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发布人：
admin
发布时间：
2008-11-19
2008年11月19日07:
59
来源：
东方网
近一个月内，向上海联合产权交易所提交了股权转让申请的房地产企业已达14家，其中上海房企占到了10家。
业内人士指出，在世界经济金融危机的背景下，房企扎堆“跳”上产权交易市场的舞台，是收缩规模以换来充足资金的策略。
而这一现象也揭示出房地产业普遍出现了企业资金链断裂的情况。
10家沪上房企挂牌转让
从10月22日到11月17日短短一个月不到的时间内，共有14家企业申请转让股权，其中10家为上海本地房企。
上海联合产权交易所相关人士表示，今年以来，通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达到152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85%，成为今年以来交易活跃的行业之一。
该人士在分析这一现象产生的原因时指出，受前段时间宏观调控和近期全球性经济危机的影响，房企资金链断裂的情况比较普遍，产权市场作为房地产企业融资平台功能在不断增强。
收缩规模换来充裕资金
现金为王，在大多数房企老总的心里，已经被提到了前所未有的高度。
谨慎、收缩规模成为了沪上几个大型房企业老总的“口头禅”。
大华集团是上海最大的房地产企业之一。
该集团营销管理中心副总经理杨子江表示，今年以来大华没有再拿过地，但这反而使得大华成为目前上海资金较为充裕的开发商之一。
作为业界老大，万科也在积极调整经营策略。
根据万科的三季报，万科今年的开工计划，在上半年减少165万平方米开工面积的基础上，开工面积再调减约110万平方米，接下来可能有更多的项目停工。
调整结构加强差异化
现金流和资金安全得到确保后，企业在“过冬”时选择了悄悄调整产品结构。
上海明华房地产有限公司董事长毛正峻表示，“我们预计明年底上海楼市会出现反弹，因此放慢了楼盘建设进度，目前在建项目预计届时正好建成投入市场。
”
“生产差异化的商品，满足购房者的需求。
”东鼎投资集团副总陈谷说：
“未来经济适用房入市后，中低端的住宅产品受到的冲击将更大。
因此大环境不好的情况下，我们要做‘升级版’的住宅。
北京市统计局公布的数据显示，今年一至十月，北京商品房市场销售持续低迷，但十月份限价房和经济适用房销售套数占当月销售套数约三分之二，成为拉动市场售量上升的主要因素
根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅10月22日转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。
七、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。
对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。
若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。
十、调整本市普通住房标准。
具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。
十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。
十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。
进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。
十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。
本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行;
第六条至第九条、第十四条执行期限：
从2008年11月1日起至2009年12月31日止。
在国家房地产新政之后，由于市场的反映并非如房地产商所希望的那样，房地产销售依然低迷。
对于这样的状况，不少房地产开发商认为，这是政府政策没有让房地产市场信心恢复过来。
如果房地产市场信心得以恢复，那么国内的房地产市场就会出现销售量大增，房地产也会重新走向繁荣。
现在我们要问的是，房地产市场仅是缺少信心吗？
假定房地产市场真的是缺少信心，那么这种房地产市场的信心又该如何来建立？
仅是通过各种媒体大量宣传就能恢复吗？
我们应该看到，当前房地产的基本情况发生了根本性的变化。
首先，从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。
尽管这种房地产市场发展与繁荣各地的情况不尽相同，但是10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。
因此，当房地产市场价格上涨到离谱的地步时，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是自然的。
所以，2007年政府出台一些房地产市场政策只是让市场调整来得早一些、平和一些，否则不出台这些政策，房地产市场泡沫一定会破灭，房地产市场调整也是必然。
房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消费为主导的市场。
也就是说，房地产市场的民生性、房地产的消费性已经成了这次房地产政策目标所向。
这样一来，房地产市场的发展与繁荣，或房地产市场销售量的大小，就取决于居民购买住房的支付能力。
如果房地产价格过高，居民购买支付能力达不到，不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消费有多大，这种潜在的需求就不可能实现。
只有各地房地产市场的价格与当地居民实际购买支付能力相吻合时，这些需要住房的居民才有能力进入这个市场。
因此，在住房为消费为民生时，其市场繁荣与居民对房地产市场的信心关联不大。
即使他们再有信心，因房地产市场价格远远高于实际购买支付能力，他们同样也无法进入这个市场。
房地产市场的信心问题，仅是针对投资为主导的房地产而言。
当投资者认为进入房地产市场投资风险低、一定能够获利，而且还有便利融资渠道时，这时就不在于房地产市场价格高低，而在于投资者有没有信心了。
只要有信心，他们就会进入房地产市场。
可以说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。
当房地产市场为消费性市场时，那么住房购买者最为重要的问题是支付能力而不是信心。
而目前的情况下，为什么房地产新政后房地产市场的信心还是无法得以恢复？
为什么需要住房的购买者没有进入这个市场？
最为关键的是当前的市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消费者为对象。
当房地产的定价所面对的是投资者而不是消费者，这时要让购买住房的消费者进入这个市场是不可能的，因为住房的消费者没有支付能力在住房投资者的价位上进入房地产市场。
而房地产新政是想帮助购买住房消费者进入市场，但是这些房地产政策惠及消费者的仍然是杯水车薪，使得购买住房的消费者仍然无支付能力进入市场。
因此，如果房地产市场要成为一个民生市场、要成为一个消费性市场，当前房地产市场价格不调整到消费者有购买支付能力水平上来，他们是无法进入房地产市场的，房地产销售也不可能增加。
因此，目前的中国房地产购买对象只能是消费者了。
而房地产市场的购买对象是消费者，但房地产市场的定价又定在投资者心理价位上，两者差距如此巨大。
这就是为什么国内房地产市场销售迅速下降的原因所在。
而要解决这种问题，非得通过两者长期博弈与调整，不是出台什么政策就可解决的事情。
因此，房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信心可以解决的。
调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。
楼市新政频出稳定经济发展
2008-11-7
在当前国际金融危机不断向实体经济蔓延、世界经济增长明显减速的情况下，国家针对房地产市场出台了一系列调控政策。
这些政策调整，以及在调整中房地产的走向格外引人注目。
楼市调控政策意欲稳定经济大局
坐在刚刚启用的广交会新展馆里，山东一家地毯企业的业务员小李有些失望。
正在席卷全球的金融危机已经让他工作的公司感受到了寒意，欧美地区的出口订单急剧下降，广交会上，来公司展位坐下来好好聊聊的外商也屈指可数。
与此同时，国内的生意也不好做。
他知道，现在房地产市场低迷，买房的人少了，装修的、买地毯的人肯定也会少。
１０月中旬召开的国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策引起了人们的高度关注。
几天后，财政部、税务总局和人民银行出台了降低住房交易税费、调整个人住房贷款利率等措施。
专家认为，一系列楼市新政的出台，一方面是为了降低交易成本、提升消费信心，帮助群众改善居住条件，一方面也是出于稳定经济全局的考虑。
中国人民大学教授安体富表示，房地产下降太快会加速我国经济下滑，楼市新政具有通过稳定楼市来保持经济平稳发展的用意。
目前，我国部分地区楼市交易量低迷，在北京、上海、深圳等城市，今年八九月间的成交量有的还不到去年的三分之一。
有测算称，房地产业每减少１００万平方米建筑量，就会影响３０万人的就业。
目前楼市的低迷已直接影响到了钢铁、水泥、玻璃等建材行业。
受房地产业不景气和外部需求下滑的影响，具有风向标意义的宝钢产品价格再度下行，其１１月份产品定价出现“普跌”行情。
抽样调查显示，大部分钢厂和经销商都认为钢价将维持下跌的行情。
除此之外，房地产业还与银行保险、装饰装潢、交通物流、机械五金、家电家具、园林绿化等５０多个行业相关，如果楼市交易量持续下滑，一些行业很快就会受到重创。
在国内楼市低迷，相关行业受到影响之时，愈演愈烈的金融风暴无疑是重挫各方信心，影响人们的预期。
寻找房地产业发展和合理房价的平衡点
房地产业关系到宏观经济的稳定发展，也关系到千千万万普通百姓的安居。
前一个时期，房价畸高、百姓负担过重，已成为一些地方的突出问题。
群众迫切希望楼市理性回归到合理的水平。
中国社会科学院经济所研究员汪利娜说，降低住房交易税费意味着国家将解决有效需求不足的问题，目的是“支持居民购房”，房价过高不可能达到这个目的，调控政策绝非“救价”。
“对消费者来说，目前房地产市场的问题并不是没有需求，也不是居民不愿改善居住条件。
”经济学家易宪容说，“而是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入市场。
当房价与消费者心理价位和支付能力相差很远时，即使政策再优惠，消费者也不会购房。
据相关机构统计，今年１０月１日至２２日，除保障性住房外，北京商品住房实际成交面积比去年同期下降了７０．９％。
尽管继中央政府之后，全国各地又配套出台了一系列楼市政策，但高企的房价还是没有打动消费者。
无论是一线城市还是二、三线城市，持币观望依然占据上风。
业内人士指出，从当前的楼市来看，交易量萎缩的一个重要因素是前期房价的非理性上涨，过高的房价已严重抑制消费者的购买力。
房地产行业效益被高房价提前透支，是造成目前市场低迷的重要原因。
房地产业如何为扩大内需加力
面对世界金融动荡造成的外部需求减弱，扩大内需的意义不言而喻。
“对于房地产采取的措施，是为了房地产业的健康发展，也是为了整个国民经济平稳较快发展的需要。
”国家统计局新闻发言人李晓超说。
然而，通过房地产业拉动内需的前景并不容乐观。
一方面，当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难；
另一方面，在房地产业的非理性扩张后，过高的房价也使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。
通过扩大消费需求，促使房价合理回归，解决房地产业当前的问题，是我们需要面对的重要问题。
另一方面值得注意的是，目前，我国房地产业在整个投资中的比重已经从２００３年的５％增长到去年的１１％，过高的投资占比势必会对宏观经济产生较大的影响。
在过去的几年中，一些地方政府将房地产业作为当地支柱产业并刺激其飞速发展后，过度依赖房地产的产业政策向钢铁、水泥等行业释放了强烈的市场信号，刺激了这些高能耗、高污染的行业“顽固”地持续扩张。
在扩大内需中，作为地方政府一方面要把房地产业作为一个重要产业来经营，充分发挥其拉动经济增长的作用。
另一方面，也要从经济持续稳定发展的角度审视房地产业的作用，避免经济结构中过分依赖房地产业，以合理的产业结构应对经济发展中的风险。
4万亿经济政策的实施将加速房地产行业底部的到来
日前公布的规模达4万亿元的经济刺激政策，将9000亿元“份额”划给了保障性住房市场。
专家认为，政府部门的思路已经从推动住宅消费转向完善保障性住房制度，相关投资方案的实施将加速房地产行业底部的到来，楼市或在2010-2011年见底。
政策思路转向
目前房地产市场呈现量价齐跌态势。
国家统计局公布的“国房景气指数”在2007年11月达到高点后一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味着房地产行业步入不景气区间。
全国70个大中城市房屋销售价格指数的月度环比增幅高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点出现。
在此背景下，楼市各项新政让不少开发企业对未来充满期待。
然而，与不少开发企业之前的预期不同，扩大内需政策强调的是“加快建设保障性安居工程”，各大部委的新政则着力于减轻房地产流通环节负担。
减轻开发企业资金压力问题未触及。
对此，摩根士丹利日前表示，有关刺激经济方案意味着中国政府更愿意兴建可以让居民承担得起的房屋项目以刺激投资。
这与中国社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的观点不谋而合。
尹中立认为各地刺激房地产市场的政策“会使事情变得更糟糕”，“刺激房地产投资的正确方法是增加住房保障支出”。
随着国务院及各大部委的新政出台，政府通过楼市盘活经济的思路已经从推动住宅消费转向了完善保障性住房制度。
尹中立表示，十年前我国在应对亚洲金融危机时主要通过给房地产行业各种优惠政策拉动投资入手，收到了明显的成效，但现在的情况与十年前有很大不同，如果还延续老路的话，效果不会好。
而目前增加保障性住房投入在拉动经济增长的同时，可以有效缩小居民收入分配差距；
减少居民在住房消费上的开支可以有效刺激居民消费，校正经济失衡，使中国经济尽快回到依靠内需为主的轨道上来。
“加大住房保障投资的力度才是一招活棋”。
房地产行业受益几何
现在一些开发商担心，大规模修建保障性住房是否会打击商品住宅市场。
显然，大规模修建保障性住房必然会分流住房需求。
但与新加坡等国由国家修建公屋的制度不同，我国的保障性住房主要依靠开发商建设，政府给予一定的税费支持，允许企业获取一定利润。
在楼市调整期，万科等龙头企业已经开始争抢保障性住房项目。
SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时表示，我国的保障性住房包括三部分：
廉租房、经济适用房和双限房。
廉租房与普通商品住宅市场没有冲突，经济适用房有不完全产权，有一定的冲突，而双限房与普通商品住宅在产权和品质上离得很近，对普通商品住宅市场带来的冲击最大。
“但我留意到，国家领导人的讲话中每当提到保障性住房时，一般都提廉租房和经济适用房等，没有直接讲双限房。
今后这三部分保障性住房各自占有多大比重对市场的影响很不一样”。
潘石屹认为，只要“把钱放出来，就会增加市场上的资金，就会增加其他行业获得资金的机会”。
一般先于宏观经济见底
上海易居房地产研究院认为，这轮调整周期中，楼市底部有可能在2010-2011年出现。
该研究院综合研究部课题组组长杨红旭总结了两个规律。
首先，楼市周期基本与经济周期同步。
改革开放以来，我国经济经历了三个周期：
第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年，低谷出现在1990年；
第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年，低谷出现在1999年；
第三个周期从2002年开始，2007年达到高点。
若按前两次规律，2011-2012年将是本轮经济调整的谷底。
而房地产业一般会在宏观经济触底前回升，因此楼市底部有可能出现在2010-2011年。
此外，楼市有自身运行规律。
二战后，美国房地产市场出现过5个低潮期，每个低潮期一般持续2年左右，其中1970年和1991年属于明显的最低谷。
我国楼市的低潮期也有可能持续2-3年。
杨红旭预计，2009年全国房屋成交量仍将在低位徘徊，全年成交价格与2008年相比将出现负增长。
2010年楼市触底反弹的可能性最大。
市民担心“救市”令房价飙升
2008-10-21
继18个地方政府出手救市之后，国务院常务会议要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，此举被解读为发出救市信号。
一石激起千层浪，房地产类上市公司股价昨日集体飙升，万科等不少地产股涨幅在5%以上。
不少市民表示目前房价依然高高在上，不宜救市。
有专家认为，这一政策是救房地产市场而不是要维持高房价，旨在给后市信心，启动内需，维持经济稳定。
二手房交易成本非常高
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌介绍说，住房交易税费主要包括契税、二手房交易的营业税、个人所得税、土地增值税，还有租赁市场的其他税费。
一手房交易主要涉及交易契税，在广东是1.5%，就是在买房的时候需要按照购房总价缴纳1.5%的契税。
二手房交易除了交易契税外还包括营业税和个人所得税。
如果是将购买不足5年的房子再次出售的话，就要缴纳5.5%的营业税和1%的个人所得税。
后一种二手房的交易成本非常高，加上中介一般买卖双方各收2%的服务费，共计达房价的12%。
在交易过程中，这些税费一般会全部转嫁到买方手中，也就是说，一所100万元的房子，税费就要12万元。
降低税费，到底怎么降？
顾云昌表示，估计契税会下降，为抑制炒房而出台的二手房交易税费应该也会有所调整。
土地增值税目前主要是采取预收预缴的方式，但一直都没有清算，问题比较复杂；
据他所知，国家也在做调研，估计也会有相应调整。
具体到各项税费，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，希望能在年内将90平方米以下的住房交易契税降到0.5%，将90~144平方米的住房交易税降低到1%，144平方米以上的可能基本保持不变。
对5年以内二手房交易的营业税费，黎文江希望5年的期限能够回复为2年内。
因为对于投资性的房屋买卖，一般不会等待2年以上。
市民网民：
楼市泡沫还很大
对于救市信息，普通市民和网民的反应都比较强烈。
比较典型的观点是，房价依然高高在上，老百姓还买不起房，地产市场根本不需要救，需要的是降价。
王女士是一家大型国企的老总，一直住在单位的房改房，想找机会换房。
但随着房价的飙升，她发现市区一个大三房的房子，没有150万元以上休想买下来，让她这个企业老总也捉襟见肘。
王女士认为，现在房价虽说降了点，但是泡沫还很大，还不到该救的时候。
居者有其屋，保障性住房不可停
在楼市低迷的情况下，一些地方政府延缓了保障性住房的推出。
对此，广州市社科院经济学研究员谈锦钊认为并不可取。
他表示，对没有享受到福利分房的中低收入者来说，即便房价再降2000元，他们还是买不起。
他们的需求不会对商品房市场造成大的冲击。
要实现“居者有其屋”理想，市场并不能解决一切。
因而，政府推进保障性住房的步伐应该继续前进，特别是廉租房、经济适用房建设。
救市不如救制造业
中山大学岭南学院财税系主任林江教授认为，要保持经济稳定增长，救楼市不如救制造业。
“这时候如果救楼市，之前宏观调控的努力等于白费，很可能让通胀重现。
”林江认为，发展实体经济才是正道，比
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