江海名府销讲Word文档格式.docx

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●邮局通信：

邮政储蓄、中国移动

●医院：

中心医院第一门诊部、妇保建所、台州医院恩泽妇产院、社区卫生服务站、白领牙科、医学整形、市立医院、中医院

●学校：

实验小学附属幼儿园、小太阳幼儿园、书生小学、实验小学、书生中学、台州一中、椒江八中

●餐饮：

海鲜小厨、樱之花日本料理、商业街美食、刻龙海鲜城和美食坊、香溢和方远大酒店、小渔村、迪欧咖啡、KFC

●菜场：

开元菜场、塘岸菜场

●商场：

耀达百货、商业街购物一条街、欧尚超市、国美电器、波音家电广场、新世界百货

●娱乐场所：

香溢和方远、哆来咪、嘉州红KTV

●休闲：

SPA会所、美容美发、宾馆、足浴、浴场

●市场：

保健品批发市场

2、交通状况：

东西主干道市府大道、南北东环大道，出行方便

3、市政规划：

市政中心、商旅休闲核心区、经济文化中心、经济开发区

4、地块分析：

地块方正、市中心稀缺土地，南面紧邻市府大道，西面东环大道，北、东面为商业街

一、基本资料

1、厂商资料

（1）发展商：

台州江海置业有限公司

（2）规划设计：

浙江中和建筑设计有限公司

（3）房型设计：

香港景明设计机构，浙江鸿地建筑设计有限公司

（4）工程建设：

国强建设集团有限公司

（5）工程监理：

台州市建设咨询有限公司

（6）物业管理：

浙江华夏物业管理有限公司

（7）开户银行：

工商银行

2、产品资料

（1）基地地址：

台州经济开发区市府大道北侧，书生小学南侧地块

（2）使用性质：

商服、商务金融

（3）产权年限：

40年

（4）用地面积：

9351平方

（5）建筑面积：

地上约14186.8981平方米，办公11732.7055，商业2454.1926，地下约3600平米

（6）容积率：

2.39

（7）建筑密度：

28.6%

（8）绿地率：

25.2%

（9）楼层规划：

地上总12层，1-2层商业，3层以上办公，地下车库层

（10）建筑高度：

44米

（11）结构：

框架结构

（12）得房率：

办公75%，商业91%

（13）开间、进深、层高：

办公部分开间4米为主，少量5、6米；

进深7米为主，少量8米；

层高1F5.5米，2F4.5米，3F3.85米，4-12F3.35米

（14）车位、车库（地下和地上）：

总137个（地上15,地下122）

（15）开工日期：

2010.12.23

（16）交房日期：

2013年12月28日

（17）交房标准：

精装修

（18）售楼地址：

市府大道172号

（19）售楼部电话：

88721222

3、证照资料

●营业执照号码：

331000000024707

●房地产开发企业资质证书：

台房开字第33100000057号

●土地使用许可证：

台开国用2010第04993号

●建设用地规划许可证：

地字第331001*********

●建设工程规划许可证：

建字第331001*********

●建设工程施工许可证：

332601************

●预售许可证：

二、产品规划分析

1、产品总体规划：

市中心稀缺地块，南面紧邻市府大道，东面商业街，2栋沿街小高层，德式风格；

1、2层商业，3-12层办公。

2、产品细节规划：

外立面干挂石材和玻璃幕墙，大堂10米挑空，国际知名品牌电梯、精装修、中央空调、贴心物管，房型方正、得房率高，大开间短进深、3.35层高。

三、建材装修标准

（1）主体：

（2）外墙：

石材、铝合金窗户

（3）屋顶：

平顶

（4）室内：

精装修，地面“圣象”或同等档次的品牌复合地板，墙体墙纸，顶部轻钢龙骨石膏板吊顶、中央空调，餐桌、书桌、电视机柜、鞋柜、衣帽柜

（5）厨房：

“方太”或同等档次的品牌油烟机，整体橱柜、吊柜，“摩恩”或同等档次的品牌厨盆、厨盆龙头，“马可波罗”或同等档次的品牌墙砖、地砖，冰箱，洗衣机，微波炉，电磁炉

（6）卫生间：

“科勒”或同等档次的品牌马桶、台盆，“摩恩”或同等档次的品牌五金龙头，“奥普”或同等档次的品牌浴霸，“金莎丽”或“朗俊”或同等档次的品牌淋浴隔断，“马可波罗”或同等档次的品牌墙砖、地砖，热水器

（7）窗：

铝合金双层中空玻璃

（8）空调机位：

中央空调

（9）入户门：

钢制进户门

（10）单元入口：

（11）楼梯间：

花岗岩铺台阶面，墙面批平刷白，楼梯扶手

（12）电视接收系统：

入户

（13）通信系统：

（14）水、电：

（15）电表：

（16）强弱电：

管道井

（17）上水：

PPR

（18）下水：

PVC

（19）智能化设施：

可视对讲系统

（20）车库：

地面、地下车位

四、公共设施

1、2层商业，地下车库层，楼栋北面地面停车位

五、物业管理

（一）房屋管理服务

（二）房屋装修管理服务

（三）物业共用设施设备管理服务

（四）环境清洁卫生管理服务

（五）绿化管理服务

（六）安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面

（七）其它同时惠及全体业主、使用人的服务

一、卖点说明

（1）区位：

椒江市中心位置，交通规划、建筑规划、绿化规划科学宜居。

（2）地段：

稀缺地段，位于市府大道，商业配套成熟。

政府机关、金融机构、酒店、商场商业街、大型超市、休闲娱乐场所林立。

（3）户型：

房型方正得房率高、南北视野开阔无遮挡。

（4）价格：

小户低总价，不限购，抗跌性强，保值增值投资回报好

（5）装修：

精装修，拎包入住

二、抗性检讨

●靠马路吵？

答：

大楼均采用铝合金双层中空玻璃。

●产权只有40年？

土地性质是商业，商住两用都是40年，可注册公司或办公出租，况且楼宇使用时间不会这么长，拆迁都有相关政策补偿，70年产权小户按国家法律规定是不能注册公司，所以只能叫做小户型住宅，和我们有很大差距，“浓缩的都是精华”，年限长也并非优势。

●现在宏观形势不好？

宏观调控主要针对住宅，商业不限购。

买楼要看准，我们是属于市场稀缺产品，地段为王，保值增值，出租年回报率高。

●装修成住家风格能出租给公司吗？

本身客户定位就含商住两用的SOHO一族办公人群，比如咨询类、管理培训类、美容美体类等小型企业办公经营场所，这类人群关注的是小面积、地段好的商住楼。

●价格太贵?

价格是价值的体现，地段好，况且送精装，出入尽彰显身份。

●商业二手房过户税费比住宅贵多了？

确实主要差别在契税与营业税，但现在这种房产形式您要想投资住宅短期获利也不大现实，而且本案地处市中心地段，属市面稀缺产品，抗跌性强，供应远小于市场需求，形成漏斗效应，自然升值比住宅厉害。

本身商业投资收益率、回报率要高于住宅，也是国家征税要多一些的原因。

一、现场答客问

（1）小区什么业态分类，如何规划？

办公和商业，小高层，3-12层办公，1、2层商业，地下为车库层，楼栋前面市府大道，后面为地面停车位。

（2）小区规模有多大？

总建面接近2万方。

（3）小区土地是村留用地吗？

土地有无抵押？

怎么就卖1栋楼？

是不是小产权房？

土地是政府征用购买拆迁后通过市府、国土局等相关部门已经转为国土用地后再进行招、拍、挂，开发商合法取得该国土用地，并无他项权利等金融抵押。

另外一栋作为政府偿还街道的土地款，归街道所有。

均属于大产权房，所有证件合法齐全，您可以去相关部门查询有关文件。

（4）小区位于哪条路上，临近哪条路？

位于市府大道，临近商业街

（5）购物是否方便？

周边有什么大型商场？

紧邻商业街，耀达百货，联华、欧尚超市环伺

（6）小区附近有什么银行？

建行、工行、农行、邮政..

（7）附近有什么医院？

妇保建所、药店、牙科诊所等

（8）周边有什么学校（中学、小学）？

书生中学、书生小学、实验小学

（9）附近有菜场吗？

外出就餐聚会方便吗？

有菜场，各类餐饮很多

（10）周边有无大型娱乐、活动场所？

方远、香溢大酒店KTV

（11）周边有什么公园？

星星广场

（12）周边有什么影院？

崇和电影院

（13）属于哪个派出所管辖的？

公安大楼、市政府等就在旁边

（14）小区是否封闭式管理？

是。

物管安全高标准要求，保证您出入无忧

（15）小区有几个出入口？

主大门在哪里？

2个，主入口为东面靠开元小区，次入口在西面靠下洋潘小区

（16）小区内道路多宽？

楼栋后面有开阔的车行道路及停车位

（17）小区内有哪些生活配套设施？

1、2层有接近3000平方商业，周边各种商业配套在几分钟步程内

（18）小区周围有无严重的噪音影响？

没有。

周边生活休闲气息浓厚，环境宜人。

（19）有多大面积？

户型怎样？

面积35-60平，主力面积在40上下。

1室1厅1卫1厨设计，户型方正短进深，层高3.35，公摊小。

（20）什么价位？

目前价格没定。

（21）何时开盘？

暂定6月份，您可以先留电话，推盘及活动时告知您过来

（22）开盘有何优惠？

具体优惠另行通知

（23）一次性和按揭什么折扣？

具体折扣另行对外公开

（24）按揭首付多少？

首付50%以上

（25）哪个物管公司管理？

费用多少？

浙江华夏物业，办公2元/月/平，商业2.5元/月/平

（26）有没有地下车位（还是车库）？

卖还是租，什么价格？

地下车位，售价未定，租金大概在30元/月/位

（27）水电费用多少？

店面电费0.946元/度，办公实行定比电量，少于200度/月按居民用电走，超过按商业用电走。

目前居民用电0.538元/度，超过50度加3分每度，超过200度加1毛每度。

店面水费5.17元/吨，办公用水3.2元/吨。

以相关部门最终收费为准。

（28）对外租的话租金多少？

物业包租吗？

40平米精装每年租金在2.5-3万左右。

可以联系物业登记您的相关信息，协助您出租。

二、工程问题

（1）楼房的抗震等级？

台州地区并不处于地震带，无要求

（2）楼房共几层高？

顶层是否跃层？

地面12层，地下1层。

顶层为平层，设置了防水隔热层。

（3）几梯几户？

2部国际知名品牌电梯29户，2处消防楼梯

（4）层高是多少？

3.35米，预留0.45米中央空调机位

（5）楼房净高如何计算？

层高减去楼板厚度。

我们大概在2.8米左右

（6）得房率？

公摊系数?

75%。

29%，公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

（7）得房率如何计算？

得房率=套内建筑面积（包括墙体）/总建筑面积；

净得房率=使用率=使用面积（不含墙体）/建筑面积

（8）条式楼（板式）还是点式楼（塔式）？

南北向板式楼，通风采光好，使用率高

（9）建筑面积如何计算？

套建筑面积包括套内建筑面积和公摊，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积。

（10）公摊面积包括哪些？

大堂、公共门厅、走廊、过道、公共墙体、雨棚、山墙、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、楼梯间、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、地下室、值班警卫室、物业管理用房以及为整幢服务的公共用房和管理用房。

非公摊面积：

1、仓库、机动车库（车位）、非机动车库、车道等，作为人防工程的（半）地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

（11）公摊面积如何计算？

公摊面积=套内建筑面积＊公摊系数

（12）阳台面积如何计算？

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣服的空间。

按设计规划建造类型可分为凸阳台、半凸半凹阳台、凹阳台、有柱阳台、平台等多种结构类型。

按建筑使用需求可分为封闭或未封闭多种用途类型的阳台。

阳台的面积计算，国标《房产测量规范》GB/T17986.1-2000规定不分建筑类型，只分全封闭或不封闭。

全封闭的阳台按其外围水平投影全面积计算建筑面积。

未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

房产测量规范GB/T17986.1-2000与GB/T50353-2005的区别

一、两规范均属国标，其编制目的和用途各不相同，GB/T50353-2005是为满足工程造价计价工作的需要，GB/T17986.1-2000为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。

二、两规范主要条文不冲突和矛盾，GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范无专有建筑面积、共有建筑面积的定义和区分，缺少房地产登记“产权”概念。

三、GB/T17986.1-2000房产测量规范发布后建设部发（建住房[2000]166号）文要求贯彻执行，GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范发布后建设部无相应文件要求房地产测绘工作执行新测绘规范。

四、深圳2006年制定建筑面积测绘细则时未采用GB/T50353-2005规范计算房屋建筑面积,仅引用个别条款。

（13）面积差如何解决？

按国家商品房买卖合同约定，绝对值3%以内，多退少补。

3%以上，有权退房，银行同期计息；

不退房的，实测面积大于合同面积，3%以内（含3%）部分补足，3%以外部分赠送；

实测面积小于合同面积，3%以内（含3%）部分退还，3%以外部分双倍返还

（14）现浇板厚度？

11公分

（15）墙的设计要求和构造问题？

墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。

非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。

凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；

框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。

而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。

框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，重量由梁柱承担。

框架结构分全框架和半框架,全框架没有承重墙,半框架有承重墙。

（16）厨房有无烟道、管道煤气（天然气）？

有预留烟道。

无管道煤气，商业用地上建的楼宇是没有管道煤气的，您可以用电磁炉。

（17）通风管井距楼顶的距离有多少？

会不会形成倒风，影响顶层住户？

有规定及科学的距离和防护装置，不会有倒风

（18）屋顶防水隔热层什么材质？

有多厚？

刚性防水屋面，保温隔热层5公分厚

（19）上水管道用何材料？

PPR、PEX、PERT、PB的具体优点是什么？

PPR.耐腐蚀、不结垢、使用寿命长、无毒、卫生、保温节能、较好的耐热性、轻质高强、流体阻力小,PPR分冷热送水管，PEX、PERT是地热管,PB管性能优于前3者。

（20）雨水、污水如何排放？

外墙雨水管，收集排到市政排水管道；

内部污水管排到排污管道

（21）房屋的管网、线路的铺设达到何种标准及要求？

装修时是否可以提供暗埋管道管路走向图？

小区水、电管网分别铺设，精装修房装修时管道布置完毕，省去您装修烦恼

（22）小区供电是环网供电还是直供？

小区供电容量是否大？

环网供电，电容足够，不会断电

（23）弱电是在室外分线还是在室内分线？

电话线路采用什么方式？

室内分线

（24）有线电视、电话、宽带安装费多少？

按统一标准代收，具体要咨询电信营业厅

（25）有无可视对讲系统？

有

三、签约问题

1.本楼盘价格情况？

一房一价，价格逐层递增，南向比北向高

2.定金多少？

定金能退吗？

具体数额没定，定金不可以退。

3.买方身份有何限制？

没有限制

4.贷款人身份有何限制？

年满18周岁的具有独立民事行为能力的中国公民。

个人年龄与贷款年限之和不超过60（女性55）；

有稳定收入，具有偿付贷款本息的能力；

所购房产总价的50%以上的款项已经支付；

如两人或两人以上联合购房的，如一人代表其他人签字，须提供有效授权；

申办银行贷款所规定的其他条件。

5.贷款额、年限、利率如何？

贷款额度最高不超过房价的50%，年限不超过10年，利率按银行同期，商业利率是在基准利率基础上上浮10%,目前5年以上基准年利率是7.05%

6.利率是否会随银行的利率调整而改变？

房贷实行的是浮动利率，既随利率调整而调整，也随国家优惠政策改变而改变。

贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。

当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。

对调整后的利息会有影响。

一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：

一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行）；

二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行）；

三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

7.哪家银行办理？

8.能否公积金贷款？

凭买卖合同是否可提取公积金？

不能贷款和提取。

但可以把没有还清住房公积金贷款或商贷的房子再次抵押给银行，获得一定的贷款额度。

二次抵押贷款所申请的额度与住房公积金贷款本金之和，最高不超过抵押物评估价的70％；

商贷不超过40%，如已还清贷款再抵押贷款额度咨询各商业银行或其他金融机构。

具体以公积金管理中心和各商业银行政策为准。

9.贷款程序、证件？

贷款程序：

上交贷款资料、银行资料初审、签贷款申请表、借款合同、信用调查授权书、面谈记录、远期拍卖声明、送市行复审、复审通过、放款、开扣款帐户、收他项权证、客户每月还款。

证件：

夫妻双方身份证和户口本、结婚证、首付款收据（均需双方的原件和复印件），收入证明（个体出具营业执照副本、纳税证明和近三月银行账户流水），联合购房的，须有联购人的共同签署或经过公证的《委托书》，银行所需的其他资料或证明。

10.如果办按揭，个人所交费用包括哪些方面？

额度为多少？

银行不收费用

11.房屋税费有几种，额度为多少？

主要是契税，总价的3%，还有0.05%的印花税

12.交房、办证时需缴纳的费用是多少？

交房时需缴纳专项维修基金和保修金：

地上98元/平，地下70元/平，办证需缴纳费用主要有一次性付款客户预告、转移、产权登记费1650元，按揭付款客户另加抵押登记费用550元。

13.买方购房时，户口能否到小区？

不可以。

商业用房无法办理户籍

14.签购房合同时需哪些证件？

身份证，合同上几个人就要几个人的身份证

15.可否委托他人代签？

可以，出具本人和代签人的身份证、委托证明

16.在预售期间、产权登记证办理之前，户名可否变换？

更名需要开发商同意，房管局预告登记注销重新备案

17.预售合同是否需要公证？

外籍、华侨和港澳台人士买房需要另行公证。

18.签约到出产权证的过程？

房管局预售登记、银行贷款审核通过、评估并出具他项权证、抵押登记、质检站出质检报告、建设局出建设工程规划许可证正本、测绘中心出面积测绘报告、交房开发商出两书、开发商办理小区大产权证、每户小产权证