论房屋承租人与房屋共有人优先购买权的冲突及解决之道Word格式文档下载.docx

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摘要

通说认为房屋租赁权具有债权的属性，然而无论是从房屋租赁权具备的实质要件还是从保护房屋承租人的角度考虑，房屋租赁权均应当属于一种物权，而且是一种自物权之外的他物权。

这个对于解决房屋承租人与房屋共有人优先购买权的竞合有着前提性的意义。

由此前提下，并且综合考虑各种因素，可以认为房屋共有人的优先购买权拥有较之房屋承租人之相应权利更高的效力。

笔者认为这样可以取得更好的社会效果。

关键词：

优先购买权；

房屋租赁权；

共有权；

同等条件

ABSTRACT

Thereisapopularviewinthelawfieldwhichiscalledthattheleaseholdoftenementischarcterizedbytherightofdebt.However,nomatterfromthepointofviewthattheleaseholdoftenementhassomevituralconditionsofJusinRemnaturallyortheimportantanceofpertecttherenter,itshouldbeakindofJusinRem,andaUsufructonImmovablesmoreover.Itwillbeveryusefulforresolvingtheproblemthatconfusedmanyexpertsforyears,whichiswhichonehasaprioritybetweentheleaseholdoftenementandthejointownershipinhouse.Inthewriter‘sopinion,itcouldbebetterthatthelatterhasthepriority.

Atthispremise,andregardofotherfactors,wecangetsuchaconclusionwhichistherightbasedonthejiontownershiphasaprioritytotheleseholdoftenement.Thewriterthink,thischoisemaybemorewiseformostpeopleinoursocietyinsomeways.

Keywords:

Preemption;

TheLeaseholdofTenement;

TheRightofJiontOwnership;

TheSameConditions

目录

一、优先购买权的性质再探讨……………………………………………6

二、房屋承租人的租赁权及其优先购买权……………………………9

（一）一则案例……………………………………………………9

（二）对房屋承租权性质的再思考………………………………9

（三）房屋承租人的优先购买权的定性…………………………11

三、当房屋承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权发生冲突时……………………………………………………………………11

（一）同等条件……………………………………………………12

1．同等条件标准的确立

2．同等条件的内容

（二）解决的办法…………………………………………………13

1．约定优于法定

2．约定不成时

四、简短的结论…………………………………………………………15

论房屋承租人与房屋共有

人优先购买权的冲突及解决之道

根据我国《民法通则》、《合同法》以及其他相关法律的规定，房屋承租人与房屋共有人在同等的条件下均享有对房屋的优先购买权，此时便造成了两项优先购买权冲突的情况。

但是我国现行法律又没有对此加以规定，然而随着近年来房地产市场的不断升温以及不断出现的类似案例，该问题的解决更显得迫在眉睫。

那么，两项优先购买权到底谁拥有更高的效力呢？

得先从优先购买权的性质说起。

一、优先购买权的性质再探讨

优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。

在我国优先购买权制度最早可追溯到《唐律》。

唐律规定，房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻。

近亲四邻不要，才得卖与别人。

宋朝时《宋刑统》也记载有典卖中的禁止条件和优先权的规定。

田宅等产业需要典卖时，其亲属和四坊邻居依照传统享有优先典卖权。

我国这种优先购买权制度对于当时维护封建国家宗法制度的需要、维护封建社会秩序起到了一定的积极作用。

新中国成立之后，在制定新中国民法典时，立法者也对优先购买权进行了规定，比如《中华人民共和国民法•债权篇》第一次草稿第二十九条规定“出租人出卖租赁物时承租人在同样条件下，有优先承买权。

承租人在接到出卖通知书后十日内，不作承买的表示，视为放弃优先承买权”随后经过数次修改，都对优先购买权的问题加以规定，只不过表述有了适当的改变，将“优先承买权”改为“优先购买权”了。

关于优先购买权的法律性质,我国学者存在不同看法,主要学说大致如下：

1．期待权说。

该说认为标的物所有权人（即共有人、出租人等）未将标的物出卖,则优先购买权人的权利尚未现实化,只处于期待权状态。

[1]期待权是指成立要件尚未全部实现，而将来有可能实现的的权利。

[2]

那么，优先购买权到底属不属于一种期待权呢？

《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：

“按份共有财产的每个共有权人有权将自己的份数分出或转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”最高人民法院《关于贯彻执行<

中华人民共和国民法通则>

若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：

“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。

出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

由此可见，优先购买权的行使必须以标的物的出卖为前提。

王利明先生认为区分期待权与既得权的意义主要在于：

区别权利人是否是记取得了某种权利。

对既得权而言，权利人已经现实地取得了某种权利；

但对期待权而言，他还不能够现实地取得某种权利，只是期待将要取得某种权利。

[3]但权利的行使与权利的享有是两个不同的概念。

权利的行使要件是否是权利必备的结构要件之一呢？

笔者认为无论房屋承租人还是共有人在其承租开始时或对房屋开始共有时，承租人和共有人便已事实享有了优先购买权，而不是要等到房屋被出卖之后。

只是权利的享有并不一定代表权利即刻被实现。

当出卖这一法律事实发生后，无论是房屋承租人抑或房屋共有人意欲实现的实际上是通过手中已现实享有的优先购买权来追求对房屋所有权的实现，此时承租人抑或共有人的优先购买权得以实现，其优先购买权由权利的单纯享有阶段进入权利的实质行使阶段。

因而从权利的实现状态来看，把优先购买权归为一种期待权似乎有些合理性。

但是优先购买权本身行使的期限要件是否必定可以使优先购买权化身为一种期待权呢？

这是一个值得商榷的问题。

有学者认为，就房屋承租人先买权的本质而言，其应当是一种请求权或债权。

因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。

而房屋承租人的先买权，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖房产时，承租人才能实际行使；

在出租人未将房产出卖的情况下，承租人的先买权只能处于期待权状态，不能真正实现。

同时，出租人在出卖房产时，如果有第三人参与购买，承租人的先买权就不是一种期待权，而是一种既得权；

如果没有第三人参与竞买，承租人的购买只是一种普通意义上的购买，无所谓优先之说。

因此，承租人的先买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。

而期待权说的观点，并不能真正回答先买权的性质问题。

[4]

2．形成权（附条件形成权）说。

该说认为优先购买权无论为法定或约定,性质上皆属形成权,即优先购买权人得依一方的意思表示,形成以义务人和第三人买卖合同同样条件为内容的合同,无须义务人（所有权人或出卖人）的承诺,不过此项权利附停止条件,须待义务人出卖标的物与第三人时,才能行使[5]。

形成权是指当事人一方可以以自己单方的意思表示使法律关系发生变动的权利，学理上称之为能为权、变动权等。

[6]“形成权之主要功能,在于权利人得依其单方之意思表示,使已成立之法律关系之效力发生、变更或消灭”。

[7]

那么优先购买权是否属于一种形成权呢？

形成权的行使必须遵循两项重要原则：

一是形成权的行使不得附条件或附期限。

形成权的行使目的在于迅速地使法律关系确定，“既然形成权相对人必须接受他人行使形成权的事实，那么就不应该再让他面临不确定地状态了”[8]。

二是形成权的行使不得撤销。

[9]根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：

”由此可见优先购买权的行使是有条件限制的：

必须是要在同等条件下，共有人或承租人才能享有，并非是当事人一方的单方意思就可以使法律关系发生变动。

因而形成权说存在不合理之处。

3．附条件承诺说。

优先购买权有约定优先购买权与法定优先购买权之分。

“在约定优先购买权中，这一权利产生于当事人的约定，约定本身就是一个契约，该契约也应当符合合同成立和生效的条件，但这一契约与其他债权契约不同，该契约的内容为附条件的要约，于条件成就时要约发生效力，对方就有承诺的权利，优先购买人一经承诺，就在权利人与出卖人之间形成以请求给付为内容的债权契约。

法定优先购买权的产生基于法律的规定，法律规定代替了当事人约定，而成立一个法定的附条件要约，从权利人的角度来看，优先购买人的权利就是附条件承诺的权利。

”[10]

4．物权或债权说。

该说认为优先购买权依其能否对抗第三人可分为物权性优先购买权和债权性优先购买权,无论法定或约定优先购买权皆有这两种性质不同的优先购买权。

对我国现行法律所规定的优先购买权,学者对其性质有不同意见,一种观点认为优先购买权附随于买卖关系,本质上仍属债权,应于合同法中规定；

另一种观点认为优先购买权具有对抗第三人的物权效力,应于物权法中规定[11]。

笔者认为优先购买权乃是一种从权利，必须要依附于其主权利的存在而存在。

所以，对于其性质的认定也必须考虑其主权利的性质，从而对该从权利的性质作出科学的认定。

反之，则比较荒诞。

因而对优先购买权的性质作出如下的分类是比较适宜的：

1、基于物权产生的优先购买权应当归入物权之中。

如按份共有人对其共有物的优先购买权：

《物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利的规定。

根据物权法定的原则，便可以得知房屋共有人的优先购买权具有物权属性。

而将房屋共有人的优先购买权归为一种物权的目的就在于加强对其合法权益的保护，有利于正义公平的实现。

因此，把房屋共有人的优先购买权视为一种物权，应当是稳妥的。

2、基于债权产生的优先购买权则属于一种债权，具有债权属性。

综上所说，笔者以为对于优先购买权的性质，从不同角度可以得出不同的结论，各有千秋。

相对而言，期待权一说更有说服力。

即当房屋出卖这一法律事实出现后，在同等的条件之下，房屋承租人或是共有人的优先购买权方有得以实现的可能。

在出卖这一法律事实未出现之前，房屋承租人或共有人的优先购买权的成立要件并未全部实现，只享有期待的可能性，其权利必须要等到出卖这一事实到来之日，方可完全具备，方具备实现的条件。

其次，从物权和债权的角度来看，可以依据优先购买权所从属的的主权利的性质，来判断该优先购买权到底是物权还是债权。

基于物权而产生的优先购买权就具有物权的属性；

基于债权而产生的优先购买权则具有债权的属性。

如上文所述，房屋共有人的优先购买权属于一种物权自不必赘述，然而房屋承租人的优先购买权是何种属性呢？

其所依附的主权利——房屋租赁权的性质又是如何呢？

下文将对此作些必要的探索。

二、房屋承租人的租赁权及其优先购买权

基于上述的论述，可以得出弄清楚房屋承租人的租赁权的属性——物权抑或债权对解释房屋承租人的优先购买权有着不言而喻的重要性。

依据两者的主从关系，如果房屋承租人的承租权是一种债权的话，那么依附其的优先购买权则通常也是一种债权了，而若房屋承租人的租赁权是一种物权的话，那么依附其的优先购买权则又通常是一种物权了。

先看一则案例吧。

（一）一则案例。

甲、乙两兄弟共同拥有从其父处继承的一套三房两厅的房产，因二人各有住所，故此房屋一直闲置。

2003年4月，甲将此房租与单位同事丙居住并办理了备案登记。

甲每月将租金的一半支付给乙，乙对此也无异议。

其后，甲因工作调动，在未告知丙的情况下将该房中系其所有的部分转让与乙。

丙知情后表示愿以同样价格购买该房，甲未予理睬。

丙认为甲的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂将甲诉至法院，请求确认甲、乙的买卖合同无效。

法院经审理认为，该房产系被告甲与第三人乙通过继承而取得，被告与第三人均系该房产合法的共有权人；

对于原、被告之间的房屋租赁关系，乙始终未提出异议并且每月按所有权份额收取月租，故该租赁关系合法有效，丙为合法的承租权人。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条、第118条的规定，对于本案争议的房产，原告同第三人都享有优先购买权，但是第三人的优先权系基于所有权而生，效力上应当优于原告丙基于租赁关系的存在所享有的优先权。

据此，法院做出一审判决：

不予支持原告的诉讼请求。

显而易见，由此案的判决来看，受理法院是根据房屋承租人的房屋租赁权是一种债权这样的一种判断从而作出房屋共有人的优先购买权优于房屋承租人的优先购买权这样一种裁判。

那么这是否合理呢？

房屋承租人的房屋租赁权果真是一种基于租赁合同而产生的债权吗？

（二）对房屋承租权性质的再思考

房屋承租人优先购买权所从属的房屋租赁权到底是物权，还是债权？

笔者更倾向于房屋租赁权是一种物权。

首先，房屋承租人基于租赁可以产生优先购买权。

如《合同法》第230条所规定：

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

如果未通知，那么该买卖行为很有可能被认定无效或可撤销。

由此可得出该权利具有对抗第三人的效力，明显不同于债权的相对性，而比较类似物权的特性。

其次，“买卖不破租赁”原则的存在。

《合同法》第229条：

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《担保法》第48条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

由此可见房屋租赁权显然不同于一般的债权，甚至具有对抗物权的效力。

这样就打破了物权优先于债权这一基本原则，与我国现有的物权法律体系也显得格格不入，也不利于法律的实践，造成经济效率的降低。

接着，依照我国法律规定，房屋租赁必须要进行租赁登记。

《车国内市房屋租赁管理办法》明文规定房屋租赁实行登记备案制度；

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

这种公示的要求显然也是不同于对一般债权的规定的。

再次，从现代法律精神出发，也应当将房屋承租人的租赁权规定为物权。

因为当出租人发生违约时，很多时候，出租人可以提前收回出租物而仅仅承担违约责任，这显然给了出租人较大的自由，往往会给房屋承租人造成窘境，不利于实现对房屋承租人租赁权的应有保护。

而我们都知道，在生活中应维护交易双方的信任，尽量实现经济活动的稳定和可预见性，所以从社会效果来看我们不应当给予出租人过分的自由。

相反，如果能将房屋租赁权定性为物权，则出租人就不能随意的解除合同而收回出租的房屋了，这样就能够很好地保护房屋承租人的利益了。

然后，从物权的特征来分析。

ⅰ，支配性。

房屋租赁权的客体特定；

权利主体特定而义务主体不特定；

房屋租赁权的实现不需要义务人的积极行为；

ⅱ，优先性。

房屋承租人优先购买权的存在；

ⅲ，追及效力。

房屋承租人得以依据其租赁权向房屋的不法占有人请求返还原物，得以居住。

所以，再基于房屋租赁权是对他人房屋在一定范围内的占有、使用、收益的特征来看，房屋租赁权应当属于一种他物权。

最后，从租赁权和用益物权的产生来看，租赁权一般是依据契约获得的，而用益物权的取得方式之一也是由所有权人与用益物权人之间进行约定并履行登记等物权手续获得的。

因此，契约在租赁权和用益物权之间起着同等重要的作用，都是权利产生的依据。

可见，在形式上，租赁权与用益物权并无本质区别，从实质上讲，把租赁权视为物权更具有经济和社会价值。

与其对租赁权地性质囿于通说而对其物权性质遮遮掩掩，还不如我们勇于承认，租赁权就是物权，并且是一种他物权。

[12]

（三）房屋承租人的优先购买权的定性

根据上文的论述，将房屋承租人的租赁权视为一种具有物权性质的权利无疑更加合理，更有利于保护房屋承租人的法益，有利于促进出租人与承租人之间权利义务的平衡。

因而，此刻再来看待房屋承租人的优先购买权也许会有另外一番见解了，即根据权利主从关系的理论，我们是可以得出这样的结论的，房屋承租人的优先购买权也应当是一种物权性质的权利。

三、当房屋承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权发生冲突时

根据《物权法》规定，房屋共有人在同等条件下，拥有对共有房屋的优先购买权。

此时联系到承租人的优先购买权，便产生了两种优先购买权的冲突。

该怎么办？

基于房屋租赁权的优先购买权与基于房屋共有权的优先购买权到底谁优谁劣？

根据上文的论述，房屋承租人的优先购买权应当是一种物权性质的权利。

而基于房屋共有权而产生的优先购买权也同样具有物权属性。

因而此刻“物权优先于债权”这一原则便无用武之地了。

解决房屋承租人与共有人之间的优先购买权的冲突势必要从物权内部结构的优先性着手了。

让我们再来回顾一下前述的案例。

上述案件的争议正是在于当共有人的优先购买权与承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的情况下“权利位阶”的次序如何排定。

当然受理法院最终判决是基于“房屋承租人的优先购买权是一种债权”这样的一种旧有观点从而判决原告丙败诉。

其判决的合理性有待商榷，最终很有可能对房屋承租人的合理利益造成了损害。

但是上文已经有所论及，故此处就不必赘述了，下文仅讨论以房屋承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权均为物权性质的权利的这种观点为前提时，应当对本案如何做出公正的判决。

首先从共有开始。

所谓共有即指某项财产由两个或两个以上权利主体共同享有所有权的状态。

[13]共有分为共同共有和按份共有两类。

其中共同共有通常不会涉及到共有人的优先购买权的问题，原因在于共同共有以共同关系的存续为前提，共同关系存续期间，共同共有人不得请求分割共有。

而共同关系终止后，共同共有也不复存在。

因而在共同共有中出现优先购买权的概率往往不及按份共有。

其次，新颁布的《物权法》对此也没有规定。

这是不符合物权法定这一原则的。

但是必须要略加注意是，当共同关系终止的时候，共同财产分割后，一个或者数个原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

其法律依据在于《民法通则意见》第92条：

“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”可见除此情形之外共同共有人并不享有对共有物的优先购买权。

因为设立优先购买权的立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。

同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。

[14]所以当共同关系终止后，共同财产将进行分割，共同共有已经不复存在，此时再对原共同共有人除《民法通则意见》第92条规定的情况之外赋予其优先购买权已经不符合优先购买权的立法目的了。

因而，本文主要探讨的是按分共有人的优先购买权问题。

依据《物权法》第一百零一条的规定：

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

即按份共有人享有对共有物的优先购买权。

但同时，《合同法》第230条所规定：

从上述两条法条可以看出，无论是房屋按分共有人抑或房屋承租人在行使其优先购买权时均是在“同等条件的”前提下。

我们是可以这样认为的：

当房屋共有人和房屋承租人的出价不一致时，价高者得是合理的。

因而此时“同等条件”的内涵对于解决当房屋按分共有人的优先购买权与房屋承租人的优先购买权发生冲突时谁更优先的实际问题显得十分必要了。

（一）同等条件

“同等条件”的行使要件是优先购买制度的一项重要的利益衡量机制，是对房屋承租人或房屋按分共有人行使优先购买权的限制。

作出这种限制尊重了作为出卖人的所有权，不至于因优先购买权的行使，是出卖人的利益遭受损失；

同时，在确立优先优先购买权以后也没有剥削其他人购买的机会，因为其他人仍然可以参与购买，如果优先购买人不能提供同等条件，则按照价高者得得市场原则决定被出卖的房屋或份额的归属。

同等条件的具体包括“同等条件”的标准和“同等条件”的内容。

[15]

1．同等条件标准的确立。

一般认为“同等条件”是房屋出卖合同中所订立的条件标准。

其中，如果合同因具有违法因素而被确认为无效或可撤销时，则据此确认的“同等条件”也应随之失去效力，承租人或其他共有人不得以该标准主张优先购买权。

此外，在出卖人就租赁房屋分别与多人签订房屋买卖或份额转让且内容不同的合同时，应当以其中对于其他共有人或承租人有利的合同条件作为“同等条件”。

这既是对其他共有人或承租人利益的保护，也是对出卖人一房多卖的惩罚。

2．同等条件的内容

学界对于同等条件的内容有多种不同的观点。

一是绝对同等说，认为其他共有人或承租人的认购条件与其他买受人的条件绝对相同；

二是相对同等说，即大致相等即可；

三是认为同等条件主要指价格的同一，如果出卖人基于某种特殊的原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格，而这些特殊原因能够以金钱计算的，则应折合金钱加入价格中，如果不能则应以市场价格确定同等条件。

四是认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律另有规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件。

[16]

我们认为，对于同等条件的理解应采用目的性限制解释，体现这样三点精神：

一是要体现优先购买权的相对性和有条件性；

二是优先购买权的行使不能损害出卖人的实体利益；

三是优先购买权的行使并不绝对地剥夺其他人的购买机会。

因此，认识同等条件，一是价格条件相同；

二是关于价款的支付方式也应等同于第三人允诺的方式。

[17]

基于上述认识，下文将对同等条件下房屋按分共有人与房屋承租人之间的优先购买权的优先顺序作出安排。

（二）解