景区融资报告范文旅游景区怎样融资证券化可行性报告文档格式.docx

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趋势一：

景区之间的竞争将日益激烈，大量的新生景区将很难度过生存危机，中国旅游景区的未来，必然在老景区。

传统景区和旅游人，必将肩负起振兴中国旅游的大任，虽然老景区也存在很多问题！

老景区的资源优势永远是最核心的竞争力；

做景区企业，资源依存度占70%，“七分天注定，三分靠打拼”；

老旅游人的旅游情怀以及吃苦耐劳、甘于忍受寂寞和贫穷，是保障景区长期存在的基石；

庞大的建设和运营成本，将成为新兴旅游景区的大坎，能不能度过生存期，将是这些新景区在长时间必须面临和解决的问题。

趋势二、越来越多的景区会陷入生存困境，这个比例会越来越大：

原来有个说法叫721的比例，一成的日子比较好，二成勉强可以维持不赔钱，剩余七成惨淡经营，苦苦支撑。

到明年，我预测会变成0.1：

2：

7.9，惨淡经营的景区基本要占八成。

在目前发展态势下，很多小景区基本没有未来，快的只要1年，最多支撑3-5年都会关门歇业，这个比例，预计要占到现有小景区总数量的三成，如果把这两年新进入的乡村旅游、农庄之类的也算作小景区，预计将会超过现在景区总数量的五成。

趋势三：

观光旅游仍然是未来的发展主题，但是不是运作的主题，特色的产品才是。

市场运作的主题在与核心的产品竞争力，以及占领游客心智的有效的活动策划能力。

所以，新、奇、特的体验类型的产品，以及二次消费能力必然是景区未来的发展和调整方向，景区的核心活动策划能力将是景区营销的核心竞争力

景区旅游融资要根据项目的现状综合分析，设计出最佳的金融产品方案。

样本1：

红河谷森林公园开发建设四嘴山景区工程可行性分析报告

根据红河谷森林总体发展规划要求，为使建设上档次、上规模、上水平，本着以林养林，综合利用，永续发展的建设开发原则，现就开发建设公园内四嘴山风景区工程编制可行性分析报告，作为项目建设依据。

一、项目内容

名称：

红河度假村宾馆楼工程

项目负责人、法人代表：

段朝选

项目地址：

红河谷森林公园红河度假村

二、项目概况：

红河谷森林公园地处秦岭主峰太白山北麓红河流域，住于眉县境内，东临太白国家森林公园，公园规划面积2314公顷，园内林木茂盛，森林覆盖率达91.7％以上。

森林植物从最低海拔900来到是高海拔3666.6米自上而下随气候、土一的变化呈明显垂直分布规律，具有重要的观赏和科研价值，特别是公园上部有大面积落叶松、冷杉及红桦，是我国西部地区少有的原始自然景观，随季节变化森林景色四季各异：

阳春，山花烂漫，姹紫嫣红，绿叶浓荫，苍翠欲滴，金秋，霜叶似火，层林尽染；

严冬，银装素裹，冰雕玉砌。

园内山脉，南北走向急聚倾斜，沟谷密布。

高山区，山势平坦开阔，第四纪冰川遗迹清晰可见，千姿百态，妙趣横生；

中山区，山势陡峭，奇峰对峙，险崖狭谷，层峦叠嶂。

十里峡，路随山转，景随山变，奇峰、飞瀑、碧潭景观变化无穷。

百丈崖、千仞壁，高数百米，鬼斧神功，气势状观，“红河丹崖”为太白八景之一，黑熊望月、金鱼观天、虎头石、石人山、太公石船、神龟宝蛋，千奇百怪，形象逼真。

天河涛声、红湖、龙潭、白云潭、仙桃飞帘；

玉柱飞虹，双洞水帘等清澈见底，声形诱人。

四嘴山，更是一枝独秀，海拔从1300米陡升到26O0多米，高峰险峻，石崖上古?

红河是登太白山古道之一，佛、道教活动的重要场所，每年朝山香客不断，从公园公园入口沿河而上，分布有静林寺、显洞寺、现音庙、莲花洞、玉皇阁等，特别是莲花洞和玉皇阁，依崖就势而建，极其险要。

小文公庙建在海拔3615米处，铁瓦覆盖，历史悠久，公园附近还有远近闻名的蒿坪寺、钟山寺、上白云、下白云、点兵场、大殿等。

红河谷森林公园外部交通状况良好，东距省会西安120公里，咸阳市105公里，西距宝鸡市80公里，北距闻名世界的佛教名寺法门寺40公里，距西宝鸡南线310国道8公里，距西宝一级公路15公里，即将修建的西汉公路由公园门前经过。

铁路运输有我国东西大动脉电气化复线陇海铁路西安至绛帐、常兴站、宝鸡至常兴、绛帐站。

航空港有咸阳国际机场。

公园已在园内6.6公里处，建成高档次的多功能接待服务设施3000平方米，特色造型木屋20幢，装饰修建各类景点30余处，水、电、暖气等基础配套设施齐全。

此处群山环抱，溪流环绕，气候宜人，绿树山花团簇紧拥，是理想的避暑旅游、度假圣地。

三、项目建设的必要性和可行性

4+:

B?

随着国家旅游业的迅速发展，走进大森林领略回归大自然的原始纯情已成为当代人生活的新时尚，五天工作制的实施，国家天然林保护实施，对大林业综合治理、政策的倾斜，给生态旅游业的发展又带来难得的机遇，森林公园的发展已显示出美好的前景和旺盛的生命力。

公园发展虽然有了一定的规模，但是通过运营看，园内可供旅客游乐的项目太少，游客滞留公园的时间太短，为了提高公园的档次，增加游客入园消费项目，延长游客滞留时间，把公园真正建成了以集游、购、玩、住、行一条龙服务体系的旅游避署胜地，经组织专业人员多方考察论证，拟开发建设四嘴山

四嘴山峰高险峻，景色秀丽，海拨高从1300米陡然升到2600米，登上四嘴山顶下可俯瞰关中平原，上可仰望近在咫尺的太白积雪胜景。

四嘴山古松参天，经常荫环抱，松柏连片，涛声阵阵、奇峰、古松、怪石构成了一幅美妙绝伦的自然山水画面，让人留恋忘返。

加之，四嘴山脚下即是已建成的各项服务设施齐全的红河度假村，四嘴山景区的开发建设与度假村形成一个有机整体，可以大大延长游客在此的逗留时间，符合公园总体规划中以度假村为中心，向四周辐射发展的总体思路。

同时国家加大中西部地区基础设施投资规模和县政府提出的“发展旅游大会、经济强县"

的战略目标和

四、投资概算及资金

1、修建四嘴山索道工程全长1200米，总体投资1600万元（含电力、通讯设施）。

2、修建四嘴山滑车道工程，位于索道上站至木屋群之间，全长1公里，总投资800万元。

3、在四嘴山主峰之间修筑人行步道，全长500米，每米投资40元，总投资20万元。

4、资金：

以争取国家投资为主，争取一定数额的林业专项贷款，公园自筹为附，同时采取独资、合资、联营、承包等多种形式吸引更多外界资金，以加快公园开发建设步伐。

五、效益分析

（一）收入

1、索道收入：

工程建成后，按年接待15万人次计，按60％的人乘坐索道计9万人次，每人次50元计。

索道收入=9万×

50元/人次=450万元。

2、滑车道收入：

按入园人数15万人的50％乘坐滑车道，以每人次40元计

滑车道收入=15万人次×

50％×

40元/人次=300万元

以上两项收入总计300+450=750万元。

（二）支出

1、人员工资24万元（30人工作人员，每人年薪8000元计）

2、电费：

30万元

3、税金：

750万×

7.45％=55.88万元

4、保险费20万元

5、折旧费用：

2000万×

6％=12万元。

6、机组维修费总投资2％计2000×

1％=40万元。

7、管理费用取总投资的1％，计20万元。

8、其它不可预计费用取总投资的0.5％，20万元以上支出合计329.88万元。

六、投资回收期：

总收入：

750万元，总支出329.88万元。

利润：

750-329.88=420.12万元

计投资回收期=2420万元/420.12万元=5.8年

投资利润率=420.12/2420=17.4％

联系人：

一、可质押资产的类别

可以作为质押资产的产品，一般是各类基于稳定现金流且易于被准确估值的证券化和非证券化融资产品，如景区门票收费权和索道收费权。

由于收费权为景区企业带来的收益的增长性和持续性较高，景区企业现金流稳定，可预测性强，除非发生大规模自然灾害或疫病等，受经济周期波动和市场变化影响相对较小，是可用来抵押的最佳资产类别。

在对资产进行充分评估后，银行可通过向景区企业提供较优条件的授信，用于满足景区建设或改、扩建的资金需求，并使景区收费权质押于银行，门票和索道等收入在银行专户收支。

二、可质押资产的特征

一般来说，可质押资产需满足如下特征：

1.该类资产在未来一定时期内形成的现金流，可以同其他资产所形成的现金流相分离。

即该资产权益相对独立，抵押、质押或处置时不易同其他资产权益相混淆。

2.现金收入流具有某种规律性，可以较为准确地预测。

资产有较完备的历史统计资料作为参考，收益预期明确、可测算，这是对稳定现金流估值的技术基础。

3.这种资产本身可以从持有者的资产负债表中完全被剥离出来。

也就是说，该资产一旦被出售，在法律上可以确保与其母体不再有任何联系，不再受其母体经营状况、破产与否的影响。

这是保证资产可以被有效处置的关键。

三、政策背景

政策方面，国家支持鼓励旅游企业采用门票质押的方式进行融资。

xx年2月16日，中国人民银行、国家发展改革委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局就曾联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，提出“鼓励金融机构在依法合规、风险可控和符合国家产业政策的基础上，探索开展旅游景区经营权质押和门票收入权质押业务。

”

xx年8月，___办公厅印发了《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，其中提到，要拓展旅游企业融资渠道，积极引导预期收益好、品牌认可度高的旅游企业探索通过相关收费权、经营权抵（质）押等方式融资筹资。

四、满足条件的潜在客户

根据过往案例，满足条件的景区/景区运营企业往往满足如下条件：

1.5A级、4A级、或具备独特文化底蕴和自然资源优势的3A级景区经营企业；

2.具备全国性品牌认知度的大型人造景区；

3.年主营业务收入3000万元以上；

4.具有景区产权或取得授权经营协议，剰余授权经营期限不低于30年，审批手续完备；

5.景区环保条件符合各项要求。

五、授信金额及期限

授信金额：

一般来说，对景区企业的授信敞口最高达到贷款期限内预计门票等收入的20%左右。

期限：

以年门票收入为3000万元的景区企业为例，若贷款期限20年，则授信敞口为1.2亿元。

六、景区门票收入额度的认定办法

在对景区运营企业的实际收入进行认定时，可以根据企业向国税局纳税申报的“营业额”放大一定比例，并辅以客流量等数据进行验证。

事实上，景区运营企业上报的接待游客数量及门票收入往往虚高。

由于向旅行社、团队客户及特殊群体提供优惠票价，景区实际平均门票价格也远远低于公开价格；

而景区运营企业的门票收入基本上都是现金收入，为避税考虑，企业体现在纳税报表中的营业收入远低于其真实营业收入。

因此，在认定景区门票收入额度时，应适度剔除虚增接待量与票价折扣因素。

举个例子，某景区企业向政府上报数据显示，景区年接待游客120万人次，按50%计算，实际约为为60万人次；

若景区公开门票价格为100元/人次，则按50%的平均折扣率，计算为50元/人次。

以此推算，该企业的年门票收入约为60万人*50元/人=3000万元。

为满足合规要求，应通过验证企业的纳税申报表、税收缴款证实书、资源占用费缴纳记录和银行对帐单、代表性日期实际游客人数验证等来对其门票收入和净利润进行查证，并将其主要财务指标与同类企业进行比较。

七、风险控制措施

相应的风控措施需完备，以保障正常还贷。

收费权质押。

以控制景区门票及基本设施经营收入为要点，办理景区收费权质押，应向中国人民银行征信中心办理质押登记，同时应要求借款人提供景区主管机关同意收费权质押的文件。

账户监管。

应要求借款人在银行开立景区收费专用账户，景区收费收入应按比例进入该账户，在借款人无力偿还银行贷款的情况下，银行有权从该账户中直接扣划景区收费收入。

分期还款方式。

对景区企业的授信需合理制定还贷计划，针对项目或景区企业的现金流特征，采取按月或按季分期还款方式；

而对经营季节性突出的景区，还应要求在旺季加大还款额，防止资金被挪用，并减少企业一次性还款压力和利息负担。

海南方能投资顾问有限公司提供以下服务:

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一、企业基本情况

二、企业经营者情况

三、项目名称

四、项目产品技术特点

五、项目建设情况

六、总投资及资金筹措

七、产品市场情况

八、企业结构调整、产业升级的实施情况和规划

第一章总论

一、和景区合作照像摊点项目背景

1．项目名称

2．承办单位概况

3．和景区合作照像摊点项目可行性研究报告编制依据

4．和景区合作照像摊点项目提出的理由与过程

二、和景区合作照像摊点项目概况

1．和景区合作照像摊点项目拟建地点

2．和景区合作照像摊点项目建设规模与目的

3．和景区合作照像摊点项目主要建设条件

4．和景区合作照像摊点项目投入总资金及效益情况

5．和景区合作照像摊点项目主要技术经济指标

三、项目可行性与必要性

四、问题与建议

第二章市场预测

一、和景区合作照像摊点产品市场供应预测

1．国内外和景区合作照像摊点市场供应现状

2．国内外和景区合作照像摊点市场供应预测

二、产品市场需求预测

1．国内外和景区合作照像摊点市场需求现状

2．国内外和景区合作照像摊点市场需求预测

三、产品目标市场分析

1．和景区合作照像摊点产品目标市场界定

2．市场占有份额分析

四、价格现状与预测

1．和景区合作照像摊点产品国内市场销售价格

2．和景区合作照像摊点产品国际市场销售价格

五、市场竞争力分析

1．主要竞争对手情况

2．产品市场竞争力优势、劣势

3．营销策略

六、市场风险

第三章资源条件评价

一、和景区合作照像摊点项目资源可利用量

二、和景区合作照像摊点项目资源品质情况

三、和景区合作照像摊点项目资源赋存条件

四、和景区合作照像摊点项目资源开发价值

第四章和景区合作照像摊点项目建设规模与产品方案

一、建设规模

1．和景区合作照像摊点项目建设规模方案比选

2．推荐方案及其理由

二、产品方案

1．和景区合作照像摊点项目产品方案构成

2．和景区合作照像摊点项目产品方案比选

3．推荐方案及其理由

第五章和景区合作照像摊点项目场址选择

一、和景区合作照像摊点项目场址所在位置现状

1．和景区合作照像摊点项目地点与地理位置

2．和景区合作照像摊点项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、和景区合作照像摊点项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件

11．施工条件

三、和景区合作照像摊点项目场址条件比选

1．和景区合作照像摊点项目建设条件比选

2．和景区合作照像摊点项目建设投资比选

3．和景区合作照像摊点项目运营费用比选

4．和景区合作照像摊点项目推荐场址方案

5．和景区合作照像摊点项目场址地理位置图

第六章和景区合作照像摊点项目技术方案、设备方案和工程方案

一、和景区合作照像摊点项目技术方案

1．和景区合作照像摊点项目生产方法（包括原料路线）

2．和景区合作照像摊点项目工艺流程

3．和景区合作照像摊点项目工艺技术

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、和景区合作照像摊点项目主要设备方案

1．和景区合作照像摊点项目主要设备选型

2．和景区合作照像摊点项目主要设备（进口设备应提出供应方式）

3．和景区合作照像摊点项目推荐方案的主要设备清单

三、和景区合作照像摊点项目工程方案

1．和景区合作照像摊点项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．和景区合作照像摊点项目矿建工程方案

3．和景区合作照像摊点项目特殊基础工程方案

4．和景区合作照像摊点项目建筑安装工程量及“三材”用量估算

5．和景区合作照像摊点项目主要建、构筑物工程一览表

第七章和景区合作照像摊点项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．和景区合作照像摊点项目主要原材料品种、质量与年需要量

2．和景区合作照像摊点项目主要辅助材料品种、质量与年需要量

3．和景区合作照像摊点项目原材料、辅助材料与运输方式

二、燃料供应

1．和景区合作照像摊点项目燃料品种、质量与年需要量

2．和景区合作照像摊点项目燃料供应与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．和景区合作照像摊点项目原材料、燃料价格现状

2．和景区合作照像摊点项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八章总图、运输与公用辅助工程

一、和景区合作照像摊点项目总图布置

1．平面布置

2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3．总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、和景区合作照像摊点项目场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

三、和景区合作照像摊点项目公用辅助工程

1．和景区合作照像摊点项目给排水工程

（1）给水工程。

用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。

排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．和景区合作照像摊点项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2