系数修正表Word文档格式.docx
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1000
距公交站点距离（米）
50
50~100
100~150
150~200
200
距主干道距离
100
100~200
200~300
300~400
400
距长途客运站距离（米）
600~800
800~1000
1000~1200
1200
基础设施配套状况
各项都有充分保证
五项有充分保证
四项有充分保证
三项有充分保证
其它
距火车站距离（米）
人口密度
30000
30000~25000
25000~20000
20000~15000
15000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
长正方形、方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
15
15~10
10~7
7~4
4
）-18%……+18%一级商业用地修正系数表（2-20表．
4.23
2.12
0
-2.12
-4.23
2.34
1.17
-1.17
-2.34
1.44
0.72
-0.72
-1.44
距长途客运站距离（米）
0.45
0.23
-0.23
-0.45
基础设施配套状况
1.98
0.99
-0.99
-1.98
距火车站距离（米）
-0.23
-0.45
人口密度
临街状况
1.08
0.54
-0.54
-1.08
宗地形状
0.27
-0.27
-0.54
临街宽度
3.15
1.58
-1.58
-3.15
表2-21二级商业用地修正系数指标说明表
距商业中心距离（米）
300
300~600
600~900
900~1200
距主干道距离
150
150~300
300~450
450~600
800
800~1100
1100~1400
1400~1700
1700
五项有充分保证
四项有充分保证
其它
两面临街
较规整
表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）
2.12
-2.94
-5.88
2.34
1.17
0
-1.63
-3.25
1.44
0.72
-1.00
-2.00
距长途客运站距离（米）．
0.45
0.23
-0.31
-0.63
-1.38
-2.75
-0.63
-1.63
-0.75
-1.50
-0.38
-0.75
-2.19
-4.38
表2-23三级商业用地修正系数指标说明表
400~800
800~1200
1200~1600
1600
距公交站点距离（米）
200~400
400~600
900
900~1300
1300~1700
1700~2100
2100
六项或七项有充分保证
25000
15000~10000
10000
正方形、长方形
梯形
很不规整
表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）
5.88
2.94
-2.94
3.25
1.63
2.00
1.00
0.63
0.31
-0.31
2.75
1.38
0.31
1.50
0.75
0.38
4.38
2.19
-2.19
四级商业用地修正系数指标说明表2-25表．
1600~2000
2000
220
220~440
440~660
660~880
880
1000~1500
1500~2000
2000~2500
2500
表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）
2.94
-3.53
-7.05
-1.95
-3.90
-1.20
-2.40
0.63
2.75
1.38
-1.65
-3.30
3.25
1.63
-3.90
0.75
-0.90
-1.80
4.38
-2.63
-5.25
表2-27五级商业用地修正系数指标说明表
1200~1800
1800~2300
2300~2800
2800
五项以上有充分保证
三项或四项有充分保证
20000
10000~5000
5000
不临街
表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）
7.05
3.53
-1.76
3.90
1.95
-0.98
-1.95
2.40
1.20
-0.60
0.38
-0.19
3.30
1.65
-0.83
-1.65
3.90
1.80
0.90
-0.90
5.25
2.63
-1.31
四、商业用地宗地地价个别因素修正
（一）容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
表2-31商业用地容积率修正系数表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
0.746
0.806
0.860
0.910
0.957
1.000
1.040
1.078
1.114
1.148
容积率
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正
1.180
1.211
1.240
1.268
1.294
1.320
1.345
1.368
1.391
1.413
系数
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
1.434
1.455
1.475
1.494
1.513
1.531
1.548
1.566
1.582
1.599
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
1.614
1.630
1.645
1.660
1.674
1.688
1.702
1.715
1.729
1.742
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
1.754
1.767
1.779
1.791
1.802
1.814
1.825
1.836
1.847
1.858
6
1.868
商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。
（二）使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。
商业用地使用年期修正系数表2-32表
剩余年期123456
0.41700.30120.0853修正系数0.16350.23530.3616
12911107剩余年期8
0.66570.55730.51450.63260.59660.4679修正系数18141317剩余年期1516
0.81390.6960修正系数0.74930.79420.72380.7727
2421剩余年期19222023
0.90230.87780.84860.8320修正系数0.86380.8906
30292625剩余年期2827
0.95500.92300.94800.93210.9404修正系数0.9131
3634323335剩余年期31
0.9865
0.9823
0.97280.96150.9674修正系数0.9777
3938剩余年期4037
0.9970
修正系数0.9938
0.9903
1.0000
（三）宗地用途修正
表2-33商业用地宗地用途修正系数表
商业用地宗地用途修正系数表
指标标准．
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准
大型商店、大型商场、大型超市、宾馆3星级以上、写字楼星级以3上
批发市场、银行、保险、证券、信托、期货、高档饭店、中型商店、中型商场、中型超市
餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲高尔夫球场、设施、夜总会、歌舞厅、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中小型商店、普通宾馆写字楼饭店、心、小型商场、小型超市
招待所、企业性办公楼、旅行社、俱乐部
维修网点、照相、理发、洗浴、文体、其他
说明
修正系数
1.05
0.95
0.9
五、住宅用地宗地地价因素修正
表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素
500
500~800
1100~1500
1500
距主干道距离（米）
距公交车站距离（米）
距中小学距离（米）
20000~24000
20000~18000或24000~28000
18000~16000或28000~32000
16000~14000或32000~35000
14000或>
35000
距医院距离（米）
500~1000
大气污染
全无
夜间无
夜间无、白天轻微
白天较严重、夜间轻微
全天较严重
噪声污染
夜间无
白天夜间无、轻微
全天较严重
距长途客客运站距离（米）
朝向
南
东南、西南
东、西
东北、西北
北
长方正方形、形
表2-35一级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）
1.30
0.65
-0.65
-1.30
1.30
0.65
-0.65
距公交车站距离（米）
1.80
0.90
2.60
-2.60
3.10
1.55
-1.55
-3.10
距医院距离（米）
0.70
0.35
-0.35
-0.70
1.40
-1.40
噪声污染
1.10
0.55
-0.55
-1.10
1.20
0.60
朝向
1.60
0.80
-0.80
-1.60
0.40
-0.40
表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表
700
700~1100
升级会员 