梦幻天堂项目可行性研究报告Word下载.docx
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第二章市场调研分析
一房地产市场分析
1南昌房地产现状：
南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区地区六大中心城市之一。
近年来，随着南昌经济的强劲增长，南昌城
市发展也呈现了新的局面，带动了南昌市房地产业蓬勃发展。
据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；
全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。
2市场供求分析：
南昌新房
共415个楼盘，292个楼盘在售。
南昌在售新房均价：
6052元/平方米
3供应发展分析：
房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：
（1）设计—概念设计、建筑设计、环境设计
（2）设计—概念设计、建筑设计、环境设计
（2）建筑—原材料采购、项目管理、施工、项目验收（3）营销—广告策划、营销计划、销售、客户管理（4）装潢—装潢设计、材料采购、装潢施工（5）物业管理—物业管理、房屋维修。
商品房预售体量板块分析
相比上月，本月新批预售面积减少12.18万㎡，减少了16.7%；
其中住宅减少8.1万㎡，减少12.53%。
但是本月的新批预售面积远高于上年同期。
受政策影响，部分楼盘推迟开盘时间或小批量开盘，造成本月新批预售面积环比有所减少。
从类型上看，商品住宅比重进一步上升，所占比例相比上月提高4.54个百分点，达到93.14%。
从板块分布上看，以市中心和象湖板块为主，两者占总量的54.31%。
商品房预售体量建筑形态分析
相比上月，本月新增供应中无花园洋房。
高层新增供应相比上月增加6.98万㎡，所占比例提高到65.28%。
本月新增高层产品的楼盘主要有梦里水乡、大湖之都、清水湾和恒大绿洲，四个楼盘新批高层预售18.72万㎡。
商品房成交价格分析
本月商品住宅成交均价高达6181元/㎡，创年内新高，环比上涨1039元/㎡，上涨20.21%。
商品住宅成交均价上涨千元的主因是本月多个别墅项目集中入市，新入市的项目就有万科青山湖、恒大绿洲和御湖半山等。
实际上本月南昌房价总体保持平稳，部分楼盘甚至调低预期入市价格或推出更多的优惠活动。
各价格区间环间供销套数对比
从上图可以看出，价格区间5501～6500元/㎡处于主导地位，供销套数占总量的39.15%和42.09%，上月排名第一的价格区间是3501～4500元/㎡。
均价5500元/㎡以上的供应套数比达到64.97%，比上月提高24.62个百分点，总共有5个楼盘推出售价在万元以上的产品。
与上月相比，只有价格区间8001元/㎡供应有所增加，其他价格区间供应全线下降。
格区间8001元/㎡供应套数环比增加218套，增长67.08%，也是本月成交均价大幅上涨的主因。
小结：
从最近统计的数据和迹象表明，高层处于主导，同时多层也是很多人的选择。
价格也将持续发展。
新建房分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1.3%；
商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。
90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%。
【南昌市】2010年12月27日房地产交易情况
新房
二手房
住宅
非住宅
套数（套）
122
28
100
3
面积（㎡）
16874.14
2303.76
8182.13
189.99
新房住宅
东湖区
青山湖区
湾里区
高新开发区
桑海经济开发区
套数
2
5
35
1
面积
213.29
206.02
432.99
7549.71
87.07
西湖区
青云谱区
经济技术开发区
红谷滩新区
英雄经济开发区
8
33
15
21
1052.92
3759.86
1475.73
2096.55
新房非住宅
6
453.54
26.30
58.76
10
702
229.64
228.74
604.78
从12月27日（星期一）南昌市新房成交数据上可以看出，南昌市新房成交量与前一天（12月26日）相比，新房成交量大幅回升，住宅类成交增加了73套，非住宅成交增加了8套；
从区域成交方面看，当天收新盘开盘影响，青云谱区和高新区的成交大幅提升，位居当日区域成交榜的前两位。
二区域状况
区域市场简介：
青云谱区地理位置优越，交通发达。
京九铁路、浙赣铁路在此交汇；
105、320国道纵贯全区，连通全国各地；
贯穿全省的天字形高速公路网络，使青云谱区到浙、粤、鄂、湘、皖等周边省市的行程缩短到6小时左右。
这里距昌北国际机场只有半小时的车程；
通过南昌港，可以沿赣江往鄱阳湖入长江黄金水道。
区内有“三湖三河”（即占地3165亩的象湖，占地1313亩的梅湖，占地75亩的热潮湖和辖区段长2千米、宽40多米的玉带河，长5千米、宽100多米的护城河，长2.6千米、宽80多米的抚河）。
年吞吐量数千万吨的大型铁路货运站——青云谱车站坐落在区内，并设有1座现代化水厂——青云水厂。
全区邮电通讯便捷，文化、教育、卫生、体育设施齐全。
有着悠久灿烂的历史文化和水域风光，有传统的工业制造基地，便捷的水陆空交通网络。
区域面积43.17平方公里，人口约30万人，辖5个街道、1个镇和1个农场，55个社区居委会、12个村民委员会。
全区形成了自然水系、古色文化、园林生态、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色。
市场的发展潜力：
1稀缺之地，升值潜力巨大
地段是房地产开发不变的法则。
本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块寥寥无几，区域的购买力需求巨大。
而市中心区域今年更是无一地块出让，本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。
2地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活
项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。
各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元|平米。
3该区域商业和酒店面积稀缺，填补市场空白
青云谱区整体商业氛围和酒店业氛围相对市中心较弱，因此本地块的商业和酒店的规划可以填补这一空白，并完全可以打造成为青云谱的NO.1
4地块呈方正，有利于规划，为老城区近两年出让最大面积最大的地块
地块基本呈正方形，有利于设计布局和园林规划。
地块占地93.46亩，完全有条件规划成为一个高质素的生活区
5200米门面开阔之地和客户就在周边之地
地块三面临街，其中何坊西路临街面约200米，而本区域政府是打造成为青云谱区的商务板块，因此临街面商业价值巨大。
大量的客户就在周边。
洪都和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。
可类比项目市场调查：
项目名称
位置
性质
占地面积
总建筑面积
销售均价
天集青云明珠
青云谱区西侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道
住宅小区
134亩
16万m2
6500元/m2（2009-12）售罄，目前二手房均价为7600
水榭花都
青云谱区象湖公园施尧路1111号
高尚住宅小区，配套设施齐全
11..9万m2
26.6万m2
8500元/m2（2010-6-1）
祥瑞蓝堡
青云谱区迎宾北大道迎宾北大道333号（三店西路交叉口）
2.66万m2
5.8万m2
6500元/m2（2010-4-6）基本售罄，目前二手房均价为7650
第三章项目综合定位
1发展策略
青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。
青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板块：
一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。
将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200亿元。
二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。
三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。
把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。
四是以解放西路|洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中环广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。
五是以八大山梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。
推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。
同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。
2形象定位
为推动南昌市的文化事业发展、城市风貌美化、楼宇经济建设，依托南昌市中心传统商圈及青云谱区强大的商业辐射能力，本项目定位为引领青云谱区发展方向的情景式、体验式时尚文化中心，创造性的提供一个集文化休闲、时尚购物、SOHO商务、置业居住于一体的复合型区域中心。
3产品定位
根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产品组合方式。
从而可避免单
一产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。
依产品用途来分，
本项目包含高质素住宅、商业、办公用地，酒店式公寓等产品形式。
初步规划设计思路：
产品定位：
面向社会中上层人士的住宅小区。
设计概念：
住宅为总建筑面积的70%（109032平方米），非住宅为总建筑面积的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%（65419.2平方米）。
2）产品设计：
项目建筑形态为板式双塔楼，空中花园局部连接（中部的连廊将两栋建筑物连接为一个整体）。
非住宅部分：
总建筑面积为46728平方米。
商业部分建成商场、酒店和写字楼，具有休闲娱乐、餐饮与办公多种功能。
、商场：
总建筑面积：
12000平方米。
楼层：
地下一层，地上3层。
配套功能：
餐饮，娱乐，店铺。
、酒店：
总建筑面积：
18000平方米。
楼层：
6层
户型面积：
50m2~~110m2。
户数：
约200户
配套功能：
会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴按摩等。
C、写字楼：
3000平方米。
1层
D、小区基础配套设施：
幼儿园、公共厕所、游泳池等。
面积2660平方米。
E、其他：
4068平方米
住宅部分：
总建筑面积为109032m2。
有以下三种类型：
、60~90平方米住宅均为高层：
户型结构为一房一厅一卫、两房一厅一卫或两房两厅两卫，共10栋，各15层。
一梯5户，共约750户。
（1#~10#）
、100~150平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四室一厅，共6栋，各15层。
一梯两户，共约180户。
（11#~16#）
、面积为250平方米的复式豪华多层住宅：
户型结构为四室两厅。
共6栋，各5层。
一梯两户，共约60户。
（1#~6#）
停车场：
（比例为1:
0.6）
1、住宅需（750+180+60）*0.6≈594个车位。
停车场为地下一层，供小区住户使用。
面积约为11880平方米。
2、酒店车位与购物中心车位共同使用，按每150平方米占一个车位计算。
停车广场为酒店与商场门前两侧。
面积约为1400平方米。
面积共为13280平方米。
第四章项目发展计划
一、项目实施进度：
1、项目建设周期：
项目从立项、设计到开发建设、竣工验收整个工期为3.5年（42个月），即从2010年11月立项开始，到2014年5月竣工验收完毕。
2、项目开发进度：
见附表1
二、项目销售计划：
1、根据南昌房地产市场和该区域房地产市场，预测该项目的各类价格。
预定该项目高层住宅的价格为7500—8500元/平方米，复式豪华多层建筑价格约为8500—9000元/平方米，酒店按8000元/平方米，商铺按20000元/每平方米，写字楼按7500元/平方米，住宅停车位按每个7万元出售。
2、具体的销售计划见附表2
第五章项目总投资与融资方案
1相关税费表：
税费一览表单位：
%
税费项目
税费率
营业税
土地增值税
30、40、50、60超率累进
城市维护建设税
7
法定盈余公积金
教育费附加
公益金
企业所得税
25
任意盈余公积金
管理费用
不可预见费
销售费用
2.5
房产税（按租金）
12
（营业税=销售收入*5%,城市建设维护税=营业税*7%,教育费附加=营业税*3%,企业所得税=（销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税）*25%,管理费用=（土地成本+前期费用+建安工程费+基础设施费+公共配套设施费）*3%,销售费用=销售收入*2.5%）
销售收入与税金估算表单位：
万元
序号
项目
合计
2012
2013
2014
销售收入
139315.4
47665
57644
34006.4
经营税金及附加
7113.345
2071.58
3720.42
1320.345
2.1
2.2
2.3
6965.77
487.604
208.973
2383.25
166.824
71.498
2883.2
210.824
86.496
1700.32
119.02
51.01
其他税费
944
274.95
493.8
175.25
4
4179.462
——
2项目总投资估算：
总投资估算表
金额（万元）
土地成本
46206.624
前期工程费
614.0208
建安工程
15350.52
基础设施建设费
460.5156
公共设施配套费用
637.6
开发间接费
1322.90496
其他费用
76.7526
493.459
9
3482.885
11
财务费用
2302.72
规费
938.84
13
装修费用
11647.2
14
84027.5
1）土地成本：
本项目用地共计93.46亩，出让单价480万元/亩，土地出让契税=出让金*3%，开发商已一次性付清地价款。
所以土地成本：
480*93.46+（480*93.46）*3%=46206.624万元
2）前期工程费：
前期工程费主要包括项目前期策划、规划、设计、勘测费用等。
前期工程费估算表单位：
计算依据
金额
规划设计费
建安工程费×
3%
可行性研究费
0.5%
水文地质勘探费
3）建筑安装工程费：
参考南昌市建筑工程概算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本。
本方案的建安成本费估算如下：
计算标准
面积（平方米）
1
高层住宅
1100元/平方米
88932
9782.52
2
多层住宅
800元/平方米
20100
1608
商业
1200元/平方米
33000
3960
4）基础设施建设费估算表单位：
供电工程
3%
供水工程
供气工程
道路工程
绿化工程
通讯工程
照明工程
排污工程
环卫工程
5）公共设施配套费用估算表：
单价
幼儿园
400元/平方米
15940
公共厕所
游泳池
停车场
6）.开发间接费用
开发间接费用估算表
分散建设市政公用设施建设费
4%
建筑工程质量安全监督费
0.3%
46.05156
供水管网补偿费住宅
商业
住宅：
0.3吨/人，600元/吨；
商业：
0.1吨/㎡，600元/吨；
71.28
198
供电用电负荷费住宅
4千瓦时/户，480元/千瓦时；
8千瓦时/100㎡，480元/千瓦时；
190.08
126.72
其他
7）.其他费用
其他费用估算表单位：
预算定额管理费
5‰
竣工档案保证金
报建手续费
工程合同预算或标底审查费
8.不可预见费用：
以基础设施建设费、建筑安装工程费与公共配套建设费之和的3%计取。
总计493.459万元。
9.管理费用：
按基础设施建设费、建安费用和公共配套设施费用之和的3%计算，总计为493.459万元。
10.销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算.其中包括广告宣传及市场推广费。
销售总费用总计为139315.4*2.5%=3482.885万元。
11.财务费用
本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金8000万元，现向银行贷款2000万元，计划于两年后一次还款，贷款利率为5.6%，财务费用为2000万元×
（1+5.6%）²
-2000万元=230.272万元
12．规费：
主要指政府行政收费：
包括城镇基础设施费、建筑工程质量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约120元每平方米计算。
总计约为938.84万元。
3、装修费用表单位：
单位面积费用
费用
920元每平米
77850
7162.2万元
900元每平米
15000
1350万元
950元每平米
3135万元
总费用
11647.2万元
4、项目资金来源：
本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金8000万元，2011年初向银行贷款2000万元。
不足的部分由预收房款解决。
资金来源与运用表：
见附表3
5、现金流量表：
见附表4
第六章项目经济效益和财务评价
一、项目经济效益估算
金额（万元）
投资成本
87403.64
总利润
41911.86
自有资金
8000
资本金利润率
5.24
成本利润率
48%
备注：
销售收入=可销售面积*销售单价
总利润=销售收入—投资成本
资本金利润率=总利润/自有资金
成本利润率=总利润/投资成本
二：
财务评价指标：
动态投资回收期（年）
3.26
贷款偿还期
财务净现值
2618.69万元
1.动态投资回收期=累计折现值开始出现正值的年份-1+上年累计折现值的绝对值/当年折现值
2.财务净现值FNPV=t=1（CI-CO）t（1+i0）-t之和
一盈利性分析
项目在计算期内经营收入为139315.4万元，可获利润41911.86万
元，扣除所得税、公积金后还有30911.86万元的可获得利润。
项目的盈利能力相对较强。
项目全部投资的净现值为2618.69>
0，内部收益率大于基准收益率，所以项目获利，且可按期还贷。
因此本项目可以接受。
二清偿性分析
该项目在2011年初向银行借款2000万元。
按照借款和还款计划，在2012年初开始等额向银行还款1000万元。
从总体上看，该方案的清偿能力还是较强的。
三盈亏平衡分析
假定建筑面积和销售率不变，根据总收入等于总成本，确定住宅的保本销售价格大约为8016元
第七章风险分析与对策
风险分析：
该项目所在的地理位置，周围也
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