固镇房地产项目市场调研及规划分析研究报告Word格式文档下载.docx
《固镇房地产项目市场调研及规划分析研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《固镇房地产项目市场调研及规划分析研究报告Word格式文档下载.docx（52页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2014年，实现规模以上工业总产值340亿元，规模以上工业增加值78亿元、增长15.6%，增速低于年度计划2.4个百分点，位居全市第二、三县第一。
工业对GDP贡献率56.2%。
战略性新兴产业产值50亿元、占规模以上工业产值比重14.7%，高于年度计划0.8个百分点，增速位居全市第三、三县第二。
工业化率36.6%、同比提高1.6个百分点。
实现服务业增加值38.46亿元、增长9.5%，增速低于年度计划2个百分点，位居全市第三、三县第一。
客货运输周转量增长18%，蚌固城际公交开通，城市公交投入运营。
商品房销售面积43.6万平方米、增长101%。
金融机构各项存款余额118.24亿元、增长21.87%，各项贷款余额57.88亿元、增长40.9%，存贷比48.95%。
实现社会消费品零售总额41.6亿元、增长13.8%，增速低于年度计划0.7个百分点，位居全市第二、三县第二。
其中限额以上企业（单位）零售额6.6亿元、增长22%，限额以下企业（单位）零售额35亿元、增长12.1%。
实现农业总产值79.65亿元、增长5%，农业增加值46.88亿元、增长5%。
粮食总产51.93万吨、增长5.9%。
新增土地流转面积4.5万亩，累计发展省级农业产业化龙头企业7家、市级30家，400个专业合作社，注册认定家庭农场98家。
2014年，固镇实现固定资产投资147亿元、增长22%。
其中工业完成投资73亿元，增幅与去年持平。
房地产完成投资36亿元、增长60%。
全年获批用地3182亩，供应土地4755亩，土地出让收益14.05亿元，土地出让面积和收益位居三县第一。
供应土地按平方米换算为317万平方米，按出让收益14.05亿元计算的话，土地出让单价为443.22元/㎡，单价在城镇中属于中高水平。
2014年，城乡居民可支配收入19896元、增长10.7%，城镇居民人均可支配收入20205元、增长10.5%，农村居民人均可支配收入10226元、增长12%。
民生支出21.7亿元、占财政总支出的85.1%，新增就业10533人。
2、固镇规划发展
固镇西、南部有浍河流经，东部有京沪高速铁路，城市最初的发展方向是东和北。
因此，固镇最初的第一波扩城是向北到固四路，并以县政务中心为北上的桥头堡，带动了7、8家房地产开发项目（体量约100万㎡），如已全部现房入住的凯祥小区（22万㎡）、售楼处在建的香槟公馆、新城观邸、帝景天成、状元府、华海景秀、晨光国际等。
第二波扩城是向东、向南。
向东挺进，止步于蚌宿路，以150万方的浍河欣城住宅项目和光彩大市场一商一住两个项目拉动，目前正在火热开发中。
东部、北部靠近固镇工业集中区，还有实验小学、公交车线路等教育、交通配套跟进，易于拉动居民来此定居。
向南是以牛市西巷为界，从浍河路的中心城区改造升级老城区，顺势向南拓城发展，但止步于牛市西巷。
第三波扩城是越过浍河，直接规划浍河以南的南部新城区。
第二波南下扩城与第三波南部扩城存在明显的断档区，不是单纯修建胜利路桥和黄园路桥就可以解决新老城无缝衔接的问题。
南城区最新规划图：
通过黄园桥、胜利桥两个枢纽链接新老城区，但浍河北岸的空档区另新老城无法实现无缝接轨。
小结：
城市经济发展较好，工业占了半壁江山，农业和三产分别作为辅助产业。
城镇居民收入稳步提升，消费水平在全省属于中等水平。
专业市场发展较全面，花生市场、西瓜市场、农资市场、装修材料市场、家具市场、农机市场、农贸市场、商业街等市场细分明确。
新开发上市的商业地产也都定位明确，立足于升级改造现有商圈或临时安置的如农机市场、农贸市场等。
但是，县城缺少有领导地位的商业，这也比较符合县城商圈杂居而不专一的特色。
蚌埠与固镇的主副城关系。
由于固镇距离蚌埠比较近，基本属于蚌埠市郊的范畴，未来随着副城地位的上升，固镇地位将进一步提升。
城市规划发展，整体规划不系统，城市开发没节奏，挺进南部存在断档区。
经过实地调研走访发现，固镇县城老城属于田字格结构，以黄园路、谷阳路为中心轴，向北延伸到迎宾大道，向南延伸到浍河路，向东延伸到东风北路，向西延伸到胜利路，这个田字格区域属于固镇的县城中心区域。
第一波扩城较为成功，北部已形成新的居住聚居区。
第二波扩城还在进行之中，当地居民对向东、向南（仅限于牛市西巷以北）均不排斥，其中东部是出城的要道，南部是以中心城区稍微向南发展的老商业、住宅区改造，所以本地人接受度都很高。
但是，对于南部新城而言，由于跳过胡报、南小村等新老城开发空白区域直接到浍河南岸开发，所以断档严重，属于空降新城，老百姓整体接受度较差。
城市开发没节奏，老城内还存在很多平房区（比如东菜市附近），但是政府仍然向北、向东、向南扩城，整体发展没有节奏感，给人四面开花的混乱感。
二、固镇房地产市场发展情况
1、固镇商业地产布局及未来发展趋势
A、固镇现有专业市场调研。
固镇现有各专业市场门类齐全、经营地点集中、经营状况较好。
按从南到北、从东到西的顺序，依次梳理每条街会发现很多专业市场基本上就是一条街。
详见【固镇商业业态分布图】。
垓下路为汽贸、4S店、农机、汽修、汽配一条街，汇聚了40家左右大小规模不一的商家，经营已经超过6年，现在经营稳定，是固镇主要的汽贸一条街。
4S店等厂房自建为多数，租金无从考证。
垓下路与谷阳路之间的交通路、胜利路也是汽修、农机配件、维修等业态，店铺多为一层底商，店铺面积约为80㎡左右，年租金2万。
垓下路东段在2014年4月份刚竣工了临时划定的农机市场（后期将拆迁安置到开发中的固镇汽贸农机市场）和农贸市场。
垓下路东段临时农机市场。
临时板房面积900平米，占地18000平米。
该市场30平米左右的活动板房，租金9000元/年，现有板房商家约30家。
城东农贸市场，东西150米，南北120多米，占地约2万平米，30平米板房商铺年租金12000。
小摊贩进门费2-10元/次（看卖货多少收费）。
现有板房商家约90家，其他零散摊贩约220家。
明珠广场，汽车站旁（谷阳路与交通路交叉处），固镇第一家专业的家具家居市场。
建于2007年，共11栋钢构建筑，每栋面积约2500㎡（2-3层），总建筑面积约2.5万㎡，其中交通路临街有宾馆1200平米上下2层。
现在市场基本上一个品牌占据一栋楼，但是内部陈列混乱，市场破旧（二楼楼板震动、楼梯危险）安全隐患大，虽然门头是品牌专卖，内部货品五花八门，品质良莠不齐。
经营业主报价2500㎡的年租金为50万元。
市场生意还可以，受季节性影响较强（年底、5月、10月生意比较好），周边居民等都会集中到该地购买家具。
现有商家约50多户，进货渠道基本都是厂家直供。
城西农贸餐饮市场，为户外大棚式的临时市场，占地面积约4000平米，摊位约50家，蔬菜、餐饮小吃各占一半，解决沿街摊贩乱摆放的问题，同时也提高城内人口就业率。
6平米左右的摊位月租金为300元。
立新路的垓下路和谷阳路段集中了皖北农资大市场、固镇装饰城。
皖北农资大市场，约13000㎡，共有90多家，农资为主，还有20%是建材门市。
2006年建成，一层商铺，二三楼为住宅，一层售价约2000/㎡。
一般门市都是4米高，3.5米宽，50平左右，年租金16000，卫生费每个商铺200/年。
整体经营状况还可以，约有10%商家经营不善关门了。
固镇装饰城，约7000㎡。
2006年建成，一层商铺，二楼以上为住宅，一层售价约2000/㎡。
40平米铺为单位，60多家。
租金1.5-2万/年。
67平米卖100万，租金2.6万/年，转让费1.5万。
该市场整体经营还可以，集中了瓷砖、门、装修材料、灯具、洁具、卫浴等众多装修材料。
与商户访谈中得知，后续在2016年固镇光彩大市场建成后，80%商户将搬迁过去。
搬迁后的市场如何处理，未能得知（需从）。
谷阳路集中了政府机构、银行、餐饮娱乐业态。
垓下路与谷阳路段的黄元路西侧是家居饰品一条街（约20家商户），东侧是建材广告制作一条街（约20家商户）。
层高约3.5米的商铺，面积约80平米，年租金约1.6万。
浍河路和谷阳路中间的黄园路为品牌商业街，与胜利路与东风路之间的浍河路一样是固镇最繁华的品牌商业街，汇聚了家电、超市、建材、服装、鞋品、化妆品、珠宝首饰等众多业态。
浍河路土产巷交叉的波司登一楼180平米门面年租金要40万元，租金创下最高，年租金高达2222元/平米。
黄园路200平米的临街店面，年租金也高达30万元。
土产巷最初是再就业一条街，主营业态为服装，店面60平米左右，年租金1.5万元左右，商家约有20多家。
黄桥路步行街是以服饰为主的商业街，店面多为50-60平米小门面，年租金约2万左右。
县医院西侧的黄桥路以日杂小百电器为主，店铺面积80-100平米为主，年租金约1.5万元。
瓦房北街是露天东菜市的菜市场，临白马环球港一侧都是户外摊位，小摊贩约有40多家。
东侧有门市房的商家有20家左右，粮油店30平米店面，年租金6万元。
东风路是电动车、摩托车一条街，租金约200元/年·
㎡，商家约有10多家。
大营路与浍河路交叉处广场新开辟了小吃街，用于扶贫创业，小商贩约有20家左右，每户约5-6多平米，租金约每月300元。
现有主要专业市场统计表：
市场名称
地点
市场规模
商户数量
单铺面积
层高
销售日期
开盘售价
年租金/㎡
经营状况
城东农贸市场
立新路
2万㎡
300
30
3米
2014年4月
400
较好
城东农机市场
1.8万㎡
皖北农资大市场
1.3万㎡
90
50
4米
2006年
2000/㎡
320
很好
固镇装饰城
7000㎡
60
40
明珠广场
汽车站北侧
2.5万㎡
1000
均4米
2007年
200
一般
从上述表格可以看出，专业市场的年租金价格基本在200-400元/㎡之间，即便除去农贸、农机两个临时板房的租金价格，装饰城的租金价格也仅为400元/㎡，可见当地专业市场租金价格普遍不高。
未来，专业市场租金还有较大的提升空间。
固镇商业业态分布图
B、固镇现有商场调研。
固镇现有商场经营比较好的有万盛购物中心，新开业不久，且经营一般的商场有世纪商务广场，以及开业后便不景气已经撤场超外店的金润万家超市。
下面将分别就这三大商场进行调研分析。
万盛购物中心。
位于浍河路与土产巷交叉的东北角，总建筑面积约1000㎡，分为3层，一层为女装服饰，二层为男装服饰，三层为儿童、亲子乐园。
该商场为2014年新近营业的，从二层男装女营业员口中得知，该商场全部由商场老板自持经营，不对外租赁，里面品牌都为自己引进，统一经营管理。
但一街之隔的波司登一层年租金为2222元/㎡，推算该商场年租金价格整体也要在1000元/平米左右。
由于地处中心商业街地段，品牌以三四线品牌为主，档次中等，装修较新，业态规划符合城镇居民需求，经营较好。
世纪商务广场。
72宽长，24米宽，共4层，一层约2300平米，整体约9500㎡。
现有一层进驻中国银行、母婴世界、海澜之家、火锅城、可心百货、九牧男装，3层进驻糖潮ktv1000㎡。
对外招租商铺面积100-1600平米。
除了一层临浍河路临街门市较好外，北侧的临街商铺经营不大好。
270万，150平米，一楼对外售价。
三楼整层年租金360元/㎡，价格很高。
金润万家超市。
每层1000平米，共2层，共2000㎡。
一层超外店原有50多家，现在仅剩下不到10家在营业，面积多在20多平米，年租金约240/㎡（商户报价有所保留）。
二层为生鲜食品为主的超市，客流一般。
超市与世纪商务广场的中间有个小型的儿童乐园，有蹦床、旋转木马，可以吸引客流，周末的时候很多家长会带孩子来玩。
固镇较为成功的万盛购物中心，业态简单、品牌接地气，简单地从家庭构成出发，只划分女装、男装、童装，反而获得了成功。
这个例子给我们的经营就是在城镇做商业地产一定要深入挖掘当地居民的需求，不能将一二线城市成熟的模式拿来主义使用。
否则，就会像金润万家超市一样败北。
C、未来发展趋势。
目前，浍河路西段南侧广大区域正在拆迁，原有的商业街将全部拆除，建立新的商业中心。
而东部浍河欣城、白马环球港（偏向服装的商业综合体）、光彩大市场（建材专业市场）、南部汇金国际（步行街）、固镇汽贸农机市场都有较大配比的商业。
因此，固镇商业中心将由传统的浍河路与黄园路交叉的金十字发展成老城商业中心改造为中心，周边多个商业遍地开花的局面。
未来固镇的商业市场将呈现出整体开发量集中井喷的局面，除了自营外，投资市场竞争会越来越激烈。
2、固镇主要商业及住宅楼盘调研
A、主要商业楼盘
以浍河路、黄园路老城商业金十字为中心，我们依次走访了白马环球港、汇金国际、固镇汽贸农机市场、光彩大市场几大项目。
尚达·
新天地处于拆迁中，售楼处与浍河欣城一体，调研时问及商铺和综合体建设时售楼员都不予以回答，因此未能调研有效信息。
项目
地址
竞争等级
定位
面积
均价
交房时间
上市面积
销售率
开业时间
未上市面积
白马环球港
四至为浍河路、黄桥路、谷阳路、东菜市
中
22万方中心商业综合体
30-70
一层层高5.4米
一层均价1.3-1.6万
二层均价8000-1万
2015年底
一期一二层共2.5万方
共4层
一期销售率达90%
2016年3月
二期未上市商业面积约4万方
汇金国际
浍河路以南、黄元路东
高
100万方一站式现代化生活商务中心
1托2
90-130㎡左右一个
商铺：
楚汉风情街10000/方均价，休闲街7000/方均价
2016.10月
商业共7.6177万方，一期上市约2万方左右；
综合体共20万方，未上市
商业销售率45%左右；
住宅50%左右
固镇汽贸农机市场
前台加油站北1000米
汽贸农机市场
80-100㎡
1托2.5-3
100-120㎡
沿街5000/㎡
内街4000/㎡
一层高4.5米，2、3层高3.6米
2016年10月可以装修
未开盘销售
2016年底
光彩大市场
浍河路转盘东
11万方首席家居建材集散地
100-140㎡
沿街1托2，6000-7000/㎡，1层高4.5米，2层高3.9米
内街3700-4000/㎡，1层高4.5米，2层高3.6米
2016年5月
5万㎡
70%
2016年7月
11栋约4万㎡
集中商业约1.5万㎡
新天地
浍河路以南、黄园南路以西
25万方中央城市综合体
拆迁中，面积未定
价格未定，置业顾问说1托2临街商铺单价3万/㎡
拆迁中
未定价，未销售
对外宣传华润苏果超市、大地影院、肯德基进驻
未上市
白马环球港。
定位为22万方中心商业综合体。
每层12000平米，四层。
4月25日，一二期两层（一层、二层）开盘销售率90%。
公摊达45%。
临街商铺主力面积为70㎡。
内铺主力面积为40-50㎡。
一层均价1.3-1.6万，二层均价8000-1万。
该项目很注重招商造势，占据了黄桥路步行街的核心商圈，不断用各大品牌商家考察、签约造势，营造火爆热烈的商业氛围，吸引自营和投资两大客群入场。
最终在一年半的时间内，以开发商白马集团在合肥的成功案例为引线，积极制造营销热点，在开盘时实现了一二层服装为主的旺铺的旺销。
作为本项目而言，应学习这种营销模式，以不间断的招商热度炒热项目，带动销售。
工地实拍
汇金国际。
该项目定位为100万方一站式现代化生活商务中心，以老百姓接受度较高的浍河路为基点，向南延伸开发楚汉风情街商业街和大型核心住宅区。
该项目商铺主力面积为90-130㎡，为临街一拖二商铺。
楚汉风情街10000/㎡均价，休闲街7000/㎡均价，一层高3.5米。
为了加大商铺投资去化量，该项目利用5年返租50%为卖点，利诱消费者购买投资。
具体方法为：
以100万/套商铺为例，5年返租后，总价仅为50万，银行贷款0首付，按月偿还银行按揭款（50万贷款10年计算），失去商铺前5年的经营权，由运营公司对外统一经营招租。
这样算下来的话，消费者会很天真的认为每套商铺实际售价仅为5000元/㎡，而不会计较5年使用权。
因此，该政策一出，吸引了很多投资客投资。
实际上，开发商只是巧换名目，套取银行贷款，又多赚了消费者商铺5年的使用权。
此外，该项目还在项目路中间开设了临时板房用作商业街的提前体验场，低租金甚至0租金吸引商户进驻，用以超热项目商业街，与白马环球港争夺商户。
本项目需要学习该项目灵活的营销方式，趋利避害，在竞争激烈的市场中，争取项目利润最大化。
固镇汽贸农机市场。
该市场是接替现有城东农机市场而兴建的永久性专业市场，位于前台加油站北1000米，总建筑面积约13万平米，共29栋街区式商铺，430个停车位。
商铺以一拖三为主，一层高4.5米，二、三层3.6米，4米开间，9米进深，商铺面积为80-120平米，以80-100平米为主力面积。
沿街5000/㎡，内街4000/㎡。
2016年10月可以装修，目前，未开盘销售。
该项目属于市场整体搬迁升级改造项目，因此整个销售案场气氛不紧张，也没有什么大的营销举措。
光彩大市场。
定位为固镇11万方首席家居建材集散地，是固镇现有固镇装饰城的升级改造版，已有半数的装饰城商家购买该项目。
商铺以1托2为主，面积为100-140㎡，沿街售价6000-7000/㎡，1层高4.5米，2层高3.9米；
内街3700-4000/㎡，1层高4.5米，2层高3.6米。
预计2016年5月交房，7月试营业。
光彩大市场已上市约5万㎡，销售率达到了70%。
后续还有二期11栋约4万㎡街铺以及约1.5万㎡集中商业未上市。
该项目地段优越，处于固镇的大门口，对于建材行业来说物流很方便，同时街铺的设计也升级了，弥补了原有固镇装饰城的不足（层高、信息化管理、物流配套等），因此受到了固镇建材行业的欢迎。
政府也大力支持该项目将老城内的建材行业整体迁到该项目，置业顾问说后续将有政策性补贴（具体未出台）。
商铺租赁价格表
地段
市场整体面积
楼层
年租总额
备注
一层
12000
400
9000
300
16000
320
67
26000
388
谷阳路波司登
180㎡
180
400000
2222
世纪商务广场
9500㎡
1600㎡
三层
576000
360
整层租
商铺租金水平整体不高，有一定的发展空间。
总结现有商业项目，白马环球港营销最成功，现在浍河路商业街都在拆迁改造，处于新老商业空白档期，2016年3约该项目开业后必将成为固镇新的商业核心。
汇金国际主打投资牌，将低价买商铺投资的理念灌输给当地中高收入的客群，拉动他们做投资客也将吃掉大部分投资客市场份额。
新天地由于拆迁进度缓慢，后续必将因错失最佳市场时机而失去一大部分经营户和投资客。
B、固镇周边乡镇商铺调研
市调期间一共走访四个乡镇，具体为何集、湖沟、连站、杨庙，主要对乡镇中心区域的商业街进行了走访调研。
四个乡镇商铺都是自己盖1托2商铺，1托3商铺,其中1层门面（层高最小4米，最大5-6米），2层3层自住。
面积一层为50㎡左右。
商业业态为小超市、批发超市、餐饮、建材装饰、理发、化肥种子等农资、农机配件、汽车修理、庆典、手机通讯、电器、首饰等。
何集镇较小，湖沟镇、连城镇、杨庙镇较大，有迷你购物中心，销售的产品多为服装、鞋帽，以及日化用品、日杂、食品居多，具备很强的市集特色。
日杂、食品等上货渠道侧重于固镇或蚌埠，首饰、服装、家电、手机等一般从合肥或南京上货。
C、典型住宅项目
由于本次调研的主要方向是商业地产，因此住宅仅作为附属调研目标进行了简单的走访和考察。
总建面
容积率
物业费
81.689万㎡
2.8
12层小高为主，面积96-150平米
升级会员 