家属院三供一业移交物业改造项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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（1）《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2010）
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
（3）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
（4）《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）
（5）《住宅建筑构造》（11J930）
（6）《环境景观——室外工程细部构造》（15J012-1）
（7）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）
（8）《城市道路照明施工及验收规范》（CJJ89-2001）
（9）《电力工程电缆设计规范》（GB50214-2016）
（10）《建筑电气工程施工及验收规程》（GB50303-2002）
（11）《室外排水设计规范》（50014-2006）（2014年版）
（12）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）
（13）《城镇道路工程施工及质量验收规范》（CJJ1-2008）
（14）《市政排水管道工程及附属设施》（06MS201）
（15）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
（16）《排水检查井》（02S515）
（17）《钢筋混凝土化粪池》（03SS702）
本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。
本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。
6、项目主要改造内容
本项目为XX省某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目，主要包括对屋面防水维修、住宅外墙粉刷、建筑雨水管维修、
散水维修、门卫室综合维修及屋檐瓦维修；
院区内路面维修、垃圾桶；
安装安防监控系统、高清数字电视网络、室外路灯照明和楼梯间照明；
以及化粪池清掏、管道疏通、管沟维修、污水管维修，检查井井盖更换，新增雨水口等。
7、投资概算
项目总投资544.50万元，其中工程费用510.85万元，工程建设其
他费用17.79万元，预备费15.86万元。
在工程费用中，包括屋面防水维修投资148.00万元，住宅外墙粉饰
112.00万元，建筑雨水管维修投资5.10万元，建筑散水维修9.70万元，门卫室维修4.20万元，屋檐瓦维修6.00万元,路面维修投资56.80万元，垃圾桶更换投资1.60万元，安防监控系统投资16.50万元，高清数字电视网络投资6.09万元，室外照明和楼梯间照明5.86万元，室外排水维
修139.00万元。
8、可行性研究的结论
（1）本项目适应国内及本地区的要求，符合国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正版）等有关文件要求。
因此，项
目符合国家产业政策和行业发展方向。
（2）该项目建设地址在XX市城区内，符合城市发展规划，并且项目改造方案依据家属区的实际情况制定，规划设计具有可行性，经济合理。
（3）本项目的实施有利于促进区域国民经济和社会事业的全面发
展，造福于民，将得到社会各界的大力支持。
（4）本项目的实施符合国家、省、市职工家属区“三供一业”分离移交工作的政策要求，有助于促进国有企业家属区物业管理水平，改善家属区居民生活条件，提高城市管理水平。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著社会效益，因此该项目的建设是可行的。
二、项目现状
1、职工家属区基本情况
XX省某国有企业家属院位于XX市崇义路路北，鲁南铁合金总厂的西侧。
该家属院始建于1971年，现有住户726户，物业有企业后勤处
代管。
2、家属院生活区现状
XX省某国有企业家属院始建于1971年，建筑多为低矮的平房、普通红砖砌筑的楼房，长期以来由于缺乏维修资金，建筑内外墙、排水设施、院内配套设施等都出现大面积的破损。
结合实地踏勘、家属区居民反映，总结目前家属院主要存在如下问题：
（1）路面存在不同程度的破损，包括方砖塌陷、混凝土路面破损、沥青路面破损；
（2）住宅屋顶漏水，每年均有住户不同程度反映屋面漏水情况；
（3）住宅雨水排水管属于易损设施，年久老化损坏严重；
（4）部分住宅楼年限较久，缺少建筑散水，造成建筑渗水，另外大部门建筑散水存在破损情况；
（5）室外照明设施和楼体照明老化、缺损严重；
（6）雨污系统部分淤堵，井盖破损，雨水篦子破损；
（7）住宅楼外墙饰面破损脱落、陈旧；
（8）缺少安防监控系统。
由于家属院生活区住宅楼、排水设施以及院内配套设施已经使用多年，建筑陈旧、落后、破损，也带来大量的维修成本，正常运行中每月
经常接到住户及公用系统报修，为了解决这些问题，使家属院生活区物业条件达到城市基础设施的平均水平，对生活区内墙体、排水设施等配套设施急需进行维修改造，同时也满足分离移交的条件。
三、项目建设必要性
“三供一业”分离移交是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理的一项
政策性和专业性较强、涉及面广、操作异常复杂的一项管理工作。
企业的供水、供电、供热和物业管理也将实施分离。
2016年6月11日，国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职
工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》。
“意见”指出，国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称“三供一业”）分
离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。
2012年以来，国务院国资委、财政部先后在黑龙江、河南、湖南、重庆、辽宁、吉林、广东、海南、四川、贵州等10省（市）开展了中央企业“三供一业”分离移交试点，取得了积极成效,为全面开展分离移交工作积累了经验。
意见中指出“三供一业”分离移交工作目标是：
2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一
业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。
2019年起国有企业不再以任何
方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。
在工作要求方面，坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。
国有企业不得在工资福利外对职工家属区
“三供一业”进行补贴，切实减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵、公平参与市场竞争。
原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。
分离移交工作执行地市级以上地方人民政府出台的相关标准和政策，保证分离移交后设备设施符合基本标准、正常运行。
该家属院始建于1971年，现有住户726户，物业有企业后勤
处代管。
按照国家、省、市“三供一业”分离移交工作要求和职工家属区实际情况，需对以上家属生活区住宅楼、院内设施进行维修改造，以达到城市基础设施的平均水平。
为积极稳妥地推进物业分离移交工作，将对家属院住宅楼、院内设施进行维修改造。
建设本项目具体体现在：
（1）通过对建筑外墙及院内设施改造，提升家属院公共服务设施条件，改善老旧家属院居住区的落后面貌，也改善了家属院居民的生活条件，进一步提升城市形象。
（2）在物业分离移交后，一方面解决了企业的历史遗留问题，同时企业不再承担家属区公共服务设施日常维修、维护及相关费用，为企
业减负。
（3）分离移交后，由XX市财金物业管理有限公司对家属院生活区进行专业化的物业管理服务，物业服务更有保障，提升生活区的整体管理水平。
综上所述，维修改造后XX省某国有企业家属院的物业管理移交邹城市财金物业管理有限公司进行管理，不仅让职工家属们的生活区的物业管理得到了保证，同时也为企业减轻了负担，为企业增强了核心竞争力；
因此，建设本项目是十分必要的。
四、项目可行性
1、政策条件可行性分析
为推动国企改革，中共中央、国务院印发了《中共中央国务院关于
深化国有企业改革的指导意见》（中发〔2015）22号）。
其中指出：
加快
剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题。
完善相关政策，建立政府
和国有企业合理分担成本的机制，多渠道筹措资金，采取分离移交、重组改制、关闭撤销等方式，剥离国有企业职工家属区“三供一业”和所办医院、学校、社区等公共服务机构，继续推进厂办大集体改革，对国有企业退休人员实施社会化管理，妥善解决国有企业历史遗留问题，为国有企业公平参与市场竞争创造条件。
《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》
（国发〔2016）19号）中指出：
2016年开始，全面推进国有企业职工家
属区“三供一业”分离移交工作，对企业职工家属区供水、供电、供热
（供气）和物业管理（统称“三供一业”）的设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。
《XX省转发省国资委省财政厅XX省国有企业职工家属区'
'
三供
一业”分离移交工作方案的通知》（鲁政办发〔2016）76号）中公布了
《XX省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案》，《工作方案》指出：
根据国家的统一部署，2016年在XX省启动国有企业（含
中央驻鲁企业、地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作；
到2017年年底，实现分离移交任务完成过半；
到2018年年底，基本完成分离移交任务。
2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。
因此，本项目的建设是贯彻落实国资委、省政府改革相关政策及精神的需要，且本项目XX省某国有企业家属院居住区进行维修改造，选用国家推广的节能环保材料，系统选材无国家明令禁止使用的建筑材料种类。
本工程的政策条件可行。
2、周围环境条件可行性分析
本项目是XX省某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目，该家属区位于XX市城区内，本项目的物业改造主要包括住宅楼建筑外墙、屋面防水、排水设施，院内路面、垃圾桶维修；
以及新增安防监控系统等工程内容，不新增建设用地，项目建设符合城市建设总体规划要求。
由于各家属区均紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。
项目选址周围无污染，交通便利，原材料运输方便。
项目区域设计合理，交通方便。
从总体规划上来说，布局比较合理，辖区内巳形成集道路、通讯、供电等基础设施为一体的配套基本完善、环境优良的框架体系，具备良好的建设条件。
在施工材料进场和施工废料出场过程中会临时占用城市道路，及小区内公共空间，造成部分时间段拥堵，但此部分影响只是短暂的，随着
工程的完成，此部分影响随之消除。
建议尽量缩短施工进程，减少工程对小区内居民的干扰。
因此，本工程对周边环境不会造成影响和干扰，周围环境条件可行。
3、施工条件允许
（1）针对施工过程中的危险点源，制定相关安全施工措施方案；
（2）严格工艺标准，确保施工质量；
（3）为减少或避免该项目施工对公司正常运营造成的影响，维修区域人员临时安排工作场所或错时施工。
4、其他影响项目条件
针对施工过程中的扬尘、噪音等环境污染，本工程制定相关的文明施工、环境保护措施。
（1）建立健全强有力的环保体系
设立环境保护队，进行环境保护的监督工作。
开工前对全体工人进行培训教育，认真学习法律法规，增强全体施工人员的环保意识，提高认识，形成全员全过程环保局面。
（2）实行环保目标责任制
环保指标责任书层层分解到个人，列入承包合同和岗位责任制，建立懂行善管的环保自我监控体系。
项目经理是环保工作的第四责任人，是施工现场环境保护自我监控体系的领导者和责任者。
加强检查和监控工作，对施工现场粉尘、噪声、废气监测，与文明施工现场管理一起检
查、考核、奖罚。
及时采取措施消除粉尘、废气和污水的污染。
（3）防止大气污染措施
①施工现场垃圾渣土要及时清理出现场，严禁随意抛撒。
②施工现场临时道路指定专人定期洒水清扫，防止道路扬尘。
③袋装水泥等易飞扬的细颗粒散体材料，于库内存放。
运输水泥等细颗粒粉状材料时，采取遮盖措施，防止沿途遗洒、扬尘。
（4）防止水源污染措施
①禁止将有毒有害弃物混入土方回填。
②施工现场废水首先进行沉淀，并将沉淀水用于工地洒水降尘，上述污水经过处理后方可排入城市污水管道。
综上所述，本项目建设条件具备，施工工艺标准，项目建设是可行
五、项目改造规模
本项目是针对XX省某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目，该家属区位于XX市崇义路路北，现鲁南铁合金总厂厂区西侧的家属区，物业维修改造的主要改造内容包括：
建筑工程类、院内公共设施类、安装工程类、室外排水维修类的四类维修改造工程，通过改造满足物业分离移交的标准。
1、建筑工程类
（1）屋面防水维修；
（2）住宅外墙（储藏室外墙）粉饰；
（3）建筑雨水管维修；
（4）建筑散水维修；
（5）门卫室综合维修；
（6）屋檐瓦维修。
2、院内公共设施类
（1）路面维修；
（2）垃圾桶更换。
3、安装工程类
（1）安防监控系统；
（2）高清数字监控电视网络；
（3）室外路灯和楼梯间照明。
4、室外排水维修类
（1）化粪池清掏；
（2）管道疏通；
（3）管沟维修；
（4）污水管维修、出户污水管维修;
（5）检查井井盖更换；
（6）新增雨水口。
六、技术方案
1、项目建设依据、原则
根据XX省某国有企业家属院“三供一业”分离移交工作方案，依据
《物业管理条例》（国务院令第379号）等国家、XX省有关文件要求，对XX省某国有企业家属院内住宅楼、院内公共设施、排水设施进行维修改造，以确保分离移交的居住区物业符合基本标准、正常运行。
本工程改造依据的标准规范如下：
（6）《环境景观室外工程细部构造》（15J012-1）
（15）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
（16）《排水检查井》（02S515）
（17）《钢筋混凝土化粪池》（03SS702）
（18）其它相关规范及标准
2、设计原则
（1）优先维修改造顺序：
清除安全隐患一完善基本功能一提升居住品味；
安全隐患包括：
墙皮脱落，屋檐口外贴砖松动，楼梯间碇花菱粉化损坏、消防通道被占用等；
基本功能包括：
室外雨水污水排水系统损坏淤堵维修，修缮路面，屋面防水，门卫室维修等；
提升项目包括：
建筑外墙饰面粉饰，垃圾桶维修，监控安保设施、高清数字电视设施等；
（2）因地制宜，就地取材，突出特色的原则：
结合居住区的特色
和具体要求，尽量满足家属院的基本功能。
（3）维修为主，改建为辅，限额设计，控制总价，用有限的资金完善更多的项目。
3、物业分离改造项目总体方案
（1）屋面防水维修
做法：
1）拆除原有屋面放水；
2）屋面基层处理、垃圾垂直运输及外运；
3）原保温层修复（15%）用80厚B1级EPS保温板；
4）20厚1：
2.5水泥砂浆找平层；
5）满刷冷底子油一道；
6）满铺4厚SBS改性沥青防水卷材；
7）960*960屋面上人口盖板0.8厚镀锌铁皮；
（2）住宅外墙（储藏室外墙）粉饰
1）原建筑外饰面涂料清除（至面层）；
2）裂缝处刮防水腻子（硬化后打磨处理，以平整为宜）；
3）抗碱封闭底漆；
4）外墙涂料（颜色由业主自行考虑）。
注：
外墙腻子必须满刮’坚决杜绝涂刷腻子现象。
腻子完成后进行打磨，打磨后上报项目部验收，验收合格后才可进行下一步工序。
（3）建筑雨水管维修
根据物业提供小区内实际破损量维修更换。
1）原有落水管拆除；
2）新装PVC落水管；
3）漏水斗更换。
（4）建筑散水维修。
小区内缺失、破损处散水维修。
1）素土夯实；
2）60厚C15混凝土找坡；
3）素水泥砂浆一道（内掺建筑胶）；
2.5水泥砂浆面层压实赶光。
（5）门卫室综合维修。
现有1个门卫室统一综合维修，主要包括外饰面粉饰（现状是贴砖或这水刷石的不动），内墙粉饰、窗户维修、屋面防水，给排水、采暖设施维修；
（6）屋檐瓦维修。
小区内住宅楼屋顶檐口处及雨棚坡檐造型处瓷砖墙面剔除和粉饰。
屋檐瓷砖墙面剔除做法：
1）原有瓷砖面层剔除；
2）垃圾清运；
屋檐墙面粉刷涂料粉饰做法：
1）基层清理找平；
2）刷界面剂一道；
3）刮防水腻子找平一道；
4）抗碱封闭底漆一道；
5）外墙涂料；
（7）路面维修。
包括沥青路面铺设，破损方砖修补，破损混凝土路面修补，白漆刷涂停车位。
（8）垃圾桶维修。
每栋建筑配备2个，可回收和不可回收垃圾处理，样式为240L垃圾桶（带轮、普通、非钢化）。
（9）安防监控系统。
为提高家属院内安全防控，在院内主要出入口、院落楼体四周、院墙等处安装视频监控摄像头，实现家属院内安全
监控，以防止盗窃等违法犯罪活动的发生。
（10）高清数字电视网络。
原有家属院内无高清数字电视网络，本次改造引入高清数字电视网络。
（11）室外照明和楼梯照明。
室外拆除原有非节能型杆灯，统一在住宅楼山墙安装节能型悬臂灯具;
楼梯间统一更换节能型LED声控灯。
（12）室外排水维修（包括化粪池清掏、管道疏通、管沟维修、污水管维修；
出户污水管维修；
检查井井盖更换）
（2）设备利用情况
由于职工家属区的物业设施以维修改造为主，更换更新为辅，提高原有设备利用率。
（3）建筑材料的选择
本项目选用当前绿色、环保的建筑材料，在选用建筑材料综合考虑材料的经济性、环保性能和可靠性能，实现项目效益最大化。
七、项目投资估算
1、项目投资估算依据
（1）国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
（2）《投资项目可行性研究指南》；
（3）本工程设计方案、工程量及相关说明材料；
（4）定额采用《XX省建设工程概算定额》《XX省建筑工程消耗量定额》《XX省建筑工程消耗量定额价目表》（2016）、《XX省安装工程消耗量定额》《XX省安装工程价目表》（2016）；
（5）建筑安装工程取费执行《XX省建筑安装工程费用项目组成及计算规则》（2011）、《XX省建筑安装工程费用项目组成及计算规则》（鲁建办［2016］20号）；
（6）建筑工程材料价格执行《XX济宁工程造价信息》（2018年第6期）；
（7）《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）、《山东省建设工程工程量清单计价规则》（2011）、《XX省安装工程工程
量清单计价办法》（鲁建发［2011］3号）；
（8）基本建设项目建设成本管理规定（财建［2016］504号文）；
鲁建监协字［2015］19号文；
工程勘察设计收费标准2002年修订本；
鲁价费发［2007］205号文、鲁价费发［1999］第73号。
（9）本项目预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的3%考
w供一业，，分离移交物业维修改造项目可行性研究报告
2、投资估算核定
本项目总投资544.50万元，其中工程费用510.85万元，工程建设
其他费用17.79万元，预备费15.86万元。
项目总投资构成如下表：
表6-1项目投资估算表
序号
项目名称
单位
金额
备注
工程费用
万元
510.85
1
屋面防水维修
148.00
2
住宅外墙粉饰
112.00
3
建筑雨水管维修
5.10
4
建筑散水维修
9.70
5
门卫室维修
4.20
6
屋檐瓦维修
6.00
7
路面维修
56.80
8
垃圾桶更换
1.60
9
安防监控系统
16.50
10
高清数字电视网络
6.09
11
室外照明和楼梯间照明
5.86
12
室外排水维修
139.00
二
工程建设其他费用
17.79
可研及前期咨询费
4.00
工程设计费
6.13
工程监理费
7.66
三
预备费
升级会员 