”悬而未决。
而《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
”这意味着放权给商业银行自主决策。
由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策”，在很大程度已经放松。
政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，支持国家住房保障制度建设。
两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。
2、税收政策盘点
10月22日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），主要内容是：
一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。
将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；
将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。
这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。
政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望。
2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。
目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。
值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。
3、住房政策盘点
2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。
11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。
其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。
通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。
12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：
加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。
2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。
多渠道筹集建设资金：
中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。
开展住房公积金用于住房建设的试点：
在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。
对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。
2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。
按照上述计划，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。
未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。
住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。
另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。
除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层”家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。
4、土地政策盘点
2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）出台。
内容包括六条：
一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；
二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；
三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；
四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；
五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。
2008年2月7日，国务院出台《土地调查条例》全文，对于土地调查做出比较全面的界定。
根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。
调查的内容包括：
土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；
土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；
土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
2008年6月1日《违反土地管理规定行为处分办法》施行，为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。
有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。
在2008年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中包括农村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流转土地承包经营权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的适度规模经营。
与房地产业的相关的内容主要有三点。
其一，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。
其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。
其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比较失序，闲置用地规模持续增加。
因此，从2004年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。
2008年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地管理，尤其是《国务院关于促进节约集约用地的通知》堪称我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，部分以前出台的调控重点内容再次强调，如回收闲置土地（包括清算土地增值税）、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模（目的是抑制大盘开发）、完善建设用地储备制度、强化农村土地管理（借此打击小产权房）等。
但值得关注的是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政策存在放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出让金，由于越来越多的项目停工，也给查处闲置土地带来困难。
政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大工程”。
2008年是改革开放30周年，而1978年正是由农村土地制度开始，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对房地产业的影响主要体现在三点上。
首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地成本上升（补偿农民），其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供应。
其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。
再次，只提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上”地推动这项改革。
5、外资政策盘点
政策内容：
2008年7月1日起开始执行《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。
地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。
商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查5－10家。
经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。
同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。
从2002年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期，进入房地产业的外资呈快速增长态势。
在宏观调控的背景下，2006年7月六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文），拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台，其中2007年出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文）把外资投资房地产的审批权收至商务部。
2008年出台的《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放松的信息。
实际情况是，2007年至2008年第一季度，外资进入中国的速度很快，但从2008年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内。
9月份金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。
12月，商务部、外交部、公安部、司法部联合印发《外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引》，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，避免给中方相关利益方造成经济损失。
随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。
三、2009年房地产政策：
新一轮扩张型调控力度加大
1、宏观经济政策
重点在于全面落实已定方针，2009年还会有新的保增长、扩内需的政策出台。
2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没到来，世界经济步入衰退已没有什么悬念。
经合组织30个发达成员国综合领先指标2008年11月份再次下滑，较10月份的95.1下降至93.8，G7成员国各自的领先指标也下滑。
中国、印度、俄罗斯和巴西等非OECD成员的领先指标也大幅下降，“金砖四国”亦受此次危机的深重影响，可见此次全球经济危机的破坏力之大。
国内经济走势亦令人担忧，部分经济学家预测第二季度会到底，但在国内外综合因素主导下，很难判断经济复苏的时间点。
1998年出台拯救经济的措施后，当年和次年都没能实现“保八”目标，2000-2001年“争九”亦没成功，直到2001年才重新迈上9%关口。
值得期待的是，目前国家保增长的决心很大，出台措施的力度很大，国务院总理温家宝在江苏考察工作时称，在今年两会前，国家还会出台一系列促进经济的措施。
总体而言，2009年宏观经济的调控重点是：
在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，首先落实2008年第四季度出台的诸多措施，财政政策方面的“四万亿投资计划”和减税计划等，货币政策方面减息、降存款准备金率、增加货币发行量、增加流动性等。
在此基础上，还会有新的补充和追加性质的经济政策出台。
各大部委及地方政府也会积极行动起来。
比如央行在近日召开的2009年年度工作会议上强调，今年将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具，灵活调节资金供求，必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性。
2、房地产调控政策
将由放松上一轮的紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控，还将有新政出台。
从近几年宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段。
第一阶段：
2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。
第二阶段：
从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。
第三阶段：
我们预期，2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。
不妨先看一下房地产业主管部门对2009年行业的指导方针。
2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。
住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》。
会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好以下九方面工作。
一是，全面推进保障性住房建设。
以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；
解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；
新增经济适用住房130万套。
二是，促进房地产市场健康稳定发展。
认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；
支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；
继续加强对房地产形势的监测分析；
强化地方人民政府稳定房地产市场职责；
继续深入整顿规范房地产市场秩序。
三是，进一步做好统筹城乡规划建设工作。
四是，力争建筑节能取得新突破。
五是，提高工程质量安全和建筑市场监管水平。
六是，推动法制和工程标准建设。
七是，维护建设领域社会稳定。
八是，认真做好汶川地震灾区重建相关工作。
九是，反腐倡廉和精神文明建设不断推进。
上述九条工作要求，相对比较重要的是前面两条：
强化住房保障与稳定市场发展——这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。
同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。
我们认为，在宏观经济下行和2008年相关政策具有滞后性的双重影响下，2009年我国房地产市场依然将以低迷为主基调，成交量将会在低位盘整，而房价还将适度下调。
在这种形势下，为了避免房地产市场出现“硬着陆”，在“强化住房保障与稳定市场发展”的方针指导下，还会有新的房地产政策出台。
1月6日国务院新闻办公室举行2009年第一场新闻发布会，内容是促进房地产市场健康发展的有关情况。
充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。
住房和城乡建设部副部长齐骥、国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励回答了记者问。
我们根据12月份的中央经济工作会议精神、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》、国务院新闻办公室发布会内容，以及国内外宏观经济走势和房地产形势，对2009年我国将会出台的房地产政策大致做如下预测。
1、税收政策预测
在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。
在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
”
我们认为或多或少，2009年肯定会有新的税政出台，应该会出现在交易环节和开发环节。
一是，交易环节中的营业税还有空间减免，针对普通住宅交易可能免征，同时针对非普通住宅也会给予优惠；
二是，二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免掉；
三是，契税还可以更低，更有可能的是
升级会员 