延安国际会展中心综合体项目部分分析数据Word文档格式.docx
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常住人口
（万人）
国内生产总值
（亿元）
地方一般预算
收入（亿元）
城镇居民人均可
支配收入（元）
农民人均纯
收入（元）
非公有制经济增
加值（亿元）
非公有制经济
增加值占生产
总值比重（%）
全省
3735.23
10123.48
958.21
15695
4105
5011.3S
49.5
西安市
847.41
3241.69
241.8567
22244
7750
1611.28
49.7
铜川市
83.50
187.73
13.7534
15884
4789
82.13
43.8
宝鸡市
371.93
976.09
38.7779
18978
5040
471.30
48.3
咸阳市
489.84
1098.68
43.4802
18914
5056
532.92
48.5
渭南市
528.99
801.42
34.0047
15918
4372
350.19
43.7
延安市
218.87
885.42
105.1895
17880
5173
151.47
17.1
汉中市
341.76
509.70
18.6246
14509
4183
252.35
榆林市
335.42
1756.67
125.5369
17545
5113
632.37
36.0
安康市
263.08
327.06
13.2274
14642
3976
156.53
47.9
商洛市
234.29
285.90
12.0130
14811
3605
138.93
48.6
杨凌示范区
20.13
47.29
2.5073
22297
7128
23.05
48.7
（2010年数据）
房产市场分析如下:
市场分析
延安房地产市场主要IU解决居住的绝对刚需为主,投资所占比钏较小，目前市场供给主要以两室.三室为主力.
延安房地产市场购买客群仍以刚性需求为主「其中解决住房占据42%的绝对比例t投资性住房仅占1吕％的比例；
目前延安房地产在售项目圭要攻击IU二室及三室为主「其中两室＜51847%,三室占据38%.
城东百米大道沿线是近两年延安房地产开发热点区域,市场认可
延安市城西区的大致范围为：
延河大桥与嘉岭桥中心线至北大街。
城东板块因为交通及环境因素是近期延安市房地产开发最为火热的板块,但目前土地资源已开发殆尽,被机场大面积占用的东川地形相对平整开阔,是延安少有的成块可建筑用地，随着距离市区13公里的南三十里铺新机场的开工建设，城东将在城帀的中远期发展中被建设成为功能齐全的现代化城市中心区.
城东是延安中高端项目聚集区,目前板块价格已突破5000元/平
宙于城东便捷交通及宜居环境.成为近期征安房地产开发最为火热的区域，也足延安购厉者最为热衷的区域，但口冊区域上地开发殆尽。
市场特征］
延安房地产市场需求量庞大,尤其以首次置业为主,未来房地产开发潜力巨大。
市场特征2
调查显示「延安房地产市场需求星巨大f46%被访者在2-3年有置业需求.其中首次置业比例高达78版
2011年延安市规划建设经济适用房套,22M8万平方米,占据延安房地产幵发及销售50%总量"
2011年延安市新开工经济适用房、廉租房、公租房和限析商品房共计左12万董22玉8万平方米’建成杨家蟻丰泽园、朗润居等小区*解决1.2万户群众住房困难一完成机械厂、锁崖、石佛沟等少区主体工程，开工烟洞沟*柳树巷等小区.实施城市棚户区專腋衬危房危窑改造工稈.
*受山地影响<
延安土地供应量极小,且大部分被经适房.工业
市场持征3用地分流「商品房土地供应吊微，代
从未来城市规划显现.檎林新规划发展区域普温面积较小且较分散,距离城区较远，工业产业’科教等規划较参,蘿设开发面祝较小,±
ift资源异常稀缺.
根抓延安市房地产昔理局飪布的龙延盪市住房建设与房地产业娠展“十一IT规划》,2009年，延安市共批峯兴建商品房吐0。
套，鏈机面稅53.68万平方米「而经济适用腭达到厨120套，建筑働枳278,56万半方集*建輦闫i积是商品房的3.2倍©
20腑年.延安市计划全市新增住房用地棋应总骨为L350.豳宙.其中，商品房新增用地164.80^・內丄地供应的1臥：
"
良好的经济基础’较高的市场需求量.较小市场供应量为城市
SWTO分析房地产开发提供了机会f但在不规范的市场背景下城市土地供
应稀缺也成为城市房地产开发的阻碍因素。
机会-城市的不断扩张为房地产业的升级提供了空间；
•周边榆林蒯II等城市的高速炭展为延安市自身的产业发展提供了良好
-城市稳步发展F经济快速增底
的环境;
-第二产业的迅猛飙升为房地产开发带来了新机iS;
•历史文优容城「社会关注廃高
-轻位规划合理r发展前景看好
-城市的发展过于依附能源产业；
•目前第二产业在城市经济中所占比贡过大.从一定程度上制约了城市的发展；
-城市房地产发展水平尚处衽初级阶段’购房人群对房地产业的认知较差;
-城市陆空交通便^,谨达性高，SWOT分折
-旅游资源丰富F城市发展前笹广阔
-房地产市场受新政影响持续走低,未来局蚪发展不明朗；
-宏现调控肓增无减r抑制了投密性及改善性需求；
-復域中端产品末来放量较參』竞争激烈*
延安市房地产市场供需状况良好f市场需求鼻大,供应量较弱,具备一定开发潜力。
但SW及城市规划影响■价值区域无土地供应,短期内不具备开发条件.
三物业类型分析
延安市商业网点规划如下：
空间发展思路根据延安市城市总体规划纲要的城市
形态规划和延安市城市社会经济发展的需求，规划提出“中部集约、东部扩张、南部调整、北部控制”的整体发展思路
中部集约：
充分利用老城区的区位条件优势和商业基础
优势，以优化商业业态结构为重点，协调商业发展与城市风貌保护的关系。
形成城市商业中心。
东部扩张：
与城市发展方向相适应，加大商业基础设施投入力度，拓展商业的深度和力度，以适应城市未来发展要求。
形成城市商业副中心。
南部调整：
利用南区现状商业基础，以局部调整、补充为重点，完善商业服务功能。
北部控制：
在满足城市发展要求的情况下，要充分考虑商业基础设施建设与西北川风貌协调区的关系。
控制大量性、普通型商贸设施，适度发展与旅游业相关的商业网点。
主要商业数据如下：
延安主要商业街商铺数统计表
业态
中心街
南大街
二道街
吉祥巷
合计
比例
餐饮
30
8
15
53
1106%
休闲娱乐
3
5
2.12%
服装鞋帽
7
40
18
118
31.30%
体育音像书店
6
1
1.86*
夬容夬体
10
2
4.77%
饰品\眼镜
烟酒茶
16
12
38
10.08%
医疗服务
宾馆
19
5.04%
金融
3?
4
5,04%
广告\摄影
13
3.45%
通看科技
17
27
7.16%
生活配套
主题市场
0.53%
r合计1
141
97
117
22
377
100,00%
延安各业态经营商铺数比重表
□餐饮
■休闲娱乐
□服装鞋帽
□体育音像书店
■芙容美体
□饰品\眼值
■烟洒茶口医疗服务
■宾馆
■鑼
□广吿\»
影
□通信科技
■生活配靠
业态分析：
商铺主要集中在中心、街和二道街>
这两条商业街上的筒铺数分别占总数的37.46%和31.01%商铺中数毘最多的是服装鞋帽>
占浦铺总数的31%>
数最最少的主题市场>
仅占簡铺总数的
0.53%
延安主要浦业街面积统计表
2512
361
662
3535
17.33%
137
224
1.77%
380
1786
3520
668
6354
31.15%
376
300
676
3.31%
羌容关体
125
371
73
80
649
3.18%
474
110
426
36
1046
5.13%
608
433
367
1408
6.90%
905
72
368
1345
6.59%
1596
450
226
2272
11.14%
广告\摄彩
454
96
54
604
2.96%
通信科技
1003
560
1563
7.66%
281
189
587
2.88%
8851
4580
6185
784
20400
100.00%
43.39%
22.45%
30.32%
3.84%
100.00%
（注：
而积统计表中，不包含宾馆、医院.大百货■主题市场等）
凤凰大厦（售价）
/层：
*1780。
元/平米
4层：
15800元/平来
写字楼’8000元/平米
年回报：
7%
延安衿业态经营啲积比重表
E1蜀炊■休闲螟乐
口偉育音煉书店■芙容焉俸
■T^S'
IR4ft■烟硒荼口医疗1S务
■金验
■广苦、播報
□連删技□生痞配套
延安生要曲业街胡业面积主要集屮在屮心街和二道街>
分别占总商业面积的44伽、和30%
延安酋业业态中商业面积最大的是服裝鞋帽占比輦为57.07%
部分商业物业个案分析如下:
【点评】目前延安市区规模最大的在建商业物业之一，占据中心街与二道街之间的绝佳位置，商业面积约3万平米。
目前正在销售*但销售手法极不专业，资料欠缺，后期运营风险较大°
总体分析:
•从商铺数量和商亚面积来看，延安的丰要冏业集中在屮心街和二道街口这两条大道主要是以临街裔铺为主，租金在200—600元/平方米月，是延安市商铺粗金最高的地段。
•服装鞋帽的商舗数最多，其商业面积也是最多的，这说明服装单个商舗的商业面平均都较大，经营档次较高。
•延安的商业种类的分布开始从凌乱分布自发的走向集屮分布-比如中心街主要集中了电子通讯、南大街和二道街壬要集中服装鞋帽，吉祥巷以运动休闲服饰为主。
•百货'
商场类的分布主要集屮在•：
逍街周边，其商业面积是所有业态中面积最大的，但从总体上来看经营状况好的不多"
其自身内部面积划分'
业态分布不合理。
•目前中心街正在建立中心广场*凤凰广嘏项目也已经动工。
根据城市居民的消费习惯>
屮心祸完全有可旨證步取代二道街形成真正意义上的休闲裔业街区。
商业设施分布及其特点：
消费者消费习惯总结分析:
＞大多数消费者的消费周期在一周一次，而少数人消费随意性大。
＞延安市的商业只能满足中低层次的消费者的消费需求，而高档消费要到两安去。
但随希延安市屮高档消费需求的增加，满足这些消费层次的品牌也在逐渐引进，但没有形成一超的氛围。
＞延安市民普遍认为延安的休闲场所过少需要增加，这与延安市民的生活水平迅速提高有关。
＞在访问屮，消费者的消费场所集中在二道鱗屮心的商业带，主要消费服装等日常用品，消费主体仍是20—40岁之间的女性。
＞延安市没有形成有特色的主题餐饮街，但市民对餐饮的渴望度很高。
品牌餐饮店分布混乱。
仅供个人用于学习、研究；
不得用于商业用途
Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;
notforcommercialuse.
Nurfurdenpers?
nlichenfurStudien,Forschung,zukommerziellenZweckenverwendetwerden.
Pourl'
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pasadesfinscommerciales.
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