安康颐养中心可行性研究报告Word文件下载.docx
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（1）国务院民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》民发[2005]170号
（2）全国老年办发[2005]46号《关于加强老年人有待工作的意见》
（3）《玉溪市红塔区人民政府“十一五”发展计划纲要》
1.2.2可行性报告研究范围
根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告的有关内容和要求，依据有关统计资料，结合项目的实际情况，全方位、多层次地对项目建设的背景、项目建设的必要性、建设地点、建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资结算和资金筹措、效益分析等方面进行研究和论述，为项目的决策提供依据。
1.2.3研究结论
（1）玉溪市福安康颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业的政策导向，顺应“赡养老人”传统美德与现代社会高节奏、高效率时代精神的要求，符合国家倡导“老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为”的老龄工作指导思想。
（2）玉溪市红塔区作为玉溪市政治、经济、文化、科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年的场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作的重点。
玉溪市福安康颐养中心项目的建设，对完善玉溪社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要的现实意义。
（3）项目规划、设计建设目标是建成云南省乃至西南地区规范化、标准化，集庭园式、花园式、养老、保健、医疗、健身、休闲等多功能为一体的社会养老服务业的典范，项目始终坚持“以人为本”的理念，为玉溪社会福利事业的完善和发展提供强有力的支持，带动老年福利事业向标准化、规范化、市场化、一体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。
（4）项目建设单位通过多年经营发展，具有较强的资金实力和融资能力，有着丰富的商业管理经验。
经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。
（5）根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是一项新型的社会事业，也是一种大有可为的新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大的客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定的客户可为企业维持正常经营奠定基础。
（6）建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。
（7）鉴于项目社会公益的特殊性和玉溪处于空白的实际，建议政府在规划选址、土地政策等方面给予支持。
1.3主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
土地利用
亩
202．5
1.1
总占地面积
平方米
135095
1.2
建筑面积
77567
1.3
其他设施配套面积
17567
1.4
建筑占地利用率
%
23.3%
2
劳动定员
人
130
2.1
年工作日
日
2.2
日工作班次
班
3
项目总投资
万元
14200
3.1
建设投资
10200
其中：
固定资产投资
无形资产投资
4000
递延资产投资
预备费
4
流动资金
500
5
年营业收入
1180.8
5.1
年营业税及附加税
5.2
营业费用
540
5.3
管理费用
304.1
5.4
财务费用
249.6
6
利税
6.1
年利润总额
27.08
6.2
年所得税
6.3
年利税总额
7
经济效益指标
7.1
评价投资利润率
7.2
平均投资利税率
0.28
7.3
财务内部收益率
2.80
7.4
投资回收期
年
18
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1玉溪市老年社会福利事业发展现状
从建国初期到20世纪90年代中期，玉溪市养老机构基本只是建立了农村、社区较为简单的养老院，设施单一，环境简陋，管理粗放，经费匮乏，其功能仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。
从2001年起，玉溪市的民间资本开始涉足养老服务行业。
此后，红塔区、元江县、易门县先后办起了一批养老院和老年公寓。
目前，全市有民办性质的养老机构5个，床位200余张，有100多人入住。
但是，现有的养老结构仍然存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一，紧紧起到一个单纯托老的作用。
随着人民生活水平的提高和玉溪“生态城市”建设步伐的加快，老年人期待更多的是山水浑然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭台水榭、环境优美的修养生息乐园；
期待提供思想交流、休闲娱乐、健体养心的一个场所，同时，现代中青年肩负着养老、抚小、工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供一个和谐、温馨和功能齐全、设施完备、服务优良的平台。
2.1.2玉溪市人口结构现状
玉溪市于1995年进入了人口老年型社会，截至2005年底，全市60岁以上的老年人有27.4万，这相当于江川县的人口。
到2015年，全市的老年人将达38万，占全市人口比重的17%，到2040年，我市进入老龄化高峰期，届时，老年人人口比重将达到28%。
另外，随着空巢老年家庭数量的增多，家庭关爱不能及时到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社会关爱。
高质量、高标准、规范化、一体化的养老结构在现代文明社会的劲头亟需应运而生。
2.1.3玉溪市经济基础背景
玉溪市隶属1区8县，国土面积1.5万平方公里，人口208.6万人，少数民族人口占31.76%。
玉溪是云南省较为发达的地区之一，有亚洲最大的卷烟企业——红塔集团。
2005年全市生产总值368.4亿元，比上年增长7.6%，固定资产投资105亿元，比上年增长28.2%，农民人均纯收入3314元，比上年增长5.1%，全市固定资产投资67.09亿元，同比增长30.6%，社会消费品零售总额34.34亿元，同比增长16%，地方财政收入24.07亿元，同比增长4.2%。
2.2项目建设的必要性
（1）是玉溪市社会福利事业发展的需要
随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业备受关注。
老年服务业是社会福利不可分割的重要部分，建设“玉溪市福安康颐养中心”项目是广大来年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求；
是“上为国分忧，下为民解愁”政府相关职能部门工作的具体体现，也是玉溪社会福利事业发展的需要。
（2）是人民日益增长大精神文化需要
让老年人度过一个健康、充实、欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且也是一个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活，促进精神文明建设、创建平安和谐社会发挥积极作用。
（3）是玉溪经济社会发展的需要
玉溪市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设的任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。
因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索的重要课题。
玉溪市福安康颐养中心项目的建设正是探索福利事业社会化的排头兵。
（4）是玉溪生态城市建设的需要
老年社会服务业是生态城市建设的重要内容。
项目是一个老年人颐养中心，环境的规划和建设布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭台水榭、假山奇石、山水浑然天成”为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。
旅游小镇的建设又可为项目提供强有力的外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设的根本目的。
第三章市场分析预测及营销方案
3.1社会福利事业市场化发展前景
老年社会服务事业市社会福利事业的一部分，它的存在和发展是社会文明进程中的有益产物。
截至2005年12月底，玉溪市共有60岁以上老人27.4万人，占全市人口总数的13%；
70-79岁之间的老人9.2万人，占全市人口总数的4.4%；
80-89岁之间的老人2.5万人。
站全市人口总数的1.2%；
90-99岁之间的老人2163人，100岁以上的老人22位。
红塔区共有60岁以上老人5.1万人，占全区人口总数的12.87%；
70-79岁之间的老人2.3万人，占全区人口总数的5.86%；
80-89岁之间的老人5731万人；
90-99岁之间的老人434人，100岁以上的老人2位。
据统计，玉溪市老龄化比例以每年3.3%的增长率递增。
以上数据显示，开办养老机构有着庞大的客源，为项目建设运营奠定了坚实的市场基础，加之市、区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。
玉溪是适宜人类居住的地区之一，曾有版纳、昆明、元江、易门等离退休人员电话询问是否有较好的老年公寓。
因此，我们投资的老年颐养中心本着以“以人为本、服务完善、环境优美、设施齐全”的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。
据此，我们对玉溪现有的两个老年福利中心作了相关调查：
（1）夕阳红托老院：
占地约2000平方米，共有两幢简易的两层楼房，有床位100个，现入住老人、幼儿共计60人。
夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境、卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间、食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲、康体设备，连基本的电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是一个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为60%左右；
（2）星光公寓：
占地约1700平方米，总体环境良好，设有单间、双人间和三人间，约40个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。
星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有一把按摩椅和一个脚底按摩器，娱乐设施仅有一个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住的人员标准上比夕阳红更高些，等待入住的人也较多，星光公寓的缺陷是床位少、面积小。
据调查，老人希望环境好，有配套的健身设备、娱乐设施。
对社会各阶层调查情况：
各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是一种社会趋势、一件大好事。
特别是在职员工认为老年公寓式未来老人的归宿，在40岁左右的人群中，大多数人认为未来的养老靠子女的可能性不大，选择入住条件较好的老年人公寓的人数较多。
从费用上来说，行政事业单位离退休干部对费用600-700元/人/月左右可以承受，企业单位退休工人在500元/人/月左右可以接受。
2005年玉溪市老年公寓入住人数示意图
已解决200余人入住问题
3.2营销方案
一、高起点、高标准、功能全精心建设颐养中心
颐养中心是提供老年人个性化的居住条件和人性化的服务内容，其住宅形式一般要包括居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房，同时颐养中心兴建在城市周边，功能设置还需提供多种生活必备设施和娱乐健身配套设施，人性化的家政服务、医疗服务、娱乐服务。
将老年人教育、医疗、康复、娱乐、体育等服务内容都寓于其中。
因此，福安康颐养中心牢固树立“以人为本、服务第一、满足需求、共享生活”的经营理念，让老年人“进得来、留得住、有所乐、有所学、有所养、有所为”，使之能安心快乐颐养天年。
现代老人需求更多的是精神文化，追求的是安静祥和、舒适优雅的环境。
福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特、传统的民间文化和现代文明，使之具备一定的旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。
二、营销策略
老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状、现代老年人特点制定恰当的营销方案。
（1）宣传策略
扩大宣传，找准选创切入点。
针对“送老年人到养老院是子女不孝的表现”的社会陈旧观念，中心依托各级民政部门，利用媒体、会议、活动等形式进行广泛宣传，并结合实际有针对性地入户做工作，依靠全社会的力量着力改变现有社会的陈旧观念，为项目建成营运奠定坚实的社会基础。
（2）价格策略
结合现有离退休人员工资水平、社会老年人收入水平和生活水平，初步拟定以下价格标准：
居家式住宅：
800-1100元/人/月（含房租、伙食费）
酒店式公寓：
700-800元/人/月（含房租、伙食费）
医院式的养老病房：
600-700元/人/月（含房租、伙食费，不含医药费、护理费）
凡入住颐养中心的老年人文体娱乐健身设施免费开放。
（3）吸引力策略
为使项目建成后发挥应有的社会效益，真正体现出社会主义的优越性，中心选址除交通便捷、硬件设施建设体现云南一流外，针对老年人的特点，中心还将设置：
于是中心医院、市医保中心合作开展老年人心理咨询、常规医疗、慢性病康复等具有特色的医疗服务，让老年人足不出户，就能享受到星级医疗服务。
中心倡导健康、积极向上的精神，与政府协作，利用中心文体设施、生活设施，每年组织开展1至2次全市老年人文体比赛、烹饪比赛；
与教育机构合作创办老年大学。
再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老（候鸟式养老），通过动静结合的新模式，实现各养老院之间客户资源的互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生的天堂。
（4）管理策略
为更好地体现人文精神、倡导以人为本的理念，中心拟定以下管理措施：
1管理理念：
“心理护理亲情化、精神护理多样化、康复护理大众化、生活护理家庭化”
2管理模式：
以机制创“新”、服务创“优”、管理创“严”，形成一套独特的颐养中心管理模式。
3管理制度：
福安康颐养中心为争创云南一流的社会福利机构，并借鉴国内外先进的管理经验，以倡导平等、民主为宗旨，实现人性化的管理目标。
第四章项目建设地点及建设条件
4.1项目建设地点
本项目拟建于州大河沿岸以北，面积202.6亩。
项目选址地地理位置优势突出，紧靠聂耳文化广场，距中心城区2公里、省会昆明88公里、昆玉高速九龙池站口3公里，交通便利，周围环境较好，空气质量达到国家二级标准，沟渠排污通畅，项目实施地通讯设施完善。
4.2建设条件
（1）项目的政策支持
国务院民政部民发[2005]170号《关于支持社会力量兴办社会福利结构的意见》、全国老年办发[2005]46号《关于加强老年人优待工作的意见》等纲领性文件，各级政府按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；
坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄事业全面开展；
坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系；
坚持道德规范与法律约束相结合，广泛开展敬老、爱老、助老道德教育，加强老龄工作法制建设；
坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富；
坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想，对项目建设提供强有力的政策支持和指导，给项目建设带来了历史性的发展机遇。
（2）项目单位商业经营丰富
项目单位商业经营理念超前，资金实力雄厚，人类资源稳定，聚集了一批商业管理精英和销售精英。
公司建立了现代企业管理制度，为项目建设提供了强有力的保证。
（3）公用配套设施条件完备
项目实施地基础设施完善，水利电力资源丰富（主要靠城区主管网供给）通信具有国际、国内长途IDD和GSM数字移动，全球通IP电话，传真、国际互联网等。
河滨公园、聂耳文化广场的建设，为项目实施提供了极大的交通便利和环境支持。
（4）项目实施地气候条件优越
玉溪市红塔区地处滇中，位于东经102°
17′至102°
41′，北纬24°
08′至24°
32′之间，气候属于中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，干湿季节明显。
具有“冬无严寒，夏无酷暑”的特点，年平均气温一般在16℃左右，最冷（1月）平均气温8.5℃，最热（7月）平均气温20.8℃，年平均气温22.7℃，最低气温10.9℃，使最适宜人类居住的环境之一。
第五章项目建设目标
5.1项目建设的指导思想
项目建设按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；
坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄工作全面开展；
坚持道德规范和法律约束相结合，广泛开展敬老、爱老、助老道德教育，加强老龄工作法制建设；
坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想。
建设一个起点高、标准高、规模适中、功能齐全的养老福利机构。
强化生态城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化进程。
5.2项目建设目标
通过项目建设，形成一个老年人颐养天年、畅谈人生、共享生活的乐园。
项目建成后，可辐射一区八县，解决部分老年人的精神和生活需求，达到“上为国分忧、下为民解愁”的目标。
项目分两期建设：
一期建设规模达到600人的接待能力；
二期建设规模达到1200人的接待能力。
第六章建设内容及公用工程
6.1建设内容
项目以居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房为主，同时设置老年人文体协会、烹饪协会，建设必备的体育场所、娱乐休闲场所、康复医疗场所。
建设设置上，力求功能完善，环境建设上力求山水浑然天成、人与自然和谐、庭园式的养老机构。
6.1.2建设及配套实施工程项目
项目总占地面积202.6亩，建筑面积77567平方米，各功能分区建筑面积祥见“建筑面积一览表”
建筑面积一览表
项目
数据
总用地面积
202.6亩
总建筑面积
住宿建筑面积
60000
公建建筑面积
9000
建筑占地面积
38784
总床数
床
1200
每间按两床计
容积率
——
0.57
建筑密度
23.2
绿化率
42.5
水体面积
9970
6.1.3项目建设方案
（1）场地位置及环境
项目建设场地位于玉溪市红塔区聂耳文化广场州大河以北范围。
（2）地形
建筑场地为规则矩形地块，建筑面积77567平方米，地块呈东西方向，地形平坦。
（3）地形自然条件
①场地地面标高1635米，相对高差±
1米。
②水文地质：
场区内地下水位深0.5-1.2米（稳定水位深度）、地下水为潜水型，靠大气降水补给，水位变幅受季节性自然降雨影响。
现状区域内地下水对建筑混泥土无腐蚀性。
③地震烈度：
根据国家建设部建抗（1993）1号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》，玉溪地区地震设防烈度为8度。
本工程按抗震8度的相关规定设防。
④工程地质：
建设场地未发现不良地质现象，场地较为平坦，稳定性较好，适应工程建筑。
下一步将对场地地质情况执行全面勘察。
⑤建设场地工程地质评价遵循规范：
A、《岩土工程勘察规范》（GB50021-94）；
B、《建筑地基基础设计规范》（GBJ7-89）；
C、《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）；
D、《建筑桩基技术规范》（JBJ94-94）；
6.1.4建筑工程方案
6.1.4．1工程项目设计需求
（1）主建筑外部设计布局参照玉溪民间民居特色和现代建筑风格，结合玉溪城市规划布局要求，充分利用现有土地资源，节约土地，合理布局。
要求具有温馨、舒适的居住建筑风格，还将融入传统民俗文化、现代玉溪城市文化，与聂耳文化广场、河滨公园等周边环境协调，与城市特色一致、与生态立市为本。
充分展示企业文化，魅力玉溪文化。
基础公用工程，合理到位。
（2）内部设计布局要求颐养中心功能分为六成秉承“以人为本、分类管理、便利服务”的宗旨，符合服务流程和功能的需要，并且保持与外部建筑协调。
（3）基建采用框架砖混结构，装潢采用铝塑板及外墙涂料。
内部装饰尽量采用防火、防潮的建筑材料。
6.1.4.2重要工程建设项目
项目依据地形，合理平面布局，力求功能分区合理有序，设施结构功能完善。
项目主要建筑工程建设项目如下表：
名称
面积（平方米）
层数
康复区
5000
1（局部2层）
休养区
38000
颐养区
12000
特护区
休闲、健身区
8500
综合服务区
9067
6.1.5主要经济技术指标
总用地面积：
202.6亩（135095平方米）
总建筑面积：
77567平方米
水体面积：
9970平方米
容积率：
绿化率：
42.5%
建筑密度：
6.2公用工程
6.2.1给排水
（1）概述
本项目总建筑面积77567平方米，主体建筑檐高约12米，按照《建筑设计防火规范》（1997年版），建筑设室内、外消防系统，并设一般生活给排水系统。
（2）依据
提供建筑总平面图一份
（3）范围
承担室内外给排水及消防。
（4）水源
以市政水管的自来水为水源，从市城给水上引入两根DN100给水管，在建筑物周围连接形成环状。
1生活用水量
项目生活用水主要为管理工作人员、入住老年人生活用水、清洁、场地冲洗及室内外绿化用水，各项用水量拟按下列表要求：
序号
用水类别
规模
用水标准
用水时间
最高日用水量（立方米/）
生活
1350人/班
0.05/人
10
67.5
清洁
6000㎡
0.01/㎡次
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