机器人项目整体运营方案Word文档下载推荐.docx

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各类注册人员共计205人次；

设有博士后研发基地，

拥有博士5人，博士后4人。

我院各专业机构分为：

河南省城市规划研究中心、河南省城市交通研究中心、海绵城市研究中心、绿色建筑设计研究中心、郑州市饮用水安全保障技术工程研究中心、区域能源设计研究中心、规划分院、市政分院、建筑分院、道桥分院及审图中心、工程咨询管理公司、工程监理公司等。

建院以来，我院共完成各类设计项目22000余项，其中建筑工程

项目8300余项、市政项目7200余项、城市规划项目7100余项，先后有700余项获国家、省部级优秀规划设计奖、200余项获地市级优秀规划设计奖。

《规划院项目资源档案库》包括：

购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、儿童商业广场、会员制仓储店、仓储店、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计270余家国内外知名主力店信心资源，并且有着良好的合作关系。

第二部分项目概况及SWOT分析

一、项目概况暂略

二、项目SWOT分析

1、Strengths（优势分析）

S1、项目基本接近于中型商业区有一定的规模。

S2、南阳文化儿童娱乐场所较少，且规模基本较小，但效益明显。

S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。

S4、整体面积运作形式短、平、快。

S5、周边交通便利，且属于城市副中心。

2、Weaknbss（劣势分析）

W1、偏离商业中心地带，项目周边商圈氛围较淡。

W2、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和想过策略，并决心创建当地引导性商区。

W3、投资比较大，应有较大的经营压力和风险。

W4、项目局限性较强，需与国内成功的儿童商业沟通联系。

W5、整体外立面调整基本面比较大，装修成本较高。

3、Oppportunity（机会分析）

O1、周边居民的数量和质量相对稳定，消费资源相对稳定。

O2、周边商业项目尚在调研和规划之中，本项目在重新规划、定位、招商方面均具备领先优势。

O3、城市区域性商业化建设进程加快，土地和商业物业价值不断升值。

O4、本项目结合新鸥鹏教育城与武汉维佳童话镇的管理理念在本商业区独树一帆，且竞争力较强。

4、Threat（威胁分析）

T1、疫情等原因对商业的影响较大。

T2、周边商业项目开发及商业竞争日趋激烈。

T3、整体外部环境较差。

T4、项目本身停滞时间过长，重新启动项目需要有个认识过程和优惠条件（即养商期较长）。

第三部分项目定位所考量的因素一、大环境政策导向所至

南阳市经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头。

政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力

于创造与经济社会相适应的现代生活环境，为商业、服务业、娱乐业、

房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。

二、商业发展趋势的推动

各大城市商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。

传统商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新综合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位。

三、居民生活及消费习惯变化的需要

在经济迅猛下滑的前提下，居民收入无法提高，社会消费品零售总额持续下降，居民消费比重并不平稳，人们在各方面的消费比重有所收敛，本项目的定位应顺应这一市场经济状况，独树一帜开辟儿童市场，多渠道多方位充分满足亲子教育和孩子们生活及消费的需要。

四、消费模式及消费行为变化的要求

现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，儿童消费要求能实现教育、玩闹、欣赏、评估、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。

这些行为及心理特点必须在项目定位中给予重点关注，同时注重给孩子的德智体美劳全面发展。

五、同一主题相关链业态巨大生存空间的吸引

儿童专业市场以其专业定位体现出同一主题下各相关链接品类的专业性、规模性、功能性、管理先进，能充分满足家庭消费者对孩子教育到娱乐到“德智体美劳”全面发展的“一站式”消费需求的

特点，这种业态呈现出巨大的生存和发展空间，这也是本项目在定位时必须考虑的重要因素。

六、最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要

为了银星原项目方效益，提高投资回报率，需要最大限度地提升本项目的商业地产价值。

准确的定位可以在本项目地产价值得到实现的基础上进一步提升附加的商业价值，使整体价值随着项目实现实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。

七、树立商业地产品牌形象，实现项目社会价值回报的需要

本项目运作的目的，除帮助项目方获得可观的经济回报外，更要体现项目本身的社会价值。

因此，对项目的价值不能简单计算经营的资金回报来衡量，还要预测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为项目方的远景规划开创良好的开端，这事项目定位时考虑的潜在因素。

八、战略定位：

以专业优势立足，打造商业品牌延伸品牌价值

我公司在本项目的前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。

此项目地处南阳北副中心商业物业商圈中，与我公司有机合作和谐搭配具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为开发商的发展创造更好的发展机会。

第四部分项目的规划布局

我公司建议本项目整体定位为儿童文化教育娱乐综合体，经营主体包含以下几个主要业态，具体布局为：

儿童乐园、儿童教育、儿

童服装鞋帽、儿童体验中心、政府消费扶贫、直播电商、装修送车项目、小吃一条街等。

其他功能配套服务项目；

适当引进一些服务业等功能配套服务项目，自主经营、自主管理。

项目的未来定位的方向是明确的，但同时还存在许多不明确的因素，未来的商业运营还存在极大的风险。

在接下来的项目运营中，需要整合各方面资源，切实遵循社会专业分工，尊重专业知识，尊重客观规律。

我们从商业运营的专业出发，对项目在整体运作方面存在的问题与风险作如下分析提示：

I、对于运营过程中如何确保项目成为统一主题的专业市场，走上管理统一、营销统一、规划统一、宣传统一、服务统一的现代商业运营模式，将是一个严峻的考验，这将会极大挑战今后我们的运营管理的管理体制、管理模式、管理水平和管理人员的素质。

因此，必将未雨绸缪，从今后运营上予充分考虑、同时在管理要求上和目标期望上，慎重考虑。

II、就目前经济形式而言，商业发展情况较为严峻，疫情等多方面制约发展，在未来的两年内很难确定没有同行业竞争和社会问题导致的商业发展受限，所以说能否保证这个项目运营成功，不仅仅取决于管理及管理的保障，还取决于市场发展的机遇和同业的竞争。

III、如何保证今后在运营管理方面，即做到品质发展、宣传营销等

高度一致，又保证运行成本最小化，以减轻各经营户、各功能区、各

业态区的经营成本，增强他们的经营竞争力，也将是我们管理者面临的又一个严重的问题。

IV、全球危机形式尚未稳定，商户投资及消费水平低靡，经营预期压力较大。

第六部分项目各阶段主要工作计划和财务预算

因项目情况复杂，我们将高效利用时间推进各项必要的、重要的工作、以定位和规划布局为基础，以业务招商和业态进场为首要任务，以营销配合作为重要工作内容，以商业销售策划大力推进，同时做好机构设置、人员配备、员工等辅导工作，全部工作按照“制度在先”原则，坚决保证基本制度艰涩工作的跟进。

通过成功的开业庆典检验前期的各项工作，并顺利进入运营期。

一、项目规划设计及咨询阶段

（一）项目规划设计期（设计服务费120万）

1、项目的商业市场调查分析并撰写《童趣世界整体运营方案》。

2、项目的商业功能设计、配合服务功能设计。

3、绘制《项目平面功能分布图》。

4、绘制《辅位分割图》。

5、确定项目各业态、功能的经营面积和比例。

6、从商业角度对停车场的规划设计。

7、项目的商业空间设计。

8、项目的设施配套布局。

9、项目的商用面积测算》（图纸测算）。

（二）政府项目一次装修设计施与工期（预计费用460万）

1、装修送车项目6.8万-18.8万样板间装修打造140万（非盈利项目）

2、政府消费扶贫馆13区装修打造260万（非盈利项目）。

3、项目内部装修风格，形象、色彩等方案的确定。

4、一次装修电气设备的配备、设置优化设计的确定。

5、项目内部照明、外部照明设计的确定。

6、提供二次消防设备、设施设置优化设计的确定。

7、提供给排水系统设置优化设计的确定。

8、项目强电及弱电布局规划优化设计的确定。

9、项目暖通系统的优化的确定。

10、项目一次装修选材、设备设施招标方案的确定。

11、项目安防等设置的确定。

12、一次装修中涉及的天、地、柱、墙、内部交通、灯光、公共设施、商业服务配套等方面的确定。

13、配合市场内各项服务设施的确定。

14、从商业角度对外广告、停车场的规划设计进行确定。

15、从商业角度对项目外立面和形象广告位等设计、施工进行确定。

二、招商阶段（预计费用80万）

（一）主力店招商

1、进行主力店的市场调研，确定招商目标商户。

2、确定招商的组织体系和招商业务流程。

3、制定主力店招商策略和招商工作计划。

4、确定主力店招商、招租租金、物业管理费、等招商政策标准。

5、编印《项目招商推广手册》。

6、分期分批与确定的目标商户进行洽谈。

7、签订主力店、次主力店联合投资协议。

（二）非主力店招商（预计费用60万）

1、发布招商热点，制定广告、营销宣传方案。

2、撰写《经营管理》文本。

3、撰写《项目商业投资100问》文本。

4、撰写《项目商业管理协议》文本。

5、撰写《项目商业管理公约》文本。

6、对招商人员进行商业经营理念、投资理念等方面的培训。

7、制定招商过程中有关商品品类、品类链接等方面销控措施方案。

8、测算商业区各项经营管理运营成本。

9、确定商业区各项物业收费标准和收费办法。

10、及时统计并建立经营户的有关商业经营的资讯档案。

11、分阶段对招商人员进行商业经营管理、商业投资技巧等方面的培训，提高招商人员的商业知识。

12、公司组织商户开展各项现场宣传、视频等商铺招商推广活动。

13、撰写有关商业软性新闻宣传方面的文案。

14、及时解决招商过程中存在的其他有关商业经营管理的问题。

三、招商、招租及开业筹备阶段（预计费用170万）

（一）招商、招租（预计费用50万）

1、建立经营管理体系和组织架构。

2、确定各部门主要工作职责。

3、确定主要岗位的岗位职责和岗位规范。

4、建立招商的组织体系和业务管理审批流程。

5、制定招商策略和招商工作计划。

6、招聘并配备各级招商经理及业务人员。

7、培训各级招商人员。

8、拟定租赁经营形式的合同文本。

9、进行各种商品的商场调研、建立资源档案，确定目标商户。

10、确定招商、联营保底、扣率、商户招租租金等标准。

11、派发《招商手册》。

12、制定招商营销推广计划并有效地进行营销宣传。

13、及时发布招商的软性新闻，扩大招商影响力。

14、分批分期对商户进行经营、商品陈列、商业经营管理、员工行为规范等方面的培训。

15、与目标商户商洽，签订合作协议。

16、撰写《二次商装管理手册》。

17、确定店铺商品陈列的标准规范。

（二）开业筹备（预计费用120万）

1、建立、健全经营管理的组织体系。

2、建立、健全各项管理规定和规章制度。

3、建立、健全各项业务流程、审批程序。

4、设计、印刷各类业务表单、表据。

5、招聘市场经营管理所需的全部人员。

6、编印《员工管理手册》。

7、编印《员工管理手册》和《员工培训教材》。

8、制定开业前营销工作计划。

9、分期、分系列进行开业前广告宣传。

10、设计、印刷各类POP、吊旗、DM等宣传材料。

11、设计各区域、各业态的美陈和布展方案。

12、培训各级管理人员、保安员等基础人员。

13、对各类经营商户进行开业前的培训、指导。

14、确定信息管理体系的配备标准和管理方案。

15、制定开业庆典方案、做好开业庆典的各项准备工作。

16、做好开业初期各项促销活动方案。

17、配备市场经营管理所需的办公、管理、销售、美陈、促销、服务、物业等方面的材料、物品和用品。

18、举行开业庆典仪式和酒会。

19、分批分期对商户进行经营、商品陈列、商业经营管理、员工行为规范等方面的培训。

20、撰写《二次商装管理手册》。

四、经营管理阶段（费用与招商、招租及开业筹备阶段合并）1、制定项目经营目标保证项目经营指标的完成。

2、确定项目经营管理阶段的工作目标，制定工作计划并严格考核。

3、规范完善经营管理体系，并严格执行。

4、不断调整商品结构，建立优胜劣汰的物业体系。

5、分阶段对员工进行商业经营理念、管理制度、销售技巧等方面

的培训，培养出一批素质好、业务较强的员工。

6、实行全面绩效管理，建立业务激励机制。

7、定期、不定期开展各种促销活动，建立独具特色的销售体系。

8、搞好售前、售中、售后服务，建立全程跟踪的服务体系。

9、提供信心服务，为管理者、商户和顾客都提供便利。

10、建立以人为本的文化体系，逐步提高企业的凝聚力和核心竞争力。

上述工作项目个计划，我公司是从商业经营、商业管理的角度，依据我公司多年商业运营的经验，结合项目的具体情况提出的；

本工作项目和计划，只涉及规划设计、营销策划、招商招租、开业筹备期和开业后的主要工作，其具体工作内容、工作目标和工作标准将根据公司实践进展情况、市场变化因素做适时、适当的调整，以保证工作计划更科学、跟完善，创造跟高的工作效率，保证项目的如期开业，并为今后的经营管理打下良好的基础，为我们合作奠定良好的基础。

第七部分项目合作方式

（一）方式一聘请管理人团队

1、项目方聘请受托方为项目的资产管理人，管理人方为河南城乡规划设计院下属南阳公司。

2、项目方承担项目所需经费，包括项目各阶段主要工作计划和财务预算所有费用。

3、管理人方服装进行商业策划、投资包装、宣传和招商、经营管

理等事宜。

4、管理人方获取收益部分的30%作为团队运营管理经费。

5、项目方允许政府消费扶贫馆项目和装修送车先行入驻，并在前期招募一批辅助业态带活商业。

（二）方式二资产运营全托管

1、项目方委托受托方进行商业策划、投资包装、宣传和招商、经营管理等事宜;

2、受托方承担项目所需经费，包括项目各阶段主要工作计划中所有费用。

3、双方合作方式为全托管形式，项目方指定河南城乡规划设计院下属南阳公司为独家托管，不另设销售代理机构。

4、商铺租赁后按照双方约定分润比例进行分润，主体儿童娱乐业态如能达成与投资商分润按分润所得比例进行比例分润。

5、双方约定业态定位期为2个月，主业态招商装修期为8-10个

月，招商后市场培育免租期为1年，第2年项目方开始收取底价租金部分，溢价部分作为商户委托经营包底收益的信托资金及招商服务、经营管理等费用。

6、资产托管运营期限不低于5年（含招商及市场培育期）。

7、项目方允许政府消费扶贫馆项目和装修送车先行入驻，并在前期招募一批辅助业态带活商业。

第八部分我们的目标和信心一、我们要实现的目标

（三）我们要实现的总体目标

6、打造一个在南阳市乃至覆盖整个华中地区声誉卓越的商业品牌儿童文化教育娱乐旅游目的地。

7、培养一支高素质的经营管理队伍。

8、建立一套严谨、高效的经营管理体系。

9、实现本投资项目的整体商业价值，全面提升公司在本区域的整体形象。

（四）我们要为本案实现的战略目标

1、打造真正意义的儿童文化教育娱乐旅游目的地，成为南阳地区独一无二的特色商业核心区。

2、在2-3年的整体营运下，带动区域内商业的快速发展。

3、在统一、高效的组织运行下，使本项目在3-5年内成为本区域最具影响力和最具号召力的商业品牌。

（五）我们要为本案实现的商业价值目标

1、化解项目方前期投资与商业经营之间的矛盾。

2、规避租售分零产生的经营风险。

3、深度挖掘有限的商铺投资市场资源。

4、有效整合管理各自为政的多元化投资主体。

5、规划投资前景，树立投资信心。

6、实现项目方、运营管理方、商家、消费者的四赢局面。

7、提升项目整体商业价值。

二、我们的信心和承诺

1、我们明确表示：

我们有经验、有能力、有信心做好原银星项目托

管物业规划、招商招租、开业筹备、运营管理等各项工作，一定把本

项目打造为华中地区的儿童商业旗舰，成为河南儿童商业品牌的一面旗帜。

2、我们郑重承诺：

我们一定按照我们的专业精神和专业素质履行好合作中的各项职责和义务，我们一定要遵守职业道德、勤恳敬业、恪守职责、不折不扣的完成我们的工作，并诚恳接受贵公司的指导和监督。

3、我们完全相信，有着我们的专业经验和素质，有着贵公司的信任与支持，我们一定会借贵公司提供为我们的合作机会，把本项目打造成政商合作的儿童商业亮品牌的成功典范。