赛格数码广场项目融资方案Word格式.docx
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⏹风险保证:
1、数码市场的良好收益。
2、完善的第三方实业担保公司。
3、灵活的投资形式。
4、本公司将用租金定期(按半年期支付)支付此客户回报.回报合同予以公证;
5、公证处公证、律师见证。
第五节销售阶段
1.试销阶段(招商开始后一个月)
这个阶段招商工作正在开始,为防止商铺定价过低,回收资金流失。
不对市场进行公开销售,作为对市场接受层面做初步探寻,是具体谋略行动前,对天时、地利、人和的精密审视和判断,引导我们为下一步企划打好基础。
2、开盘销售阶段(开盘后的第一个月)
商铺公开销售阶段的策略运用得当,会通过各类宣传途径让人们接触、了解本案,引起目标客户的注意。
唤起目标客户群的兴趣,从而聚集人气,以此产生“羊群效应”,一呼百应,达到了我们公开发售第一步的目的。
3、强销阶段(执行的第二个月开始)
在整盘推广的过程之中,该阶段是属巩固“阵地”扩大“战果”时段。
“阵地”指已取得的市场份额,及市场接受度,能否取得本案的成功,关键在于该阶段销量是否能冲破招商的“生命线”——60%。
第二章传播推广策略
第一节、招商推广
一、传播亮点的提炼:
本项目作为运城地区现在最专业的数码广场,同时享有地段优势,招商时优势比较明显,可以突出的亮点为:
地理优势:
位于城市中心,辐射城市五大区域,交通便利,有十字交通。
IT专业卖场:
卖场专为数码产品打造,设计上请专业人士按照IT产品卖场规划,更好的服务于产品销售;
同时设置产品体验区等,使卖场更加具有趣味性,树立其权威的局势。
管理团队:
著名数码产品管理机构担纲做管理顾问,数十年运营经验,帮助商家更好更有效的销售。
第二节、销售推广策略
根据本项目的市场定位,本项目是运城房地产市场中的最具投资潜力的物业之一,所以受众人群相对较多,从而我们销售战略应从项目整体出发,以便更好的抓住客户的购买需求和购买动机。
因此消费选择是本项目的要点,建议本项目应该选择最具“投资价值”、“投资零风险”的产品进行宣传推广,而市场“投资价值”的建立主要通过产品品质的保证、配套设施的合理齐全和口碑宣传和可信赖的权威行业评定。
因此,本项目的销售战略应该是:
“通过逐步建立项目的商业氛围,锁定客户不断的到达现场,在通过点对点的销售从而达到整体销售目标的完成”
⏹集团背景:
赛格电脑城的品牌资源价值,
⏹IT大卖场:
这是项目整体区域环境和商业经营管理的绝对优势点,它也是带动投资者热情,吸引投资者关注的主调包装概念;
⏹即卖即赚:
稳定的投资回报、成熟的商业经营环境和稳定的投资回报率,保证了投资者的根本利益,这是其它具有投资风险性的新概念商业地产不具备的绝对优势;
⏹稀缺价值:
南风广场上的成熟商城、商铺资源缺乏,同时近期没有大型的主题式商业地产在此出现,所以“赛格数码广场”的推出必将受到近乎饥渴状态的投资者的大力追捧;
(众多商业项目只租不售)
⏹物有所值:
比竞争对手相对实惠的销售均价(8000元/m2)加上较高的租金收益,证明投资回报率高,商业价值高;
⏹量身定做:
根据我们从市场中获得的意见、结合专家规划的区位图为母本,划分固定柜位,做为销售期权座标位的整体营销策略,使投资者期权清晰,商业租赁周期长,即得实惠多,投资毫无后顾之忧;
⏹情感攻势:
与投资者建立紧密的情感关系,协助他们进行投资决策,展开有效的心理攻势;
同时在形象传播中也潜在的铺垫出这一感官氛围;
二、传播主题概念:
“运城第一龙头商业”
三、整合传播架构:
四、广告与传播策略
1、预热及开盘期
主推卖点:
①专业卖场的现代气息
②财富生活已经到来
③招商成功,商户异常火暴
④开发商的品牌形象
广告基调:
大气的,现代感强烈的,科技文化底蕴深厚的
广告形式:
推出本项目形象,预热市场。
2、强销期
①优势的不可替代性(商业前景)
②财富的生活,财富的品质
③专业团队管理有方。
广告基调:
华丽的,渲染的、魅力的、独具一格的
营销中心现场气氛营造。
软性新闻配合。
宣传品派发,礼品派送。
大型营销公关活动
持续促销期
①继续深入细化楼盘优势
②沟通与互动
③公共活动
④商户经营良好的景象
⑤销售及工程进度
理性的、诚信的
促销活动配合。
4、尾盘期
①物超所值
②保留精品的办公房型推荐
③销售火暴,少量经典商铺、写字楼推荐。
少量广告。
五、推广方式及渠道
推广总原则
高调入市,集中优势,在短时间内通过大众传播和媒体炒作成为楼市热点,引起社会舆论,提高知名度,促进物业销售。
推广方式
方式一:
营销中心现场展示
营销中心作为销售的前沿阵地,直接影响买家的选择。
因此,营销中心的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息。
另售楼处除具备硬件资料外(如模型、效果图、楼书等印刷资料外),高素质、专业的销售人员。
有必要,在市中心开辟第二卖场,以达到广泛传播的目的,从而加快销售进度,更多更快地占领市场。
方式二:
理财俱乐部
本项目的销售重在投资客户,建立一个中建理财俱乐部,致力于推荐优质商业物业,为广大客户提供高水准的服务。
在社会上树立了专业房地产公司的公众形象,获得消费者的良好口碑,成立“中建会”购房俱乐部,开拓了房地产服务的在新领域,便于与消费者更好地沟通,更好地为消费者服务。
●可以详细地了解如何更好的购买房地产产品。
●可以详细地了解作业主的权利和待遇。
●可以将您的意见和建议进行愉快地投诉和细致反映。
●诚恳顺畅地与开展有关房产业务和交流。
●即是提供项目最新推出楼盘的情况与资料。
●加强和促进发展商与社会各界的密切联系。
方式三:
特色营销活动
A、开盘前期:
以无敌的景观及综合的有时来吸引消费者,让先消费者得到“看得见“价值的存在,预期价格购买高品质物业,从而成为义务推销员。
媒体铺垫、报道、宣传;
平面广告强势宣传适时制造气氛。
B、开盘期:
开盘一周内购房抽大奖。
开盘当天举办开盘庆典活动,散发一定的资料、礼物(如印有项目字样设计精美的手提袋、T恤衫等),售楼处摆放酒水、自助餐、水果,聚集人气。
媒体对本次庆典做深入报导,扩大影响。
媒体造势、强势宣传火爆认购气氛。
利用5.1劳动节春交会进行大幅度的营销宣传活动。
C、销售中后期
项目的销售中后期最好在房交会间举办专家研讨会,主要有物业升值分析、商户经营状态等话题,宣传本项目的升值价值、物业管理等方面,适时配合各种媒体进行宣传报道,在消费者心中树立一个良好的形象来推动销售。
D、主题活动(方案暂略)
第七章媒介计划策略
第一节、媒体策略
以大众传播媒体为主,广泛传播提高产品品牌的可信度。
为了项目更广泛的、更快速的、更有效的、提升公司品牌及项目形象,达到宣传目的,本项目应采用多种媒体共同配合的策略,具体表现为以下的几种形式:
权威媒体+大众媒体=品牌的提升+传播的效应,权威媒体提升了发展商的品牌和项目档次,大众媒体保证了项目传播路径和人群。
大众媒体+专项媒体=广泛宣传+针对主力客户人群选择报纸、户外、电视等大众媒体等增强项目的广泛传播,同时使用杂志等直接针对目标客户人群。
在项目的整个推广过程中,前期以树立项目形象为主、开盘后营销中期以宣传产品投资价值为主、后期以价格、优惠促销广告为主。
例如:
在某媒体主办长期的赛格专栏如:
赛格财富眼等类型的栏目,本栏目可以提升公司的知名,提升项目形象,将带来品牌效应。
大众媒体
Ø
报纸广告
报纸媒体的选择,报纸种类繁多,各有各不同的阅读人群,会产生不同的效果。
一般广告主偏爱发行量较大的报纸。
受广告预算的制约,除某些重要结点外,一个楼盘的广告通常不会全部含盖本地区的各大报纸,而是通过广告费用与广告效果的比较来进一步选择。
基于本项目的实际情况及当地报纸媒体情况等综合因素考虑,本项目应以报纸广告为辅助媒体,不易大量投放。
电视广告
电视广告的优势在于具有声像效果,更适于塑造企业形象。
正是基于这些因素,有高达55.56%的业内人士表示:
如果投放房地产电视广告,可能首选的形式是形象广告,同时有高达50%的人士选择楼盘专题片,而选择销售广告的仅有5.56%。
另外,也有50%的业内人士认为夜间22点之后是其可能投放电视广告的首选时段。
对于房地产广告来说,电视广告较之平面、户外有其不足之处,但它在影响力与冲击力方面远胜过二者。
在信息化的时代,电视广告是形象、快捷地传播产品信息的首选媒体,任何商家都不应忽视。
同时也是发展商树立形象和长期发展战略的重要手段。
运用电视媒体为楼盘促销造势,系列经营活动、开盘、售罄等一系列新闻炒作热点,加以全面宣传。
利用电视媒体优势。
本项目可以通过电视专题片形式住体。
通过电视台,还可以联合主办各种丰富多彩的房地产促销活动,如最佳楼盘评比、房地产展览会、楼盘实地参观等等。
所有的这些都是平面媒体所无法取代的特点,率先获得品牌和营销上的“双赢”。
专项媒体
●杂志广告
杂志是所有媒介里面专业化程度做得最高的。
杂志是最能接受和体现分众思想的媒体。
杂志的受众人群是针对性的,按照消费者生活的需求,不断开创为某个特定人群服务的专业化杂志,可以吸引某一类消费者,对原有的目标受众也可作进一步的开拓,比如高端消费人群,由于工作时间较长,收看电视时间正有减少的趋势,专业型的时尚杂志,就可充分利用这一特点,不断巩固和拓展高端消费人群的市场。
但由于杂志发行量有限、受众人群有限、发行渠道单一,只建议几个专业杂志进行选择,
●车身广告
相对于其他的户外媒体形式,车身广告的传播方式是主动出现在受众的视野之中,在传播方式上最为"
积极、主动"
。
从人的注意力角度讲,移动的物体总是比较能被注意到得到更多的注意,实现较高的受众率。
但车身广告的档次较低形象较差,信息传递量少,建议本项目不易发布车身广告。
●电台广告
广播电台广告宣传以有车、乘车人及出行市民为主要受众群体,充分把握了当今社会的主要消费群体。
但广播广告的有时在逐渐被其他形式的广告所取代,基于本项目的整体营销战略考虑,广播媒体可作为辅助媒体,不宜大面积投放。
●直邮广告(DM)
直邮广告可将完整的销售信息直接传递给目标客户群,费用低,效果好。
关键在于直邮对象名单的收集,随邮发报纸配送彩页广告为基本形式;
灵活性在于可随客户的需要在投送时间、报纸种类、区域、数量、规格等方面做相应的调整;
配送的报纸种类多(所有邮发报纸),用户可以指定,也可普投;
区域性强:
可投送普通居民住宅区、报刊亭,也可投送中高档的商务楼、住宅区;
可以针对南京各行政区,也可全省、全国联网投放。
DM广告针对性较强,投放有效率高价格适中,DM广告应作为项目的主要辅助媒体进行投放。
特殊媒体
联合推广广告
所谓联合推广广告就是与当地著名的酒店、会员制休闲度假中心、机场和高档茶楼等联手,利用他们成熟的客户网络来推广本项目,具体联合事宜待定。
第二节、销售媒介选择原则:
⏹受项目总体量和目标受众群体媒介接触习惯影响,报媒广告投放应讲究实效和节约,所以建议以主流媒体为主,投放频次不宜过高(开盘期内可一周连续投放两期,然后每周以一期计算,并依据销售进度逐渐降低频次),投放的版面不宜过大(建议在开盘期内可采用整版,然后逐渐缩小版面);
⏹电视广告主要选择财经专栏节目、南风广场大屏幕,在二至三个月的开盘期内连续滚动播;
第三节、销售媒介选择:
⏹报媒以运城日报、晚报、山西商报、灵通资讯为主,增加新元素等周刊;
、
⏹媒介上可考虑电梯间视频广告,使销售信息深度覆盖目标投资群体;
⏹电视频道可选择运城1频道财经专栏播出;
⏹户外广告建议采用站牌与街铭牌结合的方式,深度覆盖城区
第四节、媒介企划:
招商阶段媒介表
报纸
电视
户外
其它
招商配合方式
媒介费用
招商前期阶段
传单
销售员去西花园电脑城、东星电脑城进行摸底工作
整理招商客户资料
招商中期阶段
广场大屏幕
户外广告牌子
大客户的招商、及产品规划整改
招商尾期阶段
⏹灵通资讯(4期)
⏹山西商报(2期);
运城电视台
公开招商
销售阶段媒介表
销售配合方式
招商尾期
⏹山西商报4期);
⏹灵通资讯
⏹消费广场
⏹新元素周刊
(配合房交会和开盘)
站牌、
灯箱牌、
现场包装
电梯间视频广告和相关营销资料
开始打出产权销售广告
招商最后阶段
出售阶段试水期
⏹晚报(1期);
灯箱牌
电梯间视频广告
以销售为主,
出售阶段开盘期
⏹晚报(2期);
出售阶段强销期
出售阶段持续期
报纸广告费用
第五节、项目开盘期推广计划
1、推广计划
⏹电视媒介排期:
具体排期、编辑思路与电视台相关媒介商议后确认……
[备注:
以上为开盘期媒介企划建议,后续媒介计划(开盘后的续销期)可依据实际销售反馈情况及时调整。
]
{平面创意思路规划}
⏹NP、周刊:
以产品的核心卖点,建立投资价值概念,借助区域环境和价格优势,以及稀有资源概念,在最大范围内形成客群高度关注,引起兴趣,最大限度的提高来访量和入电率,促成下单;
⏹DM单直邮:
在NP、周刊创意设计的基础上可增加相关折扣信息等促销内容;
⏹户外广告:
以主题概念及投资卖点为广告语,要求视觉醒目、画面大气;
{包括站牌、街铭牌}
⏹现场看板:
从地段、环境、商铺、投资说明、族群等各个层面,展现项目的核心卖点;
[平面创意设计待广告公司提供,具体时间待定]
2、活动安排
一、项目投资说明会企划
⏹执行时间:
项目开盘前一周
⏹执行地点:
金鑫酒店
⏹主会场:
宴会厅
⏹活动形式:
投资说明会、站式鸡尾酒会
⏹活动名称:
“赛格数码广场·
投资峰会”
⏹目标群体:
品牌商家、投资者和部分潜在客户群
⏹活动目的:
借品牌商家之势,增强投资者信心。
⏹活动人数:
商家代表10-15人、业主50-100人
⏹活动具体流程:
12:
30—13:
00赛格数码广场售楼现场集合豪华大巴接送
13:
00—13:
50前期准备(工作人员入场)
50—14:
00来宾陆续到达,礼仪小姐迎宾,水酒恭候
(冷餐提供贯穿始终,宾馆提供)
14:
00—14:
20主持人致辞
20—14:
30好运不停来,大奖送送送(3等奖)(三名)
30—15:
00投资专家推荐演讲(2到3位专家)
15:
00—15:
10好运不停来,大奖送送送(2等奖)(两名)
10—15:
45品牌商家代表投资推荐会(我方线人)
1、其它品牌商家代表推荐,增强投资者信任度;
2、现场大单投资签约,主持人煽动现场气氛;
45—16:
00好运不停来,大奖送送送(1等奖)(一名)
16:
00—16:
30投资会现场答疑
30—17:
00机动时间,结束
⏹抽奖方式:
《好运不停来,大奖送送送》之抽奖方式
1、第一次抽奖方式:
主持人有奖问答(三等奖)
2、第二次抽奖方式:
根据座位标号抽奖(二等奖);
将座位提前标号,现场抽奖
3、第三次抽奖方式:
已签约投资客户按序号抽奖(大奖);
将已签约客户按序排号,并将序号放入抽奖箱,总经理亲自现场抽奖,神秘大奖现身;
⏹前期准备纲要:
[投资锋会运筹期]
1、广告发布………………………………(相关支持:
媒体)
2、会场布置……………………………(相关支持:
会议宾馆)
3、投资推介会咨询员培训、安排………………(相关支持:
)
4、贵宾确认及来宾确认…………………………(相关支持:
5、活动接送车确认……(相关支持:
我方)
6、贵宾邀请函制作………………………………(相关支持:
7、各种档次礼品……………………………(相关支持:
礼品公司)
8、统一服装制作(可沿用销售服装)………(相关支持:
9、冷餐会布置……………………………………(相关支持:
会议宾馆)
[投资锋会期间]
1、人员安排……………………………………(相关支持:
(负责与政府、媒体的沟通、负责现场管理、负责礼品、负责顾客沟通)
2、彩排方案:
会议前一天彩排一次,确定具体时间流程,
3、媒体跟进………………………………………(相关支持:
运城媒体)
[媒体跟进]
前期:
商报一期半版广告,于活动前刊登。
活动期间:
《商报》、《日报》、《晚报》、《灵通资讯》通讯报道,运城电视台(请记者到现场,以采访形式)
追踪跟进:
运城房地产专访及信息广告
⏹前期准备具体实施:
一、招商广告的发布
1、刊登次数:
一期
2、刊登媒体:
山西商报、运城日报
3、时间:
待定
4、版面:
楼市版套红
5、规格:
半版
6、价格:
备注:
广告刊登后,需留足充分的时间递送资料、邀约投资客户和商家。
⏹会场的选定及布置:
1、会场建议:
金鑫大酒店会议厅
2、宴会厅选择建议:
面积
教室型
剧院型
座式宴会
4小时
8小时
宴会厅
250人
400人
300人
会议设施
空调、屏幕、麦克风、投影仪、电脑、写字板、讲台、放映机、电视机、激光笔等
3、冷餐由金鑫酒店负责提供:
冷餐:
⏹贵宾邀请函制作:
⏹礼品的选择:
由礼品公司提供,具体待定;
⏹现场包装:
1、主席台背景板:
LOGO,赛格数码广场•投资峰会
2、专家席名牌:
专家姓名、单位
3、贵宾席名牌:
贵宾姓名,公司
4、销控表:
根据要求特制
5、项目沙盘:
沿用
6、活动公示海报:
特制,根据情况待定
7、指引路牌:
放置于停车场、大厅、楼梯等处,可沿用
⏹承办方需准备及报价
1、宴会厅(4小时):
2、冷餐:
(不含酒水):
3、贵宾礼物:
(皮具)
4、抽奖礼品(家电):
5、小礼物:
6、记者红包:
7、现场包装:
共计:
第三章、项目财务分析
第一节、招商整体收益价格预算:
(1)基本商业数据
一、二、三层以总面积计算,四层待定。
(2)楼层租赁理论价格(包含物业管理费、水电费用):
租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础,我们要以低廉的租金价格。
1F
2F
3F
4F
楼层实际面积
平均日租金单价
单铺平均面积
单铺年均租金
楼层年租总价
(3)商业筹建成本:
按照工程及政府相关手续的实际情况,稍后对其具体估价。
(4)运营管理费用:
(5)内装费用:
设备及物品费用
(6)4楼的营运情况概述:
由于我们设想本案的4楼以办公室物业形式向外出租。
第二节、招商整体收益价格预算:
楼层
总面积M2
平均单价(元/平方)
单铺
平均面积M2
按照建筑面积出租
总价(万元)
4成首付(万元)
楼层总价(万元)
本案销售总价约:
万元
销售均价约/平方
3、4楼按照写字楼价格进行出售。
返租:
总价(万)
返租比例(毛)
一年10%(万)
年限
小计
五年返租合计:
万元
平均每年返租费用: