物业管理基础PPT.ppt

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物业管理基础2013年4月主讲：

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第一章物业管理基本概念v第一节物业与物业管理一、物业物业、房地产、不动产3个概念的区别物业（property）特指：

正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

根据用途,物业分为:

居住物业、商业物业、工业物业、和其他物业。

物业的特征1、固定性（不可移动的固定性特点）2、耐久性（使用年限长，能更长久保留下来）3、多样性（范围广、规模、形状各异）4、高值性（使用价值、观赏价值）5、权益性（物质实体上的权益，房地产物权）二、物业管理物业管理（propertymanagement）是指：

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理起源于19世纪60年代的英国（1860年）20世纪80年代，从香港传入我国内地1981.3全国第一家物业管理公司：

深圳市物业管理公司诞生。

1994.3.23办法，2003.9.1物业管理条例开始实施。

物业管理的特性1、覆盖面广2、服务性强3、专业性强4、业主处于主导地位5、物业管理与社区管理相结合v第二节物业管理的主要内容与过程一、物业管理的主要内容1、物业的接管验收（共用部位、共用设施设备查验并登记造册；建设单位一脚有关物业资料）2、物业管理方案和制度的制定（7项）3、客户管理服务（8项）4、房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务（8项）5、安全服务（5项）6、环境保洁与绿化美化管理（3项）7、综合经营服务（有偿服务，特约性服务）二、物业管理的早期介入与前期物业管理物业管理的早期介入：

是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。

前期物业管理：

是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业设施的物业管理。

前期物业管理又是后期物业管理的基础，后期物业管理是前期物业管理的工作延续。

三、物业管理的过程1、签订物业服务合同（前期签订书面前期物业服务合同，后期签订书面物业服务合同，合同应对事项、服务质量、费用、权利和义务、专项资金管理使用等内容进行约定）2、验收接管物业3、履行服务合同4、终止合同，做好交接（合同到期或因某些原因终止时，企业要向业主委员会报告专项维修资金使用情况并接受审查。

物业管理中的遗留问题，也应向业主委员会或新的物业管理企业交代清楚）v第三节物业管理的基本原则一、权责分明原则（人人有事做，事事有人管。

业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心）二、业主主导原则（以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。

业主有权做的工作：

）三、服务第一原则（物业服务企业，从物业管理处演变为物业服务中心）四、统一管理原则（一个物业区域只能成立一个业主大会，只能由一个物业管理企业实施物业管理）五、专业高效原则（可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人）六、收费合理原则（收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

）七、公平竞争原则（选聘时，坚持招标、投标制度，委托方发标，三个以上企业投标，实行公开、公平、公正的招标制度）八、依法行事原则（如物业管理条例物权法物业服务合同是具有法律效力的规范文书）v第四节物业管理的服务质量标准1、2000.5.25日建设部发布全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则，设立示范、优秀两个档次。

2、全国物业管理示范项目每三年进行一次复查，复查不达标即取消称号。

3、全国物业管理示范项目申报基本条件如下（5项）4、中国物业管理协会制定普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）普通商品住房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等5、业主与物业管理企业约定的服务质量标准：

也就是物业服务合同的拟定内容v第五节物业管理人员的素质要求一、应当具有高尚的职业道德遵纪守法，爱岗敬业。

工作认真，尽职尽责。

诚实守信，热情服务。

二、应当具有专业知识和专业技能具有现代物业管理专业知识、物业管理专业技能、掌握现代管理手段。

三、应当具有较高的个人素质具有较强的语言表达能力和沟通能力、良好的心里素质和个人形象、拥有健康的体魄。

第二章物业管理机构基本知识v第一节物业管理企业物业管理企业应具有独立的法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担民事责任。

按照投资主体分类：

全民所有制、集体所有制、民营、股份制、合资、合作、外资。

按资本组合方式及出资人承担的责任分类：

公司式、合伙、独资。

物业管理企业的组建组建条件：

企业名称、企业住所、法定代表人、注册资本。

企业的法定代表人是代表企业法人行使职权的主要负责人。

注册资本：

根据规定，有限责任公司以生产经营或商业批发为主的不得少于50万元人民币；以商业零售为主的不得少于30万元人民币；技术开发、咨询、服务性有限责任公司不得少于10万元人民币（含物业管理有限责任公司）；股份有限公司不得少于1000万元人民币。

公司人员按照建设部文2000年1月1日的物业管理企业资质管理试行办法规定：

公司应有中级以上职称的专业技术管理人员，资质一级企业为30人；二级为20人；三级为8人。

物管企业经营资质的办法申请单位收到房地产行政主管部门资质审核批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照。

在取得执照后，按规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请物管企业临时资质证书。

物业管理企业的权利和义务一、权利（9项）1、根据有关法律法规制定管理办法2、按照合同和办法实施管理3、按照合同收服务费4、制止和汇报违反治安、环保、装修等行为5、要求业委会协助履行合同6、特约性服务项目7、可接受委托单位代收相关费用8、专项服务业务委托给专业性服务企业9、经业主大会允许，可实行多种经营。

二、义务（4项）1、提供服务2、接受履行合同的监督3、重大管理措施提交业主大会审议决定4、接受有关部门的监督指导物业管理企业资质管理资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。

物管企业从事物管业务的条件包括:

有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。

划分为：

一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。

企业资质等级标准一、资质一级企业（熟悉7项）1、注册资本500万元人民币以上。

2、中级以上职称不少于30人，证书、80%以上取得从业人员岗位证书。

3、管理两类以上物业。

4、多层住宅200万平米、高层100万平米、独立式（别墅）15万平米、办公、工业区50万平米。

5、20%获得建设部“”称号，20%获得省级称号。

6、健全的制度。

7、建立专项维修资金管理和使用制度。

二、资质二级企业（熟悉7项）300万元人民币；不少于20人；60%以上；80万、40万、6万、20万平米；10%、10%；其他同上三、资质三级企业（5项）50万元人民币；不少于8人；50%以上；有委托的项目；其他同上资质等级管理一、申请资质等级提交的资料（熟悉6项）二、分级审批制度：

一级由省、自治区建委、直辖市房产行政主管部门初审，合格后报建设部审批；二级由省、自治区建委、直辖市房产行政主管部门审批；三级经省、自治区建委同意，可由地级以上城市的房地产行政主管部门审批，报省、自治区建委备案。

三、一级可全国项目投、议标；二级全国30万平米以下项目；三级本省15万平米以下项目。

四、资质实行动态管理，每两年核定一次。

逐级上升，不得越级升级。

五、正副本。

六、未取得资质证书从事物业管理的，处5万元以上20万元以下罚款，聘用未取得置业资格证书的处5万元以上20万元以下罚款。

v第二节业主大会与业主委员会一、业主（房屋所有权人）1、权利；业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。

业主在物业管理活动中享有10项权利。

2、义务；业主在物业管理活动中应履行6项义务：

A、遵守业主公约、业主大会议事规则B、遵守物业管理的各项规章制度C、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D、按照国家有关规定交纳专项维修资金（是业主的基本义务）E、按时交纳物业服务费用F、法律法规规定的其他义务二、业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。

业主大首次业主大会会议召开之日起成立1、业主大会的职责（熟悉6项）2、业主大会会议（一共注意9项）召开形式、法定人数（物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可）、可委托、推选代表、做出决定的法定人数（做出普通决议须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效；做出特别重大事项决定须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效）、定期会议和临时会议（20%以上业主提议）、召开会议15日前通知全体业主、会议记录存档、决定应予以公告。

第一次业主大会召开条件和程序条件：

同一区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

召开业主大会的条件各地区规定有些不尽相同。

第一次业主大会会议的筹备工作（了解6项）第一次业主大会召开的程序（了解5项）三、业主委员会业委会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。

1、业委会委员应符合6个条件2、业委会应履行的职责（熟悉5项）3、业委会的日常工作（了解8项）4、业委会会议业主大会过程规定，业委会应当自选举产生之日起3日内超开首次业委会会议，推选主任1名，副主任12名。

经1/3委员提议或者主任认为有必要的，应当及时召开业委会会议。

v第三节物业管理相关机构1、房地产行政主管部门（体现4个方面）2、工商、税务和物价等行政主管部门（5项）3、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视（数字电视）等单位（2项）4、物业建设单位（房屋建筑工程最低保修期限熟悉5项）5、业主大会和业主委员会（与物管企业是平等，委托与受托关系）6、专业性服务企业（专项服务业务委托）7、街道办事处和居委会8、行业协会（中国物管协会2000.10成立，在北京）第三章住宅小区的物业管理知识v第一节住宅小区的构成与特点一、住宅小区的构成A、居住设施房屋及产权，权利体系，异产毗连，专有部分和共有部分。

建筑附属设备与配套设施，是物业管理的重点，其可以分为5大类；B、居住环境，分为自然环境、人文环境人口规模居住区小区组团户数（户）10000-160003000-5000300-1000人口（人）30000-5000010000-150001000-3000二、居住小区的特点1、居住功能单一，相对封闭独立2、人口密度高，人口结构复杂3、房屋产权多元化，共用设施社会化4、统一规划建设、配套设施齐全v第二节住宅小区物业管理内容与特点一、住宅物业管理的概念国务院于2003.9.1施行物业管理条例重点规范了住宅小区的物业管理活动。

二、住宅小区物业管理内容：

房屋建筑及其配套设备设施维修养护和绿化、卫生、交通、治安等环境管理。

1、居住设施的维修养护管理2、居住环境的管理3、便民综合经营服务三、住宅小区物业管理特点1、管理具有社会性2、管理具有统一性3、管理具有服务性4、管理具有复杂性5、管理具有艺术性v第三节住宅小区物业管理的目标与要求一、住宅小区物业管理的目标1、赢得社会效益2、赢得经济效益3、赢得环境效益二、住宅小区物业管理的要求1、2000.5.25建设部全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则具体内容如表3-2所示。

记住表中的重点及关键数字和内容！

2、中国物业管理协会引发的普通住宅小区物业管理服务等级标准设定一、二、三服务等级，各个等级分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等6大项主要内容组成。

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