卢氏县市调报告0411Word文档格式.docx
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规划卢氏城市空间布局结构可概括为“一心一轴两带三片区”
“一心”：
是指东西沙河之间的中心“城区”主要布局行政办公、文化娱乐、商贸金融等公建设施。
“一轴”：
是指城市东西向主要沿中心大道建设发展，其西侧集中布置行政，文化、商贸等公共设施，形成一条综合发展轴。
“两带”：
是指加强对洛北大渠及洛河两岸绿化、硬化、美化建设，形成城市的生态走廊景观带。
“三片区”：
分别指由于洛河分隔而形成的洛河北岸中心城区和洛河南岸的东片区，西片区。
2009年1月，河南省第十一届人民代表大会第二次会议《政府工作报告》进一步提出要大力发展产业集聚区。
卢氏县产业集聚区是河南省初步确认的175个产业集聚区之一，产业集聚区位于老城区东部，属卢氏县城市总体规划所确定的工业区，规划面积为3.95平方公里（其中，起步区为0.5平方公里，发展区为1.9平方公里，控制区为1.55平方公里）。
近年规划
十一五”期间，城区建设以卢氏县城市控制性详细规划为指导，充分利用南山、北坡、洛河、东西沙河、洛北大渠等山体和河流，统一规划，把县城建设成工业发达、商业繁荣、交通便利、生活舒适的山水林旅游城市。
规划到2011年，县城建成区面积由7.1平方公里发展到10平方公里，城区常住人口由7万多人增加到10万人左右。
带动中心城市整体发展、绿地等基础设施逐步完善。
将建成西起庄子北路、东至卢傲北路、贯通全城的靖华路城市主干线6838米；
以靖华路为主轴线，开通服务城市建设的相关道路，形成六纵十三横的城市道路网格局，新增城市道路19.5千米，城市道路总长度达到29千米。
“十二五”规划中，卢氏县力求实现建成三门峡重要的副中心城市、中西部地区休闲度假旅游目的地和豫西旅游中心城市、全省重要特色农产品生产和加工基地、全省重要有色金属和非金属采选及精深加工基地和三门峡经济发展重要增长极。
三、卢氏县产业集聚区规划
四、卢氏县相关经济指标
“十一五”期间，卢氏县委、县政府立足山区实际，加大农业结构调度力度，发展特色经济，形成了“烟、菌、药、牧、果、草、蚕”七大产业；
狠抓做大扶强，努力提高工业经济的速度和效益，形成了制药厂、水泥厂、发酵厂等一批骨干工业企业。
大力发展乡镇企业和非公有制经济，矿山开发，水电资源开发、农副产品深加工、旅游资源开发等掀起高潮。
与此同时，基础设施建设也有了突飞猛进的发展，实现了乡乡通水泥路和柏油路，村村通程控电话，投资环境明显改善。
截止2010年底，卢氏县生产总值43.8亿元，财政一般预算收入2.82亿元，全社会固定资产投资51亿元，农民人均纯收入3820元，城镇居民人均可支配收入13359元。
到2010年，全县城镇人口达到10万人，城镇化水平达到25%左右，城镇人口年均增长2个百分点。
卢氏县“十二五”发展愿景：
全县生产总值达到90亿元，财政一般预算收入达到66亿元以上，卢氏进入全省综合经济实力中等偏上县行列。
第二节、卢氏县商业格局及特点
一、卢氏县商业格局和特征
卢氏县因为处于山区，城市南北都靠山，因此县城只能向东西方向发展，主城区呈现东西狭长状，商业也呈现如下特征：
1、商业格局和城市发展进程关系密切，商业发展到现在可以被划分为三大商业组团。
一是以十字街为核心的传统零售商业组团，这是老城区自发形成的商业区域，生命力也最强盛，我们可以称之为“主商圈”；
二是靖华路以南的休闲餐饮娱乐组团，这是随着城市向西向南开发发展起来的，除了餐饮娱乐外，建材家居也是重要业态，我们可以称之为“城南商圈”；
三是人工河以东以汽车站为核心的教育宜居组团，这和政府规划的重点中学和汽车站息息相关，我们可以称之为“城东商圈”。
2、主商圈呈现规则的长方形状况，其中四横三纵，七条街道各司其职，各有特色。
“四横”南起靖华路，向北依次是伏牛路、东（西）大街、龙山路（休闲街），三纵东起文明路，向西依次是南（北）大街（迎宾路）和新建路。
该区域是卢氏县传统商圈，其中东西大街和南北大街交叉口是商圈的核心，该交叉口被当地人称之为“十字街”。
3、主商圈吸附商业能力强大，辐射范围随着城市发展不断延伸扩展，商业档次也不断提升。
十字街四周商铺是卢氏县最原始的商圈，多为老的民房，甚至相当大一部分为临建房，物业条件恶劣，但租金较高，最高租金达200元/㎡/月。
随着城市扩容和消费力提高，商业逐渐向西向南发展，品牌档次和物业形象也随之提升。
目前，卢氏县形象最好、品牌专卖店最集中的商业区域已不再是十字街周边，而是十字街向南的迎宾路和向西的伏牛路。
4、卢氏县商业已趋饱和状态，加上在建、规划中新商业体量较大，未来商业竞争将异常激烈。
卢氏主城区人口7万人左右，但商业面积不低于城市人口15万人左右的城市，并且出现了银基百联这样的百货商场和万家乐这样的连锁超市。
目前在建的且在招商中的集中商业有金源购物广场、百盛源购物广场和万隆城，总面积达4万㎡左右。
且定位同质化严重，将来势必会在争夺客户和客源上竞争激烈。
5、卢氏县餐饮休闲娱乐主要聚集在靖华路以南的文明路和迎宾路路段，从休闲餐饮娱乐的品牌度、体量和经营现状可以看出，卢氏人喜欢在外用餐，注重休闲娱乐生活。
该区域新建小区较多，紧邻市政广场，也是卢氏人夜生活最丰富的区域。
6、卢氏县建材行业和家具行业作为上下游产业目前出现衔接割裂，可整合空间较大。
建材比较集中的路段莘源路和文明路聚集了蒙娜丽莎瓷砖、惠达卫浴、九牧卫浴、巴洛克瓷砖、大自然木地板、马可波罗瓷砖等知名品牌专卖店，店面形象较好，而家具行业则分散在伏牛路西段、汽车站附近和东西大街，除了2007年开业的全友家私之外，几乎没有其他知名品牌，且物业条件都较差。
目前东城明珠正在规划建材家居一条街，如果招商运营顺利，将能成功整合目前的建材家居行业。
二、卢氏县各商圈、商业街、商业体
（一）、主商圈
商圈描述：
卢氏县城南北皆为山区，城区整体呈东西狭长、北高南低的条状。
从卢氏县主商圈各条道路命名上可以看出卢氏县商业发展的脉络。
以“十字街”为中心，向东命名为东大街，向西命名为西大街，向南命名为南大街，向北命名为北大街。
南大街向南为迎宾路，东大街向东为解放路。
也就是说，同样一条路，因为路段不同，从北到南依次称为“北大街”、“南大街”和迎宾路；
从西到东依次称为“西大街”、“东大街”和解放路。
“主商圈”商业可以被解读为一个“田”字，“十字街”四周的四条街道为最老的商业街，街道年久失修，物业年代久远破旧，人流量最大，租金也最高。
靖华路、新建路、龙山路和文明路围合起来的区域在外，是“十字街”商业区的延展部分，尤其是迎宾路路段和伏牛路西段，新建物业较多，品牌专卖店扎堆。
1、东（西）大街
商业街范围：
东起文明路，西至新建路，全长855米，宽约6米，轿车不能通过。
商业街描述：
道路年久失修，两旁商业多为上世纪七八十年代的老房子，还有相当一部分为临建房，物业条件较差。
除了商铺外，商业街路中间也布满了地摊。
除银基百联购物中心、时代百货、新时代广场、顶顶服饰等几个大卖场之外，其余多为15——30㎡的纯一层小铺。
东西大街是卢氏县人流量最大的一条商业街，品牌以中端偏低为主，业态以服饰、鞋类、家纺和通讯为主，服饰代表品牌为娅丽达女裤，家电代表品牌为海尔和格力。
租金水平：
十字街附近租金最高，达120——160元/㎡/月。
文明路和新建路附近租金较低，租金水平在80——120元/㎡/月之间。
2、南（北）大街、迎宾路
北起休闲路，南至靖华路，全长710米，宽约20米，双向四车道。
道路北高南低，道路状况良好。
街道两边商铺多为纯一层底商，业态以服饰鞋类为主。
以伏牛路为界限，这条路的商业状况也发生了较大变化。
伏牛路以北近500米的路段多为服饰小店，主流面积为45㎡、代表品牌有七匹狼服饰、潮流前线运动装、老凤祥珠宝；
伏牛路以南200多米的路段则聚集了卢氏县知名度最高形象最好的服饰品牌，男装品牌如海澜之家、柒牌、才子，女装品牌如三彩、CCDD、GAGA；
休闲运动品牌如唐狮、以纯、森马、骆驼户外。
十字街南北两侧租金水平维持在70——100元/㎡/月，向南至伏牛路向北至休闲路逐渐回落，维持在40——70元/㎡/月之间。
伏牛路以南，越往南租金越低，该路段租金水平维持在30——65元/㎡/月
3、伏牛路
东起文明路、西至新建路，总长872米，路宽25——30米，双向四车道。
伏牛路商业多为新建物业，纯一层底商，经营环境良好。
主要业态有三类：
服饰和鞋类、家具和电动车。
伏牛路上的服饰代表品牌有爱登堡、GAGA、尤西子、鸿星尔克、乔丹、温纯、李宁、361°
、沃特、蓝色天空、红蜻蜓、蜘蛛王、戈美琪等、单店面积在60——200㎡。
电动车代表品牌有爱玛、邦德、五行钻豹等，单店面积在30——60㎡；
家具则没有知名品牌，以当地生产的家具为主，单店面积较大，多在200㎡以上。
伏牛路和新建路交叉口向东300米路南则是卢氏县最大的超市万家乐超市。
以迎宾路和伏牛路交叉口周边租金最高，租金水平在60元/㎡/月左右。
向西至新建路向东至文明路租金逐渐降低，租金水平在30——40元/㎡/月之间。
4、新建路
南起伏牛路，北至休闲路，全长382米，宽约20米，双向四车道。
和主商圈别的商业街更多承担零售功能不同，新建路更多的是承担生活配套服务的功能。
该路段多为20㎡的小店，业态杂乱，以小饭店、小服饰店、理发店、文印店、药店等小店铺为主。
40——75元/㎡/月
5、龙山路（休闲路）
东起文明路，西至新建路，全长762米。
龙山路和休闲路分别是卢氏县一条人工渠的北岸和南岸，卢氏县行政单位多在人工渠两岸，两条路商业相似度也极高。
都多为纯一层底商，业态均以便利店、小手机店、小家电店、生活配套服务小店为主，店铺面积多在30——60㎡之间。
因为人工渠南岸有运动器械等市政配套，所以休闲路更偏重于生活休闲和购物，小美容院、服饰店、手机店和家电店较多。
龙山路则更偏重于生活配套。
30——40元/㎡/月，休闲路比龙山路略高。
6、主商圈商业体代表品牌之银基百联购物中心
银基百联购物中心位于东大街和南大街交叉口，地下一层为超市和超市外租区，地上1——4楼为百货和百货外租区。
单层面积1440㎡，总营业面积7200㎡。
百货商场统一管理、统一收银。
目前一楼业态为黄金珠宝、饰品、化妆品、男女鞋类、手机数码等，代表品牌有中国黄金、周大生。
外租区为华为医药连锁超市，租金均价为120元/㎡/月，二楼主要业态为男装和女装，代表品牌为淑女坊、渡森男裤，外租区为西式快餐欧诺客，平均租金为70元/㎡/月，三楼业态为家纺家饰、内衣毛衫、童装童玩，平均租金为65元/㎡/月。
四楼整租做游戏动漫。
银基百联地理位置优越，经营状况良好，是卢氏县零售卖场的代表。
7、主商圈商业体代表品牌之万家乐超市
万家乐超市目前在卢氏县有两个门店，总店位于伏牛路和新建路交叉口向东500米路南，上下两层，租赁物业为原供销贸易大厦，物业条件陈旧落后，作为一个单层面积900㎡左右、总面积1800㎡左右的、卢氏最大的超市，没有明显的门头标识是其致命缺陷。
经营状况较差。
万家乐另一个分店位于迎宾路和莘源路交叉口东南角，纯一层物业，只有100多㎡，定位为社区配套。
（二）、城南商圈
城南商圈主要区域涵盖靖华路以南，滨河路以北，人工渠以西，新建路以东，迎宾路和莘源路纵横期间。
其中新建路紧邻卢氏居民休闲活动中心市政广场，文明路紧邻从龙山路和休闲路延伸至城南的人工渠。
城南商圈所处区域多为新建楼房。
和主商圈以纯一层物业为主不同，城南商圈商铺多以二层临街底商为主。
除了卢氏县最大开发商苏地置业开发商铺外，还有一部分私人建房。
城南商圈主要业态为休闲餐饮娱乐，最集中的区域为文明路和迎宾路。
其中文明路集中了卢氏县品牌度最高的餐饮品牌如徐氏、菜根谭、粥公粥婆馍菜汤等；
迎宾路则是休闲餐饮娱乐最多最集中的一条街，短短400米范围内集中了老洛阳面馆、公元113公馆、滚石KTV等十几家休闲餐饮娱乐店。
于2012年11月份开业的荷塘月色则代表了卢氏县休闲娱乐的最高发展水平，这个总面积达6000㎡涵盖了洗浴、客房和KTV,的休闲会所，甫一开业就受到了卢氏居民的认可和追捧。
如今，荷塘月色和其相邻的市政广场已经成为卢氏居民夜生活的首选之地。
大型餐饮/娱乐调查表
店名
店址
类型
营业面积（㎡）
物业结构
租金（元/㎡/月）
人均消费（元）
开业时间
经营状况
江南茶庄
迎宾路和莘源路交叉口西南角
茶馆
500
纯一层
自有
75
大华原酒店
迎宾路
中餐
300
1——2层
25
良好
伊苑食府
迎宾路
200
20
一般
老洛阳面馆
迎宾路和湖滨路交叉口东北角
600
1——2层
50
粥公粥婆烙馍村
文明路和莘源路交叉口向南200米路西
340
清春阁面食楼
文明路
255
30
川渝人家
文明路
川菜
210
菜根谭
文明路和莘源路交叉口西北角
700
重庆奇火锅
文明路和靖华路交叉口向南200米路东
火锅
480
较好
巴蜀天府
文明路和靖华路交叉口向南230米路东
170
年租金4.8万元
爱情海咖啡
莘源路与文明路交叉口向西200米路南
西餐
1——2层，二层为主
皇冠KTV
莘源路与文明路交叉口西南角
商务
800
公元113公馆
迎宾路和莘源路交叉口东南角
1600
1——4层
荷塘月色
市政广场东，紧邻滨河路
集洗浴、住宿、kTV与一体
60000
﹣1——9层
自建
2012年11月
（三）、城东商圈
城东商圈主要指人工渠以东，以汽车站为中心的商业区域。
这个商圈的主要业态是中低端家具和宾馆。
中原家具广场是城东商圈的代表商业体。
它位于靖华路卢氏汽车站旁边，整座楼为汽车站物业，整体出租年租金50万—60万转租给一承包者，承包者分楼层区域对外经营，地下1层，地上四层，总面积约8000平方米。
其负一层为家具套房，一层为小旅馆；
二层、三层为沙发、衣柜；
四层为办公家具、按摩椅和仓库。
家具经营品牌为较为中低端的品牌，基本无知名度，如金虎、三叶、蓝梦床垫等，物业条件较差，整体形象一般，商场没有统一收银和营业员，生意一般，为卢氏本地中低端收入人群选择家具，乡镇结婚人群选择的也比较多。
附：
卢氏县主流商业街租金调查表
路段
名称
位置
业态
营业面积
东西大街
娅丽达女裤
南大街和东大街交叉口向北100米路南
服饰
83.3
一层
沃营业厅代售点
东大街东段
通讯
166.67
家纺店
西大街西段
家纺
83
服装小店
西大街中段
服装
15
我的家女装
126.67
南北大街
恋牌女装
北大街北段
40
41.6
宝时达眼镜
十字街
北大街南段
金紫雨植物养发馆
北大街中段路东
服务
福联升布鞋
北大街南段路西
鞋类
24
100
女装
45
56
锦泓裤业
36
67
迎宾路南段
巴黎春天
迎宾路和莘源路交叉口向南50米路路东
婚纱
11
一二层
伏牛路
亲子家园
伏牛路和迎宾路向西250米北
孕婴
66.7
戈美琪女鞋
伏牛路和迎宾路向西200米路南
60
62.5
卢氏医药公司
伏牛路西段
55
新建路
手机专卖店
休闲路
美容院
文明路和休闲路交叉口向南50米路西
65
19
文明路北段
移动代售点
文明路和东大街向南50米路西
酱菜门市
东大街和文明路交叉口向北100米路西
80
32.5
我惠团购超市
文明路与靖华路交叉口向南200米路东
购物
70
13.8
尚品百货
文明路和靖华路向南200米路东
百货
25.6
文明路南段
鑫海灯饰
文明路和靖华路向南250米路东
建材
165
22.7
星月灯饰
文明路和靖华路向南300米路西
90
27.7
兴华超市
文明路和靖华路交叉口向南100米路西
零售
九牧洁具
文明路与莘源路交叉口向南100米路西
177
18.8
爱尚川菜
文明路和靖华路向南270米路东
餐饮
24.2
莘源路
橱柜专卖
金色童年摄影
摄影
洗衣房
配套
10
土特产
150
13
立邦漆
汽车站西隔壁
19.2
全盛烟酒副食
汽车站对面
便利店
中国移动通信
18
55.6
乐佳超市
汽车站门口
120
20.8
第三节、卢氏县房地产概况
卢氏县位于三门峡西，周边环绕山，城市形状为东西狭长的梭子形状，城市向北、向南、向东已经没有发展的空间，城市房地产发展可开发的剩余面积只剩下向西的地域，剩余面积约2千多亩土地为可开发的空间，其未来土地资源奇缺。
卢氏县作为一座山城，其房地产发展呈现以下特征：
1、新区和老城交融在一起，没有明确的分界线：
整个新老城区分界线大致为靖华路以南、建新路以西为新区，仅仅一路之隔，新区老城区完全无缝对接；
2、开发商多为三门峡开发商，在当地具有一定的知名度：
开发商多来自于三门峡，外来的开发商没有。
三门峡的房地产开发商盘踞当地时间较长，开发项目具有连锁效应，如苏地置业在当地有三个大盘，开发2000余套房子；
3、现有楼盘多集中在老城区拆迁区，城东新区和城西新区三个区域，总体面积都比较小：
目前新老城区共约有新建楼盘七个，由于山城土地面积的限制，只能依照城市形状建设，所以楼盘总体面积都较小；
4、高层楼盘呈现越来越多的趋势：
山城由于土地资源的限制，楼盘更多的呈现往高层发展的趋势，如西都银座和德煊万隆城高度都已经达到25层以上，并且当地消费人群没有排斥心理，较为认可；
5、住宅总体售价3000元以上，与其他县域城市持平：
住宅总体售价大都突破了3000元，总体价格呈现上升趋势；
6、商铺多为集中商业或一拖二商铺：
卢氏集中商业目前已经达到4个，且定位大同小异未来发展前景堪忧；
底商多为一拖二形式，销售采用买一层送一层的模式。
7、大型酒店两座：
苏地新河湾酒店一座1.2万㎡；
新建路卢氏旅游局酒店一座1万㎡：
合计2.2万㎡
卢氏在建楼盘总面积一览表
楼盘名称
住宅建筑面积
商业建筑面积
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