星城物业管理投标文件Word文档格式.docx
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三级
资质证书编号
苏物业宁字第3471号
投标人
总建筑面积：
153423.6M2
管理物业
暂无
规模及业绩
一、前期费用报价
1、物业管理开办费
100，000元
2、前期介入服务费
150，000元
二、物业管理公共服务费收费标准报价
小高层物业管理公共服务费
1.5元/平方米.月
商业物业管理公共服务费
三、机动车及非机动车停车服务费收费标准报价
2、室内专用车位
80元/辆.月
3、室内共用车位
280元/辆.月
附件二：
致：
南京H意地产开发有限公司
1、根据已收到的《H意星城住宅小区前期物业管理招标文件》，按照招投标管理的有关规定，我公司经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区的物业管理费按《投标人概况及投标报价表》中的费用收取，按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作，我们承诺：
在合同条款约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高小区物业管理费的标准。
2、我们遵守招标文件的一切要求。
3、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标通知书后介入H意星城项目的前期物业管理准备工作。
小区竣工前两个月，保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。
4、我们同意严格遵守本投标文件的各项承诺，并随时接受询标。
5、在合同协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。
6、我们理解，贵公司不一定接受最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投标。
同时也理解，贵公司不负担我们的任何投标费用。
7、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。
江苏L业物业管理服务有限公司
2006年5月1日
附件三：
本授权委托书声明：
我X（姓名）系江苏L业物业管理有限公司（投标单位）的法定代表人，现授权江苏L业物业管理有限公司（单位名称）X（姓名）为我的委托人，以本公司的名义参加H意星城前期物业管理的投标。
授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。
授权委托人无转委托权，物此委托。
授权委托人：
X性别：
女年龄：
31
单位（盖章）：
部门：
客服部职务：
主管
投标单位（盖法人章）
法人代表人：
第一章：
投标人简介
江苏L业物业管理有限公司是一家专业从事物业管理及其相关配套业务的物业管理企业，公司由从事多年房地产开发建设和物业管理的业界精英共同创建，麾下拥有一支立志于从事物业管理事业的精干团队,公司于2006年1月18日正式成立，注册资金为200万人民币,具有三级物业管理资质，公司法人代表是X先生。
作为一家年轻的企业,江苏L业物业管理有限公司坚持高起点、高标准的原则，立志通过规范化、标准化、制度化、流程化的管理，通过运用现代管理科学和先进技术,达到一流管理、一流形象、一流效益。
我们倡导“1、2、3的服务模式”，即:
“1”个结果：
服务圆满，业主满意。
“2”个必须：
必须带走业主的烦恼——烦恼到零点;
必须留下L业的真诚——真诚到永远;
“3”个不漏：
一个不漏地记录业主反映的问题；
一个不漏地处理业主反映的问题；
一个不漏地复审问题的处理结果。
我们注重将物业的整体管理溶入服务之中，注重理性管理与感性服务二者相结合，在具体的项目管理上将引进一站式管理模式,即从业主的需求→提供服务→业主满意的全新流程式服务理念,同时更加关注业主的满意度——就是本公司追求的最根本所在。
江苏L业物业管理有限公司坚持“以客户为中心”的服务宗旨，强调从细节以及服务着手，本着“以人为本，贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务原则，追求四个“最”———最舒适、最便利、最亲情和最顺畅的沟通，力求将管理服务工作的每一个细节做到尽善尽美，使业主生活无忧无虑，开心每一天。
我们的质量方针是客户为尊、诚信为本、持续改进、精益求精。
我们的管理理念是坚持服务的创新，通过主动、专注、高效、精细的专业化服务,
用心创造价值。
我们的服务目标是使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象、为社会创造效益。
我们的服务理念是一切为了您满意。
展望未来,江苏L业物业管理有限公司将始终坚持“一切为了您满意”的服务理念，不断的超越自我、精益求精、追求卓越，坚持走服务创新和规范发展之路，为提高物业管理服务水平而不懈追求!
第二章对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想
一、对项目的认识和管理服务定位
H意星城项目是南京H意地产开发有限公司继枫丹白露城市花园、皇册家园之后即将在城东开发的又一大型住宅小区,小区位于南京市白下区杨庄石杨路，规划建设22栋小高层，1所幼儿园，1所会所及局部商业裙房。
153423.6万㎡,地上部分建筑面积：
117335㎡，地下部分建筑面积：
36088.6㎡，商业面积为1031㎡。
小区分二期建设，首期建设8幢小高层，面积为43150.73㎡，一层商业裙房，面积为697.3㎡,地下车库机动车位85个,面积为5170.88㎡,竣工时间预计为2007年10月31日，交付时间为2007年11月31日。
二期建设面积为小高层70600.27㎡,地下车库机动车位510个，面积30917.72㎡,竣工时间预计为2008年9月31日，交付时间约为2008年10月31日。
整个建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。
为使日后的管理服务工作更加贴近H意星城项目的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：
小区为小高层建筑，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
物业管理企业的管理方式，方可应付自如？
该项目为分期开发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾及二期施工）同时并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。
作为一家重视品质的地产公司，H意地产十分注重物业管理公司的管理和服务水平，未来物业管理工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目的。
根据我们的研究分析,未来的业主以白领阶层的首次置业者及来宁工作多年的新南京人为主。
其特点是：
1、H意星城未来的业主多为白领及具有一定学历的新南京人，素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。
2、H意星城业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是质价相符的，不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。
二、管理服务目标——构建“文化社区”
根据我们的调研结果显示：
H意星城项目应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。
开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。
二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的整体设想是：
1、倡导“全员参与”的管理文化
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。
在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。
把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。
创造全员参与的管理文化。
2、推广“平等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。
服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：
建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。
业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
3、营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。
我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。
4、塑造“亲和人文”的环境文化
现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。
物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。
在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：
提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：
以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。
三、管理目标承诺
我们的管理目标是：
1、自全面接管H意星城项目后，在硬件满足要求的条件下,一年内达到南京市物业管理优秀小区标准,三年内达到江苏省城市物业管理优秀小区标准,四年内达到全国城市物业管理优秀示范小区标准。
2、自自全面接管H意星城项目后，两年内通过ISO9000国际质量体认证工作，实现H意星城项目物业管理的全面受控和规范化。
第三章：
组织架构、人员配备、培训和管理
一、管理处组织架构和人员配备
（一）组织架构
（二）、各部门职责纲要：
1综合事务部（含财务职能）
费用收缴管理（财务）
物业管理处财务管理（财务）
员工招聘、录用管理
组织员工培训、考核
员工出勤管理
办公室内务管理
物资采购管理
对外联络及外判合同谈判
2客户服务部
资料档案管理
业主入伙管理
二次装修管理
报修接待管理
投诉处理及住户回访
免费服务和特约代办收费服务
3工程维修部
物业设施设备接管验收管理
设备的使用管理
设施、设备的维修保养管理
设施、设备管理基础工作
房屋修缮、养护管理
设备机房管理
设备安全运行管理
能源管理
4安全保卫部
治安管理
消防管理
突发事件处置管理
交通车辆管理
礼仪管理
施工队管理
5环境管理部
外围及停车库的保洁服务
公用部位管道、消火栓、玻璃窗及设施设备的保洁服务
小区内公共区域的保洁服务
生活垃圾的收集、清运
外墙清洗
空置房的清洁
绿化种植、养护
灭鼠杀虫
6社区文化部
定期组织社区文化活动
定期征求业主意见和建议
举办社区沙龙和讲座
适时进行报刊通讯制作
（三）、组织架构和人员配备说明：
1、公司将遵循以下原则建立物业管理服务机构，明确机构的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道。
Ø
遵守国家的有关规定；
符合经营范围；
结合不同阶段的工作重点；
把质量责任作为各个环节的重点；
遵循精简高效、职责分明、线条清晰、一专多能的原则。
运行上以经理为核心，管理条线上强调项目整体经理负责制基础上的各部门主管负责制，二级指挥；
对客户服务方面，则突出客户服务热线为中心的服务调度制度。
考虑在人员合理搭配和一专多能的基础上通过人员兼岗兼职控制人力资本，有效扩大工作范围。
保安员在完成治安、消防及车辆管理的同时，还肩负着对房屋及公共设施、卫生和消防情况的巡视，同时注意周边情况
保洁员在对区域内公共部分、公共空间及配套设施完成日常清洁工作的同时，还肩负着房屋及公共设施情况的巡视；
维修人员除日常的维修工作外，还肩负着管理员的责任；
根据实际情况营造文化氛围，配备专（兼）职人员；
上级管理人员关心，了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助．培养的职责。
2、各部门人员配备:
部门
职位
编制
前期招聘
管理处
管理处经理
1
2人
经理助理
客户服务部
客服主管
6人
客服助理
5
安全保卫部
保安主管
43人
保安领班
3
保安员
39
6
工程维修部
工程主管
11人
维修工
9
智能化工程师
环境管理部
环境管理主管
22
保洁领班
保洁工
15
4
绿化领班
绿化工
综合事务部
综合事务主管
5人
质检培训专员
人事行政专员
会计
出纳兼仓管
社区文化部
社区文化主管
社区文化助理
合计
91
16
（四）、管理处各岗位员工的任职要求（部分）
[管理处经理]
●大专以上学历
●全国物业管理企业经理岗位证书
●熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力
●具有丰富的高档住宅小区管理经验
●外表端庄，思路清晰
●有良好的团队精神和沟通技巧
●有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
[经理助理]
●全国物业管理从业人员岗位证书
●具有高档住宅小区管理经验
●有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
[客服助理]
●熟练操作办公自动化软件
●熟悉高档住宅小区运作内容
●普通话标准流利
[安保服务]
●年龄20－35岁之间，男性
●身高不低于1.75米
●五官端正，具有较强的敬业精神
●作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
●能吃苦耐劳承受工作压力
●参加过专业安保服务培训
[维修工]
●具备相关操作证及上岗证
●具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验
●具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
[绿化保洁]
●通过绿化、保洁专业化培训
●熟悉高档住宅的保洁保绿工作
●身体健康
●细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
（五）、主要岗位工作职责（部分）
序号
部门
岗位
工作职责
1、处理开发商、业主查询及用户重大投诉问题。
2、审定所有管理制度及检查制度的执行。
3、督促属下员工认真执行物业管理工作。
4、定期召开管理处例会，传送公司政策及拟定方针；
研究解决各项管理问题。
5、负责建立建全档案制度。
6、建立招标制度，监督各承判商是否切实执行合约内的工作细则及表现，合约届满后，考虑续签合同或另行招标，批准认可承判商的名单（每年增删一次）。
7、审批、签发来往函件。
8.决定管理人员和员工的聘用及解聘，考核所有管理员工的表现，决定有关员工的奖惩。
9.向开发商及业主汇报工作情况。
部门主管的考核工作。
出席有关开发商和业主之间的联谊会议。
决定员工的聘用及解聘，考核所有管理员工的表现，决定有关员工的奖惩。
审查及签发物业每月的应收未收管理费细表及管理费月报表，报税表，决定追收欠缴款项。
抽查物业之管理费及其他收支情况及作出改善。
2
财务
1.控制客户帐期，催收帐款如每月管理费月费等。
2.每月首七个工作天内将客户欠帐情况做出明细分析表。
3.将有关付帐及其他费用原始凭证做出记帐凭证并准确记帐。
4.定期列出每个开支项目之发生及余额。
5.负责收入货币送缴银行，现金管理及日常报销支出。
6.登记现金入银行日记帐。
7.负责管理处固定资产的登记、盘点和统计工作
1.在物业管理处经理领导下，全面负责管理处的行政人事工作。
2.负责制定并组织实施公司人事制度，并制定工作计划和工作总结。
3.负责员工的招聘、面试、录用、培训、考核、晋升、奖惩等工作。
4.负责公司员工各种福利，如制服订制、清洗，工作餐等工作。
5.负责对采购材料的询价并实施采购工作。
1.在物业管理处经理领导下，全面负责客户服务工作。
2.处理业主的投诉，定期拜访客户及收集意见、建议，并反馈至各职能部门，必要时上报物业管理处经理。
3.全面负责审核租户、业主二次装修的进场、退场手续及日常监督管理工作。
4.负责制定客户服务部内部管理制度，监督、检查、指导本部门员工的工作以及对本部门员工定期进行培训、考核工作。
5.按时完成月工作情况总结，并做好下月工作计划。
6.完成物业管理处经理交办的其他任务。
1.掌握小区管理工服务作进展情况，按时按质做好各类专业报表工作。
2.按客服主管的要求做好工作计划和工作总结。
起草工作简报、情况反映、参加有关会议并做好会议记录。
3.做好各类文件、材料、档案及往来公函的收发、管理、整理、归档工作。
4.具体负责办理业主的二次装修的进退场手续并进行日常的监督管理工作。
5.掌握客户入住情况，做好统计工作。
6.做好日常来访、外调、报案、投诉的接待工作。
接待中热情礼貌。
7.负责处理公共设施和业主室内设备报修工作，及时将工程维修内容输入电脑，通知工程部维修。
8.完成领导交办的其他工作任务。
安保主管
1、协助物业管理处经理及编制有关保安消防计划。
2、编订有关值班表、日志及报告，定期呈管理处经理审阅。
3、编订员工值班巡视内容、措施。
监管及执行既定的任务。
4、处理及调查保安消防事故并向上级汇报。
5、定期汇报有关小区之保安情况。
对交通、人流控制提出意见予管理处经理参考。
6、与政府、公安、消防局保持良好关系，定期联络。
7、定期联络客户，对小区保安消防措施提意见。
8、统筹定期消防演习、操练及职位岗前培训。
9、协助拟出每年保安消防预算。
安保领班
1.负责保安员的管理工作，做好本班的考勤工作。
2.明确重点警卫目标，分配当日工作，讲评值班情况，做好值班记录。
3.经常巡查各岗位执勤情况，及时纠正违纪违章，仪表仪容不整现象。
4.处理一般性的治安案件和客户投诉，调节员工纠纷。
5.负责公共区域消防器材标志的保养维护工作。
6.护保管好本班的公用物品，保证保巡能信器材警械完好、灵敏有效。
7.发现违反治安管理的行为要及时处理，保证区内正常服务秩序。
8.完成领导交办的其它任务。
9.熟悉消防器材的使用、维护及性能，掌握警卫专业技能。
10.对本班人员岗位分工明确，责任清楚，并掌握所属人员工作情况。
11、坚持原则、从严管理、敢于纠正各种违法违纪行为。
中央控制室
管理员
1.在中控室负责当班必须集中精神，监视及观察小区内的情况，不得闲谈、脱岗，打瞌睡等一切不当行为。
2.必须熟悉和掌握各种系统及器材之操作，保证其运转正常，如发生出现故障，应立即报告有关部门。
3.非值班人员或其他无关人士不得随便进入中控室。
4.中控室电话只用于工作，不得作私人用途。
5.保持中控室内清洁卫生，严禁吸烟。
做好工作记录，交接班要把事情交代清楚。
接班时要主动检查各系统确定其是否正常，上一班有否发生情况。
6.熟悉小区地形环境、消防设施的分布、灭火器材的摆放点、防盗、报警装置的位置，闭路电视镜头的位置。
7.使用各种灭火器材，熟悉掌握消防中心控制系统的操作程序。
8.爱护本岗位上的各种设备和器材。
9.灵活、果断地处理当值期间发生的问题。
遇有个别处理不了的问题，即报告保安领班及主管。
门岗管理员
1.负责维持各出入口的秩序，保证通畅。
2.密切注意进出的人员，查询可疑人物，劝离衣冠不整者或闲杂人员。
3.负责查验大件物品进出手续。
4.负责非小区开放时间出入登记工作。
5.保持岗亭内的清洁卫生，严禁吸烟，做好工作记录及交接班记录。
6、上岗期间，注意仪容仪表端正，精神饱满。
治安巡逻员
1.负责按规定路线巡查“生态社区”各部位，留意治安消防情况。
2.负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离“生态社区”。
3.监督检查用户装修现场的治安消防情况，及时处理违规装修。
4.监督检查用户门窗锁闭情况，发现问题及时处理或报保安领班及主管。
5.做好巡逻情况的各项记录。
工程维修主管
1.贯彻执行管理处经理的指示，对管理处经理负责。
2.对部门所有人员和设备全权管理和调配，挑选和配备下属各岗位，培养、巩固骨干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行与装修设施的完好。
以最低的费用开支保持小区机电设备管理的高格调水准。
3.制定下属各岗位规范及操作流程，督促检查下属严格执行岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。
4.制定工程
升级会员 