高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析.docx

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析.docx

《高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案投资可行性分析

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分（项目投资可行性研究报告）

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案

一、高层住宅项目概述

1、项目概况

项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

（表：

6-1-1）【项目主要技术经济指标】

内容

指标

内容

指标

建设地点

南宁市区

规划总用地面积

47375.75m2

实际用地面积

39390.36m2

计容积率面积

149683.37m2

总建筑面积

157689.07m2

建筑容积率

3.8

建筑密度

28%

绿地率

30.8%

住宅面积

141125.49m2

商业面积

8527.04m2

地下室面积

8036.54m2

居住总户数

1520户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。

所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

资金动作方式如下：

自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。

本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。

详见表:

6-1-2

（表:

6-1-2）自有资金年度投入表（单位:

万元）

第一年

第二年

第三年

3340.15

6582.21

77.12

2、银行贷款

银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。

（表:

6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:

万元）

第一年

第二年

10000

10000

3、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。

（表:

6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:

万元）

第三年

上半年

下半年

5931.45

1793.9

第二节项目的建设工程规划与安排

二、商层住宅项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

1、建设方案。

经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。

项目拟用三年分三期进行（见表：

6-2-1）

根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：

3个月

B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：

18个月

C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：

15个月

4、项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。

②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月（一季左右）的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。

5、分段周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。

②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、高层住宅项目投资与成本费用估算

（一）开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。

（2）前期工程费：

1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：

6-3-1）。

（表：

6-3-1）前期工程费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

计价（万元）

1

规划设计费

建安工程费×税率

620.30

2

可行性研究费

建安工程费×税率

31.02

3

水文、地质、勘察费

建安工程费×税率

31.02

4

筹建开办费

建安工程费×税率

516.92

合计

1199.26

（3）建安工程费：

20676.77万元。

（见表：

6-3-2）

（表：

6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:

万元）

项目

高层（元/平方米）

项目

高层（元/平方米）

桩基础

70

土建工程

750

电梯

120

消防

30

一般水电安装

100

煤气

10

通讯

5

公用天线

3

普通装修

50

对讲机系统

12

地下室费用

130

智能化设施

80

★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程费：

①高层建安工程费=1360×149652.53+（300+50）×8527.04=20676.77万元

注:

其中（300+50）为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。

（4）基础设施费（红线内外工程费）：

1348.62万元，（详见表：

6-3-3）。

（表：

6-3-3）基础设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

供电工程

65万元/公项×47375.75=307.94

307.94

2

供水工程

15万元/公项×47375.75=71.06

71.06

3

电信工程

7万元/公项×47375.75=33.16

33.16

4

煤气工程

7万元/公项×47375.75=33.16

33.16

5

绿化工程

5.4万元/公项×47375.75=25.58

25.58

6

道路工程

42.13万元/公项×47375.75=199.59

199.59

7

排水工程

37.6万元/公项×47375.75=178.13

178.13

合计

500+848.62=1348.62

848.62

注：

本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园

（5）公建配套设施费：

485万元,详见表:

6-3-4

（表：

6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

建筑面积（平方米）

单价（元/平方米）

金额（万元）

1

幼儿园

1000

500

50

2

卫生院

1000（位于裙楼房内）

400

40

3

文化活动中心

1500

700

105

4

超市

2000（位于裙楼房内）

——

——

5

邮政支局

500（位于裙楼房内）

——

——

6

电信营业所

500（位于裙楼房内）

——

——

7

储蓄所

700（位于裙楼房内）

——

——

8

物业管理处

200（位于裙楼房内）

300

6

9

会所

3000（位于裙楼房内）

700

210

10

公厕

100

500

5

11

垃圾压缩站

200

300

6

12

变电站

1200

500

60

13

煤气调压站

50

600

3

合计

485

（6）开发期间税费：

2657.38万元,详见表6-3-5。

（表：

6-3-5）开发期间税费一览表（单位:

万元）

序号

类别

计算依据

交纳税额（万元）

1

配套设施建设费

建安工程费×税率

1240．61

2

建筑工程质量安全监督费

建安工程费×税率

82．71

3

供水管网补偿费

住宅：

0.3T/人,600元/T

商铺：

0.1T/平方米,600元/T

住宅:

95.76

商铺:

51.16

4

供电用电负荷费

住宅:

4KVA/户,480/KVA

商铺:

8KVA/百平方米,1000元/KVA

住宅:

291.84

商铺:

68.22

5

其他

建安工程费×税率

413．54

6

物业管理基金

建安工程费×税率

413．54

合计

2657.38

（7）不可预见费。

711.29万元,取上面1-5项之和

不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元

（注：

第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）

（8）开发成本。

33078.32万元,以上1-7项小计:

开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.3