万科集团利润表分析报告Word格式.docx
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26.45
管理费用
3002837563
2780308041
222529522.
8.00
财务费用
891715053.5
764757191.7
126957861.8
16.60
资产减值损失
60153366.6
83818288.19
-23664921.59
-28.23
加：
公允价值变动收益
-572042.22
-8719233.08
8147190.86
-93.44
投资收益
1005187804
928687953.7
76499850
8.24
对联营企业和合营企业的投资收益
999397871
889787588.3
109610282.7
12.32
二、营业利润
3248297593
15.46
营业外收入
118969557
144645173.1
-25675616.01
-17.75
营业外支出
89296694.95
87500829.07
1795865.88
2.05
非流动资产处置损失
6820073.1
6068873.87
751199.23
12.38
三、利润总额
3220826111
15.29
所得税费用
5993461378
5407596715
58586466.3
10.83
四、净利润
2634961448
16.82
归属于母公司股东的净利润
2567367014
20.46
少数股东损益
3179000465
3111406031
67594434.63
2.17
五、每股收益
（一）基本每股收益
1.37
1.14
0.23
20.18
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
48592005.6
-132159076.1
180751081.7
-136.77
七、综合收益总额
2815712530
18.13
归属于母公司股东的综合收益
2748118095
22.13
归属于少数股东的综合收益
1.净利润或税后利润分析
万科集团2013年实现净利润，比上年增长了2634961448，增长率为16.82%，增长幅度较高。
其中归属于母公司所有者的净利润增长了2567367014，增长率为20.46%；
少数股东损益增长了67594434.63，增长率为2.71%。
从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长了3220826111引起的，由于所得税费用比上年增长了585864663，利润总额减去所得税费用，导致净利润增长了2634961448。
2.利润总额分析
万科集团2013年的利润总额为，与2012年相比增加了3220826111，增长率为15.29%。
利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出。
从上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，营业外收入有所降低，同时营业外支又有所上升，在一定程度上降低了利润总额，但是2013年的营业利润与2012年的营业利润相比增长了15.46%，所以综合影响下万科集团2013年的利润总额还是在增长的，但其增长幅度在营业利润的增长率上降低了近0.2个百分点。
3.营业利润分析
万科集团2013年的营业利润的增长主要是营业收入和投资收益的增加所致。
从上表可以看出，2013年营业收入增长了31.33%，增长额为。
营业收入增长的主要原因是2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。
2013年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。
投资收益的增加，导致营业利润增加了76499850.63，公允价值变动收益增加了8147190.86；
同时，资产减值损失减少了-23664921.59，较2012年相比减少了28.23%。
但是由于营业成本、销售费用、财务费用增加，导致营业利润的增长幅度只有15.46%。
二利润结构变动分析
万科集团利润垂直分析表（%）
会计期间2012年2013年变动率
营业总收入1001000.00
营业收入1001000.00
营业总成本80.5182.832.31
营业成本63.4468.535.08
营业税金及附加10.598.53-2.06
销售费用2.962.85-0.11
管理费用2.702.22-0.48
财务费用0.740.66-0.08
资产减值损失0.080.04-0.04
公允价值变动收益-0.010.000.01
投资收益0.900.74-0.16
对联营企业和0.860.74-0.12
合营企业的投资收益
营业利润20.3817.92-2.46
营业外收入0.140.09-0.05
营业外支出0.080.07-0.01
非流动资产0.010.010.00
处置净损益
利润总额20.4317.94-2.50
所得税费用5.244.43-0.82
净利润15.1913.51-1.68
由上表可以看出万科本年度各项财务成果的构成情况。
第一：
营业利润战营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38
%下降了2.46%；
本年度的利润总额的构成为17.94
%比上年度的20.43%下降了2.5%；
本年度净利润的构成为13.51%，比上年的15.19%下降下降了1.68%。
可见，从利润的构成情况看，万科盈利能力比上年度略有下降。
第二：
万科各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业成本结构上升，投资收益结构下降以及营业税金及附加、期间费用、资产减值损失结构下降所致，说明营业成本的增加和投资收益的减少是降低营业利润的根本原因。
营业总额构成下降的主要原因在于营业外收入比重的下降。
第三：
除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；
另一方面在于
2011
年下半年市场调整期售出的房屋进入结算期。
国税发〔2006〕187号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
”
所以，能作为房地产企业土地增值税房地产开发成本加计扣除的装修费用必须是依法发包或者自营的工程费用，而房地产企业自己组织施工的装修工程费用只能作为维护修复销售产品的“销售费用”支出。
2013年万科基本实现全装修，交付房屋中九成为装修房。
装修房税金支出258.1亿.
三营业利润变动分析
会计期间2012/12/312013/12/31变动额变动率
万科2013年实现净利润18297550千元
，比上年增长了2634961千元，增长率为16.82%。
其中，归属于母公司股东的净利润比上年增长了2567367千元，增长率为20.46%；
少数股东损益比上年增长了67594千元，增长率仅为2.17%。
从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长3220826千元引起的，所得税费用比上年增长了585865千元，二者相抵，导致净利润的增长。
2.利润总额分析
万科利润总额增长了3220826千元，增长率为15.29%，关键原因是营业利润的增长，营业利润比上年增长3248298千元，增长率为15.46%。
但是，万科2013年营业外收入比去年有所减少，减少了-25676千元，降低率是17.75%；
营业外支出却在增加，虽然只增加了1796千元，增长率为2.05%。
综合作用下，导致了利润总额增加了3220826千元。
3.
营业利润分析
万科营业利润增加主要是营业收入和投资收益所致。
营业收入比上年增加了32302546千元，增长率为31.33%。
根据2013年年报，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录，销售金额同比增长21.0%，实现了主营业务收入的大幅增长；
其他业务收入的增长主要是由于万科收取合营联营企业的运营管理费用的增加。
投资收益的增加导致营业利润增加了76500千元；
资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，万科2013年资产减值损失减少-23665千元，下降了28.23%。
投资收益的增加主要是2013年权益法核算的长期股权投资收益的增加和处置金融资产取得的投资收益的减少。
资产减值损失主要是由于坏账损失的减少，比上年降低19.82%。
但是由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用的增加，公允价值变动损益的大幅减少等因素的影响，使得营业利润增加了32302546千元，增长率为15.46%。
4.基本每股收益和稀释每股收益比上年也有较大增长，增加了0.23元，增长率为20.18%。
企业净利润加上其他综合收益等于综合收益总额，“其他综合收益总额”反映根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。
万科2013年净利润增长了增长了2634961千元，增长率为16.82%；
2012年其他综合收益为-132159千元，2013年为48592千元，增长额为
180751千元，增长率为-136.77%，其他综合收益由负转正，变化很大。
两者共同作用导致综合收益总额比2012年增加了2815713千元，增长率为18.13%。
其中，归属于母公司所有者的综合收益比上年增加了2748118千元，增长率为22.13%；
归属少数股东的综合收益比上年增加了67594千元，增长率为2.17%。
利润表分项分析
一收入分析
收入是万科集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
1.主营业务收入与其他业务收入分析
行业
营业利润率
金额
增减（%）
增减
百分比（%）
主营业务
13425889.46
31.06
9269206.67
41.96
22.20
-3.46
房地产
13278768.51
30.72
9152850.89
41.75
22.31
-3.53
物业管理
147123.95
71.21
116355.78
60.53
12.19
7.48
其他业务
115989.65
71.28
10.55841
-17.82
85.82
13.43
合计
13541879.11
9279765.08
22.74
-3.23
从年报披露的数据看，万科的有两大主营业务：
一是房地产，二是物业管理。
其中物业管理的营业收入虽然远远不及房地产，但是13年的增幅却是房地产的2倍还多。
显示出其良好的盈利潜力。
其他业务收入增幅达到了71、28%，有较大的增幅。
其中主要来自于本公司收取合营联营企业的运营管理费人民币490,701,521.96元。
占到其他业务收入的42.31%
。
运营管理是指对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。
在其他业务收入中投入将近半数的运营管理费用，说明万科是比较注重公司部的管理运作的。
其他业务虽然增幅很大，但是占总的营业收入的比例仅仅是0.86%，12年为0.66%
占比很小，显示出万科的主营业务的盈利性质量很好。
2.营业外收入与营业外支出分析
本期发生额
上期发生额
计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
固定资产处置利得
2345345.05
1398315.72
罚款收入
36137927.85
29819402.64
罚没订金及违约金收入
24560500.27
38334796.67
其他
55925774.94
75092658.09
118969557.11
144645173.12
从利润表主表可以看出，万科集团2013年营业收入变动较大。
2013年营业外收入减少，主要是由于没收定金及违约金收入比上年减少了13774296.4元，其他项目减少了19166883.15元；
尽管固定资产处置利得增加了947038.33元，罚款收入增加了6318525.21元是营业外收入的有利因素，然而，各项目综合作用后，导致营业外收入减少了25675616.01元。
计入当期非经营性损益的金额
非流动资产处置损失合计
固定资产处置损失
6820073.10
对外捐赠
10086370.00
48907386.87
72390251.85
32524568.33
2013年万科集团营业外支出增加了1795865.88元，主要是由于固定资产处置损失增加了6820073.10元，其他项目增加了39865683.52元；
虽然对外捐赠减少了38821016.87元，综合作用，导致营业外收支增加了1795865.88元。
二成本费用分析
1.产品销售成本分析
销售成本资料图
实际单位销售成本
实际销售成本
行业名称
实际销售量
2012年
主要产品
房地产
12310000
7.435297238
7.17984399
91528509
88383879.51
非主要产品
房地产销售成本降低额=915289.51=3144629.486千元房地产销售成本降低率=3144629.486/88383879.51*100%=3.56%，可见，万科公司2013年房地产销售成本较2012年同期相比有小幅度上升，上升额为3144629.486千元，上升率为3.56%。
2.销售费用完成情况分析
（1）水平分析
从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年增加808337千元，提高率为26.45%，而销售费用变动的主要原因：
一是品牌宣传推广费用有较大增长，较上年增长35.04%；
销售代理费用及佣金也有大幅增长，较上年增长34.39%。
这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。
（2）垂直分析
从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，达销售费用的40.4%，另外，其他费用占的比重也很大。
从动态上看，2013年品牌宣传推广费用比重较去年上升2.57%，销售代理费用及佣金上升1.47%，而其他费用有所下降，下降比例为4.04%。
3.管理费用完成情况分析
管理费用较上年同期增长8%，增长额为222531千元，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，增加187130千元，涨幅为8.08%。
其他管理费用虽然有巨大的增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不大。
管理费用明细表
结构
2013年（%）
2012年（%）
差异（%）
人工与行政费用
2503610
2316480
83.37
83.32
0.06
财产费用
447409
437012
14.90
15.72
-0.82
51819
26815
1.73
0.96
0.76
3002838
2780307
从上表可以看出，2013年万科管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达83.32%几乎占据所有管理费用。
管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。
三资产减值损失分析。
从上表可以看出，万科集团2013年度资产减值损失减少了23664921.59，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。
其中坏账损失2013年67201388.97与2012年83818288.19相比，减少了16616899.22；
同时，2013年存辉跌价损失（转回）7048022.37，两者综合作用，导致资产减值损失在2013年的时候有所减少。
四投资收益分析
2013年万科投资收益总额为1005188千元，较2012年增加了76500千元。
其中占比例最大的为对联营企业和合营企业的投资收益，占2013年度投资收益总额的99%。
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