法学专业实习报告总结范文Word格式.docx

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还参与了5天的珠海市五洲康城楼盘的商品房预售的签约工作……以前我对律师事务所的了解仅限于别人的口耳相传，对此的感性认识少之又少。

然而在这一个月xx律师事务所实习的经历，却真真切切地感受到了严谨、充满挑战的法律实务工作。

在实习期间，我遇到了许多关于房地产商品房买卖纠纷的案件，由于能够接触到真正的案件办理，我也逐渐地对此类案件产生了兴趣。

其中关于商品房《认购书》的法律问题我研究得比较深入，现在就这方面内容简述如下：

一、关于《认购书》的法律效力问题

在现实生活中，许多房地产开发公司在与买受人签约购房合同之前，要买受人签一份《认购书》并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在房地产公司限制的期限内与其签约购房合同，则房地产公司就没收其定金。

而要认定房地产公司能否有权没收定金，是否存在违约行为，就要认定《认购书》是否存在法律效力。

一种观点认为《认购书》不同于买卖合同。

这种观点认为定金是合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项，它是一种债权的担保形式。

定金由当事人订立定金合同成立，于定金交付后生效。

因此定金合同以主合同主债的有效成立为前提。

定金合同具有从属性，即担保之债与被担保之债形成主从关系。

担保之债是从债，被担保之债是主债;

担保之债是对主债效力的补充和加强，受主债效力的制约。

主债无效，担保之债亦不存在;

担保之债随主债的终止而终止。

而现在通行的《认购书》无非是限制购房者债务人必须缴纳首付款签订房屋买卖合同，否则丧失定金，其确保售房者债权人利益。

可见，其定金所担保的主债务购房行为还没有发生。

因为至此，双方尚未签订具有法律效力的房屋买卖合同示范文本，即主合同不存在，因而作为规定其内容的从合同定金合同，即《认购书》亦无效。

另一种观点认为《认购书》相当于买卖合同。

其理由是：

一、文件符合〈合同法〉中关于合同须以书面形式订立的规定;

二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款;

三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全可以实现;

四、文件中通常会对定金问题作出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系;

五、开发商和购房人签署《认购书》之类的文件，完全是在平等、自愿基础上的真实意思表现，符合合同订立过程中意思自治的原则;

六、虽然《认购书》、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对《认购书》、订单或认购协议的细化、补充或变更。

既然房屋《认购书》、订单或认购协议之类的书面文件具有合同的性质，双方当事人必须严格履行合法、有效的房屋《认购书》、订单或认购协议所确定的义务，否则就要承担违约责任包括定金责任。

我觉得以上两种观点都具有片面性。

签订《认购书》不是商品房买卖中的必经程序。

《认购书》可以看作是一份独立的合同，一般而言它的签订对购房人来讲只是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲只是为了加强对购房人的约束以增加交易机会。

《认购书》的签订是为了保证正式的《商品房买卖合同》能够顺利签署，但当它的条款约定相对较为详细，具备《商品房买卖合同》的主要条款时亦可视为它为买卖合同。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定《认购书》在一定条件下具有法律效力。

该《解释》第四条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”《解释》第五条规定：

“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

”

综上所述，《认购书》是否具备法律效力，不仅要看其具体内容，而且也要看开发商是否取得了《商品房销售许可证》，不能一概而论。

另外，还有一个问题值得我们特别注意，就是《内部认购书》的法律效力问题。

为了更好地分析问题，这里先说明一下几个名词的含义。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

而商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

根据《城市商品房预售管理办法》的规定，“商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订《认购书》，这种做法被称为内部认购。

在这种情况下订立的《认购书》是不具有法律效力的，是无效的合同。

因为根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。

根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。

因此，未取得预售许可证明前所订立的《认购书》属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律效力。

即认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。

二、订立《认购书》的注意事项

一份商品房《认购书》，其内容一般包括买卖双方名称、房屋坐落、型号、面积、订购总价、定金、签署“契约”时间等条款。

由于《认购书》多为房地产司制定，所以作为商品房的买受人在订立《认购书》时，为了维护自己的合法权益，应多注意以下事项：

一订立《认购书》前认真了解拟购房产的真实情况，不要轻易落定认购。

如应多了解房地产公司的资质、拟购房产是否具备预售资格及是否被抵押或存在其他限制房产转让的情形等等。

二订立《认购书》时一定要仔细阅读各个条款，弄明白各条款的真实意思，容易产生歧意的表达最好进行修改或作出解释予以界定。

三订立《认购书》时，与房地产公司仔细约定“定金”在各种情况下处理的方式;

还应特别注意防止房地产公司在房屋升值的情况下恶意将房屋另售他人的情况。

法学，是一门实践性很强的学科，通过这次在xx律师事务所的毕业实习，我将课堂上所学的基础理论与实际相结合，觉得自身的素质得到了提升，提高了自己的法律知识水平和法律运用能力。

这次实习让我体会到律师业是一个非常具有挑战性、非常具有实现自身价值机会的职业，同时，律师工作也是一项非常严谨、艰苦、繁重、需要终生学习的工作，容不得半点懈怠和差错。

我会鞭策着自己不断前进，成为一个合格的“法律人”。

篇2总结我的实习生活，那是一段快乐的时光。

在这将近20天的时间了，我对基层法院的工作有了初步了解，旁听了民三庭、行政庭、少年庭的案件审理过程，对审判流程、法官、书记员以及当事人双方及其代理人的工作任务有了清楚地更真切地认知，达到了实习的目的。

说到实实在在的感受，可以总结为四点：

1.基层人民法院真的很“基层”，却没有真正代表“人民”利益;

2.永远不要与法院扯上关系，无论是做原告还是被告;

3.事业单位的浪费很严重，严重影响了中国“建设节约型社会”的进程;

4.中国的法治建设真的任重道远，毫不夸张地说。

我所在的实习单位是泰安市泰山区人民法院。

一下车，我就看到法院的五星红旗在瑟瑟秋风中迎风飘扬，高悬的国徽在阳光照耀下熠熠生辉，写着“欢度国庆”四个大字的大红灯笼依然高高悬挂着，节日的气氛仍未褪去。

走进二楼大厅，可以看到左边挂着木质的代表公平正义的天平，装饰简单单不乏庄重，让人走路都不敢出声音，遑论大声喧哗。

几乎每一层楼都挂着代表公平正义的毛笔字：

“通晓法律不在于了解它的文字表述，而在于掌握它的精神实质”“博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之”“及时作出判决是每个法官应尽的义务”

之所以说基层人民法院很基层，主要基于以下表现在审理程序方面的欠缺。

依照《中华人民共和国民事诉讼》的规定，开庭审理的基本程序，依次为开庭准备，法庭调查，法庭辩论，案件评议和宣告判决这样几个诉讼阶段。

而在基层法院的审理过程中，许多环节多省略了。

比如，书记员应当在正式开庭审理前宣读法庭纪律，宣读完后，即应当宣布全体起立，请审判长，审判员，陪审员如果合议庭组成人员中有的话入庭，然后向审判长报告当事人及其诉讼代理人的出庭情况，由审判长逐一核对当事人及其诉讼代理人的身份，并询问各方当事人对于对方出庭的人员有无异议。

而在我旁听的这几起案件中，书记员都没有宣读法庭纪律，而是法官或法警提醒旁听人员关掉手机，庭审期间不得随意走动不得大声喧哗。

但是，这并不奏效，还是有手机铃声响起，还是有闲杂人从法庭中央走过到其他审判庭去。

而我说的并不是个例，因为和我一起旁听的同学就为了走近路从其他正在庭审的庭里穿过，而不管正在庭审的事实。

说到代表人民利益，我想，所有的法院都做的不够吧!

《中华人民共和国刑事诉讼法》第29条规定：

审判人员，检察人员，侦查人员不得接受当事人及其委托的人的请客送礼，不得违反规定会见当事人及其委托的人。

违反前款规定的，应当依法追究刑事责任。

当事人及其法定代理人有权要求他们回避。

可是，现在连住院开刀做手术都要送礼，有多少人会不接受请客送礼呢?

又有多少人会在庭审之前知道这些情况而要求回避呢?

庭审之前送礼，庭审之后再请客吃饭，喝的醉醺醺的回来，下午上班时间就开始睡了。

“代表人民利益?

”他们是否考虑过这个问题?

只代表那些有钱人的利益吧!