第一章房地产法概述Word下载.docx
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而作为土地本身而言,大致有三类用途:
承载用地（建筑用地,城市商业用地）;
养力用地（种植,养殖用地）;
富源（矿藏）地。
只有第一类地才是房地产中的“地”。
其次,房地产具有不可移动性,于是房地产的价值就不仅仅取决于自身,还取决于它与自然区位和社会网络的关系,比如学校,医院,娱乐场所,商业街区,车库等配套措施……于是,关于房地产的界定,还应该包括它的衍生权利。
我国当前房地产制度的狭隘性
20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法
1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。
在物权法缺位情况下,我国内地房地产概念先天不足,长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化
2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）
（二）房地产的属性
1、自然属性:
固定---不可移动性;
耐久---使用的长期性;
异质性—独特性和不可替代性;
保值增值性---对抗通货膨胀
2、经济属性:
高资本性;
其利用适应物价变动的缓慢性;
投资和消费双重性;
3、法律属性:
不动产性;
财产权利的重要性;
房地产的不可分性。
4、社会属性:
社会效应;
美学价值;
心理效应。
二、房地产业的含义和特征
（一）含义:
指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
综合性较强:
建筑、金融信托、建材、装潢、服务。
相对独立:
联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）;
我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年,明确房地产业为第三产业
二）房地产业的特征
1、开发经营的对象具有特殊性:
土地交易一级市场---土地二级开发。
2、先导性:
关联度大,产业链长
3、地域性:
4、投资大、周期长、收益大、风险大
5、较强的国家干预性
6、发展具有周期性
三、房地产市场及其分类
（一）房地产市场的特征
1、特征:
（1）非物流性—”商流”;
（2）交易客体的特殊性:
融合性;
权利不完整性;
异质性;
稀缺性
（3）地域性;
（4）不完全竞争性
（二）我国房地产市场的类型
1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》,划分三级市场类型:
1、一级市场:
土地使用权出让市场—国家垄断经营
土地储备制度的完善
2、二级市场:
取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者,以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系
3、三级市场:
投入使用后的房地产交易市场
第二节房地产法的基本理论问题
一、概念和调整对象
（一）房地产法的概念和特征:
国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。
1、调整社会关系的不可分割性;
2、适用法律规范的综合性;
3、调整范围的广泛性。
（二）房地产法的调整对象
1、房地产民事关系
2、房地产行政关系
3、房地产社会保障关系
二、房地产的渊源和体系
一）房地产法的渊源
1、宪法中的房地产规范
2、基本法中的房地产规范
3、国务院制定的行政法规中的房地产规范
4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的
5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等
6、最高院有关房地产的司法解释
7、政策性规范
8、房地产习惯
二）房地产法的体系
1、法理上的划分:
1）法律部类结构:
以私法属性为主,兼具公法和社会法性质
2）法律部门结构:
房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）
3）效力层级结构:
不同效力等级的规范性文件构成
2、如何构建我国房地产法的体系
1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系,而其内部结构就是房地产法的体系,无论外在多么凌乱,内在结构应该是统一、协调的。
（2）城乡统筹,既覆盖城市,又涵盖农村的房地产法体系,尽快实现农村和城市房地产市场的统一
3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用
高扬房地产民事权利,促进房地产交易为主体的法律体系
房地产法的体系
房地产财产法;
房地产登记法;
房地产开发建设法
房地产交易法;
房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）
房地产社会保障法
房地产管理法
三、房地产法的性质和作用
（一）房地产法的性质
1、房地产法性质的学术争论及评析
（1）经济法说;
（2）行政法说;
（3）独立法律部门说
（4）综合法律部门说
（5）民法说
2、房地产法的性质应该定位于民法
1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴
（2）房地产活动中的行为本质上是民事行为
（3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决
（4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致
（5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域
二）房地产法的作用
1、加强房地产管理
2、维护房地产市场秩序
3、保障房地产权利人的合法权益
4、促进房地产业的健康发展
四、房地产法律关系
（一）房地产法律关系的概念和特征
1、当事人之间因房地产这类财产而发生的,由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。
2、特征:
1）客体具有特殊性;
2）房地产法律关系中国家地位的特殊性
A.国家是地产所有权的主体
B.国家在土地出让法律关系中居于垄断地位
C.国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位
3）房地产法律关系一般为要式法律关系
4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性
主体的平等性、权利义务的对等性、相互性
二）房地产法律关系的要素
1、房地产法律关系的主体
（1）国家;
（2）集体组织;
（3）法人和其他组织
（4）自然人
2、房地产法律关系的客体
（1）房屋:
土地上的房屋等建筑物及构筑物;
以建筑结构:
在《房产测量规范》中建筑结构的类别有六种:
①钢结构②钢、钢筋混凝土结构③钢筋混凝土结构④混合结构⑤砖木结构⑥其它结构.
以用途:
住宅,工业厂房,仓库,办公,政府,文娱等
以是否建成:
期楼,现楼
以产权不同:
公房,私房
以价格不同:
商品房,微利房（限价房）,福利房（廉租房、经济适用房）
2）土地
所有制不同:
国有土地;
集体所有土地
经济用途不同:
承载用地;
养力用地;
富源地
对土地开发利用的不同:
过生地――未开发的荒地
生地―――已经完成了规划的土地,但未开发
熟地―――已经完成开发,可供建设地上物的土地过熟地――已经完成开发,已建设地上物的土地
与城市经济相联程度不同:
农村土地;
城市土地
土地产业结构不同:
工业用地;
商业用地;
公用事业用地;
居住用地;
军事用地
功能区分:
生活居住区;
中心商务区;
卫生防护区;
郊区;
绿带区。
（3）行为
房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。
比如:
审批房地产开发企业设立的行为;
房屋拆迁所指向的具体拆迁行为
开发行为;
交易行为
处罚行为;
登记行为
维修行为;
装修行为
物业服务行为
3、房地产法律关系的内容
（1）房地产物权法律关系:
权利义务
（2）房地产债权法律关系:
债权债务-权利义务相对
（3）房地产管理法律关系:
管理、被管理
（二）房地产法律事实
1、概念:
引起房地产法律关系产生、变更、终止的客观现象和事实。
2、分类:
（1）行为。
合法行为;
违法行为
（2）事件:
A.自然人死亡;
B.自然灾害或意外事件的事实
3、法律事实的结合—事实构成
举例:
取得土地使用权这一事实构成
1、申请用地通过招、拍、挂竞争某地块土地使用权
2、国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实
3、用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记
4、县级以上人民政府土地管理部门核实相关事项
5、同级人民政府颁发土地使用权证书
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