苏州工业园区物流中心详细规划文档格式.docx

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相城区依托其紧靠铁路、公路交通干线的区位优势，正为建立物流配送园区开展可行性研究；

中外运**公司也在**浒墅关地区筹建自己的物流中心。

工业园区**物流中心作为经海关总署批准的三大直通试点之一，根据园区外资企业众多，国际物流交换量大的特点，着重提供包括报关、报检、理货等手续在内的进出口货物一站式效劳，VMI供给商管理库存业务，进口保税仓库和出口监管仓库业务、进口拼箱分拨业务等。

2002年4月,**物流中心**成立,公司领充分认识到中国参加世贸组织所带来的机遇和挑战。

为了让即将开发的园区有一个更高的起点，决定进展规划方案的征集

二、选址

工业园区**物流中心位于**工业园区东侧的唯亭分区内。

南沿连接沪宁高速公路的现代大道连接线，西靠青秋浦东岸的唯胜公路，东至唯亭工业小区。

总规划控制面积1.42平方公里，首期启动0.48平方公里。

1、选址的交通有利条件

物流中心位于工业园区东侧，共享园区交通便利的区位优势。

**工业园区通过周边的高速公路、铁路和水路与全国各主要城市相连。

公路运输

沪宁高速公路的开通使**到**工业园区的行车时间仅需1小时。

312、204和318国道连接着**与**、**等大城市。

连接**的**－**高速公路也将开工建立。

空运

**虹桥机场：

距园区约80公里。

通过机场路或沪宁高速公路，行车时间只需1小时。

航班可达主要的国际城市，如东京、**、新加坡等。

硕放机场：

距园区36公里的国内机场，有发往、惠阳、**、**等地的航班，经沪宁高速公路和312国道可抵机场。

光福机场：

距园区20公里的国内机场，每周四有发往、**的航班。

铁路

京沪铁路线经过**。

**最大的货运站白洋湾距离园区12公里。

水路

**港是为**效劳的主要港口，**地区70％以上的进出口货物通过**港，可停泊35,000吨级的海轮。

X家港位于**工业园区北部90公里处，是长江沿岸具有集装箱运输能力的港口，**地区30％的进出口货物通过此港，可停泊35,000吨级的海轮。

航线连接至欧洲、美国、地中海、日本和**。

由新加坡领头的财团投资建立的常熟港可停泊30,000吨级的货船。

新的X家港正在规划中，它的建成将有助于减轻**对**的依赖。

京杭大运河将**与**、**、**等大城市相连。

园区内陆兴旺的水路系统，是-**大运河的组成局部，把**、**、**和**相连。

这些水路承当了**境内80％的日用品运输，是运输建筑材料、散装货物、低价值货物的理想方式。

园区内的运河支流可以通行10，000吨重的拖轮。

除大运河外，园区还有三条五级运河:

娄江、X凇江、青秋浦。

2、选址的交通限制条件

物流中心拥有优良的对外交通区位，与此同时，进出物流中心的交通组织亦受到一些限制。

物流中心用地位于现代大道跨青秋浦大桥的东北一隅。

物流中心在现代大道上的出入口的位置和数量都受到限制，必须以不影响现代大道的交通畅通为前提。

用地以西的唯胜公路今后将拓宽为**市外环路的东段，这亦限制了用地在西侧开口的数量和位置。

用地北出口的位置已初步确定。

3、用地现状

物流中心用地南侧的现代大道和西侧的唯胜公路已建成，北侧和东侧路幅30米宽的唯亭开发区道路亦已建成。

物流中心包括南北两块用地，北块约95公顷，南块约47公顷。

现状用地地势平坦，河网密布。

用地多为农田，河流穿插处形成密集的村镇。

北块用地的北端现有两处工厂用地：

优利〔**〕科技材料**、**工业园区通维科技**。

南块用地西端为占地10公顷的**物流中心，已建成一栋办公楼，约2万平方米仓库和1万平方米堆场。

三、定位

1、物流——“第三利润源泉〞

物流是经济活动的“第三利润源泉〞。

众所周知，第一源是降低资源消耗，第二源是提高劳动生产率，物流作为第三源，就是合理组织产销环节，即将必要的货物，按必要的数量，以必要的方式，在必要的时间内，送到必要的地点。

很显然，就是让每一个要素、每一个环节都做到最好，这样的一种理想组合可以创造出比以往多出几倍甚至几十倍的利润。

物流活动的终极目的就是通过信息技术与运输手段，为制造商、供给商、零售商实现“零库存〞的理想。

美国持续8年经济稳定增长，被理论界认为是违反常规的“新经济现象〞。

专家普遍认为主要由三方面原因所至：

一是高科技产品的高附加值因素，拉动了整体经济效益；

二是实施了平衡预算政策及灵活的货币政策；

三是随着通讯手段及技术的提高，市场需求与商品库存之间的信息得以优化处理，减少了不必要的库存及流动资金。

物流运作模式明显使商品降低了本钱，提高了商品的竞争力。

2、物流基地——物流业的大本营

随着物流产业的兴起，原来相互分割，缺乏合作的仓储、运输、批发等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及基地――货物配送转运中心应运而生。

各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建立、各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。

物流基地作为物流业开展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为兴旺的国家和地区相继出现。

物流基地在日本称为物流园区〔DistributionPark〕，在德国被称为货运村〔FreightVillage〕，虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建立目的，效劳功能是根本一样的。

在现代物流活动中，物流中心的作用是十清楚显的。

可以归纳为：

使供货适应市场需求变化。

各种商品的市场需求在时间、季节、需求量上都存在大量随机性，而现代化生产、加工无法完全在工厂、车间来满足和适应这种情况，必须依靠物流中心来调节。

适应生产与消费之间的矛盾与变化。

经济高效的组织贮运。

从工厂企业到销售市场之间需要复杂的贮。

运环节，要依靠多种交通。

运输、库存手段才能满足。

传统的以产品或部门为单位的贮运体系明显存在不经济和低效率的问题。

故建立区域、城市的物流中心能进展批量进发货物。

能组织成组成批成列直达运输、集中贮运，有利于降低物流系统本钱，提高物流系统效率。

提供优质的保管、包装加工、配送、信息效劳。

现代物流活动中由于物资物理、化学性质的复杂多样化、交通运输的多方式长距离长时间。

多起终点、地理与气候的多样性，对保管、包装加工、配送、信息提出了很高的要求，只有集中建立物流中心，才有可能提供更加专业化、更加优质的效劳。

促进地区经济的快速增长。

物流中心同交通运输设施一样是经济开展的保障，是吸引投资的环境条件之一，也是拉动经济增长的内部因素，物流中心的建立可以从多方面带动经济的安康开展。

3、**物流中心定位

建立**物流中心，既充分考虑了**工业园区自身开展的客观实际，也充分考虑**乃至苏锡常地区经济再上新台阶，充分发挥工业园区对周边的示范、辐射和带动作用等方面的要求。

因此，在物流中心定位的时候，必须从战略的高度出发，致力于构筑一个高起点、多角度、全方位的功能架构，以现代物流产业的迅速开展带活整个地区社会和经济功能的良性运作。

1快速通关的物流基地。

**工业园区物流中心作为经海关总署批准的三大直通试点之一，根据园区外资企业众多，国际物流交换量大的特点，应提供包括报关、报检、理货等手续在内的进出口货物一站式效劳，VMI供给商管理库存业务，进口保税仓库和出口监管仓库业务、进口拼箱分拨业务等。

2地区性的出境物资集货基地、进口物资的转运基地。

**工业园区为**地区众多经济技术开发区的联结点，外向型经济兴旺，国际物流往来频繁，为适应国际物流开展的需要，应和海关合作，组织好出、人境物流以到达进出口货物快速通关目的，为这一“经济地域〞提供营运能力、仓储能力和分流能力必须的空间支持，降低产业本钱，成为地区性的出境物资集货基地、进口物资的转运基地。

**地区的进出口货物将在此完成快速通关，转运。

物流园区内的配送企业将依托区内仓储实现面向**乃至东南亚的区域配送。

3生产资料的供给和配送基地。

**工业园区及周边地区的制造业需求合理组织它们的原材料供给物流和产品销售物流，形成生产资料的供给和配送基地。

4货品储存基地和综合配送中心。

**工业园区及周边地区的商业系统需求合理组织供给物流的，形成商业系统共同的货品储存基地和综合配送中心。

4、**工业园区物流中心功能设定

物流中心应该具备的功能要和建立物流中心的定位相符合，是由市场来决定的，也可以说取决于外围环境的条件。

**工业园区物流中心的功能设定可以有以下几方面的考虑：

1．运输功能。

物流中心需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，具有竞争优势的物流中心不只是一个点，而是一个覆盖全国的网络。

因此，物流中心首先应该负责为客户选择满足客户需要的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地。

除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由物流中心负责组织，以尽可能方便客户。

2．储存功能。

物流中心需要有仓储设施，但客户需要的不是在物流中心储存商品，而是要通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存本钱。

因此，公共型物流中心需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备。

3．装卸搬运功能。

这是为了加快商品在物流中心的流通速度必须具备的功能。

公共型的物流中心应该配备专业化的装载、卸载、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁。

4．包装功能。

物流中心的包装作业目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进展组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。

5．流通加工功能。

主要目的是方便生产或销售，公共物流中心常常与固定的制造商或分销商进展长期合作，为制造商或分销商完成一定的加工作业。

物流中心必须具备的根本加工职能有贴标签、制作并粘贴条形码等。

6．物流信息处理功能。

由于物流中心现在已经离不开计算机，因此将在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进展实时采集、分析。

传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息，这对现代物流中心是相当重要的。

7．货物进出口功能。

这是国际物流中心区别于一般物流中心的主要特征，为此需配备相应的海关、商品检验、卫生检疫、动植物检疫等与进出口相关的功能。

8．结算功能。

物流中心的结算功能是物流中心对物流功能的一种延伸。

物流中心的结算不仅仅只是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流中心还要替货主向收货人结算货款等。

9．需求预测功能。

自用型物流中心经常负责根据物流中心商品进货。

出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。

10．物流系统设计咨询功能。

公共型物流中心要充当货主的物流专家，因而必须为货主设计物流系统，代替货主选择和评价运输商、仓储商及其他物流效劳供给商。

国内有些专业物流公司正在进展这项尝试，这是一项增加价值、增加公共物流中心的竞争力的效劳。

11．商业活动功能。

为了增强商业对物流的导引功能，物流中心可以而且应该具有一定的商业活动，但是这些活动要服从于物流中心的总体规划，根据物流中心外部环境的具体条件来设定。

四、构成

**物流中心的组织管理模式

1、物流中心的客户构成

供给链是指在生产及流通过程中，为将货物或效劳提供给最终消费者而创造价值，联结上游与下游而形成的组织网络。

为了提高效率、降低本钱，供给链中的物流活动应该按照专业化原那么进展组织，以物流中心为根底组织物流就是这种专业化要求的具体表达。

原材料供给商、制造商、分销商、零售商、专业物流业者都需要物流中心，他们也都可以自己建立物流中心，由于在供给链中所处的位置不同，他们所需要的物流中心的功能不完全一样：

原材料供给商需要物流中心将原材料配送给工厂，物流中心的客户主要是工厂，物流中心处理的对象主要是生产商品所需的原材料。

零部件，原材料与零部件的数量之间有固定的比例关系，原材料与零部件的品种数会随着产品种类的增加而快速增加，物流中心的功能应该强调原材料的配套储存、分拣、及时配送、加工和预处理等方面。

制造商需要的物流中心有两种，一种是为制造活动提供支持的物流中心，它的功能要求与原材料供给商需要的物流中心一样；

另一类是为制造商的产品分销提供支持的物流中心。

国内外的例子都说明，制造商自己直接建立分销网络的情况越来越普遍，大的制造商还建立NDC——RDC构造，这类物流中心的市场覆盖面要广、分销能力要强。

市场信息的收集与传递要及时，因此在短时间内在区域市场上运输和配送商品的能力要很强、需求预测及订单处理功能要完善。

在我国，外资一直被限制进人流通领域，因此，外商投资的物流中心很少见，但在制造领域，外资企业进人得很早，他们的制造系统很先进，但分销和物流系统却十分落后，只能委托国内企业来做，国内的物流状况必然不会让他们满意，看来，建立与国际接轨、满足这些外资制造企业物流需求的物流中心是很有前途的。

分销商一般从事专业批发业务，物流作业具有大进大出、快进快出的特点，它强调的是批量采购、大量储存、大量运输的能力，大型分销商需要大型的仓储、运输设施。

另外，分销商属于中间商，需要与上游、下游进展频繁的信息交换，因此，需要有与上游、下游具有良好信息接口的高效信息网络。

零售商需要的多为配送中心，作为供给链的末端机构，零售商尤其是采用连锁组织形式的零售商需要配送中心提供订单处理、采购、分拣、选拣、配送、包装、加工、退货等全方位的效劳，其功能要求比拟复杂。

第三方物流业者利用物流中心这一载体向客户提供物流效劳，它所需要的物流中心可以是具有某一方面功能〔如仓储、运输、配送〕的专业物流组织，也可以是具有综合功能的物流中心，还可以是具备集商流。

物流、信息流及其他延伸的增值效劳于一体的物流组织。

它提供的物流效劳必须高度专业化。

2、物流中心的商品构成

物流中心的功能设计要与商品的特性相吻合，物流中心能处理的商品种类总是有一定限制的。

比方，国外有专门的服装物流中心、电器物流中心。

食品物流中心、干货物流中心、生鲜商品物流中心、图书物流中心等，有的甚至是专门处理某一更小类别商品的物流中心。

试图建立一个能满足所有商品物流需要的物流中心是不实际的，因为物流中心处理不同的商品时需要有一些专用的设施，一个物流中心没有必要也不可能配备能处理所有商品的物流设施和设备，哪怕是公共型的物流中心。

现在也有分工越来越细的趋势，设施设备的配置除了要考虑需求外，还要考虑物流作业规模及作业批量等因素。

3、物流中心的内外贸构成

工业园区**物流中心作为经海关总署批准的三大直通试点之一，根据园区外资企业众多，国际物流交换量大的特点，已建成区域着重提供包括报关、报检、理货等手续在内的进出口货物一站式效劳，VMI供给商管理库存业务，进口保税仓库和出口监管仓库业务、进口拼箱分拨业务等。

由于保税仓库的的特殊性需设海关监管区。

为适应未来**物流中心的多种业务的开展，使其成为苏南地区的重要货物中转基地，规划建议在海关监管区之外辟出局部区域作为主要针对非进出口的国内物流用地。

4、**物流中心的经营管理模式

通过以上分析，**物流中心具有多种的功能要求，建议由中心对物流中心工程进展总体筹划，进展可行性论证和功能、作业流程、管理制度设计，进展工程设计并编制工程总体设计方案，开展商按专业设计公司提交的总体设计方案组织工程建立的招标。

从投标的公司中选择一家或几家公司进展工程的根底设施建立。

选择专业的物业管理公司对物流中心的设施设备进展管理。

物流中心根据总体规划，将基地划分为假设干区域组织招商，重点引进具有国际品牌的国内外大客户，由他们根据市场需求建立多样性的物流基地。

入驻企业自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建立相应的库房、堆场、

车间、转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。

五、布局构造

1总体布局

根据物流中心组织管理模式的分析，确定**工业园区物流中心采用组团布局的方式，以主要交通道路、绿带、水系将基地分为假设干单元。

这种方式有利于滚动开发分期建立的开发时序。

各个单元以贯穿南北向的主轴线将其贯穿。

在主轴线的南北端各设一个管理与商贸、效劳区，其他地块规划为大小不等功能各异的储运单元，并根据市场开展需要确定为海关监管或非海关监管。

2效劳区

南端的管理与商贸、效劳区

位于基地最南侧，面积约公顷，是中心对外联络、展示形象的主要区域，也是工业园区东部的重要标志性景观区域。

规划在其南部安排大型绿化广场，与现代大道两侧的绿带融为一体，在绿化广场北侧根据功能的不同，由东向西依次为进出口办公区、贸易展示效劳区、第三方物流办公效劳区。

进出口办公区：

该区域为进出海关监管区域的主要出入口，包括卡口和配合进出口业务的办公效劳区。

区域内规划约5000平方米的办公大楼，办公大楼兼备与物流园区内外联结的宽带传输功能。

按照海关方面的要求，卡口包括以下设施：

卡口内外可供10辆40’集卡车停候、进退的进区前场地；

〔1〕卡口分别设立2条货车进区通道；

2条货车出区通道，1条宽2米的人员进出通道。

客车通道与货车通道隔离。

货车进出通道应设有信号装置、收放栏杆、活动路障；

〔2〕在内侧的货车进出区通道上分别设置电子地磅，

〔3〕在卡口装置集装箱号、车牌号识别系统，系统信息与收放栏杆控制系统、联网监管系统实现共享；

〔4〕在卡口一侧预留专用通道场地，安装H986集装箱检测系统或移动式集装箱检测仪。

办公效劳区主要包括海关办公、国际货代、报关行、金融、税务、工商、卫生检疫等

贸易展示及信息效劳区：

贸易展示效劳区是为了配合物流园区的商业活动而设置。

规划大型贸易展示中心，可供举行大型商品〔原材料〕展示会，以配合物流园区作为地区性货物集散基地的地位。

第三方物流办公效劳区：

根据以上对物流园区的功能、开发方式、管理模式的设定，今后物流园区将进驻一批第三方物流企业。

因此，在物流园区入口处规划第三方物流办公效劳区，结合现有的办公楼，形成具有办公、会议、餐饮、酒店功能的效劳区。

北端的管理效劳区

轴线北端为物流园区的另一主出入口，规划绿化广场和管理大楼。

同时根据开展需要设海关卡口。

3储运区

储运区是物流园区中的功能主体，可以划分为海关监管区或非海关监管区，根据市场需求确定。

储运区规划为假设干储运单元。

并在南北地块各设一个车辆维修、加油、洗车中心。

为了合理组织货物交通流线和提高土地利用率，储运单元规划为一种统一的形态：

单元中央为方正的集装箱堆场，绕堆场布置仓库，根据需要设停车场和检验场。

虽具有统一的形态，但为适应市场的变化，增加规划的灵活性，使规划随时间的推移变动最小，我们规划了两种不同的储运单元：

海关监管封闭型储运单元。

该储运单元位于物流园区的南地块，管理与商贸、效劳区以北，是建立**工业园区现代物流平台的需要，根据海关监管的要求，单元包含以下几个功能区：

（1）进出口转关货物集散区。

设进出口转关货物监管仓库，用于存放尚未办结海关手续的进出口转关运输货物，包括深加工结转货物以及待处理的海关罚没货物、拘留货物和封存货物。

仓库旁设进出口查验平台和集装箱堆场。

（2）出口货物集散区。

设出口监管仓库，存放已办结出口手续〔结汇〕拟予出运而因故暂时未能出运的出口货物，因故退运的我国一般贸易出口货物，外商再买断的拟予转内销的出口货物，提供或卖断给国内企业或外商投资企业进展加工复出口的出口货物。

仓库旁设检验场地和集装箱堆场。

（3）保税仓库和电子配送中心。

这两者用于存放供来料加工、进料加工复出口的进口货物，境内法人购自国外的经存放后复运出境转卖的转口货物；

境外法人暂时存放的物权属境外法人的货物；

寄售、维修业务。

这些货物可经过简单分拆、包装再行配送给国内外买方。

未设定仓库功能的储运单元。

这一类储运单元位于物流园区的北地块。

其仓库功能由进驻的第三方企业决定。

同时，可以作为海关监管封闭型储运单元的后备开展基地，根据进入物流园区内的货物量灵活调整为进出口转关货物集散单元、出口货物集散单元或是保税仓库和电子配送中心。

六、流线

1交通组织

物流园区交通组织的交通组织是难点，在布局构造确定的根底上，应遵循以下原那么：

1合理分散交通流。

物流园区交通繁忙，如把大量交通会聚在某一局部那么将导致交通拥塞，规划需要进展相应的疏导。

根据功能的不同，规划在保持整体统一的前提下，将交通路网分为海关监管物流区、非海关监管物流区、管理与商贸效劳区三片。

各片道路互相贯穿，但通过特定的设施〔围网、桥等〕将其分开。

由于特定的要求，海关监管区域必须设唯一的出入口，规划将其布置在现代大道上，并尽量远离现代大道与唯胜公路的立交，以减少对现代大道的干扰。

非海关监管区的出入口设在唯胜公路上。

管理与商贸效劳区的交通依靠基地南端的规划道路解决。

2有序组织交通流。

在海关监管区内部实行单向交通，以提高货物集运速度。

同时，采用单元式布局，力求做到交通流线通顺简捷，防止干扰迂回现象，缩短各种流线的流程。

规划以南北主轴线作为交通主轴线，并分设上下行道路。

各物流单元均开口于主轴线。

周边道路保持环通，以利于海关监管。

在非海关监管区内以环型的道路贯穿三个