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分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×
公用建筑面积分摊系数。
4面积变了，购房者可以退房吗？
经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。
在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。
在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。
开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。
如果退房，开发商要承担违约责任。
考法条：
《商品房销售管理办法》第二十四条
5买房一般要交哪些税？
（1）印花税。
（2）契税。
（3）证件印花税。
《北京市人民政府关于修改<
北京市契税管理规定>
的决定》第一条、第二条
6买车库交契税吗？
购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；
购房者随同非普通住宅（如别墅）购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。
7继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？
法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。
8申请个人商业贷款一般要交哪些费用？
（1）律师审查费。
（2）公证费。
（3）产权登记费。
（4）保险费。
9什么是组合贷款？
组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。
银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。
10申请个人住房贴息贷款的条件是什么？
（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。
（2）提供符合要求的担保方式。
（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。
（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。
11室内环境检测报告一般由开发商提供吗？
2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。
2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。
12何种质量问题可以退房？
经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。
13“不交费就不给钥匙”合法吗？
有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。
购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。
①契税：
契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。
如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。
②公共维修基金：
此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。
③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。
14办理了入住手续，房子就是你的了吗？
不是。
只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。
15一般什么时间办房产证？
购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。
如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。
如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。
16什么人可以申请购买经济适用住房？
（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象。
（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。
（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。
（4）市、县人民政府规定的其他条件。
由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。
17原价出售经济适用住房，还可以再买吗？
对于以原价出售已购经济适用房的原购房人，在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。
18已购公房上市价格由谁定？
已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。
申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。
《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十三条
19夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？
如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就表明该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住该房屋了。
20如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办？
租用了这样的房子，就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究出租人的违约责任。
但这个时候承租人可以要求出租人退还房租，如果出租人有过错的话，还可要求出租人赔偿损失。
如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可以撤销合同，要求对方赔偿损失。
如果房屋不符合安全标准，危及承租人安全健康，承租人即使在租赁的时候知道这种情况，也可以随时解除合同。
《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
21房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？
根据法律规定，租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。
为有效保护自己的利益，应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。
虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁合同，但是一旦产生纠纷，就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双方的利益了。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。
《合同法》第二百一十五条。
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22承租人能装修承租房屋吗？
装修后财产归谁所有？
承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。
如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的损失。
经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。
可以在出租人同意的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。
《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条。
23在什么情况下，出租人可以不负责任？
如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。
但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。
如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏性事故的话，出租人也不能因此完全免责。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。
《合同法》第二百二十二条。
24承租人可以获得拆迁补偿吗？
承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。
在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。
北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。
25承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？
应当向谁支付租金呢？
如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走。
这就是所谓的“买卖不破租赁”。
因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。
《合同法》第八十条、第二百二十九条。
26转租期限可以比原租期长吗？
转租期限一般不能超过原租赁期。
但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长。
27租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？
租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。
如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。
《合同法》第二百三十六条。
28承租人在什么情况下可以解除合同？
在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同：
（1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。
（2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。
（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。
（4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。
《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。
29在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？
如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续6个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房，或者停发租赁补贴。
建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。
30按揭房屋能出租吗？
以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。
如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。
31如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？
对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。
如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。
对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。
《合同法》第五十八条。
32要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？
还应当注意什么？
出租人应当办理《房屋租赁证》。
对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭证，因此，出租人应当办理《房屋租赁证》。
要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。
此外还需要经常检查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。
公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。
33出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？
两者的管理体制不同。
用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。
出租房用于生产经营的特征：
①租金标准不同：
双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。
②修缮责任不同：
对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。
34出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？
卖掉房屋需要通知承租人吗？
出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。
虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。
出租人卖掉房屋需要通知承租人。
在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。
《合同法》第二百三十条。
35出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？
有效。
抵押行为不影响原合同的效力。
在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。
一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。
《担保法》第四十八条。
36承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？
承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。
在没有经过出租人同意的情况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。
37出租人有权提前收回房屋吗？
对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。
如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；
如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。
但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；
擅自转租、转借、转让租赁的房屋；
擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。
《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
38承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？
承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。
如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。
如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。
39合格的中介机构该有哪“两证”？
有效证件应当挂在哪里？
合格的中介机构应当有“两证”，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。
此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。
合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。
如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。
为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证”原件，最好把注册号记下来，以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。
如果和中介机构合作，就一定要签订合同。
在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。
此外，还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如登记备案，办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。
建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。
40如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？
不用。
如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
《合同法》第四百二十七条。
41什么是房屋出租代理？
业务是什么？
房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理，它是指房地产经纪机构的一种经营活动，也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。
业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后，由代理机构负责寻找房客，签订房屋租赁协议，办理房屋租赁合同的相关备案手续，通过银行收取、交付租金，按照合同规定，向承租人提供一定的服务，从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。
42如果承租人没有缴付租金怎么办？
如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱，付给出租人，因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。
参考法条：
北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。
43承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？
应该支付。
因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务，即使承租人绕过中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。
《合同法》第一百零九条。
44怎样成为业主？
业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。
另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。
45业主大会的召开时间怎么确定？
业主大会的职责有哪些？
业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。
定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；
临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。
召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会。
业主大会的职责主要有：
①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
③选聘、解聘物业管理企业；
④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《物业管理条例》第十一条、第十二条
46居委会能选聘物业管理公司吗？
尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。
居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。
居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。
当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。
47业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？
不可以。
业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。
因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。
48物业管理公司能罚款吗？
罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。
处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。
物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。
业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。
业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
49开发商与业主、物业管理公司是什么关系？
开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：
①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；
②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。
50“转委托”后，责任谁来承担？
物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。
如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。
委托所得收益
升级会员 