田阳县百育镇布洛陀小镇项目可行性评估报告最终版20Word文档格式.docx
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右江—田阳形成的中心城市。
一带：
即右江河谷城镇带。
形成以G324公路沿线隆林—田林—右江—田阳—田东—平果等城镇组成的城镇发展主轴。
打造右江河谷经济区，包括百色中心城区（右江、田阳）和平果县、田东县。
规划还确定了百色市的发展方向为：
“老城东进、四塘南拓、新山中突、田阳北展”，田阳组团将成为百色地区的城市副中心，服务周边城镇，重点发展现代农业物流。
从规划上看，田阳将成为百色地区的城市副中心，是百色地区未来发展的重点区域，经济、文化等产业也将得到较好的发展。
三、市场总结
田阳县是一个处在发展阶段的县份，随着城市建设步伐的加快以及政府的招商引资扩大，田阳县在百色甚至桂西南地区的地位将日渐加重，经济、文化以及房地产等各行业迎来较好的发展机遇。
大西南出海通道的必经之路
右江河谷经济区
百色中心城区（右江、田阳）
布洛陀文化的发祥地
百色红色文化旅游的重要组成部分
中国—东盟（百色）现代农业展示交易会是永久举办地
项目规划篇
一、项目总体规划
通过向对方公司了解，以上为前期规划，项目目前规划仍在调整中，具体规划尚未确定。
项目现状篇
一、目前项目工程进度情况
序号
物业类型
现状
备注
1
高尔夫
目前已建有高尔夫练习场并营业
未来将建设18洞标准球场高尔夫
2
别墅
一期在建22栋别墅（包括样板房）
样板间于2011年12月2日开放
样板间略显粗糙
3
其他
未建
/
项目目前仅建设高尔夫练习场与少量别墅，配套缺乏，暂缺居住氛围和旅游度假氛围。
二、项目现场图
三、项目目前销售情况
分类
内容
销售位置
项目一期，位于西北角
销售数量
一期共86套面市，建筑面积：
11566㎡
销售情况
2011年12月2日一期开盘，目前已交纳定金的约41套别墅
4
别墅；
市场推广称之为“低层住宅”；
有一层及二层住宅类型
5
物业户型
两房：
100㎡、120㎡；
三房：
157㎡、195㎡、197㎡
6
去化速度
197㎡三房与100㎡两房是购房者的首选
7
销售价格
8600元/㎡
8
客户群体
去年浙江、东北的团购客户，今年开始有本地、广西区内客户购买
9
销售通路
1、布洛陀小镇举行新闻推介会
2、通过团购公司拓宽销路
3、高尔夫球场的运营，吸引大量前来打球的人，实现口碑传播
4、目前该公司已开始通过广西电视台等新闻媒体进行宣传（制作宣传片）
项目目前宣传手段主要依靠高尔夫球客口碑传播、少量的报纸跟户外广告，宣传模式的较为谨慎导致了其目前市场知名度不高，进而影响项目销量。
已销售的别墅中，部分购房者来自团购所组织的客户。
项目稍后在营销上所需做的是：
有效的宣传手段
提升项目市场知名度
吸引潜在客户关注
成交
项目定位篇
一、项目价值解析
地理交通——邻进324国道、临近机场，交通便利
项目位于百色市田阳县县城以东5公里处，属百育镇管辖，邻324国道，距离百色机场仅800米，交通便利。
项目规模——远期规划10000亩，近期规划核心3000亩，规模庞大
远期规划10000亩，近期规划核心组团3000亩布洛陀小镇，是集旅游度假、18洞标准高尔夫、民族游乐、别墅居住、民族风情街区、商务公园等为一体综合型民族旅游、养生、度假圣地，是商务政务休闲交流平台。
民族文化——壮族文化、布洛陀文化，文化氛围浓厚
壮族文化对中华文化乃至世界文化都有着重要的影响。
布洛陀是珠江流域原住民族的人文始祖，作为布洛陀文化发祥地的敢壮山是壮族人民的精神家园，拥有众多的布洛陀文化遗址。
每年农历三月初七至初九，数万人聚集敢壮山欢歌竞唱，举行隆重祭祀活动，是广西规模最大的传统歌圩。
红色旅游——机场至百色起义纪念馆必经之路，交通要塞
百色是革命老区，是中国重要红色旅游区之一，1990年以来，有胡锦涛、江泽民、李鹏、朱鎔基、温家宝等40多位党和国家领导人先后视察过百色。
其中2006年12月通航的百色机场距离项目仅800米，而项目邻近的324国道是机场至百色起义纪念馆的必经之路，项目将是田阳甚至百色的一个对外窗口，形象展示点。
东盟分会场——百育镇是中国—东盟（百色）现代农业展示交易会是永久举办地
产品稀缺——18洞高尔夫球场、水景资源、别墅
高尔夫球场：
18洞标准高尔夫球场，是桂西南（百色地区）唯一个高尔夫球场，是广西地区独特果岭高尔夫球场，极具稀缺性；
水景资源：
百育水库环绕着本案，为项目提供活水水景资源。
户户配备入户小院、游泳池、庭院，舒适度极高；
完善配套——完善的配套为项目增加附加值
高尔夫球场、水上游乐场、“10+3”旅游区、现代休闲生态农业、壮族文化风情街等配套。
二、田阳县、田东县房地产情况
县别
项目名称
销售价格（元/㎡）
田阳县
江与城
住宅、商铺
普通住宅：
2200
江景房：
2800
烁城·
中央公园
2500
地王国际
2300
欧艺新城
2700
田东县
明都花园
盛世嘉园
2480
城市春天
住宅、商业
祥和广场花园
住宅、洋房、酒店、商铺
3200
Ø
田阳、田东县开发的楼盘中与项目开发的性质不同，多为商住性质楼盘；
两县销售价格处在低位，销售价格在2200～3200元/㎡之间；
购房者主要是本地居民为主，外地或者投资客购买较少；
这些楼盘多在县城内或者距离县城极近，生活市政配套完善；
布洛陀小镇拥有18洞标准高尔夫球场、别墅、自然风景资源，在规划上、产品上，本项目在国内也算是屈指可数，所以项目极具稀缺性、优势性，在本项目所处地域内，是任何房地产形式的项目所无法比拟的。
三、项目定位
定位类别
名称定位
布洛陀文化名城
总体定位
（中国唯一、最大、对接东盟的壮族原乡文化）休闲度假综合体
形象定位
壮乡风情·
文化盛宴
功能定位
主导功能：
文化体验、休闲娱乐、度假地产
支撑功能：
民俗体验、观光游览、运动游乐、交流合作、创意产业
辅助功能：
生态观光、古法养生、博览展示
市场定位
商务会议市场、休闲度假市场、旅游房地产市场、自驾车旅游市场
四、项目SWOT分析
优势
劣势
项目总规划达3000亩，规模优势明显；
红色文化、布洛陀文化等文化资源丰富；
高速路与324国道为项目带来优越交通条件；
南百高速路田阳出入口将开通，为项目带来较好的发展机遇；
地块面积大，容积率低，可塑性强；
周边市政、生活配套缺乏；
项目开发周期长，不确定因数多；
区域认知度低；
目前项目仅开发别墅与高尔夫练习场，未能形成居住与旅游的氛围，难以吸引市民消费；
机会
威胁
项目所在地百育镇作为东盟博览会的分会场，有利于项目知名度的建立与发展机遇；
田阳未来将打造成百色市城市副中心，是重点发展区域；
百色地区目前尚未出现与项目同类型产品，项目的开发具备稀缺性。
根据百色市总体规划，田阳未来将重点发展现代农业物流，与项目属性有概念差异；
广西区内其他与项目同类型产品带来的竞争。
五、项目形象定位
中国壮乡文化明珠·
——文化、自然、稀缺
通过拔高立意提升项目形象，以文化的属性及载体为项目规划和功能组合服务，以提升项目整体价值内涵，引起客户的广泛共鸣为核心目的。
项目倡导人与自然和谐共生、尊享空间、心灵净地
本项目定位、起点高、目前产品以独栋为主，拥有18洞标准高尔夫球场，水景资源丰富，田阳、田阳周边县甚至百色高端别墅稀缺，给本项目带来了市场机会，但是也伴随着一定的市场风险，综合各方面因素，我们从项目销售通路和营销入手，以促进项目开发成功。
销售通路篇
一、客户群体分析
本地居民：
本地人收入水平较低，多数依靠宅基地建房或者在县城购买商品房，该类客户置业内在驱动力不足；
政府官员：
灰色收入是主要资本来源，购买的方式有自己购买或者别人赠送，是一个较好的隐性购买群体。
高收入者：
百色有平果铝、德保铝等大型企业，这些企业高管收入高，他们对别墅的购买需求也就更趋于独特。
他们购买别墅主要是为了自住，享受生活，追求生活质量，该类客户值得挖掘。
度假投资客：
度假投资客是高端度假物业的主要消费群体之一，有较强的购买欲望，对物业升值潜力有较高的要求。
高尔夫球客：
有较强的购买能力，购买高端物业主要考虑提升身份、注重舒适性，对物业所在的环境与小区的配套要求高。
省内经商客户：
浙江、东北等客商看重百色市的发展，均过来经营生意，这一群体经济实力较强，资本积累及事业上升过程中；
非首次置业；
关注生活品质；
二、项目主力客户群体
基于市场分析、项目产品的稀缺性以及高单价、高总价的特点，项目主力客户群体如下：
三、主力客户群体置业特征
客户特征
置业特征
政府官员
担任各部门要职
位高权重，灰色收入是主要资本来源，关注私密性与享受；
高尔夫球客
广西各高尔夫俱乐部会员
经济实力强，资本积累或已完成，追求享受
省内经商客户
（包含本地客户）
广西区内私营、民营企业主、国企高管
经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，非首次置业；
国内度假投资客
全国各地的投资客
已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；
追求项目升值空间；
目标客户群体主要关注项目环境、社区整体度假氛围营造、户型设计的舒适度、控制面积、球场质量等问题。
四、目标消费群体销售通路
五、营销策略
推广策略
媒介
球会
广西各地高尔夫球协会
球会合作，掌握球客资源
杂志
《旅游地产》、《中国城市旅游》、《中国旅游摄影》、《中国国家旅游杂志》
通过在杂志、3G网络投放项目广告，形成合作互动
3G
3G网络
报纸
南国早报、右江日报
刊登项目广告
旅行社
广西区内各旅行社
与旅行社合作，为项目带来游客消费
通过多方面的合作，扩大项目市场知名度，吸引潜在客户群体关注，为项目销售储备客源。
定价策略
在初期面市价格推出的基础上，视市场实际反馈的情况采取“分阶段提价，平开高走”的策略；
配合各销售阶段和项目在市场知名度的稳步提升，价格定位会视当时情况作针对性调升，以期最后稳健地攀升到理想目标价位。
总体销售策略
本项目作为田阳最高档的别墅区，总房款相对于田阳以及周边县份来说较高，以一般的营销手段，已很难完成销售任务。
同时本项目建设周期长，工程进度不快，销售周期长。
因此本项目的营销操作采用的是抓住有利的入市时机,稳打稳扎，由面到点，（通过网络、报纸等大众媒体提升项目的知名度、美誉度，然后以俱乐部营销锁定目标客户、以一对一营销上门跟进目标客户，）逐步向目标市场推进的策略.
销售执行
目标消费群体组合计划
1.从预热期至开盘强销期目标消费群以对百色本地和已成为项目高尔夫球客的对项目认知较深的消费者为主，逐渐向周边其他市县辐射；
2.与团购公司或者代理商合作，由对方开始向自己原有的客户资源进行推广项目，吸引这些潜在客户关注项目；
3.通过网络广告、报纸广告、户外广告等大众媒体，集中火力地毯式轰炸大范围传递项目信息，大量吸引到访客户。
4.期间投资客将随以上不同的主力客户消化；
现场准备：
1.项目氛围营造，宣传资料、样板间等准备充分；
2.销售现场须配备足够的销售人员并对准大客户进行一对一沟通。
投资收益篇
一、项目用地
项目整体规划用途
项目用地性质分类表
面积
高尔夫用地
1200亩
租赁形式取得
水库面积
400亩
免费使用水库
房开面积
1100亩
挂牌出让方式取得
旅游用地
300亩
未定
项目土地计划流程
征地进程情况表
远期规划
3000亩
高尔夫用地1200亩（已租），水库面积400亩，房开面积1100亩（包含已取得地块），旅游用地300亩
已经取得
土地
约469亩
别墅用地88亩，住宅用地350亩（未定开发何类产品），商业用地20亩，会所用地10.8亩
即将取得
约400亩
用于房开，目前正在审批过程中
后期取得
约531亩
住宅用地约231亩，旅游用地300亩
二、项目开发流程
三、已取得土地经济指标（未包含会所用地）
分项
数据
总用地面积：
458亩
305334.86㎡
总建筑面积：
388754㎡
商业建筑面积：
17411㎡
住宅建筑面积：
350070㎡
别墅建筑面积：
21273㎡
绿化率：
约30%
绿化面积：
90962㎡
备注：
以上数据根据以下规划指标进行预测：
别墅：
容积率0.348，
住宅：
容积率≤1.5，建筑密度≤43%，绿化率≥30%
商业：
容积率≤1.3，建筑密度≤41%，绿化率≥25%
项目已取得住宅用地350亩、商业用地20亩具体规划尚未确定，现对这两类产品进行预规划：
别墅、联排别墅、4～5层电梯情景洋房
上下两层商业
已取得地块位置图
四、88亩别墅用地投资收益估算
88亩
58667㎡
17600㎡
1、土地费用
名称
计算公式
金额（万元）
楼面地价
别墅土地费
5万元/亩
440.00
345元/㎡
土地印花税
总地价
0.05%
0.22
土地契税
3.0%
13.2
小计
453.42
房开用地是采用挂牌出让的方式取得，取得后政府将通过返还的方式返还土地款，最终价格5万元/亩。
2、报建费用
城建配套费
土建中（议）标价
2%
51.06
教育附加费
0%
0.00
报建费
0.10%
2.55
招标费
0.40%
10.21
质检费
0.25%
6.38
人防建设费
建筑面积
10元/㎡
21.27
白蚁防治费
2元/㎡
4.25
墙改费
4.6元/㎡
9.79
消防配套费
3元/㎡
10
城市规划综合费
11
垃圾清运费
综合价
50
12
劳动保护费
13
职工意外伤害保险
0.30%
7.66
14
噪音、防雷费
4元/㎡
8.51
15
小计
182.32
3、前期费用
勘探、定点
设计费
20元/㎡
42.55
审图费
10%
水、电设备费
围墙
40
151.80
4、建安工程费
总建面积（m2）
万元/m2
别墅土建费
21273
0.12
2552.76
2552.76
5、项目策划、广告费
销售总收入
费率
策划、广告
18082
2.50%
452.05
6、基础设施及配套建设费
区内配套工程
（给排水，电网等）
占地面积之30％
700元每平方
1232.06
区内绿化工程
17600㎡
300元每平方
528
1760.06
7、总投资估算
土地费
453.42
报建费用
182.32
前期费用
151.80
建安工程费
项目策划、广告费
452.05
基础设施配套费
1760.06
工程监理费
土建费用
1%
25.53
管理费
1.5%
271.23
不可预见费
1.0%
180.82
税费
14.00%
2531.49
8561.49
8、销售总收入
销售面积
可售别墅面积
0.850
18082.08
目前别墅销售价格
9、项目盈利
销售收入
18082.08
总投资（包含营业税）
8561.49
利润亏盈
9520.59
10、项目静态效益分析
静态总利润
销售收入-总投资
9520.59
企业所得税
静态总利润×
25%
2380.15
项目静态总利润
（所得税后）
静态总利润-企业所得税
7140.44
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
111.20%
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
83.40%
因项目在持续拿地中，因项目各项规划未明确，在调整中，无法对项目开发进程所需资金投入进行估计，故本方案测算未包括借贷利息与财务费用，仅对项目整体的收益情况进行测算
通过对项目已在开发88亩别墅地块进行投资收益测算，项目共需投资约8561.49万元（包含土地费用），可实现18082万元的销售收入，可创造约7140.44万元静态总利润，投资净利润率达83.4%，经济效益十分明显。
五、其他房开地块经济效益预估
土地费用
房开用地是采用挂牌出让的方式取得，取得价格分别为住宅20万元/亩，商业25万元/亩，取得后政府将通过返还的方式返还土地款，最终价格5万元/亩。
后期别墅销售价格1万～1.3万元/㎡，联排别墅8500元/㎡，4～5层带电梯情景洋房5000～8000元/㎡，商业两层均价7500元/㎡，最终实现项目销售均价8500元/㎡
以下地块测算数据
土地费用：
销售价格：
低层住宅8500元/㎡,商业按7500元/㎡
未包括财务成本费用与借贷利息成本
项目已征得的350亩土地经济效益预估
350002㎡
土地费用5万元/亩
低层住宅销售价格：
8500元/㎡
测算基础数据同88亩别墅地块
297501.49
110851.14
186650.35
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