大华房屋建筑物评估技术说明1112Word格式文档下载.docx
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经现场勘察，委估房产现正常使用。
本次评估的房产中，有28项房产已办理了房屋所有权证，所有权人为吉林大华机械制造有限公司。
目前新厂区的2处房产尚未办理房屋所有权证。
老厂区中有4项房产尚未办理房屋所有权证，其中有1项属于待报废房产，另外3项房产为库房。
该类房产的面积是根据被评估企业提供规划报建面积或实测面积经现场核实后确定，如与专业测绘部门的实测面积有出入，则应以专业测绘部门的实测面积为准。
本次评估的房产占用的土地分为两处，均已办理国有土地使用证。
其中新厂区占地位于吉林省长春市长春高新开发区超群街，国有土地使用证证号为长国用（2008）第091000370号，土地使用权人吉林大华机械制造有限公司，地号5613-9，使用权类型为出让，终止日期2056年12月27日，使用权面积为40068平方米。
老厂区占地为位于德惠市惠发街道办事处德大路北侧的工业用地，国有土地使用证证号为德国用（2006）第01831372号，土地使用权人吉林大华机械制造有限公司，使用权类型为出让，终止日期2056年12月22日，使用权面积为79106.31平方米。
根据向被评估企业了解，本次评估的老厂区中原已办理房产证的房产及厂区占用的土地使用权已设定抵押。
但由于被评估企业未提供抵押清单，本次评估无法确知具体抵押的房产范围。
该厂区的土地使用权抵押权人为中国华融资产管理公司长春办事处，抵押面积为79106.31平方米。
他项权利证号德他项（2009）第018313038号。
四、评估方法：
根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，委估房产为工业用房，因此采用成本法进行评估。
成本法：
是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。
基本公式：
评估值=重置成本×
成新率
重置成本=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本
1.重置成本
重置成本=建安工程费+前期及其它费用+资金成本
（1）建安工程费
根据《吉林省建筑工程计价定额》（2009）、《吉林省装饰工程计价定额》（2009）、《吉林省建设工程费用定额》（2009）、《吉林省建设工程材料预算价格》（2009）等资料，参考被评估单位提供的工程预算结、资料，计算建安工程造价。
（2）前期及其它费用
吉林省建设工程前期及其它费用如下：
a）勘测费1.000%。
依据国家计委、建设部颁布计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；
b）设计费2.905%。
c）招标代理费0.220%。
依据国家计委关于印发《招标代理服务收费管理办法》的通知；
d）工程建设监理费2.040%。
依据国家发展改革委建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格〔2007〕670号；
e）可行性研究费0.300%；
f）建设单位管理费1.020%。
依据财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知财建【2002】394号。
按建安工程费为基数计算的综合费率为7.485%。
（3）资金成本
付款形式按工程款在建设期内均匀支付考虑，具体计算方法如下：
建设期资金成本计算表（建筑物）
合理建设期
计息基数
投资比例
计息期
资金成本率
二年（单利）
第一年
A
40%
1.5年
3.2400%
第二年
60%
0.5年
1.6200%
合计
100%
2.0年
4.8600%
A为工程造价及各项税费之和。
利率是根据中国人民银行2008年12月23日公布的金融机构贷款利率标准确定的，一年至三年期贷款年利率为5.4%。
合理建设期，以年为单位，根据《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年），结合项目整体规模并考虑项目筹建期，综合确定。
计算基数为工程造价及各项税费之和。
2.成新率
建筑物的成新率根据经济寿命年限法、打分法两种方法计算的成新率加权平均后确定。
经济寿命年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×
100%×
成新修正系数，或
经济寿命年限法成新率=尚可使用年限÷
（尚可使用年限＋已使用年限）×
100%
打分法成新率=结构部分打分值×
权数＋装修部分打分值×
权数＋安装部分打分值×
权数
构筑物成新率主要根据经济寿命年限法确定。
五、评估案例
案例一：
一车间铸造工房1（表5-1-1第1项）
1.建筑物概况
一车间铸造工房1为1幢单层排架结构厂房，总建筑面积2,350.23平方米，建成于1987年10月。
2．重置全价的确定
（1）建安工程造价
序号
定额编号
工程或费用名称
单位
数量
定额单价
定额总价
备注
金额
人工
1
A1-0001
平整场地
M2
2,389.000
1.418
3,386.41
土建
2
A4-0072
预制混凝土柱
m3
122.820
263.342
50.040
32,343.66
6,145.91
3
A9-0072
预制混凝土柱模板
327.249
67.275
40,192.72
8,262.72
4
A4-0275
预制混凝土柱安装（一类）
838.702
126.950
103,009.38
15,592.00
5
A4-0236
预制混凝土柱运输5km
172.541
7.250
21,191.49
890.45
6
A4-0173
预制混凝土柱配筋10内
T
2.297
4,202.950
625.400
9,653.06
1,436.38
7
A4-0174
预制混凝土柱配筋10外
12.687
4,235.140
358.880
53,732.52
4,553.22
8
A4-0093
预制大型屋面板
92.320
312.193
55.575
28,821.66
5,130.68
9
A9-0093
预制大型屋面板模板
106.504
78.120
9,832.45
7,212.04
10
预制大型屋面板安装（一类）
77,428.97
11,720.02
11
预制大型屋面板运输5km
15,928.99
669.32
12
预制大型屋面板配筋10内
4.699
19,750.03
2,938.81
13
预制大型屋面板配筋10外
1.422
6,021.22
510.23
14
A4-0083
预制薄腹屋架
57.700
308.508
82.665
17,800.91
4,769.77
15
A9-0083
预制薄腹屋架模板
393.701
153.180
22,716.55
8,838.49
16
预制薄腹屋架安装（一类）
48,393.11
7,325.02
17
预制薄腹屋架运输5km
9,955.62
418.33
18
预制薄腹屋架配筋10内
3.087
12,974.30
1,930.58
19
预制薄腹屋架配筋10外
3.774
15,981.64
1,354.26
20
A4-0079
预制吊车梁
19.810
263.569
54.855
5,221.30
1,086.68
21
A9-0079
预制吊车梁模板
660.438
173.880
13,083.28
3,444.56
22
预制吊车梁安装（一类）
16,614.69
2,514.88
23
预制吊车梁运输5km
3,418.04
143.62
24
预制吊车梁配筋10内
0.483
2,031.55
302.30
25
预制吊车梁配筋10外
1.735
7,349.48
622.78
26
A4-0075
预制基础梁
27.000
266.667
516.150
7,200.01
13,936.05
27
A9-0075
预制基础梁模板
246.797
152.100
6,663.52
4,106.70
28
预制基础梁安装（一类）
22,644.95
3,427.65
29
预制基础梁运输5km
4,658.61
195.75
30
预制基础梁配筋10内
1.445
6,071.16
903.39
31
预制基础梁配筋10外
1.766
7,478.41
633.71
32
A4-0296
砼垫层C30
3.430
225.040
60.570
771.89
207.76
33
A1-0107
基础挖淤泥深3.5m
M3
58.000
49.334
2,861.34
34
A1-0317
基础土方外运10KM
157.000
32.498
0.270
5,102.14
42.39
35
估
拆除障碍物
95.000
300.000
28,500.00
36
独立柱基础C15砼垫层
144.540
32,527.28
8,754.79
37
A4-0008
现浇独立柱基础（杯形基础）
264.000
224.994
44.730
59,398.42
11,808.72
38
A9-0008
现浇独立柱基础模板
63.210
28.305
16,687.44
7,472.52
39
A4-0169
现浇独立柱基础配筋10内
0.528
4,390.890
619.340
2,318.39
327.01
40
A4-0170
现浇独立柱基础配筋10外
6.415
4,296.640
313.880
27,563.80
2,013.60
41
柱基余土外运
357.230
11,609.16
96.45
42
零星淤泥
115.060
5,676.31
43
A4-0049
现浇平台（平板）
21.900
274.899
59.085
6,020.29
1,293.96
44
A9-0049
现浇平台模板
249.088
132.255
5,455.03
2,896.38
45
现浇平台配筋10内
1.115
4,894.57
690.38
46
现浇平台配筋10外
0.337
1,449.08
105.86
47
A4-0212
平台预埋件制作
0.187
6,671.810
1,433.700
1,247.63
268.10
48
A4-0213
平台预埋件安装
1,860.250
992.250
347.87
185.55
49
A4-0088
预制空心板
22.140
316.645
68.985
7,010.52
1,527.33
50
A9-0088
预制空心板模板
109.046
74.115
2,414.28
1,640.91
51
预制空心板安装（一类）
18,568.86
2,810.67
52
A4-0240
预制空心板运输30km
471.557
20.493
10,440.27
453.72
53
预制空心板配筋10内
1.127
4,736.41
704.78
54
预制空心板配筋10外
0.341
1,444.00
122.36
55
A4-0026
现浇生活间顶层外梁（矩形梁）
5.640
281.306
69.795
1,586.57
393.64
56
A9-0026
现浇生活间顶层外梁模板
342.420
171.945
1,931.25
969.77
57
现浇生活间顶层外梁配筋10内
0.138
604.26
85.23
58
现浇生活间顶层外梁配筋10外
0.494
2,122.82
155.08
59
现浇风机房外梁（矩形梁）
2.080
585.12
145.17
60
现浇风机房外梁模板
712.23
357.65
61
现浇风机房外梁配筋10内
0.051
222.85
31.43
62
现浇风机房外梁配筋10外
0.182
782.88
57.19
63
A4-0028
现浇风机房圈梁
2.490
317.182
108.450
789.78
270.04
64
A9-0028
现浇风机房圈梁模板
152.264
106.830
379.14
266.01
65
现浇风机房圈梁配筋10内
0.065
287.55
40.56
66
现浇风机房圈梁配筋10外
0.247
1,059.16
77.37
67
A4-0029
现浇通风砼过梁
3.730
336.691
117.450
1,255.86
438.09
68
A9-0029
现浇通风砼过梁模板
434.070
255.285
1,619.08
952.21
69
现浇通风砼过梁配筋10内
0.129
568.32
80.16
70
现浇通风砼过梁配筋10外
0.251
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