精品最新房地产投资潜力城市分析湖北省武汉市Word文档格式.docx
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8.1、从政策面分析
8.2、从投资者和消费者信心分析
8.3、从供给上分析
8.4、从需求上分析
8.5、从购买力上分析
8.6、从房屋销售价格上分析
8.7、产品结构调整分析
8.8、从土地价格上分析
8.9、从建安成本和开发企业利润率上分析
武汉房地产分析报告
2004年，武汉市继续坚持把房地产业作为全市的重要产业来抓，紧紧围绕培育和完善房地产市场，以启动住房消费为中心，采取积极措施，加大工作力度，促进了房地产业持续稳定的发展。
1、房地产投资额稳步上升
武汉市房地产市场继续保持良好的发展态势，显现出供求旺盛、价格攀升的特点。
2004年，13区共完成房地产开发投资233.30亿元，增长37.6%。
从分区情况来看，有5个区房地产开发投资超过20亿元，依次为江岸区（63.24亿元）、东西湖区（34.06亿元）、武昌区（32.67亿元）、江汉区（31.96亿元）、洪山区（27.46亿元）。
全年房地产施工面积2439.12万平方米，比上年增长24.7%；
竣工面积702.29万平方米，增长2.9%，其中住宅竣工面积608.91万平方米，增长1.4%。
2005年1-2月份武汉房地产开发投资10.6亿元，增长66.6%。
2、武汉商品房销售情况
商品房市场需求旺盛。
2004年销售商品房658.08万平方米，增长21.2%，商品房销售额165.59亿元，增长47.2%；
商品房空置面积121.71万平方米，下降33.9%。
2005年1-2月份销售商品房30.51万平方米，增长27.4%，其中住宅销售28.04万平方米，增长23%。
同期商品房实现销售额8.04亿元，增长50.5%，其中住宅销售额7.09亿元，增长40.9%。
2004年武汉存量房交易6.17万套，面积为615.78万平方米，交易产价53.36亿元。
2003年存量房成交7.0244万套，面积为636.52万平方米，交易额为55.61亿元。
分别下降13.7%、3.36%和4.2%。
从商品房销售价格结构分析，价格在4000元以上的占4.9%；
3000-4000元的占18.1%；
2500元-3000元/平方米占59.6%；
1000-2000元的占17.1%；
1000元以下的占0.3%。
以上可以看出武汉市商品房销售价格的主要集中在2000~3000元之间。
从商品房销售面积结构分析，建筑面积在120－160平方米的商品住宅卖得最多，共销售330.33万平方米，占总销售面积的53.81％。
其次是建面在80－120平方米的，占销售总面积的32.2％。
建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例较低，分别为3.99％和10％。
从商品房销售户型分析，三房两厅（110－169平方米）卖得最俏，共销售368.36万平方米，占总销售面积的60％。
其次是两房两厅（70－109平方米），销售面积所占比例为29.60％。
一房一厅（30－69平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为3.63％、6.77％。
3、房屋销售价格全面上涨
2004年，武汉市房屋销售价格上涨8.5%，其中全市商品住宅均价为2667.64元／平方米，较2003年每平方米上涨314元。
高层住宅商品房每平方米平均销售价格为3199.2元，比上年上涨33.8%；
多层住宅每平方米平均销售价格为2366.7元，上涨13.4%。
房屋销售价格总指数上升4.5个百分点；
私有住房（二手房）价格上涨12.3%，带动房屋销售价格总指数上升3.8个百分点；
公房交易价格上涨5.6%。
特别在第四季度全市商品住宅均价达2835.6元／平方米，同比增长19.8％，为历史之最。
另外，全年写字楼均价为4491.9元／平方米，同比增长3.5％。
武汉各区域的商品房价格均有不同幅度的上涨，其中江汉区房价最高，江汉区均价最高，为3126.85元／平方米。
其次是江岸区，为2964.98元／平方米。
最低的是青山区，均价2148.3元／平方米。
2004年，江汉区推出了众多高档楼盘，纷纷集中在该区的黄金地段，楼盘的品质较高，到2004年第四季度，该区住宅均价已经达到3226元/平方米，位于各个城区之首。
而原属于老工业区的硚口，从2004年下半年开始，受轻轨开通、汉江综合整治带来的利好推动，不少开发商云集该区，相继推出了一批中高档楼盘，目前，中低价楼盘已经不再成为该区市场的主体，去年该区价格涨幅最大，第四季度均价同比增长了40.55%。
另外值得注意的是：
2004第四季度，武昌、洪山两区商品住宅均价首现回落，每平方米分别下降34.43元、11.11元。
商品房销售价格上涨的主要原因：
一是随着商品房的大量开发，土地资源越来越少，地价随之上升。
二是钢材、水泥市场价格的上扬，推动了房地产建设的成本。
三是城市建设步伐加快，优美、舒适的生活环境吸引了更多的消费群体，其中二次购房的人数在不断上升，导致市场需求旺盛，房价攀升。
四是部分购房者担心土地减少导致房价上涨、担心银行贷款利率提高等而加入购房行列，加大了住房的需求量，从而推动房价上涨。
4、二手房交易市场活跃，价格涨势明显
2004年，武汉市二手房市场交易活跃，其主力军来自中低收入阶层。
二手房（主要是住宅房）以其低廉的价格受到中低收入市民追捧。
与上年相比，二手住宅房价格上涨14.4%，比上年涨幅高出7个百分点。
每平方米平均销售价格达到1683.3元，比上年上涨了539.6元。
其中第四季度二手房均价达到1856.43元/平方米，全年二手房价上涨了647元/平方米，涨幅达到37%。
江城各个城区二手房去年都经过了一轮“普涨”，与拆迁带来的需求急剧增长有关，其中江汉区和江岸区由于属于老城区，拆迁改造成本较高。
江岸区二手住房均价1806.59元／平方米，同比增幅最大，为41.43％。
该区第四季度均价达2108.84元／平方米，亦为8区之首。
东西湖区同比年度增幅最小，为10.16％，均价也最低，为1199.85元／平方米。
二手房住宅价格上涨的主要原因：
一是大规模的旧城改造，引发大量拆迁户的住房需求；
二是由于商品房价位较高，一部分中低收入市民为圆住房梦，转而选择价位较低的二手房，进而带动二手房市场的热销，推动私有住房价格上涨。
5、房屋租赁价格房价反差鲜明
2004年，武汉房屋租赁户数为21009户，同比下降0.79％；
租赁面积109.43万平方米，同比下降16.05％；
租赁金额4.14亿元，同比下降17.53％。
据武汉市统计局数据显示：
武汉市2004年房屋租赁均价为31.49元／平方米／月，其中住宅为6.83元／平方米／月，办公用房为36.50元／平方米／月，商服用房为33.08元／平方米／月。
5.1、商业用房租赁价格涨势平稳
2004年武汉市商业用房租赁价格涨势平稳，与上年相比，一至四季度分别上涨1.2%、1.2%、2.7%和2.3%；
全年上涨1.9%，影响租赁价格总指数上升0.6个百分点。
近几年来，商业用房价格低迷一直带动武汉市租赁价格下降，使得租赁价格近四年内一直在低位运行，其价格指数分别为：
95.3%、98.7%、97.8%和96.5%。
随着我市经济的不断发展以及城区商品房价格的走高，2004年我市租赁市场价格开始走出低谷。
5.2、办公用房租赁价格指数仍在低位徘徊
与2003年相比，武汉市办公用房价格下降1.8%。
从分季看，一至四季度指数分别为95.3%、99.1%、98.0%和100.2%，价格走势虽然在逐步走高，但仍然显示出弱势状态。
从分类看，高标准写字楼下降7.0%，普通办公用房上升0.7%，豪华办公用房因价格高昂造成了供大与求的市场格局。
6、土地交易价格继续上涨
2004年武汉市储备土地8000余亩，供应土地61宗3743亩，成交金额78.63亿元，土地交易价格与2003年相比继续保持上涨趋势。
从分季看，一至四季度价格分别上涨2.4%、2.7%、3.2%和3.2%。
价格稳步上升；
从分类看，居民住宅用地价格上涨4.2%，商业、旅游娱乐用地上涨1.2%，其他用地上涨1.3%，工业用地价格持平。
笔者认为：
土地价格保持涨势的主要原因一是政府限制土地开发政策的影响，二是消费市场对住房需求的增长。
2004年，武汉市土地市场刷新了单宗土地总价和单位地价记录。
2月25日，P（2004）005号“中山大道242号地块”以818万元／亩的价格刷新汉正街地块交易价格记录（去年出让的龙王庙地块630万元／亩）顺利成交；
于3月18日以招标方式成交的P（2004）010号“九如地块”以715万元／亩的价格也高于龙王庙地块；
5月28日，有武汉“地王”之称的P（2004）018号“二七路地块”以11.37亿元的总价刷新了武汉市土地有形市场建立以来的高价记录。
九如地块与二七路地块均为武汉市的旧城改造项目，其顺利成交反映了武汉市旧城改造力度加大后良好的市场预期。
鹦鹉洲地块是第十三次土地公开出让的重头戏，位于汉阳区鹦鹉洲片，净用地面积572093平方米，占地858亩，沿长江绵延2.5公里。
用途为居住、商业金融，容积率A地块2.95、C地块3.15、D地块2.30，拟建建筑面积将达到160万平方米。
该地块挂牌保证金即达3亿元，出让起始总价更高达210000万元，已大大高于2004年上半年出让的二七地块。
最终由上海世茂建设有限公司以315000万的价格获胜，这个价格高出起始价近50％，成交单价367.08万元/亩，楼面地价达到1967元/平方米。
土地供应量方面，仍与2003年土地供应的区域分布结构不同，江岸地区供应量最大，其次为汉阳地区，洪山区最小。
2004年，江岸地区供应的土地面积达695155平方米，占全年供应土地量的25.3%，而成交金额达233780万元，占交易总额的23%；
汉阳地区供应土地面积646639平方米，占供应量的24%，成交金额342590万元，占交易总额的33%；
洪山区2004年仅交易七宗地，供应土地面积72809平方米，成交金额43850万元。
这种区域供应结构的形成与武汉市目前旧城改造实施状况相一致，随着武汉新区规划的逐步实施，这种区域供应结构将会面临新的调整，从而实现武汉三镇的均衡发展
2005年武汉市交易的房地产开发土地用途呈现多样化。
在供应的61宗开发用地中，居住用地22宗，成交土地面积1120456平方米；
居住、商业用地20宗，成交土地面积1155398.95平方米；
商业用地9宗，成交土地面积311901.74平方米，改变了2003年上半年以住宅用地供应为主，无商业用地供应的格局。
其余为商服、交通等用地。
6.1分区土地供应情况分析
近年来，武汉市政府通过实施土地储备制度，对土地资产的管理力度不断加强，对武汉市房地产市场的调控作用逐步显现。
而土地供应规模及供应结构直接影响未来几年的开发量及房地产产品供应结构、房地产市场价格走势等，科学合理的土地供应规模及供应结构则有利于房地产市场的持续健康发展。
◆
区域供应土地面积
2004年，出让土地61宗，其中武昌区最多，为16宗，其次是硚口区，交易11宗，江岸区成交9宗，汉阳区仅成交8宗，其余的洪山区、青山区、江汉区各成交宗数都5宗左右。
土地供应总量以江岸区土地供应量最大，其中仅P（2004）018号地块就有约468亩，其次为汉阳区，青山区土地供应量最小。
区域供应土地规划建筑面积
江岸区供应的土地面积大，用地强度较大，规划建筑面积最大；
其次为武昌区。
从各区域规划建筑面积大小的排序来看，与各区供应土地面积大小的情况基本一致，仅洪山区供应土地因用地强度低于汉阳区，所以虽然土地供应面积大于汉阳区，但规划建筑面积略低于汉阳区.
2004年度七大主城区综合、住宅平均容积率
江岸
江汉
桥口
汉阳
武昌
洪山
青山
合计
综合
2.61
3.811
2.461
2.91
2.43
2.511
2.46
2.58
含居住
2.62
3.87
2.48
3.82
2.93
2.69
6.2土地供应价格
区域土地交易单价情况分析
受土地所在区域经济和房地产市场发展状况、用地性质、地块条件及未来市场预期等因素的影响，各区域土地交易单价呈现较大的差异性。
在平均单价方面，各区交易地块的平均单价在188万元/亩——400万元/亩之间。
洪山区以401万元/亩的价格居于首位，因洪山区2004年供应土地以居住用地和商业用地为主，且有两宗土地容积率分别达到了4和3.6；
其次为汉阳区353.2万元/亩，而江岸区、武昌区、江汉区价格较接近，青山区平均单价最低为101万元/亩。
从全市交易地块的单价分布区间来看，2004年成交地块中，主流价格在200—300万元/亩之间，均为居住用地或居住、商业用地；
高于400万元/亩的土地大多为商业用地。
就各区的单价区间而言，武昌区交易地块单价较为均衡，在76——300万元/亩之间，差距较大，其一是因为交易地块的用地性质差异大，二是因为成交的16宗地块处于不同的区域，虽每个地块各具资源优势，但具体区位条件相差甚远；
硚口区的情况与武昌区相似，成交地块价格区间跨度最大，从81万元/亩——818万元/亩，主要是由于用地性质及地块的区位条件的差异，81万元/亩的地块位于硚口区古田四路，其用地性质为居住用地；
而818万元/亩的地块位于中山大道242号，邻近汉正街，处于武汉市繁华的商业地带，其用地性质为商业用地。
区域平均楼面地价分析
2004年土地交易中，洪山区平均楼面地价最高，为2174.2元/平方米；
其次是汉阳区，平均楼面地价为2119.2元/平方米；
青山区的平均楼面地价最低，为960元/平方米。
洪山区2004年供应的7宗土地中有3宗为商业用地，其中在下半年被武汉国华礼品发展有限公司拿走P（2004）068地块楼面地价达到了4620元/平方米，整体拉高了区域平均楼面地价。
从2004年交易的楼面地价区间分布情况来看，最密集的是1000元/平方米——1500元/平方米的区间。
如武昌区因湖北省建筑机械厂地块规模大（占地面积13.97万平方米），楼面地价达1861元/平方米，始终在中游徘徊。
6.3土地交易市场看点
2004年已被房地产业内称为“政策年”，大大小小的包括土地市场、房地产金融市场、经济适用房等政策的出台，使房地产市场引起各方面关注，而众多发展商的投资更为理性，2004年上半年武汉市土地交易市场的一些现象也显现了政策对于土地市场的影响力度。
本土企业成为土地市场的主角
据２００３年武汉市土地市场有关资料显示，武汉市土地市场地价过亿的地块共１１宗，其中就有６宗被外地开发企业竞得，其规模之大、价位之高、总额之巨，均创下当时之纪录。
其频频在土地交易市场上显现出的豪气，更是让“汉军”感觉到危机压顶。
面对外来资本的强势入侵，武汉市本土房地产企业异军突起，从2004年土地市场交易情况来看，交易的61宗地块多数被武汉市本地企业收入囊中，地价过亿的地块有16宗，其中15宗也都为武汉本土企业所夺得。
尤其是武汉中心城区拥有“地王之王”之称的“二七”地块在第三次推出时，以11.37亿元的天价成功出让，而取得开发权的的竟然是武汉本土民营企业——武汉东立置业发展有限公司。
同时，由武汉市房地产业两大巨头合纵连横——城开集团和统建集团联合组建武汉地产开发投资（集团）有限公司浮出水面，今年地产集团旗下公司短短80天内几番出手，一举拿下省建机、积玉硚等数宗身价过亿的地块。
唯一一宗被外地企业投得的过亿土地是P（2004）070地块。
上海世茂建设有限公司在整个竞拍过程中虽然仅15分钟左右便结束了本次交易，但无论是从供地规模上、交易价格上，858亩的占地和31.5亿元的总价都大大超过了04年上半年东立置业取得的P（2004）018号地块，楼面地价1967元/平方米，高出P（2004）018号地块600多元（P（2004）018号地块楼面地价1340元/平方米），创下了武汉土地出让史上的又一个新高。
综上所述，土地市场的种种迹象表明：
虽然P（2004）070被上海世茂以31.5亿元的总价，这不仅在武汉，在全国土地市场都是屈指可数的。
但是，2004年本土企业还是成为土地市场的主角
土地供应以旧城改造项目为主，带动存量土地供应
为在保护资源和土地供应上找到一个平衡点，武汉市近年加强了土地利用总体规划和土地供应管理，并通过旧城改造带动存量土地供应。
同时，为改善城市环境，提升城市功能，旧城改造也是武汉市的重要举措。
上半年成交的地块，如武昌的省建机地块、积玉硚地块，汉口的九如巷地块、二七地块等，这些本年度业界关注焦点的地块均为旧城改造项目。
房地产市场日趋成熟，发展商拿地趋于理性
随着武汉市房地产市场的逐渐成熟及规范发展，国家一系列政策法规的出台，武汉市土地交易市场也趋理性。
如业界一直关注的二七路地块第三次挂牌时，仅东立一家公司报价，未进入竞价程序成交；
从2004年土地揭牌现场的竞价情况来看，参加竞价的企业也相当谨慎，如江岸区解放大道738号的地块，从5230万元升至7020万元，竞价达121轮次，每次加价以10万元为单位。
这些现象表明，虽然房地产开发企业对土地需求迫切，但是投资行为谨慎，这是土地市场规范发展后的必然趋势。
开发企业格局发生重大调整，中小面积地块竞争激烈
经营性土地完全按照市场化机制运作后，房地产开发企业的竞争日趋激烈。
目前武汉市开发商手中的存量土地已所剩无几，更加剧了这种竞争。
大型企业以其雄厚实力，成为今后追求大规模、高档次楼盘开发项目的主力军；
而中小型企业的竞争因资金实力、开发能力有限，则加入中小规模地块的激烈竞争。
上半年中小规模地块的竞价增涨幅度大大高于大规模地块的增涨幅度，如P（2004）018号地块仅一家企业报价，以底价成交；
而位于解放大道134号，面积为1149.84平方米的商业地块，底价为150万元，最后成交价达800万元，增涨幅度为433.33%。
当然，为形成良好的市场竞争氛围，土地部门也有意识地进行土地的梯度供应，兼顾大中小企业的发展需要。
外地企业纷纷相中武汉
P（2004）070地块的竞争中，除上海世茂建设有限公司外，参与该地块竞拍的另外三家也全部是外地背景企业：
新加坡仁恒投资有限公司、绿城房地产集团有限公司和新中泰有限公司，而且无一不是大有来头。
世茂建设的投资者是家族公司“世茂投资”与上市公司“世茂股份”，他们统属世茂系，而其首脑就是2003年福布斯内地富豪榜第三名、号称“富翁中的黑马”的许荣茂。
新加坡仁恒十几年前便开始在长三角从事房地产开发，取得了较大的发展；
近几年不失时机地以成都、云南、贵阳作为前导性投资据点，参与西部大开发。
绿城是中国最大的民营房地产集团之一，其开发足迹已遍及浙江省内外十几大个城市。
此次和世茂竞争最为激烈的就是绿城，可见浙资进军武汉的决心。
新中泰则隶属于亚洲首富李嘉诚旗下的长和战舰。
可见的投资潜力以逐渐吸引了众多外地开发商的关注。
7、2002至2004年房地产业重要政策法规概况
11号令
2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。
33号文件
为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（也就是33号文件），该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。
这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；
截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。
121号文件
2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房
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