房地产项目实施计划书Word文档格式.docx

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17683.98平方米，物业及车库：

9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；

90平方米的占20%；

50平方米的占20%，总户数约835户。

车库每套面积：

19.8平方米，总

套数约：

400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。

主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。

设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。

确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：

58485×

900元/㎡=52636500元。

（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：

17683.98×

1200元/㎡=21220776元。

（3）、车库、物业等1100元/㎡：

车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：

9013×

1100元/㎡=9914300元。

（4）、土地成本：

270元/㎡×

41568.8㎡=11223576元，

单位建筑面积地成本：

132.5元/㎡。

（5）、前期费：

规划设计费：

3元/㎡（含外网竖向），

审图费：

2元/㎡，防雷检测费：

1元/㎡，

测绘费：

2.72元/㎡，质量监督费：

环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：

0.6元/㎡，

公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/㎡，

广告费：

100万元，即11.82元/㎡；

其它费（暂设、围挡、临时道路、水、电等）：

65元/㎡。

土地契税（5%）：

56万元，即6.62元/㎡，

消防管理费：

2元/㎡，设计费：

8元/㎡，

勘察费：

1元/㎡，监理费：

6元/㎡

质检费：

2元/㎡，

总计：

134.5元/㎡。

（6）、小区配套费：

①小区道路（含照明），30元/㎡。

②小区绿化景观，15元/㎡。

③小区外网：

给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

④小区供热一次费：

40元/㎡。

小区供电：

90元/㎡。

（含有线电视、电话、网线、监控）。

消防：

人防：

35元/㎡。

上述计300元/㎡（建筑面积）。

（7）、住宅成本计：

900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

总费：

1467×

58485=85797495元。

商业成本计：

1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

1767×

17683.98=31247592元。

车库成本计：

1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

1667×

9013=15024671元。

132069758元，计6.65%贷款利息，

140852397元。

2、销售估算：

（1）、住宅：

按2300元/㎡×

58485㎡=134515500元；

（2）、商业：

按3800元/㎡×

17683.98㎡=67199124元；

（3）、车库：

按2700元/㎡×

9013㎡=24335100元；

（4）、总计：

226049724元。

3、利润估算：

（1）、销售利润：

226049724-13920XX24=86848200元。

（2）、税金：

暂按下三项计：

①营业税：

5%

5%×

226049724=11302486元。

②所得税：

25%

25%×

86848200=21712050元。

③城建、教育附加税8%：

8%×

11302486=904198元。

（3）、税后利润：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、项目资金运作

1、项目初期投资

（1）、土地费：

415068=1122.3万元

（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：

420万。

合计：

1542.3万元。

2、项目的融资

（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。

（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。

（4）、房屋销售过程融资。

（5）、银行抵押贷款。

八、项目实施原则及建设周期

1、项目实施原则

（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。

2、建设周期

（1）、20XX年3月20日-3月25日，地质勘察。

（2）、20XX年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。

（3）、20XX年4月1日-4月15日审图、图纸交底。

（4）、20XX年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

九、销售策划

1、销售宣传的重点区域：

金城江区

2、及时开展销售宣传，准备工作（20XX年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。

3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（20XX年2月20日做完）。

4、多方位广告宣传

（1）、网上宣传：

平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。

十、项目立项结论

通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。

能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。

本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。

篇二：

房地产住宅项目实施工作方案

1.编制依据

1.1《唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目招标文件》、招标答疑纪要及招标用工程图纸。

1.2中华人民共和国建设部《建设工程项目管理规范》GB/T50326-20XX。

1.3中华人民共和国建设部《建设工程项目管理试行办法》。

1.4国家和河北省、唐山市有关基本建设程序的规定。

1.5国家和河北省、唐山市有关基本建设的法律、法规和规定，如：

《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可暂行办法》、《建设工程质量管理条例》等。

2.工程概况

2.1项目情况

1）项目名称：

唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目；

2）项目地点：

唐山市西电路东侧,大理南路北侧；

3）项目建设规模：

53.08万平方米；

4）工期要求：

22个月；

5）招标人：

唐山市市区震后危旧平房改造领导小组办公室；

2.2工程简介及特点2.2.1工程简介

1）唐山市正泰里惠民园住宅小区位于唐山市西电路东侧、大里南路北侧、友谊路南侧地块，东临青龙河，总占地面积493.776亩（约32.9万平方米），是唐山市西南地区起步区工程，地上总建筑面积53.08万平方米，其中住宅建筑面积48.87万平方米，公建建筑面积4.21万平方米，地下车库面积（不包括住宅地下室）为5.3万平方米，容积率为1.88，绿地率为35%。

2）该小区共建住宅楼57栋，由多层（6层）和高层（10、11、18层）组成。

配套公建有24班小学一所、9班幼儿园1个、热力站5个、变电站15个、煤气调压站3个、自来水泵房2个，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、机动车停车位、自行车存车处、地下汽车库、垃圾转运站等。

2.2.2工程特点

1）建筑工程量大，工期短，地下工程复杂。

多、高层住宅均设有地下室，还集中设有四处大型地下车库，且车库上建多、高层住宅，属于大底盘多塔建筑形式，施工管理、组织较为复杂，土方工程量大且集中。

2）市政设施工程量大。

本项目的市政设施包括：

道路、给水、污水、雨排、电力、燃气、热力等工程。

由于打破了封闭小区的规划理念，推行建密路、窄街道、小街廓的规划布局，所以本项目的市政道路工程量较大且标准较高，其他市政设施亦会高于封闭小区的要求标准。

3.项目管理机构配备情况

3.1组织框架

3.2岗位职责

3.2.1项目管理委员会

建设合同签订后，正式组建项目管理委员会，成立以公司法人、总裁、副总裁、总经理、副总经理、总工程师、总经济师及招标人代表等专家组成的项目管理委员会，负责整个项目的协调管理。

在项目管理委员会的领导下成立项目管理部，由具有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责项目管理工作的实施。

为项目管理部配备专业齐全，知识结构合理的专业人员，进行项目投资管理、进度管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。

3.2.1项目经理

1）全面负责项目管理部的管理工作；

2）组织编制及修订可行性研究报告；

3）组织编制项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

4）组织进行各阶段设计文件报批工作；

5）确定项目的工作分解结构，确定项目管理部组织机构和组织形式；

6）组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；

7）组织制定项目管理部的规章制度；

8）检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换；

9）保持与项目招标人的密切联系，并将项目的招标人和项目管理委员会的的意图及时向项目管理部贯彻；

10）对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目管理工作报告。

3.2.2项目总工程师

1）协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

2）组织专家及技术人员审查初步设计及施工图设计；

3）组织日常管理工作中遇到的重大技术问题的论证；

4）负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；

5）组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；

6）参加设计交底和图纸会审工作；

7）设计变更、工程洽商的审核、审批工作；

8）参加质量事故的处理。

3.2.3开发管理部

1）负责收集与房地产开发有关的政策、法律、法规信息，关注房地产开发市场动态；

2）负责根据公司经营战略对公司项目计划组织开展有针对性的市场调研；

3）参与新项目计划的制定，并负责组织新项目的项目策划和市场定位；

4）组织设计单位招标工作，起草相关合同，根据合同约定对承包单位结算进行审核签认，对规划设计、单体设计、景观设计、施工图设计、咨询公司、模型设计等单位的选择具有考（:

房地产项目实施计划书）察、建议权；

5）负责编写和下发规划、单体、景观、模型的设计任务书并取得设计方案，组织相关单位审核、确认，协调与规划单位、设计单位的关系；

6）负责组织编写初步设计阶段和施工图设计阶段的任务书，取得设计成果,并审核设计成果是否符合批准的规划、单体和景观的设计方案，报总工程师审核；

7）负责组织协调有关综合管网的设计工作，跟踪和取得设计成果，并组织相关人员审核，协同工程部进行设计交底；

8）了解项目实体进程，监督项目方案实施情况，协助解决规划设计变更等事宜，参加竣工验收，项目结束后完成项目总结报告；

9）负责从档案室取得图纸并报送房管局，负责审核预售面积和确权面积，并为市场营销部提供户型图及相关信息；

10）办理报批手续，并协调设计院解决项目报批过程中出现的相关问题；

11）负责工程质量以外政府部门、相关单位的竣工验收工作；

12）负责办理产权、预售、竣工备案等工程所有相关手续；

13）负责组织收集项目市政设计条件等边界条件信息；

14）负责协调规划局等单位放、验线等相关工作；

15）负责项目招标代理公司组织的招标工作。

3.2.4开发经营部

1）负责工程预、结算的编制、审定工作，贯彻国家、地区相关规定；

2）负责造价信息的积累，提供各职能部门需要的价格信息；

3）负责工程项目全过程的造价成本分析和控制工作，参与工程竣工验收；

4）负责对工程材料敞开调整的价格的认定；

5）参加公司所有招标工作，编制标底及拦标价，审核相关文件；

6）负责各类合同文本成稿和合同管理，并监督执行；

7）负责根据合同约定对各项发包费用的审批和支付工作；

8）负责在合同履行结束后时，将所有合同文件交综合部备案；

篇三：

房地产项目执行计划书模板

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概要

1.整体策略

（简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致）

2.预期目标

a.开发规模：

占地亩，总建筑面积万平方米。

其中：

一期占地亩，总建筑面积万平方米；

二期占地亩，总建筑面积万平方米。

b.开发周期：

c.启动资金及到位时间：

d.总销售额：

e.总成本：

f.税后利润：

g.一期销售率：

l内部认购完成%

l第一次强销完成%

l第二次强售完成%h.质量目标：

i.品牌效果：

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