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法律热点案例分析

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约定联合开发房地产依具体形式可能被认定为转让土地使用权

——天津开发区燕兴置业发展有限公司、天津开发区爱建置业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

案情简介

天津开发区爱建置业发展有限公司、天津开发区燕兴置业发展有限公司就合作开发后者拥有使用权的土地一事达成合意，并签署了《联合经营开发协议书》。

《联合经营开发协议书》主要约定：

“甲方（天津开发区燕兴置业发展有限公司）协助办理该项目必须的证件和批准手续，并且不再投入该项目资金和不再分配该项目的利润及不承担开发过程中出现的亏损责任风险。

乙方（天津开发区爱建置业发展有限公司）负责该项目开发实施的全过程及负责销售工作并享受全部收入、利润所得。

”而后，天津开发区爱建置业发展有限公司以公司总经理张伟回加拿大失去联系为由，对办理建设手续的公章、财务章不再予以配合，导致天津开发区燕兴置业发展有限公司办理前期建设手续受阻，项目开发建设的预期进度严重滞后。

故双方发生纠纷，因此成诉。

本案最终由最髙人民法院作出驳回再审申请的裁定。

审理结果

最高人民法院审理此案时认为，双方签订的《联合经营开发协议书》系有效协议，但《联合经营开发协议书》的约定，天津开发区爱建置业发展有限公司与天津开发区燕兴置业发展有限公司对涉案项目并未共享利润、共担风险。

因此《联合经营开发协议》不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的合作开发房地产合同的特征。

原审法院根据《最髙人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，认定涉案《联合经营开发协议书》具有土地使用权转让合同性质，并无不当，不存在天津开发区燕兴置业发展有限公司主张的违及法律规定和合同约定的情形，并裁定驳回天津开发区燕兴置业发展有限公司的再审申请。

结论与启示

面对一级市场存在的竞价方式及销售条件等苛刻要求，大部分房地产企业都会在二级市场寻求机会。

但依据《X城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第39条的规定，以出让方式取得土地使用权后再转让房地产的，必须按照岀让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

对于按照出让合同约定应进行投资开发的房屋建设工程，还必须完成开发投资总额达到25%以上，否则不得转让。

而在当前土地二级市场，有意愿转让土地使用权的企业，往往都是无力完成开发投资总额25%以上的企业。

因此这一规定给土地在二级市场的流转设置了极大的障碍。

除此之外，直接转让所面临的高额土地增值税，也进一步迫使房地产企业选择收购并购、合作开发等隐形转让形式，甚至采取人为制造司法纠纷的方式，最终达到土地转让目的。

但采取上述方式，由于需要合作方的高度配合，所以仍存在许多不可控制的风险，极易产生纠纷。

尤其是前述案例中双方当事人采取的合作开发形式，相关合同极有可能被认定为土地使用转让合同，使得双方的法律关系将受《城市房地产管理法》等法律法规的规制，最终导致合同失效。

但在近期，土地二级市场流转的问题出现了一定转机。

为促进土地二级市场交易自由、提高存量土地资源配置效率，2017年1月22日，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，宣布在28个地区开展全国土地二级市场试点。

试点结束后，国务院办公厅于2019年7月19日印发了我国首个专门规范土地二级市场的文件一一《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《意见》）。

《意见》明确，以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。

交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场平台公开交易。

达成一致后签订合同，依法申报交易价格，办理后续手续。

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款,按转移登记办理。

虽然《意见》本身并未对完成一定投资总额的转让限制作明确规定，但在试点阶段，宁波市、临沂市及南宁市等试点地区，均突破了《城市房地产管理法》关于“完成开发投资总额未达25%以上不得转让”的限制。

以南宁市为例，其在《南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法（试行）》规定：

“以出让方式取得的项目土地使用权，已完成的投资总额未到25%的，可通过交易服务平台进行转让，成交后签订转让合同，承办机构出具交易鉴证书，交易双方可申请办理预告登记。

国土、规划、建委、环保、审批等部门根据承办机构出具的交易鉴证书及相关材料，在受让人未办理不动产转移登记手续的情况下，对该项目工程建设的审批手续进行缺项审批。

待完成该项目建设投资25%后，持相关证明材料向不动产登记机构申请不动产转移登记。

项目投资总额（原文如此，应为“已完成投资总额”）占项目投资总额的比例，以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

”这种“预告登记制”直接解决了此前“达标的不想转，想转的不达标”的矛盾。

可以预见，在《意见》落地的过程中，应当还会有一系列法规对“预告登记制”或类似制度进行具体规定。

但在此之前，企业转让土地使用权仍然受《城市房地产管理法》第39条的限制，需完成开发投资总额25%以上。

因此，收购并购、合作开发等形式在短期内仍然会是在二级市场获取土地使用权的主流形式。

所以，房地产企业在实施前述方案的进程中，应当做好风险防范措施，积极进行尽职调查，掌握合作方的信用状况、履约能力等情况，争取获得合理担保，并在相关合同中约定完备的违约责任，以维护自身权益。

企业间因生产、经营需要而订立的借款合同有效

——上海长汇富荣投资中心与哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司、黑龙江汇雄房地产开发有限公司民间借贷纠纷案

案情简介

2014年12月26日，上海长汇富荣投资中心（委托人、甲方）与哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司（借款人、乙方）、内蒙古银行（受托人、丙方）签订编号为内银哈分和（委借）字［2014］第001号《委托贷款借款合同》，该合同约定，长汇投资中心委托内蒙古银行向哈尔滨汇雄公司提供借款3.3亿元，借款期限自2014年12月26日至2015年12月25日，借款实际发放金额和期限以借据为准。

借款利率为月18%o,自划拨贷款之日起计息，按月结息。

借款人未按合同约定的时间还款或未就展期事宜与委托人达成协议即构成逾期，委托人有权就逾期部分按50%计收罚息。

因借款人未按合同约定及时还本付息，对委托人造成的损失，由借款人承担，受托人不承担任何责任，委托人无权要求受托人代为垫付。

此后，黑龙江汇雄房地产开发有限公司向签署《委托贷款借款合同》的三方出具了《第三方无限连带责任保证书（不可撤销）》，其主要内容为：

“鉴于甲方与乙方、丙方签署了编号为内银哈分和（委借）字［2014］第001号《委托贷款借款合同》，为确保甲方适当履行合同项下义务，自愿向乙方、丙方提供无限连带责任保证。

”后各方因偿还本息的计算问题产生纠纷，由上海长汇富荣投资中心诉至法院。

本案由最高人民法院二审。

审理结果

最高人民法院认为，上海长汇富荣投资中心、哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司、内蒙古银行三方签订《委托贷款借款合同》，约定长汇投资中心委托内蒙古银行向哈尔滨汇雄公司提供借款3.3亿元，内蒙古银行并不承担任何形式的贷款风险，其实质系长汇投资中心与哈尔滨汇雄公司之间建立了民间借贷法律关系。

依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第11条规定，“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第52条、本《规定》第14条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。

”而案涉《委托贷款借款合同》并不存在法定合同无效的情形，故案涉民间借贷为合法有效。

最终，判决哈尔滨汇雄公司按年利率24%支付利息。

结论与启示

本案需要关注的重点在于，上海长汇富荣投资中心通过委托贷款的形式借款给哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司，相关合同是否有效一一实际上也就是企业间的借贷是否有效的问题。

从本案的审理结果来看，企业间因生产、经营需要而订立的借款合同属有效合同。

实践中之所以还存在“企业拆借无效”的观点，是因为最高人民法院曾于1996年发布了《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》的司法解释，该司法解释规定：

“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。

”然而2015年9月1日《民间借贷规定》正式实施后，最高人民法院此前发布的司法解释与其规定不一致的，已不再适用。

故当前对于企业间借贷合同效力认定的问题均应适用《民间借贷规定》。

因此在现阶段，以委托贷款代替直接借款，已不再属于规避企业间借款合同效力认定问题的手段，而是更多地用于规避关联交易及其信息披露。

但在此需要注意的是，即使企业间属于同行业关联关系，拆借行为也并不因此无效。

如湖南新府房地产开发有限公司与湖南精锐置业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，审理法院同样根据《民间借贷规定》第11条，认定双方当事人签订的借款合同有效。

所以，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，只要不存在《X合同法》第52条、《民间借贷规定》第14条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，该合同就应当被认定为有效。

法律热点案例分析［基本案情］

2019年7月8日凌晨，毕某在乘坐赵某驾驶的网约车途中，顺手将赵某放在车上的一部手机窃走。

事后赵某报案，毕某被警方抓获并取保候审。

浙江省杭州市公安局西湖区分局以犯罪嫌疑人毕某涉嫌盗窃罪移送西湖区人民检察院审查起诉。

西湖区人民检察院了解到犯罪嫌疑人毕某对犯罪事实供认不讳，主动认罪悔罪，案件事实清楚，证据确实充分，拟对毕某适用认罪认罚程序。

2020年6月1日，西湖区人民检察院通过线上预约的形式，由西湖区法律援助中心指派浙江国圣律师事务所律师卜亚夫作为值班律师为其提供法律帮助。

承办检察官认为，犯罪嫌疑人毕某虽涉嫌盗窃罪，但其自愿认罪认罚，无违法犯罪前科，且失窃手机已追回，可以认定“犯罪情节轻微”，拟作出不予起诉决定。

值班律师对检方的认定没有异议，提出应当在告知犯罪嫌疑人关于认罪认罚的权利义务后，签署具结书。

受新冠肺炎疫情影响，毕某身在户籍地北方某省，往返杭州路程远，承办检察官建议通过“浙江检察”手机APP远程视频进行认罪认罚法律帮助。

6月2日，值班律师来到西湖区人民检察院远程会见室，与承办检察官同时登陆“浙江检察”，取保在家的毕某登陆“浙江检察”视频会见室。

视频会见期间，毕某称对犯罪事实没有异议，自愿认罪认罚。

承办检察官告知认罪认罚制度和拟适用的相对不起诉意见，值班律师释明认罪认罚的法律后果后，毕某同意签署具结书。

值班律师和犯罪嫌疑人各自在手机上电子签名具结书电子版，生成书面稿后由承办检察官附卷，由西湖区人民检察院检委会讨论决定后书面送达不起诉决定。

［案件点评］

本案是浙江省杭州市西湖区人民检察院第一起采用“浙江检察”APP远程无接触办理的认罪认罚法律帮助案件。

本案中，值班律师一方面在线下为当事人争取到认罪认罚不起诉的决定，另一方面通过远程视频会见系统为当事人提供法律帮助，通过视频见证认罪认罚的真实性、自愿性，在符合电子签名法规定情况下，用电子签名来保证程序的合法性、有效性。

法律热点案例分析因22年前目睹母亲被邻居王家人打死，2019年2月150,陕西汉中35岁男子张扣扣将王家父子三人当众杀害。

当日，被害人王校军、王正军一行上坟返回途中，犯罪嫌疑人张扣扣持刀先后向王正军、王校军连戳数刀，随后持刀赶往王正军、王校军的父亲