低层居民反对加装电梯的情况说明文档格式.docx

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即相邻权只能在两个以上的权利主体之间发生，这种权利主体既包括不动产所有人，也包括不动产占有人、使用人。

2、相邻权的客体是相邻各方提供的便利，而不是相邻的财产。

一方有权利取得方便，他方有义务提供方便。

3、相邻权是一种从属性的权利。

相邻权不能独立存在，是从属于不动产的所有权、使用权等特权的从权利。

它随不动产所有权或占有、使用权的设立、变更、终止而设立、变更、终止。

第一，相邻通行权：

指的是你在使用房屋或土地的时候，不能影响其他人的出行;

第二，施工相邻权：

指的是你在修建、装修房屋的时候，不能影响邻居的生产、生活，使用完毕应当及时清理现场，排除妨碍，恢复原状;

因临时占用造成土地权利人损失的，占用方应当赔偿;

第三，管线相邻权：

指的是在铺设电缆、管道、架设电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍，但确对邻居造成的一定的影响，双方可确定一定的金额的赔偿;

第四，用水相邻权：

这个包含两点，第一是任何一方不得擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生活，第二是相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;

第五，防险相邻：

指的是在使用房屋的时候，相邻一方不得在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的;

相邻一方房屋或其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，如果可能危及相邻他方人身、财产安全的，相邻一方有权提出异议;

第六，环保相邻权：

有以下两点，1、相邻人在排污排废的时候，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻方的生产和生活。

2、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、损害他人身心健康;

第七、通风采光权：

指的是建设和使用房屋时，不得影响相邻一方通风和采光。

第八、地界相邻权：

指相邻两方的土地相邻，一方不得影响另一方的正常使用;

第九、共墙相邻：

指的是同一个墙壁被两个相邻方共同所有或使用，一方使用不能影响另一方，一方不能随意拆除，共墙的维修应或翻建，要由双方共同协商，费用共担。

B.加装电梯工程，破坏了住房的整体性，从而对房屋的居住安全，带来一定的影响

将这些可能带来的隐患概括起来，大概分为下面这几个方面：

一、房屋结构安全受损

在给老旧小区进行改造时候，增加电梯的这一个环节，就需要将部分老旧建筑物拆除。

在这些被拆除的结构中，以墙面居多。

对于老旧老区来讲，可能很多的房屋结构，都不属于框架结构。

即便是框架结构的房子，也有可能并不全部依靠框架而受力，也会有墙体承受部分的重力。

在这样的情况下，加装电梯就会破坏墙面的整体性，从而造成墙体的承重能力下降。

而电梯又属于一个使用频率高的物件，所以可能会由于电梯的加装，给房子的稳定性，带来一定的影响。

二、容易引起纠纷

老房子不如新的商品房，要想在多年以后加装电梯，就只能够将电梯，安装在房子的外围。

在这样的情况下，就会因为电梯的加装，而影响到房子的采光和通风。

这是在加装电梯，及以后使用电梯过程中，经常会遇到的难题和隐患，容易因为电梯，引起邻里的纠纷。

C.大家总想着一楼要理解高楼层的不便，那么谁来理解一楼的不便呢，加装电梯，要么影响采光，要么影响通风，要么影响一楼私密性，还有电梯噪音以及消防隐患等，再一个，你买房的时候难道不知道你买的是楼梯房吗，既然买了那么多年，也住了那么多年，天天爬，现在就爬不动了，再说了，既然年龄实在大到爬不动了，为什么不考虑换个楼层矮点的房子，这个不是少数服从多数的事情，而是直接侵犯了低层住户的权益。

D.《物权法》第七十五条虽规定：

“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”;

但《物权法》第七十八条二款同时还规定：

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

可见，即便三分之二以上的业主同意的事项，只要该事项确实侵害其他业主合法权益的，则应承担相应的侵权损害赔偿责任。

对此，正确的做法是：

同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的业主的同意，从公平合理以及便于顺利操作的角度而言，其他业主可以考虑对这些受负面影响的业主给予适当补偿，妥善处理好住宅周边相邻关系。

E.影响居住舒适度　　加装电梯会影响居住的舒适度

对于高楼层的住户而言，肯定是希望加装电梯的，并且加装电梯以后，他们的出行也会方便很多。

然而，一楼住户是用不到电梯的，反而加装的电梯会影响一楼住户的采光、安静等等。

大家想一下，每天这么多人频繁启动电梯上下楼，肯定非常吵闹。

因此，出于对自己居住舒适度的考虑，很多一楼住户不愿意加装电

F.影响房子升值空间

如果老旧小区没有加装电梯，那肯定是楼层越低的房子越受青睐，毕竟没人愿意天天爬步梯上下。

但是装了电梯以后，一楼的优势就不明显了，反倒是五楼、六楼的房子更受青睐，毕竟采光要好一些。

所以，部分一楼住户坚决反对安装电梯，因为这直接损害了他们的利益。

G.电梯维护费均摊

电梯安装以后，使用过程中肯定需要维修保养，但这是需要费用的。

一般情况下，这笔费用由整栋楼的住户共同分摊，但笔者前面说过，一楼住户根本就用不到电梯，但却让他们为此买单，他们内心自然是不愿意的。

H.老旧小区加装电梯，这对大多数住户而言是毋庸置疑的好事，但却损害了一楼住户的部分利益。

所以一楼住户反对加装电梯，也是有理有据，毕竟这不是少数服从多数的事情。

那么，这个问题应该怎么解决呢？

据了解，现在很多社区正在通过降低物业费，或者直接对一楼住户进行补贴的方式，来妥善处理加装电梯的问题。

I.这就形成了大多数同意与少数人反对的格局，在这种粗略的同意机制下推进，反对者很难真正表达诉求，反而陷入不仁不义的处境。

按照一般认知，一楼业主在加装电梯时损害最大，这种损失表现为一明一暗：

明面上加装的电梯井势必遮挡一楼视线，甚至占用一楼公用面积，挡风也是问题。

暗的方面，随着加装电梯完成，一楼房价必定贬值，购房者更多选择干净、开阔的高层。

所以，一楼乃至低层的利益受损不是矫情，是事实。

J.加装电梯不只是业主间的“民主课题”，也不仅仅是粗略的利益问题，还涉及非常细致的经济账。

一台加装电梯建筑费、电费、维护费等运维费用开支不菲，而且电梯运行安全一旦涉及伤害，也是相当麻烦的问题。

赞成者“先上车后买票”的心态明显，看不到利益补偿涵盖自身，只把矛头对准反对者是不对的。

K.每一个加装电梯案例涉及形制千差万别的单元楼，牵扯到形形色色的业主，加装方案要考虑的因素非常繁复，那种以为只要打官司、告赢反对者就行的思路过于粗暴。

加装电梯不只是“动土”那么简单，所有业主的利益基础都可能被改变，这才是思考利益补偿的理性前提。

、为适应社会发展，完善既有住宅的使用功能，对既有住宅增设电梯成为既有住宅中高层住宅的业主一个普遍共识和期望。

原因很简单，增设电梯既方便居住，又有能够增加潜在买家人数，促进房产交易。

但既有住宅中的低层住宅业主尤其是一楼业主一般反对增设电梯。

因为一旦增设电梯，将产生低层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、通行等方面的消极影响，进而损害低层房产价值。

L.对低层业主而言，这是一种侵权行为，侵害了低层业主在相邻关系中采光、通行等权利，以及因为低层优势抵消而造成的房屋价值的贬损。

进一步来说这是一种共同侵权行为，同意增设电梯的业主应对低层业主承担连带赔偿责任。

如果将对受损业主的赔偿称之为“补偿”无异于否定增设电梯行为是一种侵权行为，故称之为赔偿方案将更符合法律规定。

M.根据侵权责任法第15条，低层业主有权请求侵权人停止侵害。

而根据物权法增设电梯是合法的。

法院该判决增设电梯的决议有效还是该支持低层业主的请求呢？

如此便提出了另外一个问题，面对物权法和侵权责任法的冲突，该如何适用法律。

简单来说，物权法是全国人大根据宪法制定的基本民事法律，侵权责任法是全国人大常委会制定的法律。

根据法律适用的一般原则，上位法优于下位法，全国人大制定的法高于全国人大常委会制定的法。

从立法法第88条全国人大有权改变或撤销它的常委会制定的不适当的法律的规定也可以推倒出这个原则。

如此来看，法院是不能支持低层业主停止侵害请求的。

但这并不妨碍低层业主要求相关业主赔偿损失的权利。

因为根据侵权责任法第15条，赔偿损失也是承担侵权责任的一种方式，众多责任承担方式可以单独适用，也可以合并适用。

这样一来便解决了这个法律冲突问题，也就是说增设电梯虽然符合物权法，但这并不妨碍法院根据侵权责任法要求对受损业主进行损失赔偿。

N.从法经济学的角度也可以解释这个问题。

做一件事，如何让反对的阻力最小？

答案是在不使任何一方受损的情况下，让至少一方收益。

这便是经济学上的帕累托改进。

实现帕累托改进是很困难的，因为它的假设条件是不使任何一方受损。

而如果一定要实现帕累托改进的情况下才能进行改革，那么社会将很难进步。

因为现代社会利益交错，改革难免会使得一部分群体利益受损。

对既有住宅增设电梯来讲，很明显，这不是一个帕累托改进，因为低层业主的权利受到了侵害。

正是因为如果根据帕累托改进的标准要求，只要有任何一个人受损，整个社会变革就无法进行，所以有必要放宽条件从而推动社会改革。

于是卡尔多-希克斯改进便产生了，它认为，如果那些从社会资源再分配中获利的人获得的利益足够补偿那些从中亏损的人利益，那么社会资源的再分配就是有效率的。

通俗的说就是，只要能使整个社会的收益增大，变革就可以进行。

而既有住宅增设电梯便符合卡尔多-希克斯效率标准。

因为增设电梯使得占比更多的业主受益，而只使得低层业主受损。

所以从经济学角度而言，既有住宅增设电梯是符合经济效率原则的，法律上应予以支持，但对受损业主应予以赔偿。

O.对于大多数低层业主而言，有的并不是绝对反对增设电梯，而是不满损害赔偿方案。

所以如何对低层业主进行合理的损害赔偿，是推进既有住宅增设电梯工作的关键。

可惜的是大多数相关规定都回避了这个问题，而交由业主自决。

那么到底该对受损业主进行赔偿才合理？

赔偿范围到底该包括哪些呢？

如前所述，增设电梯将产生低层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、通行等方面的消极影响，进而造成低层业主房屋价值的损失。

毫无疑问，因为增设电梯直接造成的对相邻关系中通风、采光、日照、通行等方面应对受损业主予以赔偿。

但关键是对于因增设电梯间接造成低层优势抵销而导致的房屋价值的贬损是否应该在赔偿范围内呢？

之所以有这样的疑问，是因为低层业主的这种损失并不是因为增设电梯对其住宅造成损害而导致的，而是由于高层住宅便利性的提高，而使得低层住宅便利性相对优势的降低而导致的。

它既不是由于侵害低层住宅而造成的直接损失，也不是低层住宅受到侵害而造成的间接损失。

用法律语言来说，这是一种纯粹经济损失，即除了因人身或财产受到侵害而遭受的有形损害之外的经济利益损失。

纯粹经济损失的发生是由于因果关系的延伸所致，这种损害的范围也是难以遇见的。

是否对纯粹经济损失进行保护是一个复杂的法律问题。

因为其涉及到诸多政策的判断，如维护人们的合理行为自由、避免诉讼泛滥、成本计算等。

我认为因比较优势的消失而导致房屋价值的损失应该受到赔偿。

首先增设电梯行为是一种故意行为，同意增设方明知增设行为将造成低层业主损失。

其次，这项损失是精确地，范围有限的，将该损失纳入赔偿范围并不会像部分纯粹经济损失一样保护范围不明确经济损失无法准确计算。

再次，将该损失纳入赔偿范围也是对破坏低层业主购房时动机或预期的一种对价。

最后，侵权责任法也并不是只保护绝对权，而不保护纯粹经济损失。

排他性交易与既有住宅增设电梯的法律效果很类似。

比如，独家代理协议的破坏，如果授权人在代理商所在地再授权其他商家经营，将损害已获授权的商家利益。

既有住宅在首次销售时同样是这个道理。

低层业主之所以购买低层正是因为看中了低层的便利优势，购房款中包含了对这种优势的对价。

一旦增设电梯，则使得低层业主的购房目的受到损害。

所以对因比较优势的消失而导致房屋价值的损失应该纳入赔偿范围。

综上所述，既有住宅业主有权依法增设电梯，但低层业主也有权利获得因此较优势消失以及因通风、采光、日照、通行等方面的消极影响而造成的房屋价值贬损，我方反对加装电梯。

*室低层业主

反对加装电梯代表：

*：

*6

*年*月*日

附件1：

1.*单元入户口CAD平面示意图

附件2:

*单元后期加装电梯专项施工方案平面布置图

（此加装方案将对*座2单元带严重的采光，通风，噪音、隐私等影响）

附件3:

12B栋2单元现场据实影像资料图

附件4.栋楼道口张贴的施工单位进驻消息

综上所述：

*栋，后期加装电梯，无决策立项报告，无立项批复手续，无规划许可手续，无报建审批流程，立即停止侵权、违规违法行为，*反对加装电梯侵权行为。