房地产评估报告范文Word格式文档下载.docx

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贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

　　九、评估价格有效期

　　本报告评估时效为半年，自二0__年四月十五日起生效。

随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

　　十、评估价格应用范围

　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

　　十一、估价的假设和限制条件

　　1.估价假设条件

　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设:

（1）有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;

（2）该物业可以在公开市场上自由转让;

　　（3）有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

　　（4）不考虑特殊买家的额外出价。

　　2.限制条件

　　房地产资产评估报告【2】

　　____信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。

公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。

公司业务范围是房地产评估与土地评估。

　　在公司我实习岗位是助理评估人员。

和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。

搜集相关的比较案例。

在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。

并帮忙装订报告，报备等工作

　　在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。

对__房地产趋势的了解和判断。

拍照的技术及与客户如何进行对话。

如何有效率的完成工作。

如何与同事相处的技能。

实习中，开发了自己的实践能力。

如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。

新学到了房地产评估的专业知识。

还有关于抵押贷款等内容。

现场勘察地形的步骤及技术。

　　在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。

能够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。

能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。

但同时发现了自身的不足。

如具备的专业知识不够。

理论知识的欠缺、不扎实。

没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。

经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。

对于一些问题的处理，不沉着和果断。

　　____信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。

内部员工办事效率高，做事积极主动。

高层管理人员对员工信任和支持。

使其取得不错的成绩及经济效益。

但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。

　　从这次的实习中，认识到了自身的不足。

也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。

我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。

努力学好专业知识，掌握职业技能。

做到在实践中不断发现问题和总结经验。

注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。

了解市场行情及变化。

争取能够更好更快的'

融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。

从而实现人生的价值追求。

受贵方委托，我所组织估价人员，于20__年10月30日至20__年11月5日，根据委托的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写:

肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。

　　评估人员:

陈晓

　　20__年11月05日

　　房地产估价结果报告

（一）委托方

　　名称:

湖北工业大学商贸学院

　　法定代表人:

__x

　　湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话:

______x

（二）估价方名称:

　　武汉__x房地产估价公司

　　联系电话:

______x

　　资格等级:

__级

　　估价机构证书编号:

__房地自估（20__）第____号

　　（三）估价对象

　　本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为0平方米，建筑总面积为3平方米，四层错落式布局，共七层，建于20__月。

土地评估单位为1800/平方米。

（四）评估目的

　　评估该房地产20__年10月的市场价值（五）评估基准日

　　二零一二年十月三十日（六）评估原则1、合法原则

　　2、替代原则

　　3、最高最佳使用原则

　　4、估价时点原则

　　5、客观、公正、公平原则（七）评估依据

　　1、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书

　　4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》（八）评估方法

　　由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

　　成本途径法的基本思路:

成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

　　估算的计算公式:

房地产价值=土地价值+建筑物价值;

建筑物价值=重置成本__成新率

　　房地产估价技术报告

（1）估测土地价值

　　土地总价值=1800__1000=180万元

（2）估测建筑物的价值

　　①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

　　A、B、C3个参照物的成本情况

　　经分析比较，得知:

参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

　　象高3%;

参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;

参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

　　参照物A调整后的单位造价为:

1800100/103=1747.57（元/平方米）参照物B调整后的单位造价为:

1750100/98=（元/平方米）

　　评估对象的单位工程造价为:

（1800+1750+1700）3=1785.71（元/平方米）

　　评估对象建筑安装成本为:

1785.713=57142857（元）=5714.2857（万元）②估测勘察设计及前期工程费。

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

　　则总的前期费用=5714.2857﹙2%﹢1.5%﹚=200（万元）

　　③计算基础设施及配套工程费。

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.28572%=114.29（万元）

　　⑤计算投资利息。

建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.则各年应计算利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）__年利率第一年末:

300/2__6%=9万元

　　第二年末:

（300.9+400/2）__6%=30.54万元

　　第三年末:

（300.9+400+30.54+500/2）__6%=59.37万元建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

　　⑥计算开发利润。

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）15%=1041.87（万元）⑦计算销售税费。

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

　　则销售税费=[（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）/（1-9%）]9%=778.68（万元）

　　⑧计算建筑物的重置成本。

建筑物的重置成本为前几项之和。

　　则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）⑨估测建筑物成新率。

　　评定人:

周升评定日期:

20__年11月4说明:

G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

　　则建筑物评估价值=重置成本成新率=8652.0494.63%=8187.42（万元）（3）计算房地产评估值

　　房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

　　=180+8187.42

　　=8367.42（万元）

　　房地产单价=8367.42100003=2614.82（元/平方米）（三）评估结论

　　根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

　　附件

　　1、估价对象示意图

（1）对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

（2）本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

　　（3）未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

　　十二、特别声明

　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。

但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　估价分析说明部分

　　一、估价物概况

　　本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路__号的房地产，房屋所有权属于__X，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证（新房权证字____X号），评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

　　2.位置座落及环境状况

　　评估标的物座落于新乡市胜利路__号（__号与__交叉口），该房屋南临__X、北临__商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段（按原划分区域标准）该建筑后面（即东侧）为住宅房，监卫河河道。

评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

　　3.建筑物基本状况描述

　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。

建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。

二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积（产权证）为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

　　二、估价程序

　　1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

　　2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

　　3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

　　4.评估测算，撰写提交评估报告。

　　三、评估方法的选择

　　因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。

又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

　　四、评估测算过程

（一）市场比较法

　　1.市场比较法公式:

市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为:

　　待估房地产价格=交易实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正

　　2.选择可比案例

　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

　　案例

　　项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

　　（元/平方米）

　　A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/6.43250

　　B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

　　C人民路东段营业砖混六层1/6.42900

　　D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/6.82600

　　3.估价计算

（1）交易情况修正

　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

（2）交易日期修正

　　实例A、C、D的交易日期均为年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来-年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

　　（3）区域因素修正

　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如:

地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。

经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。

可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。

可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　　区域因素修正表

　　区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

　　地段0.110011*********0

　　交通通达程度0.21001109510085

　　繁华程度0.41001051109085

　　居民区0.110010*********5

　　周围环境0.21001051059580

　　小计11021051069789.50

　　4个别因素

　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。

经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。

设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　个别因素修正系数表

　　个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

　　建筑结构0.3100140140140140

　　装饰装修0.210095959595

　　使用性质0.2100100100100100

　　临街状态0.2100120__09085

　　面积形状0.1100130120__0110

　　小计1100118115110109

　　5比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表:

　　项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

　　（元/平方）

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格:

　　2632+2732+3718+2655

　　估价对象单价=-----------=2682元/平方米

　　4

　　估价对象价格=268278.9=211609

　　二收益还原法

　　1.收益还原法（称收益法）是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为:

　　V=a/r[1-1/（1+r）n]

　　式中:

V为房地产价格

　　r为还原利率

　　n为未来可取得收益的年限

　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.资料的收集及参数的选择

　　通过调查，分析收集有关资料如下:

（1）按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

（2）房地产税（房产税、营业税、城建税教育费附加）取提总收入的17.5%。

　　（3）修缮费按房屋现值的3%。

　　（4）年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

　　（5）保险费为房屋现值的3。

　　（6）管理费按年租金的3%计算。

　　3.计算总收益=122300元/月=27600元

　　4.计算总费用

（1）房地产税

　　房地产税=5640017.5%=4830元

（2）管理费:

　　管理费=564003%=828元

　　（3）修缮费:

　　房屋折旧费=830元/平方米1.5%2178%=20628平方米

　　房屋现值=83078.9-20628=44859元

　　修缮费=448592%=897元

　　（4）折旧费:

　　折旧费=8301.5%78.5=982元

　　（5）保险费:

　　保险费=448593%=134元

　　（6）总费用:

　　总费用

（1）+

（2）+（3）+（4）+（5）=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年纯收益

　　年纯收益（a）=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

　　6.确定房地产的综合还原利率

　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率（安全利率）1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式:

　　风险调整系数=X1+Y2

　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

　　风险调整系数=7%0.6+8%0.4=7.4%

　　=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

　　7.计算房地产价格

　　选用计算公式

　　a1

　　V=-[1-----]

　　r（1+r）n

　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。

将上述有关参数代入公式可得:

　　1191

　　V=---[1-------]=198204

　　9.29%（1+9.29%）29

　　（三）通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。

根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为:

　　2116090.6+1982040.4=206247

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况