车站项目策划分析文档格式.docx

车站项目策划分析文档格式.docx

《车站项目策划分析文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《车站项目策划分析文档格式.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

《常德市2001年至2020年都市总体规划》确定：

至2020年常德市人口将由现在的54万增长至100万，城区面积由目前的56平方公里扩大至100平方公里，界时常德将成为湘西北地区的区域性中心都市，其都市形态划分为一城四片，即：

江北主城区：

为政治、经济、文化中心；

江南城区：

以专业批发市场为主的商业贸易区；

德山开发区：

丘岗山地特色的工业园区；

柳叶湖开发区：

具有旅游、休闲、渡假功能的都市风景园区；

按照常德市的整体规划思路，常德市在以后的15年将建成一个人中达100万，城区面积100平方公里的大都市，都市的外延在目前的基础上将扩大近一倍，对各类型房产的需求将进一步增加，房地产市场将有巨大的进展空间，同时会使目前处于都市边缘的房地产项目价值上升。

对本项目而言，随着都市的扩容，其价值将会有专门大的增长空间。

三、项目地块SWOT分析

地块优势（S）：

地理位置：

地段有专门好的开发基础、以后升值潜力大；

地形地貌：

项目地块地势平坦，地形较为规则，便于规划；

交通因素：

紧邻207国道，处于紫缘路、柳叶路的交叉地，交通便捷；

施工因素：

项目用地目前已差不多完成七通一平工作，能确保建设施工的顺利进行；

地块劣势（W）：

周边配套：

项目地周边缺乏学校、医院、银行等配套项目，配套设施尚不完善；

项目规模：

项目占地面积不大，但需规划的功能较多，无法形成大的商业规模效应；

地块机会点（O）：

市场需求：

常德市场对高性价比的商用物业的强烈需求；

都市规划：

都市外延的不断扩大，地块所处位置升值空间大；

项目规划：

项目本身的汽车站将带来大量人流，成为吸引投资者的亮点；

地块威胁点（T）：

同类商铺的竞争：

目前常德开发的商用物业较多，如：

常德汽车南站市场、火车站附近的幸福街区等。

以上项目均为在建项目，且物业类型相似，项目商业部分开发竞争压力较大；

项目进度：

项目以车站为依托展开，但在车站尚未定型的情况下进行销售，难以取得客户的信任，销售会存在一定的难度；

第二章常德市商铺分布与要紧商铺分析

一、区域商铺分布特点：

常德商业通过多年的沉积，目前已形成了一些商业较为集中的地段，通过调查，我们将常德现时期的商铺分为如下几个区域：

核心地段（中区商圈）

目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。

由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念，使他成为市民关注的焦点。

以商业步行街为主轴线，中区商圈门店林立、品种繁多，环境优美。

是目前常德市商业的核心区域。

中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。

要紧商业物业大型商场：

春天百货、沃尔福、家润多

新兴商业形态：

人民路商业步行街、金钻广场步行商业城，

沿街门店以人民路、建设路为主；

中心区域（桥南商圈）

常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。

由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市（如华联超市）组成。

经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品，另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。

要紧商业物业：

桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场，

沿街门店：

以常沅路、桥南大道为主

次中心区域（火车站商圈）

火车站商圈要紧有几个规模较大的专业市场：

家私产业城、副食城、五金交电汔汽配市场。

以武陵路和207国道为纽带，背靠地区汽车站、火车站。

火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设，分隔为独立沿街铺位，并以出让产权、铺位租赁为要紧方式。

总体而言，这些市场的经营治理、服务传统，缺乏整体形象，进展状况不容乐观。

新世纪汽配城、曲美家具城、电器城、副食城、五金交电市场，

沿街门店、：

以武陵大道、南坪路为主。

边缘城区（新开发区域）

兴隆装饰城、常德汽车南站市场、钢材市场等一些处于都市边缘的专业市场，依靠自身的商品特色进行专业经营，多为规模较大的专业市场，经营分散，没有形成合力。

二、同类型商铺分析：

调查表一（与本项目同类物业的车站商铺及部分专业市场）：

市场

丹阳路车站商铺

常德汽车北站商铺

新世纪汽车城

桥南市场

地理位置

丹阳路

人民路及朝阳路交汇处

南坪路、东风路交汇处

鼎城路与玉霞路交汇处

经营模式

租赁

自营、租赁

铺位面积（㎡）

10—75

30—1100

50—120

8—30

主力面积（㎡）

40

30

60

12

铺

面

形

式

楼层

单层、两层套铺

底商为主、部分铺面为3层

底商（楼上为住宅）

分为3层

层高

3．6

6

4

租金（元/㎡/月）

最低价

11

————

14

80

最高价

45

18

206

均价

20

15

150

铺面租赁率%

83．6%

89%

85%

部分在建，建成的出租率为80%

售价元/㎡

不售

约为5000元

一层均价为7780

调查表二（部分竞争楼盘商铺）：

竞争楼盘

位置

商铺规模

价格

商铺总面积㎡

总铺

面数

主力铺面面积㎡

一楼

二楼

三楼

幸福小区火车站商业街

２０７国道与朗州路交叉处

——

50

5980

美景·

食尚街区

柳叶路与启明路交汇处

30000

166

4000

2500

2000

桥南·

财宝广场

319与207国道交汇处

26000

价约为3000元/㎡

开发商

代理商（策划推广）

销售情况

联系电话

常德都市建设投资开发有限公司

森雨兴房地产营销策划（常德）公司

在售

0736—7816811

常德美景房地产开发公司

长沙添泽广告文化有限公司

0736—2683636

0736—7763377

长沙银通房地产有限公司

自销

已售70%

0736—7375999

0736—7375998

三、常德市商铺市场总结：

通过调查能够看出目前处于市区边缘的商铺及专业市场较市内成熟商圈的铺面，在售价及租价都有一定的差距，目前常德商铺价格在2500—8000元之间，铺面面积集中在30—100平方米之间，对我项目确定铺面面积及价格有重要的参考意义。

常德本地有商业经营的传统，近半常德人在经商，这部分人大多有买铺的潜在需求，只要资金许可，就会予以考虑，因此，尽管常德市场商铺供应量较大，竞争激烈，但对有进展潜力的商铺而言，同时也蕴藏了巨大的机会，现将常德商业地产市场的部分特性归纳如下：

1．常德商业分布较为集中，要紧商铺集中在步行街、桥南等区域，商圈渗透力、辐射力较强；

2．常德现有商业业态要紧体现为传统临街铺位、超市、专业市场几种形式，其中新开发及边缘地区以传统商铺及专业市场居多；

3．整个临街铺位中，集中商业街区租金水平远高于自然商业街区租金；

传统商业老街租金水平远高于新建商业街区租金；

商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经营治理直接阻碍街铺的租金水平；

4．常德现有商业物业售价差异大，核心区域与新开发街区售价差距在3000元/㎡以上；

5．从成本的角度考虑，经营户较容易同意租赁的模式。

6．比较而言，面对如此巨大的消费市场，常德都市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，远远不能满足常德消费者日益增长的需求。

三、经营状况分析及经营者调查

经营业态调查（同类型物业经营调查）：

经营业态

调查项目

日用百货

餐饮住宿

五金建材

服饰、鞋类

美容美发服务业

汽配、汽修

专业超市

空置门面

丹阳路车站

临街门面

24．7%

10．2%

19．5%

2%

8．9%

18．3%

16．4%

汽车北站

4．5%

18．2%

54．5%

13．8%

9%

此次共调查了与本项目类似的两处物业的经营业态及经营状况：

丹阳路车站临街门面及汽车北站临街门面，从调查的结果来看，两处商铺以经营日用百货及五金建材两种行业的居多，分不为24.7%及54.5%，另外餐饮业及服务业也占有较大的经营比例，同时这两个地点的商铺均为车站所有，不对外销售，所有临街门面均为租赁经营。

其中汽车北站差不多无空置门面，而丹阳路车站临街门面则空置的较多达到16.4%。

经营者调查（对丹阳路车站临街门面及新世纪汽车城、兴隆装饰城的经营者进行问卷调查）：

你现有铺面是购买的依旧租赁的：

购买的

6%

租赁的

94%

你现在的租赁价位是多少：

10-20元/㎡/月

75

20-40/㎡/月

17

40/㎡/月以上

8%

适合你经营的铺面面积为多大：

20㎡以下

7%

20-30㎡

16%

30-40㎡

22%

40-60

39%

60以上

你希望经营的铺面几层为宜：

一层

28%

二层

50%

三层

5%

没关系

15%

你希望市场能有统一的治理部门吗？

希望能有部门统一治理

统不统一没关系

61%

你平常要紧从哪几方面了解商铺（房产）信息：

报纸

63%

电视

18．5%

宣传单

你目前有投资商铺的打算吗？

有

没有

市调结论：

1．常德商铺市场购买力较为强劲，特不是地段较好及有进展潜力的商铺项目更是得到了投资者的追捧；

2．常德当前商铺分布较为集中，都市边缘及开发新区新建商铺及专业市场较多，价位差距较大；

边缘区域售价较低；

3．目前常德商铺产品同质化现像较为突出，商铺以建筑底商及专业市场为主，无明显的建筑风格区分，较为注重铺面的有用性及商铺总价；

4．依照市调数据，结合常德商铺市场需求，本项目商铺面积宜在30-60平方米之间，主力铺面应以40平方米为主，均价在4000元以内，同时应在项目宣推广上加强力度，以迅速占据市场。

5．就本项目而言，以汽车站为要紧依托，有一定的经营优势，项目的要紧不足在于商铺先于车站建设，会令投资者犹豫，商铺的经营必需依靠车站的大量人流，假如二者不能同时经营的话则会造成短时期内经营困难。