某某项目规划书Word文档格式.docx
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4.4.1.4会议基地功能-----------------------------------------12
4.4.2建设内容与产品-------------------------------------------12
4.4.2.1基础设施建设-----------------------------------------12
4.4.2.1.1交通工程-----------------------------------------12
4.4.2.1.2水电工程-----------------------------------------13
4.4.2.1.3电力工程-----------------------------------------13
4.4.2.1.4环卫工程-----------------------------------------13
4.4.2.2景点建设---------------------------------------------14
4.4.3开发产品-------------------------------------------------14
4.4.3.1五星级会馆-------------------------------------------14
4.4.3.2度假别墅---------------------------------------------14
4.4.3.3素质培训基地-----------------------------------------15
4.5建设目标与周期-----------------------------------------------15
4.5.1规划建设目标---------------------------------------------15
4.5.2开发时间与周期-------------------------------------------18
5、评估和预算---------------------------------------------19
5.1效果评估-----------------------------------------------------19
5.1.1经济效益预测---------------------------------------------19
5.1.2社会效益预测---------------------------------------------19
5.2投资预算分析-------------------------------------------------20
6.结束语-------------------------------------------------23
1．前言
经与贵司就某某旅游进行了初步接触。
就此，敝司对贵司能给予机会发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将某某旅游项目推向市场，为贵司获取最大的经济效益和社会效益。
就本项目的开发规划而言，我将以专业的市场调研为基础，充分利用本项目现有的资源状况，并结合国内外旅游市场的发展趋势，根据整体市场的现状和区域市场的特性，以求真、务实为原则，用具有国际性、先进性的规划理念进行项目的规划和开发。
以此，配合贵司尽快实现本项目的预期目标。
3.项目资源概况
3.1位置
该项目位于XX某地区北部，某地重要的旅游通道北山外环线、北山内环线沿线，距离XX80公里，某地城区30公里。
与京东大峡谷景区、老象峰景区、某地桃花海观景区毗邻。
3.2开发条件
该项目四面环山，山势俊秀峭拔，只有一隧道与外界沟通，形成一个封闭的独立的小环境，优雅宁静，给人远离尘世之感，故有世外桃源之美誉。
该项目与某地著名的京东大峡谷景区相邻，景色秀丽，风景如画，位于项目东南部面积近3000余平米的天然湖林木环抱，湖光山色，水清渔肥，美不胜收。
该项目内山体面积近4000多亩，林木茂密，空气清新，野生动植物资源十分丰富，果树种植面积近1000亩，大桃、红果、核桃等果品达十余种，景区中心环形水库碧波荡漾，山影重叠，形成一派纯天然的生态型自然好风光。
3.3开发方向
特色生态旅游休闲度假区、京城私人会所度假区、高端峰会俱乐部。
4、项目开发总体规划
4.1规划条件
4.1.1用地范围：
本规划的区域范围为整个某地某某（原名世外桃源）景区，面积为4．8平方公里。
4.1.2规划用途
4.1.2.1用地使用性质
服务于休闲旅游度假的居住和旅游
4.1.2.2建设范围
某地某某可利用地块范围。
4.1.2.3建筑设施范围
旅游会馆、度假别墅、游乐设施、拓展设施、停车场、旅游附属设施、景区建道等。
4.2规划设计原则
4.2.1总则
某地某某项目的规划设计要充分依托现有景区资源，以生态建设为基点，以高端旅游休闲度假为主线，以私人会所和高端俱乐部的文化元素主旨带动高端客户的相关旅游休闲度假开发。
在某地某某项目的开发规划中，突出文化内涵为主要规划原点。
在景观设计规划中尊重原生态及自然特色的包容，寓情于情，情景交融，用原生态自然景观放大人文景观的现代旅游需求。
在建筑设计上遵循生态建设的原则，实现建筑为景区服务，实现建筑为市场服务的目的。
在整个园区的规划建之中，目标群体面向京津高端市场，坚决的走高端路线，以人文的视觉和文化的载体服务社会。
某地某某项目在景区景观资源的深发掘、旅游资源的深过渡、基础设施的深开发、建筑设施的再开发的同时，创造新的旅游休闲度假新空间，形成多功能、多层次的集旅游、文化博览、旅游服务、度假休闲为一体的综合旅游度假基地，倾力打造XX生态型高端度假俱乐部。
基于此，某地某某项目的设计要体现以下3点原则。
4.2.2生态规划原则
某地某某项目的生态建设贯穿于整个项目规划的始末，包括景观、建筑、旅游、设施等各个方面。
在某地某某项目规划中，景观是主线，生态是基点。
无论是景观的深发掘，还是游乐的设施的再建，还是会所和别墅的再开发，都要以生态建设建筑为主，为我们的目标客户提供一个景色优美，服务完善，设施齐备，健康环保的旅游度假基地，一个特点鲜明，档次高、内涵深刻的生态型度假俱乐部。
4.2.3以人为本的思想
现代休闲度假设计理念更加尊重人的便利和舒适。
而某地某某项目倾力打造生态型度假俱乐部为理念，服务于高端人群，从景观深开发，建筑设计，规划等方面极具人文特色，从景区街道布局尺度、人文景观的设计，旅游会所的建筑类型，旅游的使用面积，度假别墅的建筑风格、度假别墅的奢华程度；
私密的空间、开放的景区游乐；
拓展基地的实用性等都要体现以人为本的理念，特别是在观光、集会、休憩、公共卫生等服务设施的细节处理上，都要体现对人的细致关怀。
4.2.4文化产业的旅游休闲度假开发原则
这是本项目旅游开发的核心原则。
某地某某项目的开发就是对对无形的文化产业进行有效的商品开发。
教育开发:
培训基地建设素质教育基地拓展训练基地
会议基地开发:
五星级会馆论坛基地会议基地
企业文化升级:
企业会所拓展基地
度假俱乐部开发:
五星级会馆度假别墅休闲度假
旅游旅游开发:
景区资源的深开发度假别墅娱乐设施
4.3规划理念
4.3.1案名权释
水:
“善利万物而不争，几于道”，此为水。
湖水、库水、泉水、河水、溪水，某地某某之水，天然水之灵性。
水域：
源头、缘起。
泉潭相映，水潺潺、水涟涟,可见鱼虾嬉戏，可听泉水叮咚，秀丽万端，此为水域。
桃源：
世外桃源，人间仙境。
山水之间，至美生活之巅。
苍松翠柏，夕阳晚霞，环水园林。
桃林夹岸而生，落英缤纷，群山环绕，树影成林。
内有桃花、美池、桑竹、是为桃源。
观景、赏月、雅居，独处、聚汇，是为桃源。
桃源，是一种理想，是一种天人合一的境界。
某某：
山林掩映桃花红，某某春意浓。
笑傲江湖从来是，激情荡漾碧波中。
某某，现实版的《桃花源记》。
陶渊明的梦想之源，桃花源的理想生活。
XX（某地）某某：
寓意于现代生活理想的完美再现。
景色之于独特，独特之于美景的天然天成；
建筑之于共融，共融于私密与开放；
理念之于文化，文化之于休闲度假的有效开发。
XX（某地）某某，水域生活，理想之城，世外桃源。
4.3.2理念诠释
4.3.2.1项目规划理念
XX生态型景区度假俱乐部
4.3.2.1.1生态概念:
·
自然山水的世外桃源景色
·
建筑产品的生态建筑理念
游乐设施的生态设计理念
运营服务的生态环保理念
4.3.2.1.2度假概念:
旅游观光
休闲度假
4.3.2.1.3度假俱乐部概念
·
交际应酬
企业会所
拓展基地
休闲度假基地
4.3.2.2旅游开发理念
对文化产业进行有效的旅游开发。
依附于某地某某得天独厚的旅游资源,对XX天津等周边地区底蕴浓厚的文化资源进行合理的引进和利用,产生项目最根本的旅游赢利目的。
素质教育基地
拓展训练基地
会议基地
度假别墅群落
4.4功能与产品
4.4.1项目功能
4.4.1.1景区资源深开发
深层次发掘景区现有资源,增加局部景点的内涵和深度.
桃花源址:
以某地桃花节和采摘为起点，带动游客寻找传说中的“桃花源记”。
使之成为文化游的“风水宝地”。
水域倾城:
以景区中环形水库为中心,借助周边景区植被和地貌,增加观光设施和水上游乐设施,成为某地某某项目新的旅游形象增长点。
游乐设施：
依据景区资源条件，在景区主干道旁和中心区域附近增加适合景区的游玩和娱乐设施，为景区旅游资源增加亮点。
4.4.1.2文化产业的旅游开发功能
文化是某地某某项目的灵魂，某地某某项目的文化产业开发就是对无形的文化产业进行有效的旅游开发。
4.4.1.3素质教育培训基地功能
体育教育既是文化教育的一部分，也是文化产业的一部分。
纵观现在体育教育现状，多是停留在都市中心的健身俱乐部、健身广场，多是学校的操场类的单一器械类的体育锻炼。
这些场所不但枯燥乏味，而且也达不到愉悦身心的体育教育内涵。
根据国内外体育教育的发展规律和方向，最能达到素质锻炼的手段之一就是拓展训练，磨练意志、陶冶情操、完美人格、锻炼队伍，这些野外拓展训练的最佳效果。
某某项目规划健全的户外拓展训练基地功能，以天然的拓展环境、完善的拓展设施、健全的拓展内容，签约北大，成为北大高等学子的户外拓展基地、素质技能培训学院。
同时，其良好的拓展训练基地功能还将面向XX、天津周边的学校和单位，服务于社会中坚力量素质教育的所需。
4.4.1.4会议基地功能
文化无约束，沟通无界限。
在文化产业发展日新月异的今天，沟通和交流成为主旋律。
某某项目规划的重点之一就是会议基地的功能。
通过自然景观的魅力吸引，通过五星级会馆的设施与服务，承接国内外的大型政界论坛会议、学术会议、商务会议等。
成为以国内外某1-2家“大型论坛的永久性会议举办地”为代表的会议基地。
4.4.1.5企业会所功能
某某项目规划中,面向高端客户,服务于名企和名企老板也是我们项目规划的重点之一。
某某项目规划中，依附项目所在地得天独厚的景区条件，通过度假别墅、五星级会所、游乐设施、拓展基地等和完善的服务为京津名企提供交际应酬、企业用工度假、企业素质锻炼的最佳场所，为名企业家们提供最贵生活的优质服务。
4.4.2建设内容与产品
4.4.2.1基础设施建设
4.4.2.1.1交通工程
拓宽硬化南北和西部山沟的三条山沟路段约15公里，由现路面硬化并宽拓宽至6米，设计行行驶电瓶车解决景区内交通问题。
根据山势建造登山路。
设计为石板路约30公里
硬化进景区门口左右个2公里范围内地面，栽种草坪建成1000辆规模林间停车场。
4.4.2.1.2水电工程
新打深井一眼，增建深井泵房一座。
以彻底解决旅游区的供水水源问题有效利用现有湖面的基础上截流和储存山水，三条主要山沟人工修建山涧溪流，完美景区环境。
4.4.2.1.3电力工程
10KV架空线路增容改造，提高输送能力。
拆除老变压器，安装新型节能变压器。
对低压配电系统全面规划、配电线路全面检修，杜绝不安全的各种隐患。
消除雷害，确保游客安全，增加接地系统，使雷电流尽快分散消失，接地系统设置应与游客路径分离开来。
增加景区全套照明工程，其中以闪光灯为点缀实现投光照明，达到夜间整体景观醒目、亮丽，与山、水、树等景点相辉映。
4.4.2.1.4环卫工程
A、为保持景区环境卫生，在景区的主要景点改建、新建水冲厕所共四处，每座水冲厕所均配有供排水管道、采暖设施、污水调节池、地埋式污水处理设施等，污水经处理达标后排至景区山沟。
B、另需用地1.5亩，新建垃圾填埋场一处。
在主要景点及上、下山步道旁，设置果皮箱180个，并设专人负责清运。
4.4.2.2景点建设
开发建设有较大游览价值的50多处景点，突出观光、游览、娱乐的旅游价值。
桃花源址（1处）:
水域倾城（1处）:
游乐设施（10-20处）：
依据景区资源条件，在景区主干道旁和中心区域附近增加适合景区的游玩和娱乐设施。
休息场所（20处）：
凉亭、排椅、休闲阁、茶话廊等。
观日台、望月台（5-10处），取景区资源优势，依据有利地势，在景区的高端处设置观景台。
休闲小品若干
4.4.3开发产品
4.4.3.1五星级会馆
在景区中心区建设五星级会馆一座，面积5000平米，涵盖会议接待、娱乐、洗浴、餐饮、客房等多种时尚功能元素，成为集商务会议、度假休闲、健康养生、餐饮娱乐为一体的综合性现代化会馆。
4.4.3.2度假别墅
在景区内建设高档时尚度假别墅。
以景区资源为依托，引进先进的建筑设计和规划理念，形成风格独特的山地别墅群落。
整个别墅区规划与自然景观融为一体，个体独立，整体组团，私密与开放共融，既是自家庭院，又是社区群体，是休闲度假，也是“第三居所”。
度假别墅规划规模一期建造200套。
4.4.3.3素质培训基地
在景区之内建设拓展训练基地。
依据景区内得天独厚的自然条件建设独具特色的某某素质拓展基地。
内容设置包括：
水上拓展项目：
游泳、跳水、扎筏、滑艇；
野外项目：
露营定向、丛林探险；
场地项目：
攀岩、越野、天梯、越障等等。
丰富多彩的训练课程和活动既能考验受训者的体能，使其切实感受到素质拓展训练的乐趣，又能让参与者重新认识自己的能力，充分激发个人潜能提高面对压力和困难的能力。
4.5建设目标与周期
4.5.1规划建设目标
整合某地某某景区的旅游资源，促进某地世外逃源景区旅游业的可持续发展，带动某地地方经济的发展。
建设生态型景区度假基地，引进文化产业的主流发展方向，以“会议基地”和“素质培训基地”的形象树立项目的品牌意识，以文化的内涵推动景区的旅游开发，实现旅游景区生态的、文化的、旅游的、品质的、独特的综合性旅游资源大开发。
依托某地某某景区丰厚的旅游资源，引进超前的的文化产业的旅游开发模式，在河北西部春天旅游开发有限公司雄厚势力的合作开发前提下，开拓京、津及其周边旅游市场，将某地某某景区建成面向高端市场的集旅游、会议、培训、休闲、度假、养生于一体的生态型景区度假俱乐部。
4.5.2开发时间与周期：
为实现上述项目开发的战略目标，项目建设分两期进行。
近期：
2007——2008年
A、基础设施建设
修建全套山涧小路和山林休息场所提升度假概念，最大限度的加长游客滞留时间。
完善景区的道交、水电暖的配套基建建设，形成景区完备的旅游开发基础设施体系。
B、景点建设
进行景区景点的补充建设。
桃花源址、水域倾城等新增景点建设完备。
休闲小品完成重点区域的建设
C、度假别墅建设
200套高档度假别墅建设完成，并投入使用。
D、会馆建设
5000平米会馆建设完成，并投入使用。
E、拓展训练基地建设
建设拓展训练迎，以山地拓展项目——人工拓展项目——水上拓展项目的顺序实现建设和使用。
F、景区基础建设和景点的完善和补充，使景区的规划和运营初具规模，并收回成本，产生效益。
远期：
2009——2010年
在此期间，进一步完善和改进景点设施，加强各旅游设施和项目的实用性，实现社会效益和经济效益的双丰盛。
5、评估和预算
5.1效果评估
某某项目规划建成后，将产生巨大的经济效益和社会效益。
5.1.1经济效益预测
某某项目经济效益与所依托的自然环境和旅游开发速度有直接的关系，而我们的目标群体定位为京津高端客户，我们以高端客户为主要客源，带动散客游的策略完成本项目的课余价值评估。
A、接待人数。
开业初期，预计年接待10万人次；
开业5年后预计年接待30万人次；
开业10年后预计年接待50万人次；
开业15年后预计年接待100万人次。
B、门票收入。
①人均门票80元，开业初期预计年收入800万元人民币；
②人均门票100元，开业10年后预计年收入5000万元；
③人均门票200元，开业15年后预计年收入2亿元。
C、会议接待收入
年会议接待大型会议30次，每次会议按均10万元计算，每年会议收入300万元，15年后预计收入近4500万元。
D、拓展训练收入
年拓展训练接待100批次，每次活动按均5万元计算，每年活动收入500万元，15年后预计收入近7500万元。
E、综合旅游收入
按照国外一流主题公园游客消费比例，其他消费一般是门票收入的2-5倍。
以此推算，开业初期预计年收入2000万元人民币；
开业10年后预计年收入2亿元人民币；
开业15年后，预计年收入8亿元人民币。
5.1.2社会效益预测
某某项目的建设与发展，所带来的社会效益是多方面的，主要有以下几点：
A、增强XX某地区旅游业的核心竞争能力。
某某项目，有望成为XX乃至全国旅游业的拳头产品，进一步完善XX周边旅游产业结构，增强核心竞争能力，拉动区域旅游经济实现跨跃式发展，将某地建设成为有特点、高品位、国际化、大客流和高创汇的中国旅游强市。
B、提升XX某地区的整体形象。
某某项目的开发与建设，本身就是一个大型的形象宣传工程，一方面展现了XX某地区的远见卓识和非凡胆略，以及把握商机和驾驭大项目的能力；
另一方面也展现了XX某地区人为社会提供教育和推动文化文化产业发展的高尚品质，将进一步提升XX某地区在全国的的影响力。
另外，通过人才流动、信息流动和资金流动，拉动区域经济快速发展。
5.2投资预算分析
总上项目规划，某某项目建设内容包括基础设施建设、景点资源深开发、游乐设施、会馆、度假别墅、拓展训练基地等几方面，项目预计投资3亿元。
附：
投资预算表
基建投资预算一览表
序号
项目
规模
单位
说明
投资
（万元）
1
道路
建设
电瓶车
15
公里
景区主路
2000
步道
30
设防护栏杆
2
绿化
300
亩
景区内栽植彩色树种
400
3
供水
机井
眼
解决给水问题
700
泵房
5
座
管线
3500
米
4
排污垃圾
污水处理池
米²
500
垃圾埋场
5000
垃圾点
个
升级会员 