文化陵园项目可研报告实施方案Word文件下载.docx
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3层×
3950元/㎡=2.05亿元
报建：
86666㎡×
150元/㎡=0.08亿元
绿化景观及停车场等：
80%×
400元/㎡=0.28亿元
小计：
2.41亿元
税金及管理费：
2.41亿元×
8%=0.19亿元
合计：
2.60亿元
1.1.6.2资金筹措
由于该项目是公用事业项目，建设资金来源为自有资金和政府财政拨款及银行融资，其中，前期自筹总投资约40%，差额通过银行融资解决，还款来源通过财政收入和项目自营来偿还。
1.7主要财务评价指标
税后净资产收益率：
70%；
税后收入现金净现值（Ic=7%）:
50798.98万元；
税后投资回收期（含建设期1.2年）：
5年。
1.2、法人概况与法人代表
1.2.1法人概况
合肥***有限公司（简称：
***集团），是经XXX***区人民政府授权，***区国资委出资的，在整合区属国有资产产权、股权及各类国有经济实体的基础上成立的国有独资公司。
公司成立于2007年4月，注册资本10亿元人民币。
集团公司的主要职能为：
承担城市基础设施和公用事业项目投资、融资、建设与运营；
从事城市建设资金的筹措、使用与管理；
从事授权范围内国有资产的经营管理与运作；
对下属全资、控股企业行使出资者权力；
从事城市旧城旧村改造、现代旅游产业、科技生态农业的投资与开发；
承担***区人民政府授权的其他工作。
***集团是XXX第一家以“***”二字注册的公司，是***区投融资的主平台、项目孵化的主载体、招商引资的主力军，是***区的“第二财政”，拥有丰富的政治、政策、资源、信息优势。
集团公司根据XXX建设“现代化***大城市”以及***区“因湖作为”的发展战略，充分依托“***”这一无形资产和品牌效应，积极参与***区现代化城市的各项建设，为***区全力打造“xx浦东”的宏伟蓝图提供更为坚实和广阔的战略平台。
集团公司总部下设项目策划部、工程管理部、资产管理部、投融资部、财务部以及行政人事部等6个部门。
下属子公司、控股公司有：
1、XXX***区房地产开发公司
2、合肥金环房地产综合开发公司
3、合肥***置业发展公司
4、XXX***区城市建设开发投资有限公司
5、XXX***信用担保有限公司
6、XXX***区工业资产运营有限公司
7、XXX***区城建国有资产运营有限公司
8、XXX***城市建设投资有限公司
9、合肥***建筑安装工程有限公司
10、合肥***物业管理有限公司
11、合肥***置业有限公司
2008年***区将按照市政府的战略要求，全面启动区内城中村改造工程。
新年伊始，***区成立了城中村改造指挥部，其中指挥部办公室设在***集团，将由***集团牵头统筹推进***区范围内面积达10平方公里的城中村改造。
在城中村改造和***新区建设方面，***集团具有别人无法比拟、也无法替代的区位、资源、政治、政策等优势。
1.2.2法人代表
张玉轩。
1.3、编制依据
1、项目委托书；
2、XXX新出台的与之相关的优惠政策；
3、《XXX城市总体规划》；
4、《XXX国民经济和社会发展十一五发展规划》；
5、《投资项目可行性研究指南》；
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7、相关的法规、技术规范和设计手册；
8、建设单位提供的有关资料；
9、本院有关的技术资料。
1.4、研究范围
本项目可研报告实施方案市对XXX***文化陵园项目的建设背景及必要性、项目选址、主要建设内容及其建设规模、建设方案、建设进度、投资估算与资金筹措、效益分析等方面的内容进行全面深入的分析研究。
具体的研究范围及研究内容如下：
1总论
2项目建设背景及必要性
3市场分析
4项目建设规模与主要内容
5项目选址与主要建设条件
6工程建设方案
7劳动安全卫生、消防与环境保护
8节能节水
9项目组织管理与劳动定员
10项目实施进度安排
11工程招投标
12投资估算与资金筹措
13项目财务分析
14结论与建议
第二章项目建设背景和必要性
2.1、项目建设背景
2.1.1XXX的区位优势
从我国当前的宏观发展来看，xx省处于东部沿海地区产业向中部、西部地区梯度转移的过度地带，作为我国经济中心战略转移地域上的中间支点，扮演着承东启西的重要角色。
从经济圈角度分析，xx地处长江流域经济带，与长江三角洲经济圈有着密切的联系，并地处武汉与南京经济圈的交汇处，经济区位优势强劲。
XXX位于xx省中部，地处江淮之间、巢湖北岸，辖瑶海、蜀山、庐阳4区和长丰、肥东、肥西3县。
总面积7029.48平方公里，人口462.73万人。
市区建成区面积为224平方公里。
市内道路宽阔，绿树成荫，景色优美，既多现代建筑，又有名胜古迹，是一座古老而又年青的城市。
作为xx省省会，合肥是全省政治、经济、科教、文化、信息、金融、商贸中心和交通枢纽，也是全国甲等开放城市。
尤其是近年合肥开始大建设、大发展阶段，使得合肥正在发生翻天覆地的变化。
根据最新出炉的XXX“城市空间发展战略构想”，XXX空间结构将形成“141”（一主城、四组团、一个***新区）的多中心发展态势。
这一构想中，到2020年合肥全市经济总量达到4000亿元，工业产值6000～8000亿元，城市人口350万，建成区面积350平方公里。
远期主城市人口达到500万，建成区面积500平方公里，成为宁郑汉之间最大的区域性中心城市。
XXX将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架，城市空间布局
在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”的发展态势。
2.1.2本项目的区位优势
***区位于XXX南，东临南淝河，西至金寨高架，南濒巢湖，北界环城路。
辖五个街道、四个镇，区域总面积340平方公里，常驻人口52万。
***区委二届五次全会决定今年将陆续启动七大片区（***新区和巢湖岸线治理片区、黄山公园片区、都市工业片区、高铁站片区、***都市农业及新市镇片区、合肥新港和南二环物流片区以及城中村改造片区）建设。
其中，“***新区”是XXX“141”工程中的一项重要工程，新区的范围是南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。
在新区建设过程中，涉及到大量土葬坟的迁移，若安置工作做不好，必然影响“大建设、大发展”的步伐。
因此政府应该把这个关系到城市形象以及老百姓的切身利益的重点项目选择在***区附近的该项目适宜区域。
2.1.3当前形势下陵园的产业化和功能定位
产业是众多的企业与相关企业组合而成的经营群体。
陵园产业在产业分类上，既不属于第一产业（尽管陵园占用了大量的土地，并有好些作业是在土地上进行的），也不属于第二产业（工业），而是属于第三产业，即服务业的范畴。
同时，在现代化大生产的情况下，分工越来越细，那种“大而全”、“小而全”的企业越来越少，因而，所谓的“相关企业”越来越多，分工合作，协同作战，实现共存共赢。
这种情况，也将在陵园产业化过程
中出现。
陵园的产业化实现，在目前，既存在着要尽快从福利性的事业单位中走出来，走向市场，成为搏击市场的自主经营的盈利主体，成为经济发展的“基本细胞”；
同时，也存在着把“蛋糕做大”的问题。
因此，努力把“蛋糕”做大，这是陵园产业化的必经之路。
眼下，陵园具备着产业化的良好的客观条件。
因此，当前陵园工作者的重要任务，就是努力提高水平，做大事业，增加产业容量，在产业外延扩大的同时，特别要注意走向内涵发展的道路。
这就涉及陵园的功能定位问题。
陵园的功能划分可以多角度地进行。
从其发展过程来进行功能分析，它大致包括了基本功能、衍生功能、新派生功能、更生功能、生态功能和休闲功能。
1、陵园基本功能：
埋葬死者及其“标志物”
陵园是殡葬业的一个重要分支。
陵园产业的产生、发展、提升，植根于陵园的功能。
从殡葬主体的行为来分析，它是在殡、葬、祭的三大主要行为中，与葬、祭行为密切相关的。
尽管祭祀活动并不都在陵园中进行。
但由于陵园的基本功能，使在陵园中的祭祀活动具有特殊的意义。
作为世界各地炎黄子孙进行的大型祭黄陵活动，之所以在黄陵墓地进行，其根本原因是因为黄陵是黄帝的“葬身之地”。
因此，陵园的基本功能是埋葬死者或其标志物的地方。
陵园之所以可以称之为陵园，因为与荒冢不同，因此，陵园的发展水平，从一般的意义上说，是与社会生产力水平及墓主的经济状况直接相关的。
从中可见，发展社会生产力和迅速让人民富起来，才能从根本上提高陵园的产
业水平。
埋葬“标志物”也作为陵园的基本功能，是因为有好多墓，由于各种各样的原因，没有埋葬着死者的遗体、遗骨，而是埋葬着死者的衣、冠等物，称之为衣冠墓。
衣冠之类是死者的标志物。
2、陵园的衍生功能：
追思、缅怀功能
一旦死者或其标志物埋葬在陵园中，于是涉及到活人（与死者相关的人或关系并不密切的人）进行的墓祭活动。
墓祭活动在本质上是一种文化活动。
因为事实上并不存在所谓的天国或阴曹地府。
这纯粹是一种“虚拟”。
这可以体现出陵园的又一个衍生功能：
了却思故之心、思亲之情，即缅怀功能。
我国著名思想家于光远同志认为陵园是“活人与死人对话的地方”，是对陵园的缅怀功能的定位。
重视陵园的缅怀功能的发挥，就意味着陵园不仅要埋葬一定量的死者，而且由此要容纳活人进行缅怀活动，因此陵园的空间规模的大小要考虑缅怀功能的发挥。
“250定律”说，一个人有250个社会关系。
墓中的死人虽已“西去”，但其各种各样的社会关系还在，要在墓地缅怀。
陵园作为一个产业，就要研究如何将一个死者的250个关系吸引到墓地中来，这是其一；
其二，要让这“250”在墓地中进行消费。
人不来，就谈不上消费；
如不消费，就谈不上赚钱。
因此，陵园产业的做大，要十分重视陵园的这个衍生功能。
如果说，陵园的基本功能，对陵园来说，赚的是丧家“一次”的钱；
但这衍生功能，则是年年可赚的钱。
因此，要更重视衍生功能对陵园产业的作用。
因此要重视陵园项目，也更要重
视陵园项目如何建设。
3、陵园的新派生功能：
传承功能
现代殡葬文化建设，那就是殡葬还有一个“传”的功能。
殡、葬、传。
传就是传承、继承。
因此，陵园是“传”的功能实现的理想场所。
问题是“传承”什么？
传承墓地里的骨灰？
当然不是，传承的是死者的文化。
人生是一部书，名人这部人生的书“厚”一些；
平常人的这部书，可圈可点的也不少，特别是对子女或是亲朋好友的关爱之情中体现的崇高境界，今人应好生地“传”下来。
事物的功能是由事物的结构来决定的。
陵园新派生出了“传”的功能，因而在结构布局上仅是考虑“收藏”骨灰，就远远不够。
文化的载体主要不是骨灰。
上海图书馆馆长马远良先生开始了上海图书馆的免费收藏活着的文化人的物品“业务”（待人谢世，这些物品即是遗物了）。
书籍不是文化载体的全部。
陵园为了实现“传”的功能，除了收藏骨灰之外，还应收藏逝者的遗物——例如，用过的有收藏价值的文化用品及衣物用具之类。
于是陵园要设置收藏室、展示室就成为必要的了。
4、陵园的一个探索的功能：
更生功能
对于先辈的优良传统，我们不能仅“传”——继承，还要发扬和提升。
继承和发扬是辨证的统一，没有继承，发扬就成了无根之木；
没有发扬，继承就难以与时俱进，那个传下来的东西，原封不动地照搬下去，也许成为前进的障碍。
“灵魂不死”是目前流传于民俗中的殡葬文化的主要哲学思想。
要想改变它，这不是一天、二天，一年、二年的事。
因此，我主张用“精
神更生”去取代“灵魂不死”（见拙作《现代殡葬文化建设论纲》，上海书店出版社出版，2001年）。
这里所说的精神，其实就是文化，死者传承下来的文化。
对于先辈们传承下来的文化，不能只是继承，更不能照搬，而是要发扬，要“更生”。
从这个意义上说，陵园还有一个需要探索的功能——“更生功能”。
陵园的“更生功能”给陵园的产业化又一个新增长点。
这里的市场空间更大，要做的事更多。
在现代意义上的陵园的主要特征是应由“更生功能”来决定的，这是与古代的、传统意义上的陵园的一个重要分水岭。
5、陵园的现代功能：
生态功能
人是自然的一部分，人死本是自然的回归。
传统的墓葬，使不大的地球到处是墓。
“青山白色化”的情况已是十分严重。
因此，生态陵园成为在人类现代化过程中的重大课题。
对于陵园来说，依据可持续发展的观点，有一个如何利用更少的空间容纳更多的“亡口”的问题。
因此，陵园的生态功能的定位是从可持续发展这个基本观点出发的。
生态是一个宏观空间概念。
对于一个具有较大地域的陵园，要在实现生态化上多下功夫。
但对于单个墓来说，一个“亡口”墓地的真正的生态化，事实上是不可能的。
最多是绿化、美化水平高一点而已。
真正的生态是什么？
陵园如何生态化，要请园林专家和生态专家共同来研究。
因为这里涉及到生物多样性（包括植物多样性）等科学问题。
大草坪虽然好看成本也低，但对生态的改善作用并不很大。
多种几棵树就以为“生态”了，这也是对生态的误解。
创新是灵魂，创新必定能够更好地解决眼下的“兵营式”和“白色
化”问题，一种真正的生态陵园一定会产生，使陵园实现其生态化功能。
这种生态化功能的真正实现，对于“水泥森林”式的大城市来说，是多么的可贵啊！
可以预言，绿色产业将可能是我们陵园中的一个不可小看的产业领域。
6、陵园的“休闲功能”
这是需要进一步讨论的。
外省市的人们对于上海这弹丸之地能容纳近1600万人口（还没有把600万外来人口算进去），有点难以置信。
上海人的活动空间实在太小。
上海进入老龄化社会，老人们“伸伸脚、弯弯腰”的地方严重不足。
鲁迅公园，是鲁迅陵园的所在地，这是一种陵园公园化的模式。
里面游人如织，早晨是老人的天下，晚上是年轻人的天下。
这种喧闹，并没有给长眠于地下的鲁迅以“烦恼”。
看来，鲁迅陵园公园化之后，为人们的休闲提供了一个良好的场所。
在当年要作出陵园公园化的决策是需要勇气的，但实践证明是正确的。
上海烈士陵园也为之进行了大胆尝试。
有人认为，让老人们早上到烈士陵园去晨练，会“惊动”烈士，使“地下烈士不安”。
可烈士陵园的领导认为，革命烈士之所以要贡献鲜血和生命，就是为了让今天的人们幸福。
晨练的老人们也十分自觉，不仅在特定的区域内活动，而且在陵园正式对外开放之前就“撤离”，少数流连忘返者，也十分自觉地在僻远处活动。
鲁迅公园和革命烈士陵园尚且可以如此，为何一般陵园不可以如此？
如果运作得好，又是一只大“蛋糕”！
纵上所述，陵园有六大功能。
但并不是说，现在的陵园都已具备了
这么多功能。
因此，陵园的功能定位和功能配置常常直接影响产业化的进程。
2.1.4新时期陵园的“人文纪念园和陵园公园化”使传统的陵园已无法满足人们的精神需求
近些年随着国民经济的快速发展，人们在物质生活水平提高的同时对精神生活的需求也日益迫切，陵园公益性、文化性、纪念性、经济性，也逐渐受到了广泛的重视。
陵园有其特殊性和时代特征，除了些风水学说之外，人文纪念园、公园化等逐渐被融入其中。
并为广大市民提供了一个祭扫先人、寄托亲情、弘扬中华传统孝道文化的一个文明场所，又达到了为青少年和市民游览休闲、欣赏文化艺术、接受教育的目的。
2.2.5是当前构建和谐与文明社会的需要
陵园是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业。
随着历史的变迁、社会的发展，陵园已由简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变为多功能的集合体。
充分认清陵园的价值与功能对于陵园的建设具有重要意义。
现代陵园的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。
现代陵园环境幽雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式，如送鲜花代替烧纸钱就是很好的例证，可以说，现代陵园对丧葬消费起着导向的作用。
历史上无论是皇家陵墓还是平民墓地，都比较重视绿化，一座陵、一块墓地，往往就是一片树林，外国陵园更是如此。
现代人物质生活条
件好，要求高，在丧葬上也希望故去的亲人安息在像公园一样的墓地中，以求得心理上的平衡、精神上的安慰。
特别是以荒山瘠地为主建立的陵园，若绿化美化做得好，不但不会产生污染，应该说是对环境保护的贡献。
陵园是人文景观，一草一木、一亭一碑无不体现着设计者的独具匠心和审美情趣。
随着时光的流逝，墓地早已失去了最初的功能，像法国的拉雪兹神父陵园、俄罗斯新外女陵园等都以优美的自然环境、独特的艺术风格成为著名的旅游景点。
中国的现代陵园起步晚、时间短，完全可以用现代的眼光，把陵园建设纳入到城市规划中，努力增加陵园的文化、艺术品位，努力营造墓地的可亲性，使其成为一个可供人游览的融自然与人文一体的纪念公园。
2.2.5是传承文化与纪念教育的需要
墓地是古代文化的遗存，是人类历史的见证。
无论是山间的孤冢，还是城市郊野的墓群，都不仅是生命终止时的最后定格，也是记录墓主所生活时代的若干信息的宝库。
一代代墓地的积累，给人留下了无穷的遐想和回忆，形成了独特的人文景观。
由于战乱和时代变迁，记录人类活动的很多资料已湮灭无闻，给后人研究造成很大不便。
幸亏有了墓葬这种古人有意无意留下的遗产，才使我们能够完整地考察、解读文明时代人的思想、生活、生产和习俗等。
几十年、几百年后，现代陵园也将成为历史的遗迹，我们的子孙后代若要研究现代人的生活方式、价值取向或习俗演变，很可能也要借助于墓地这一实物形态。
就绝大多数人而言，不管是英雄人物，还是普通百姓，一生都或多或少地都为社会留下了精神、物质财富。
墓地是他们人生的归宿，也是
他们的纪念形式。
无论是倘徉在巍峨壮观的大禹陵、黄帝陵，庄严肃穆的烈士陵园，还是默默无闻的普通陵园，我们都能强烈地感到生命的短暂，心灵受到震撼，思想得以升华。
每一个地方都有值得纪念、缅怀的名人和普通人，如果把其墓做好，通过墓碑体现他们的贡献和价值，适当地加以宣传和策划，不但可以起到纪念的作用，而且可以昭示激励后人更加珍惜生命，树立正确的人生观念，增强使命感和为后代留下财富的荣誉感、责任感。
第三章市场分析
3.1、殡葬改革使得陵园产业前景广阔
殡葬改革是我国的一项基本国策，而绿色殡葬的实施是殡葬改革又进一步推向深化，实现“二次革命”的战略措施，同时也为殡葬企业实现由粗放型经营到集约型经营转变，最终为实现可持续性发展指明了前进道路。
绿色殡葬所倡导的树葬、花葬、草坪葬、艺术墓等占地少、生态化、无污染的各种葬法及文明祭祀。
摒弃传统公墓那种阴森恐怖的感觉，赋予公墓一种祥和、安逸、宁静的氛围，通过园区绿化、碑石艺术、园林小品、古墓建筑和运用大量的景观元素，实现陵园公园化。
在尊重传统文化的基础上，树立文明丧葬、文明祭祀新风尚。
用优美的环境、优质的服务、人性化的管理，礼待每一位故人，让逝者安心、生者放心。
今年是毛泽东等老一辈无产阶级革命家签名倡导火葬五十一周年，国家对殡葬改革也提出了新的发展思路：
“贯彻落实科学发展观，倡导实行绿色殡葬”，这是摆在我们当今公墓发展的一项重大课题。
我们现在所从事的绿色殡葬概念应该是生态化、艺术化、人性化的完美体现。
单纯的生态化只是解决了自然环境问题，并没有实现陵园功能上的改变，而艺术化、人性化则更注重人文环境建设，注意人与自然的和谐统一。
作为陵园的经营者，不仅要考虑经济效益，更要考虑社会效益，而绿色殡葬恰好解决了这两方面的问题。
使陵园集公益性、文化性、艺术
性、纪念性、经济实用性为一体，给国人一个祭祀先人、寄托亲情、弘扬中华传统孝道文明的场所。
同时，又是一个集丧葬、祭祀、游览休闲、观光旅游、教育培训的艺术性公园。
国家实行殡葬改革的信念不改，服务社会、造福大众的信念不会改变。
坚持生态化、艺术化两手抓，坚定地走绿色殡葬改革地持续发展道路，这就使得陵园产业前景广阔。
3.2、风水观念使得兴建的陵园产业市场前景广阔
风水观在汉代已相当流行，东汉以后已将墓地的好坏与生者的贫富贵贱联系起来，到了魏晋南北朝时期，墓地风水术已形成系统的理论，出现了大量风水观方面的著述，著名的如郭璞的《葬书》。
风水观作为对“环境选择”的一门方术虽然流传数千年，但由于历史原因，不同学者对它的评价持有不同、甚至截然相反的观点。
祖宗崇拜是中国宗教文化的一大特色，把死人安排得跟活人一样，是中国埋葬制度的主要用心。
古人具有“灵魂不死，祖宗崇拜”等信仰观念，因此对陵园选址一直是古代风水理论中的重头。
风水文化的数千年沉淀对当代中国甚至东南亚及海外华人社区的殡葬观念有着根深的影响。
风水观对理想墓地一般要求具有两个特征：
一是统一和谐，风水思想认为天、地、人、生四大系统是一个有机统一体，要求有一个山清水秀、排水量好的环境；
风水观还认为和谐才能逢凶化吉、趋利避害。
二是对称均衡，一般好的风水地要求具有不发生剥蚀或堆积，具有四神砂结构（或称四象，及青龙、白虎、朱雀、玄武），且具有对称性。
这种对称均衡具体体现为有山有水、有高有低，中轴线平面布局要对称和
谐。
这实际上包含了现代地理学和生态学的许多科学原理：
对风水地要求环境中多项自然地理因素的有机协调，即有良好的地质、地貌状况、良好的水文气候因子、适中的土壤和生物物种；
各项因子必须统一协调，构成一个有机和谐的生态环境，这样的环境才具有更大的稳定性。
阴宅卜葬地若还有四神砂结构的开口小盆地相配则更是能提高墓地对扫墓者的崇敬感，因而也是一种景观生态和景观心理结合的空间组织。
风水术兴起后，历代王朝上至君王，下至黎民百姓，在其卜葬习俗中无不烙上风水观的烙印。
历史上帝王将相的陵墓环境选择，风水术影响体现得淋漓尽致。
例如北京明十三陵便是遵从风水术的最典型结构。
以长陵为例，其背后的天寿山为玄武，十三陵盆地出口大红门东侧的左青龙为龙山，是一个基本作南北延伸的单斜山，其上出露坚硬的石英砂岩，酷像蜿蜒的青龙，右白虎称为卧虎山，很像蹲坐的老虎。
这说明了风水术对丧葬传统文化的重要影响。
另外，风水观对阴阳宅的环境选择上讲求“拆成”，即根据环境条件更好地组织空间，并有所布置。
在墓地选择时如果不具备前述两个条件，后代可人为将原有环境改造成有山有水、静谧和谐、对称以及四神砂结构地风水宝地。
3.3、我国传统“孝
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