阅城招商策划预案Word格式.docx

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在项目定位的进程中，内容触及到国际微观的经济环境、政治环境、政策要素、商业业态开展变迁等等要素。

关于本项目而言，苏州尤其相城小道商业业态的变化、消费心态、竞争对手状况等微观、微观的综合要素，关于本项目的定位有着重要的参考意义。

本案在贵公司目前已规划〔售楼平面图〕的基础上〔我们尊重现已成型且无法变卦的物业理想，在此基础上做本案〕，将从国际餐饮商业行业状况动身，剖析餐饮商业行业状况，偏重点对餐饮终端市场的定位影响停止深化剖析，最后整合各种社会资源，寻觅和发明市场空间，制定出具有竞争力的市场定位，以完成项目的最大成功。

我们希冀着这份预案可以成为我们准确定位，开发市场的指南针，并在前期的操作进程中指点我们的操作思绪和到达预期的实施操作效果，为项目的开展谋取更大的利益！

另外,此调研预案中一切词汇皆为项目研判而用，纯属中性。

本次调研由于时间的紧迫性，结果能够有少许失误，，但并不影响本预案的真实性及可操作性。

调研范围：

项目所在地商圈

调研时间：

2009-2-16—2009-2-17

调研人员：

刘石军，行业资深同事

调研方法：

官方资料搜集、走访式、观察法、剖析法、比拟法、影像采集法

一、市场调研篇

1.以后国际国际先进商业形式的开展状况

我国目前的中高档餐饮市场仍处于开展阶段，餐饮管理水平和运营方式与兴旺国度相比都有很大差距。

因此，剖析总结国际餐饮业的开展特点，自创其先进阅历，关于本项目的筹划、操作、实施具有重要的理想意义。

自己仰仗临时以来的营销筹划管理阅历从六个方面对国际国际餐饮业开展的特点及对我们的启示作了系统性的讨论。

剖析总结国际餐饮业的开展特点，自创其先进阅历。

力图本项目的筹划定位预案理想十年不落伍的筹划定位。

〔一〕、餐饮业态的多样化　

近年来，苏州的餐饮业开展较快，出现了投资多元化、市场细分化、网点商圈化、业态多样化、菜肴特征化、开展集约化等特点。

随着特性化消费浪潮的出现，苏州餐饮业竞争已从质量竞争、价钱竞争向品牌竞争过渡。

品牌对餐饮企业生活和开展具有分散效应、继续效应、缩小效应和抚慰效应。

品牌的外延在于其价值、文明和特性。

实施品牌战略是一个系统工程，它触及资源配置、结构调整、技术提高、运营管理等方面，因此，要研讨消费观念、消费结构、消费规律、餐饮业态和营养战略的变化；

同时，要注重特征、注重创新、注重绿色、注重文明，构成一批具有鲜明的苏州中央文明特征和现代都市气息的餐饮品牌

〔二〕、运营国际化、连锁化　

餐饮企业运营的国际化主要有以下几方面：

企业的经济活动不局限于本国，有很大比重在国外市场停止；

企业的运转机制、制度规范与国际市场相分歧；

国际流通范围充沛完成对外开放。

兴旺国度的商业企业已完成较高水平的国际化，表现为：

一方面，各国大商团均将运营范围扩展到国外市场，在国外兴办餐，在国外推销原料。

另一方面连锁化，西式餐馆以连锁的方式较多，估量约占西式餐馆营收之1/2；

中式餐馆少有以连锁方式运营者，即使以连锁方式运营，场所家数也较麦当劳及肯德基为少。

估量除西式餐馆外，以连锁方式运营者约占其营收之1/3，算计本产业以连锁方式运营者所占营收的比例估量约37.63％。

〔三〕、组织结构集中化、规模化

随着餐饮企业的大型化，西方餐饮业的组织结构呈集中化趋向。

餐饮企业组织的集中化，意味着主导餐饮企业的巨型化、规模化，可以到达规模效益：

大型商业尤其是大型经济酒店及文娱场所，可以集中批量推销，从供方失掉价钱优惠；

可以经过各分店商业设备的一致化、规范化，降低本钱；

大型企业靠雄厚财力，可以停止小企业有力从事的广告宣传、市场调研、产品开发等活动；

大型商企的一致性、集中性，决议了它便于接受社会监视，任何一家分店的运营过失都会影响全体信誉。

这就促使企业增强自律，保证运营管理和效劳水平，又可以进一步增强企业竞争力。

〔四〕、餐饮增长化　

激扩展内需，民以食为天，由于国际外食人口添加迅速，使得餐馆及快餐店业的厂商家数继续生长，连锁开展步伐不时加快，行业集中度逐渐增强我国餐饮业开展将愈加规模化、产业化、现代化，餐饮经济市场生机不时增强。

依据餐饮业开展规模剖析，估量2020年我国人均餐饮消费支出将增长17.6%,到达1000元；

餐饮业市场运转将继续以17%左右的速度高速增长；

估量全年将越过9000亿元台阶而打破1万亿元大关。

〔五〕、城市商业网点规划的转移　

餐饮业规划正由市中心向城郊结合部转移，呈集中化、规范化形状，中心城区出现空心化倾向。

兴旺国度商业中心区的构成，普通阅历了几个阶段：

１.城镇树立初期，随着居民迁入，在居民聚居区开设一些满足日常生活必需的小餐饮，零星、松懈、小而全。

２.随着城镇规模扩展，主要路途的构成，商业在原有的点状结构上沿街道延伸，构成条状结构的商业街，相应的餐饮也扩展。

３.随着社会经济的开展，商业中心区交通日益拥堵、地价昂贵，普通居民无法继续在此地生活，向城郊结合局部散，于是城效结合部又出现新的商业设备。

中心商业区因人流增加而销售增速减缓。

美国纽约的曼哈顿区、日本东京的银座、新宿区、巴黎的香榭丽大街都属于这种类型。

４.随着生活水平的提高，汽车成为主要代步工具后，人们改动了就近餐饮的习气，距离远近不再成为阻碍。

所以，餐饮末尾相对集中，条状商业街区向块状商业圈靠拢，新社区逐渐构成，多样化、菜肴特征化、开展集约化、层次拉开，能满足不同层次的需求。

５.中心区居民经过两次分散，纷繁向遥远城镇转移，小区安静，生活质量清楚提高，中心商业区逐渐萧条。

〔六〕、餐饮业运营管理的高技术化、现代化和规范化　

在餐饮运营管理中少量运用现代科技，是企业的竞争优势，也是流通产业现代化的肯定之路。

兴旺国度的商业是新技术产品化运用最宽广的市场，不只提高了商业企业的管理水平，而且顺应剧烈竞争的快节拍，加快了资金、原资料库存周转，也是组织大消费、大流通低本钱高效益的需求。

相城简介

苏州是世界的水城，相城是苏州的水乡。

相城区是苏州市最新的城区，东邻苏州工业园区，西接苏州高新技术产业开发区。

2001年2月28日经国务院同意，设立相城区。

全区下辖4个镇、4个街道和1个省级经济开发区,总面积496平方公里,目前，全区总人口71万〔含外来人口〕。

相城是苏州中心城市开展空间的主导方向之一，是极具开展潜力和生机的新城区，正着力打造〝水城、花城、商城、最正确生态休闲人居城〞，逐渐树立成为〝苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心〞。

相城区历史悠久，是吴文明的发源地。

相城因吴国大臣伍子胥在阳澄湖〝相土尝水，象天法地〞、〝相其他，欲筑城于斯〞而得名。

相城区物产丰厚，蟹出相城，素以青背、白肚、金爪、黄毛〞著称的阳澄湖清水大闸蟹远销美国、日本、韩国、香港、澳门等国度和地域。

享有〝中华之最〞佳誉的中国珍珠城出产的太湖海水珍珠工艺品在2001年APEC财长会议时期被指定为馈赠各国财长夫人的公用礼品。

此外，御窑金砖、陆慕缂丝、九龙砖雕、渭塘琴弓、袁氏堂蟋蟀盆、黄桥青铜器、黄埭瓜子、湘城麻饼等传统手工艺制品、特产尽人皆知。

相城-阅城新宴街餐饮格式调研

●相城小道餐饮商业圈市场类型

相城小道餐饮的目前餐饮市场类型分为高档快餐店与零星的连锁店两类市场，由于相城商业圈不时扩展规模，添加了少量的商务办公区和高档生活小区，消费层次的也发作了庞大的化，餐饮市场中高档的需求已构成，而外地的地摊式低端快餐店，远远满足不了这个需求，所以树立一个以中高档的餐饮商业圈是最好的机遇。

●相城小道商业的特征

从相城小道商圈来看，相城小道餐饮及文娱业正处于起步阶段，相城商业圈主要是以：

创世纪大厦的家乐福为主要批发商业运营场所，以及中翔一二三区大型商品批发市场，中翔陶瓷城，中翔七区家电家居城，苏宁电器城，凯翔商业广场等相应的商务办公，周围高档小区组成，餐饮消费主要是摊式低端快餐店，文娱设备简直为零，中高餐档饮也是严得缺乏，给餐饮文娱带来良好的机遇。

4、相城市民的消费习气及消费水平

铜仁是一个较兴旺的城市，对重生事物的反响均表现出极大的热情，消费才干及消费水平在开展中的城市里是相对较高的城市。

消费习气、生活习气、生活方式表现为多样化。

详细表现为：

商务办公都处于较为高层次白领层，中翔小商品批发市场业主，交往批发商品的商人以及周围的高档住宅小区。

调研中发现相城人的消费才干是积极的，从家乐福火爆的购物局面和中翔交往的客商，及潜在的商务办公楼，餐饮和文娱将是一个庞大的市场，消费相城人受苏州及园区影响，消费曾经趋于理念化，高档化，快速化。

结论：

自己以为现有相城消费水平是很积极的，但尚缺少综合性餐饮和文娱场所、相城小道的商业市场和现代商业营销理念也正逐渐向前开展，但同时我以为餐饮和文娱缺少特性化，阅城新宴街项目的开发会为本市的市民提供一个全新餐饮和文娱的综合性。

只需我们尊重市场，阅城新宴街餐饮的消费才干和看法一定会在阅城新宴街商业项目的引导下走向一个安康的开展路途下去，阅城新宴街会为相城的消费市场注入全新的生机。

●结论：

综上所述，整个营销与招商进程必需两者兼之。

依据我们最终对本项目的定位与规划，要想完成高质量的招商与前期营运，就必需面对竞争对手，共存共荣。

作为运营者，我们应该把目光放的更宽更远一些。

竞争就是协作。

5．项目SWOT剖析

优势〔S-strength〕

【位置好、交通便利】

该项目位于相城中心肠区，交通四通八达，为政府鼎力举措之商业中心。

【潜在的高知名度】

依托相城小道的名声以及少量的客户资源和餐饮现代化的硬件配套设备、完善的先进管理制度，其知名度将在短期内树立。

【动摇的客源】

周边成熟的商业圈商务办公楼和商住小区支持保证的前提。

【运营规模大】

一致的餐饮文娱休闲为一体足以傲视全城

【可供商品专业强】

摆脱地端餐饮化，出现业态多样化、菜肴特征化，绿色化，专业化，树立中高档餐饮、文娱、休闲为一体商业场所，特别满足各种商务办公休闲消费愿望。

【协作方式双重化】

采取商铺租赁方式，满足不同运营户的运营需求。

【商铺面积利于运营】

本项目商铺面积由小到大，满足各层次商户的运营需求，为不同的运营户提供可塑空间。

【餐饮业绩可预性】

民以食为天，餐饮在商业行业里是低风险高报答的动摇的商行业，阅城新宴街占天时，天时，再配以严谨的营销筹划，共同特征餐饮品牌，效劳至上将保证商户销售步步高，力争停业后动摇的客流量到达相城小道同类商场前三名平均客流量的85%，并不时逾越，树立相城小道特有品牌。

【项目可塑性强】

由于本项目商圈的特殊性，为项目的后续开展提供了保证。

同时餐饮文娱休闲能满足消费群体以商务办公消费群的需求。

【工程进度】

商业局部土建工程以基本完成

【停车场位置充足】

地下二层停车场及物业周边停车位充足

优势〔W-weakness〕

由于家乐福二楼末尾对外停止中商档餐饮及文娱招商，凯翔商业广场招商也启动，对本项目的销售、招商添加了一定的难度。

希望阅城新宴街指导尽抢先机，启动招商顺序，以免误天时。

时机〔O-opportunity〕

【丰厚的人流资源】

商圈中的消费者及构成商业规模后的中翔批发市场及商务办公楼为我项目提供丰厚的人流资源。

【交通方便】

无须复杂，多种交通工具与线路中转，四通八达的商业中心点紧邻相城小道商业街

【租金下跌较快】

由于中翔几区小商品批发市场的影响使相城大租金价钱逐年下跌，而异样属于黄金地段的阅城新宴街更是好位置，租金将一路飚升。

【项目地周边商业气氛深沉】

立足商圈中心，业态各具特征，深沉的商业气氛为我项目运作提供保证。

【市场容量比拟大】

目前阅城新宴街商业已蓄势待发，对整个市场而言，这种专业性的市场有十分大的开展潜力。

【促销宣传战略化】

新奇、共同的促销宣传手法，为本阅城新宴街聚敛人气，提升消费。

【提供返租收益、启动资金】

假设纯属投资，买铺后委托商铺运营，几年后即可收回本钱，启动资金给运营户提供了协助，处置了资金周转效果。

要挟〔T-threat〕

潜在竞争对手多，由于〝跟风〞现象严重，潜在竞争对手对本项目形成要挟，需求我们时时调控。

6．阅城新宴街城项目定位的原那么说明

●定位指点原那么

◆毗邻中翔小商品批发市场，商务楼，批发超市，家用电器城，购物广场，居民小区，以此来保证阅城新宴街在未来的相城小道商圈中的重要位置和开展方向。

在餐饮、文娱、休闲设计，充沛思索消费群体的需求，营建良好的就餐气氛，以强化餐饮消费的运营功用，并顺应未来餐饮添加的开展趋向。

餐饮、文娱、休闲定位以有利于商铺销售为第一目的，同时统筹项目招商以及前期运营管理。

添加特征的配套效劳，以吸引最大水平的客源客流，为商场运营和销售奠定结实的人气基础。

四个利于：

1.有利于销售，以完成开发商利润最大化；

2.有利于项目招商，便于餐饮、文娱、休闲招商结构及质量；

3.有利于运营、便于管理，便于阅城新宴街的长治久安。

4.有利于别具一格，走差异化运营的路途。

本着上述原那么，要求餐饮、文娱、休闲品项设计与市场情势相符，双向扶梯，中央空调等设备不可或缺。

在餐饮规划时，应多思索消费群体和不同投资户需求。

思索斑马动线及人流走向，如何利于前期营运，以完成最大销售、最正确运营之目的。

项目的市场功用定位制约着商铺的销售与运营两个方向，以运营还是以销售为动身点停止定位，两者之间存在很大的特性，但也存在矛盾。

鉴于阅城新宴街项目目前处于楼盘销售期，因此〝销售为第一目的〞，一切为销售效劳，是停止市场定位的基本动身点，同时思索投资业主的收益与公司品牌笼统的树立，以信誉求生活，做到取信于民、效劳于民，得益于民，并以此为基础停止功用区分。

项目定位的指点原那么如下：

1）前瞻性原那么：

必需对项目停止片面调研剖析，迷信准确地判别内外部市场变化趋向，依据自身条件，权衡利害，确定有利于企业久远开展的营运开展战略和方针。

2）利润最大化原那么：

制定的项目定位能表达销售和运营的利润最大化，前期运营所得与销售返还基本要坚持持平或略高。

3）有利于销售的原那么：

开发本意为销售，项目定位围绕销售切入卖点，吸引投资，促进销售。

4）有利于前期营运管理的原那么：

思索未来十至十五年的市场方便性、动摇性与延续性，管理力气的投入最小化。

5）填补原那么：

填补相城小道缺少中高档餐饮文娱休闲运营，吸引消费。

6）市场细分原那么：

以专注为基础，做到专而优、专而全。

7）项目互补原那么：

与阅城新宴街公司前期开发项目做到功用互补，切忌对前期项目发作运营实质与层次抵触，开前期项目的先河。

7．阅城新宴街商业项目定位

●项目定位结论：

由于阅城新宴街左近的商业主要以中翔小商品批发市场，大型商务楼，批发超市，家用电器城，购物广场，居民小区，存在庞大的消费群体，为了满足庞大的市场需求，阅城新宴街商业项目定位餐饮应以欧式作风为基调，以中高档餐饮，文娱，休闲为一体，溶入苏州文明，并走自己特征化路途，才干树立好品牌。

◆目前功用定位

依据项目运营场所的楼层结构及运营面积，阅城新宴街填补性，结合项目定位的指点原那么，运用商业定位扫除法停止项目定位：

一层：

美食城〔餐饮〕

肯德基〞、〝麦当劳〞西式快餐，上岛咖啡，绿茵阁，休闲食品，特征小吃，烟酒，中式餐饮，加盟连锁，火锅，药业，便利超市，茶叶，银行，中国移动，摄影，专卖店，

二层：

商务休闲

办公用品，文教用品，眼镜批发，图书音像，百货精品店，花店工艺品，化装品,发廊，美容美发美甲，文体中心，艺术馆

三层、文娱场

KTV，网吧，游戏厅，溜冰场，洗浴中心，美体中心，经济型酒店，

◆招商对象及招商政策

●招商范围：

肯德基〞、〝麦当劳〞西式快餐，上岛咖啡，绿茵阁，休闲食品，特征小吃，烟酒，中式餐饮，加盟连锁，火锅，药店，小型超市，办公用品，精品店，化装品,发廊，美容院，高档百货，KTV，网吧，溜冰场，经济型酒店，洗浴中心，

●招商政策:

依据市场调查结果,综合项目周边的市场价钱,详细租赁价钱及其他各项费用，详细运作时停止详细论定。

同时思索本项目为新投入项目,一切以市场启动为基本原那么。

9、阅城新宴街商业项目企业宗旨、事业范围及称号定位

企业宗旨：

精心铸就阅城新宴街现代餐饮商业地产管理、以相城小道商业圈为依托片面开展相城小道及周边市县商业地产、树全新商业运营管理的模范。

事业范围：

主营：

餐饮地产开发管理

兼营：

文娱休闲城、自有品牌开发等全方位的现代商业运营管理。

经过市场调研和前面的极为理性的剖析定位，自己以为阅城商业项目的筹划及操作实施在相城小道商业市场中是极具有可操作性的，完全可以依照市场调研所得结论停止项目的实施，但是，一个预案的决策和实施，它影响的是一集体系的树立，成事在人，败也在人。

自己公司在运作进程中会将很多先进的人力资源管理方法和管理理念教授给贵公司，只需按制度办事，用制度来管人，一切都会顺利的。

※注：

本预案对楼层终结效果说明、VI设计方案、产权销售战略、各项任务流程、前期营运管理及工程不作详细说明，如有需求我会继续提交«

阅城新宴街实施方案»

。

●完毕语

任何事业的成功都离不开四个基本条件：

谋划、天时、天时、人和。

自己在近两天的市场调研中，采用极迷信的任务方法和严谨细致的任务作风，针对相城小道商业市场状况及项目商圈内的状况作了侧重点的数据采集汇总，筹划预案初步完成，仅仅是我们事业路途上迈出的极为重要的第一步，我们成功的条件和优势：

谋划：

自己与资深同事几十家家商业项目运作阅历和强有力的筹划、管理、运作手法、加之我们尊重市场的态度和迷信调研预案是本项目成功运作的前提。

天时：

依据调研结果，相城小道的商业时机很好，给本项目的操作提供了宽广的开展操作平台。

本项目的天文位置将在近年内构成相城区最大、最好、最优的商业阵地。

人和：

全新的场地、全新运营理念、全新的操作手法、全新的商业人才组合，全新的商业环境必将带来全新人和。

希望经过我们双方的共同努力，尽快启动招商顺序，以免经误天时，错过招商最正确机遇，给招商带来阻力，为打造一个相城小道市场全新的商业模范，为相城小道商业市场的提升与兴盛做出贡献。

谢谢！

刘石军

2009-02-18