廉租住房公共租赁住房项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。
公共租赁住房的供应对象为暂无支付能力购买经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。
套型建筑面积以60平方米以下为主。
租金实行政府指导价管理。
为了改善XX县城镇中低收入家庭住房难、住房差的问题，认真贯彻落实国家和省政府安排的保障性住房的政策性安排，加快保障性住房的建设步伐，逐步建立适应社会主义市场经济体制的住房制度，努力实现XX县城镇中低收入人群“住有所居”的住房保障目标。
特提出本项目建设。
第二节项目概况
一.项目建设地点
本项目建设地点位于XX县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。
该地块交通方便，位置优越，居住环境优良。
二.项目建设性质
新建
三.项目建设期
项目建设期拟定为12个月。
四.项目建设规模及内容
XX小区廉租住房、公共租赁住房工程建设总用地面积为17769.90㎡（约26.65亩），总建筑面积为27800㎡，其中住宅建筑面积23200㎡，共建设廉租住房和公共租赁住房464套（廉租房264套，公共租赁房200套），商业面积4250㎡，设备房350㎡。
共建设7栋6层住宅楼。
项目建设内容包括廉租房、公租房工程及住宅楼配套的给排水、电力、电气、消防和道路、商铺、室外停车场、绿化等室外配套工程。
五.项目主要的技术经济指标
表1-1主要的技术经济指标
序号
类别
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
17769.90
约26.65亩
2
总建筑面积
27800
计容面积
其中
住宅建筑面积
23200
公租房租赁住房
10000
户型面积50㎡，
共200套
廉租房
13200
共264套
商业网点建筑面积
4250
设备用房
350
3
建筑总占地面积
6800
廉租房占地面积
4121
1～4#楼
公租房占地面积
2679
5～7#楼
4
容积率
倍
1.56
5
建筑密度
%
38.27
6
绿地率
35
7
机动车停车位
个
20
8
摩托车位
400
9
建筑高度
m
18.9
六.投资估算与资金筹措
该项目总投资为5565.76万元。
其中：
建安工程费用4844.51万元；
工程建设其它费用：
456.21万元；
基本预备费用：
265.04万元。
所需资金拟采用以下方式筹集：
项目建设资金通过申请中央补贴资金、省财政补贴及地方财政配套解决。
第三节编制依据及研究范围
一.编制依据
投资项目可行性研究指南（试用版）；
与业主签订的关于编制项目可行性研究报告委托书；
《XX省保障性住房建设技术规定》；
XX省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（琼府[2007]77号）；
《XX县总体规划》；
《住宅设计规范》（GB50096-2011）；
《住宅建筑规范》（GB50386-2005）；
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《XX省居住建筑节能设计标准》；
其他现行的标准、规范和定额；
建设单位提供的相关资料。
二.研究范围
研究工作的范围包括：
建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目建设规模与内容、建设方案、公共工程方案、项目节能分析、消防及安全措施、环境影响评价、消防及安全措施、项目组织机构及管理、工程招标、项目建设实施进度、投资估算与资金筹措、效益分析、结论及建议等内容。
第四节问题及建议
一.问题
1.XX省是雨水和台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高；
2.保障性安居工程是党中央、国务院的重大决策，不仅是经济任务也是政治任务，任务艰巨但必须不折不扣的完成。
项目建设工期紧、任务重，如何提高工程进度及质量，是建设单位及相关部门当前着重解决的问题；
3.项目启动需要建设资金，建设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。
二.建议
1.项目主要风险来自工程风险和管理风险，建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险；
2.建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥；
3.台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防尘土流失；
4.在户型设计上要充分结合XX县经济发展水平情况，坚持以面向城镇广大中低收入者最合理的设计理念。
设计中的户型要配套齐全。
房子小而精，户型虽小但功能齐全，尽量符合住房的使用要求；
5.建设单位应严格执行保障性住房建设、管理、租赁等资格审查等制度。
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
一.国内保障性住房的现状
（一）近几年保障性住房建设规模连年攀升，土地供应量逐步加大
自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。
2008年、2009年和2010年中央政府分别计划建设保障性住房63万套、387万套和580万套。
2011年大幅调高到1000万套，与2010年相比增幅高达72.4%同时，为确保1000万套保障性住房建设任务完成，保障性住房建设用地供应计划也大幅增加。
2011年全国计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际工地3.24万公顷相比，增加138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的2倍。
“十一五”期间（2006-2010年），通过各类保障性住房建设，解决1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。
中国初步形成了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的住房保障制度。
低收入家庭住房困难得到明显缓解。
（二）保障性住房建设规模加大
“十二五”期间，我国将加大保障性住房建设力度，计划新建3600万套保障性住房，2011年和2012年每年各建设1000万套，2013年-2015年建设1600万套。
目标完成后，我国保障性住房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标。
（三）保障性住房建设逐步趋向以租赁方式为主，公租房成为未来建设重点
近几年，公共租赁住房作为一种新的保障方式越来越得到政府的重视。
2009年国家已经开始研究制订《公共租赁住房指导意见》：
2011年3月中央“十二五”规划纲要提出“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”；
2011年7月《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》中要求地方政府要把公共租赁住房建设摆在优先突出位置，加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。
2011年中央政府提出全面建设各类保障性住房共1000万套的计划，比2010年多出400多万套，多出来的计划中约一半为公共租赁住房。
以上政府变化表明中央政府的保障性住房建设思路正在发生变化，未来保障性安居工程建设将以大力发展公共租赁住房为主线。
二.我省保障性住房现状
为了解决好城市低收入家庭住房困难的问题，2007年国家召开了全国城市住房工作会议，XX省政府也召开了全省的城镇工作会议进行部署。
从2007年开始，XX省的住房保障工作正式启动，2010年保障性住房建设被列为XX省“一号民生工程”，省委、省政府将改善群众住房工作纳入对市县的考核。
截止2011年11月底，全省城镇保障性住房建设累计完成投资2692546万元，其中2008年～2010年累计完成投资2222442万元；
累计开工2357.76万㎡（290108套）；
累计竣工1136.37万㎡（147519套）；
已分配1066.28㎡（137689套）。
三.XX县加快保障性住房建设，解决困难群众安居需求
近年来，XX县加大廉租房等保障性住房建设力度，以安居工程建设改善民生为抓手，构建中低收入家庭住房保障体系，五年共建成廉租房1454套，经济适用住房4755套。
XX县先后建起了惠民小区、感恩小区一、二期保障性住房，其中，惠民小区已建廉租房7栋408套，安置房2栋100多套，经济适用房54套，感恩小区一期建有廉租房、安置房7栋576套，感恩小区二期建安置房216套、公共租赁住房336套，廉租住房504套。
2012XX县还将继续实施一号民生工程，构建和谐社会，加大保障性住房建设力度，多渠道增加投入，并全面普查居民住房情况，对全县中低收入家庭住房实施动态管理，将建设廉租房264套，安置房200套，公租房600套，基本解决城镇中低收入干部职工群众住房问题。
第二节项目建设的必要性
一.解决实际问题，提高生活质量的需要
住房作为一种商品，一方面住房产品是人民大众的生活必需品，另外一方面也不能否认住房及其他类型房地产产品的投资品属性。
基本的居住需要，对于绝大多数中低收入家庭来说，住房是用来满足其基本居住需要的，因而是生活必需品。
由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人。
近年来，全国性的房价上涨，无论是以买房还是以租房的方式（房价上涨带动租金上涨），均直接导致了中低收入人群的基本居住需求无法得以满足。
在这种情况下，寻求一种新形式的住房供给，为社会中低收入家庭提供住房，以保障其生存质量，成为政府须迫切解决的问题之一。
实施保障性安居工程，实现百姓住有所居，是党中央、国务院的重大决策，也是XX省委、省政府确定的一号民生工程。
建立健全保障性住房体系，加快保障性住房建设是当前阶段解决中低收入家庭住房需求的有效途径。
二.认真贯彻落实科学发展观的需要
“十二五”期间，全国规划建设保障性住房和棚户区改造3600万套，2011年已开工1000多万套，2012年计划开工700万套以上。
2012年XX省城镇保障性住房建设任务为7.55万套，并明确了各市、县的建设任务。
为认真贯彻落实国务院《关于推进XX国际旅游岛建设发展的若干意见》和XX省保障性住房工作会议精神，保障和改善民生，更好地完成保障性住房建设任务，2012年XX县将充分发挥房地产业对促进经济增长和改善民生的作用，把促进房地产业健康发展和改善居民居住条件结合起来，加大力度解决低收入家庭住房困难，加快经济适用房、廉租房、公共租赁房、工矿棚户区、农村危房改造等保障性住房建设，促进房地产业健康发展。
三.改善民生，扩大内需的需要
保障性住房的建设可以有效地改善城市中低收入人群的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障房的投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。
保障性住房投资本身便对经济有着客观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。
四.推进城乡一体化，构建和谐社会的需要
保障性住房建设的根本目的在于更好地落实“以人为本”的科学发展观，统筹城乡协调发展，推进城乡一体化建设，构建“和谐社会”，让更多的中低收入人群更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣做出贡献的同时，也能享受到政府为居民提供的各种公共资源，分享到由经济发展带来的实惠。
以保障性住房为主的房地产开发建设管理，将推动城市发展和城市经济发展。
中国正面临着前所未有的城市化进程，劳动人民的辛勤劳作是城市经济发展的动力。
如果这些劳动者居无定所，那么城市的发展也是缓慢的。
保障性住房建设是民心保障的方针大计，民生事业从来不是一个孤立的问题，而它的妥善解决则关乎着每一个普通人的正常生活。
建设保障性住房是构建和谐社会的有效途径之一。
是把XX建设成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛的重要举措。
住房条件的好坏是衡量居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。
完善城镇中低收入家庭住房保障制度，推行廉租住房、公共租赁住房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重要的作用。
因此，为了解决XX县城常住非农业弱势群体的住房难、住房差问题，实施该工程项目势在必行，是社会发展的需要。
第三章项目选址与建设条件
第一节场址选择
一.场址选择原则
1.环境安静。
远离噪声源，避开闹市区、车站、空港、靶场、屠宰场等地，应有良好的空气质量，绿化植被条件，远离垃圾、污水处理场和有烟尘污染的场地。
场地应利于排水，地下水水位较低，利于采光通风。
2.接近管线。
最好能就近利用城镇公用设施，有良好充沛的供电、供水、供气和电讯线路。
能方便利用城镇地下水道系统。
3.用地完整。
场地有较大的缓坡或台地，长宽比例适当，以利布置，有安排发展用地和生活用地的可能性。
4.注意发展。
要特别关注城市道路发展规划及其对小区产生的正面和负面影响，以便在设计规划中采取对策。
二.项目选址
项目拟建地址位于XX县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。
该地块位于县民族文化广场对面，交通便利，位置优越，居住环境优良。
第二节建设条件
一.自然条件
（一）地理位置
XX县位于XX岛西南部。
地理坐标为北纬度18°
24′-18°
58′，东经108°
39′-109°
24′。
东和东北与五指山市、白沙县接壤，东南与三亚市交界，北与东方市、昌江县毗邻，西南临南海。
全境东西长72千米，南北宽58千米。
总面积2747平方千米，户籍人口50万人。
全县辖11个镇：
抱由镇、万冲镇、大安镇、志仲镇、千家镇、九所镇、利国镇、黄流镇、佛罗镇、尖峰镇、莺歌海镇。
境内有乐中、山荣、乐光、报伦、福报、保国、保显7个国有农场（国营农场）以及国营尖峰岭林业公司、国营莺歌海盐场。
县政府驻抱由镇，距海口市190千米。
（二）气候条件
XX县气候条件良好，土地资源丰富。
本地属典型的XX热带气候，年平均温度23—25摄氏度，年降水量1400—1800毫米，光照充足，热量丰富，雨量充沛，轻风无霜，适宜居住。
（三）地形地貌及地震条件
项目建设用地呈不规则梯形。
南向边宽约100米，北向边宽约34米，东向边宽约265米，西向边宽约273米，基地北偏西约17度左右。
地势南、西侧高，东、北侧低，南北高差约1.0～2.0米，东西高差约2.0～3.0米左右。
XX县按《中国地震动参数区域图（GB18306-2001）》和国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）划分规定，本项目所处区域的地震动峰值加速系数小于或等于0.03g，所在区域地震基本烈度为6度。
所在区域风荷载（50年一遇）：
基本风压值0.75kN/㎡。
（四）工程地质与水文地质
1.XX县位于XX岛的西南部，地质状况稳定，无洪涝灾害，泥石流等严重的自然灾害，偶时有台风。
2.建设用地安全范围内无电子辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。
3.生态与人文保护：
场地内无必须保护的建筑物、构筑物、古树等。
二.基础设施条件
（一）给、排水
XX县水资源充足。
项目用地所在迎宾路一侧敷设有城市供水管道，本项目用水接管引入即可使用，用水的水量水质均有保证。
本项目附近有雨、污管网，采用雨水和污水分流排水制度，雨水可直接排入市政雨水管，污水引入市政排污管道。
（二）供配电
XX县电力富足，项目所在位置属城市电网供电区域，根据目前XX县城镇电力的输送情况，完全可保证用电需要。
（三）通讯条件
XX县已实现传输数字化通讯，固定电话、移动通信便捷，目前有中国移动、中国联通等通信网络已覆盖至全县。
本项目通信条件良好。
（四）交通条件
XX县处于三亚旅游城市和八所工业区中间，有铁路、高速公路（环岛西线）贯通，且靠近三亚港口、八所港口和三亚凤凰国际机场，有62.5公里长的海岸线和正待开发利用的岭头天然避风渔港，海运、陆运、空运都很方便。
项目拟建地址北侧临县城主干路迎宾路。
东、南有规划道路相连，整体交通情况良好。
（五）建筑材料来源
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、钢筋、河砂、石子、石灰等，附近有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。
项目各项施工条件都比较好，木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
三.法律支持条件
2010年初，XX省委、省政府将保障性住房建设列为全省一号民生工程，省委书记卫留成、省长罗保铭亲自动员部署，多次实地调研，反复强调要把解决城镇中低收入家庭住房困难问题作为XX国际旅游岛建设的重要任务，全力推进保障性住房等民生工程建设。
全省上下建立起明确的目标责任制，实行省、市县党委、政府“一把手”负总责，分管领导直接抓的上下联动机制。
省政府将保障性住房建设列入对市县政府及其主要领导的考核内容，并同时明确了各级房管、建设、国土等部门的工作职责，形成了推进保障性住房建设的强大合力。
为了建立和完善分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，推进强岛富民战略，实现住有所居目标，XX省结合国家现行住房政策和省情，先后制定、出台了《XX省人民政府加快发展保障性住房的意见》、《XX省保障性住房管理暂行办法》、《XX省经济适用住房管理实施办法》、《XX省廉租住房实物配租管理暂行办法》、《XX省限价商品住房管理办法（试行）》、《XX省公共租赁住房管理办法（试行）》，形成了全省保障性住房建设、管理的法规政策体系。
不但完善了保障性住房从选址、规划、设计、建设、竣工验收到保障对象的准入、退出机制，而且配套出台了资金管理、租售价格和项目运营、物业管理等相关政策，并明确了目标任务、政策边界和操作规程，以利于指导各市县和垦区、林区加快保障性住房建设，使住房保障工作有章可循。
项目的建设具有强大的法律支持条件。
四.征地、拆迁条件
本项目建设用地为政府划拨，不涉及征地相关费用。
五.场地综合评价
1.该建设用地为二类居住用地，东、南、西向的自然农田景观，有利于用来造就小区景观。
2.场址的选择符合XX县总体规划的要求，场址的周边环境、位置、地质情况等能满足项目的建设。
3.选址区域内的交通运输、市政基础、供电、供气、给排水设施等条件比较完善，可满足项目建设及今后运行的要求。
综上所述，该场地适宜建设本项目。
第四章建设规模及内容
XX小区廉租住房、公共租赁住房项目建设的目的是解决XX县城镇中低收入家庭住房问题。
廉租房按国家标准建设，每套户型面积为不超过50㎡；
公共租赁住房套型面积国家标准，不超过60㎡。
根据XX县城镇人口结构，项目的户型将以50㎡，二房一厅一卫一厨一阳进行建设。
项目整个地块面积为17769.90㎡（约26.65亩）。
规划建设7幢建筑，每幢层高均为6层，其中首层临街部分设为商铺，2～6层为住宅。
项目总建筑面积为27800㎡，其中住宅面积23200㎡，商业服务网点建筑面积4250㎡，设备房350㎡。
1#～4#楼为廉租房，5#～7#楼为公租房，住宅总户数464套（廉租房264套，公共租赁房200套），
表4-1主要的技术经济指标
第五章建设方案
第一节设计指导思想
1.总体协调原则，其开发建设主要是解决XX城镇中低收入家庭的住房问题，在设计时应保护好周边环境品质，充分利用现存资源，发挥基地优势。
规划设计尊重项目的条件，在城市轮廓线上建设高水平的城市景观建筑；
2.在总体协调的前提下突出个性。
在注意与周边建筑环境协调的前提下，建筑造型设计体现人居以及热带滨海城市特点和建筑物个性；
3.因地制宜原则。
在有限的用地内注意节约用地，充分发挥用地的最大效益和地段优势；
4.努力解决本项目在交通、市政、通讯、能源等与城市规划的有效衔接的问题；
5.形成良好的建筑风格与城市空间地域的融洽关系，解决好建筑采光、通风及景观效果的统一；
6.以人为本，环境优先，塑造健康、宜人的室内外居住环境和合理、科学的居住空间。
设计户型为两房的小户型，面积分配合理；
7.以经济、适用、美观为原则，控制合理的投资以适用保障性住房。
第二节总平面布置
一.布置原则
1.按照XX县城市规划要求，总平面布置与其适应；
2.充分利用地形、地质，因地制宜进行布置；
3.利用风向、朝向，减少环境污染；
4.布局美观，绿化环境，满足安全防火要求；
5.通过建筑设计手法创造良好的居住环境，结
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