尖山区商业街建设项目可行性研究报告Word格式.docx

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二、厂址环境条件67

三、项目的环境影响及治理措施67

四、绿化71

第九章劳动保护与职业卫生72

一、设计依据72

二、设计原则72

三、劳动安全卫生措施73

四、劳动安全卫生管理76

第十章消防78

一、设计依据78

二、消防设计78

三、消防管理79

第十一章组织机构与人力资源配置80

一、组织机构80

二、人力资源配置82

三、经营管理措施83

第十二章项目实施进度与招投标85

一、实施计划85

二、招标方案86

第十三章投资估算与资金筹措87

一、投资估算范围87

二、投资估算依据87

三、项目固定资产投资87

四、铺底流动资金88

五、项目总投资88

六、资金筹措88

第十四章财务评价90

一、评估依据、原则和方法90

二、基础数据选取91

三、收入及税金估算91

四、盈利能力分析93

五、偿债能力分析94

六、财务生存能力分析94

第十五章不确定性分析101

第十六章风险分析103

一、项目主要风险因素识别103

二、风险程度分析103

三、防范和降低风险对策104

第十七章社会效益评价106

第十八章结论及建议108

一、结论108

二、建议109

前言

1、新区概况

####市####新区（黄湾镇）位于杭州湾北岸，处####市东南约20公里，总面积89.5平方公里，是世界奇观钱塘江涌潮的起潮之地，下辖7个行政村、1个社区，户籍人口2.3万余人。

####市####新区位于杭州湾北岸，处####市东南约20公里，总面积42平方公里，是####市的副中心城市、也是一个新兴开发区。

2010年实现地区生产总值18亿元，增长45%；

实现财政收入5957万元，增长35%。

招商引资大力推进。

围绕“生态立区、工业兴区、综合开发”的定位，牢牢坚持“产业优先、外资优先、高科技优先”和“不符合环保一票否决”的原则，充分发挥大桥优势、土地优势、环境优势与后发优势，按照“内外并举、四资齐上”的方针，紧紧围绕汽车及关键零部件、机械制造、新能源、新材料等四大新兴产业，全力以赴推进招商工作。

目前，####汽车新能源项目、中国兵器凌云产业园、联鑫板材、万向光伏产业园、万凯新材料、桑乐太阳能、万宝新能源、林肯电梯等80多家企业进驻，总投资近200亿元。

工业经济增速迅猛。

充分发挥服务企业、促进发展的职能作用，及时落实各项扶持经济又好又快发展的政策措施，加快推动工业经济迅猛发展。

青年汽车集团汽车新能源项目开工建设，项目总投资超过40亿元，预计达产销售额200余亿元；

万凯新材料总投资近20亿元，总产值可达130亿元，一期项目正式投产。

工业经济呈现超越发展的快速增长态势，主要经济指标保持迅猛增长，2010年规上企业完成工业总产值60亿元，同比增长87%，增速全市遥遥领先。

企业效益大幅提升，实现利税3.4亿元、利润2.9亿元，分别增长74%和89%。

完成工业生产性投入13亿元，同比增长23%，总量创历年之最。

平台建设加快推进。

按照高标准城市化开发区的要求，对区内城市道路进行高标准统一设计，全部实现管线预埋、雨污分流，初步构筑了城市发展的大框架。

累计投入基本建设资金15亿元，完成中心工业区块“六横七纵”和东南工业区块“四横五纵”骨干道路框架，区内通车道路里程达50余千米，相关电力、通信、给排水等配套设施建设基本完成。

小学、幼儿园、派出所、消防队、文化中心、卫生院、休闲公园等先后投入使用，污水处理厂、宾馆等项目正在建设。

在市委、市政府的支持下，国土、城管、环保、供电等10个市级部门派出机构进驻。

区域交通十分便利，杭浦高速距####新区8公里，高架跨越####新区并在区内设有互通式出口的嘉绍高速公路已开工建设，并将在2012年建成通车。

生态休闲农业不断发展。

围绕建设生态、高效、休闲农业，大力发展优质水果产业，杨梅、柑桔、枇杷、水蜜桃等特色水果种植均已初具规模，####杨梅、####早桔、个个棒红薯等品牌农产品已名声在外。

成功举办三届####杨梅节和首届冷冰坞柑桔采摘月活动，吸引游客3.7万余人，产值超1600万元。

成功创建嘉兴市旅游经济强镇，成为嘉兴市十强新市镇。

“两新”工程启动推进，首期安置房桩基工程启动实施。

旅游资源非常丰富。

区域依山傍水，坐北朝南，形似半岛，有突入江海18公里的岸线，融山、海、湖、球、园为一体，拥有3000多亩的####湖，周围的山林和原生态湿地成为鸟类的栖息地；

具有36洞144杆的####高尔夫球场，为华东地区最大的高尔夫球场；

具有嘉兴市第一批乡村游景点--####观光果园，目前园内特色果品的种植面积已达1300多亩。

目前，####新区正紧紧围绕####市委、市政府的工作要求，牢牢把握“一手抓开发建设、一手抓新农村建设”这一主线，坚持“以区带镇、以镇促区、互动发展”的原则，抢抓大桥机遇，发挥比较优势，奋勇比学赶超，全力推进发展，加快推进####副中心超越发展、尽快实现东部新兴经济区加速崛起！

2、地理环境

地理环境：

地处长江三角洲杭嘉湖平原，内陆面积745平方公里，户籍人口64万。

####属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。

常年平均气温15.9°

C，年均降雨量1187毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。

高速公路：

沪杭高速公路、320国道、杭州绕城高速均穿####市域而过。

尤其重要的是，杭（州）浦（东）高速公路距####新区8公里。

高架跨越####新区的嘉绍高速公路，是沈阳至海口国家沿海大通道的重要组成部分，其在新区内设立互通式出入口。

该工程的建成通车（预计2012年）将确立####新区在长三角经济圈中的交通枢纽地位。

铁路：

境内铁路内接外连，客货运输顺畅。

沪杭铁路横贯全境，三级站####站为沪杭铁路之咽喉；

周边有京沪铁路以及规划中的乍嘉苏铁路和沪杭高速铁路。

机场：

杭州萧山机场（55公里）、上海浦东机场（120公里）、虹桥机场（120公里）。

港口：

上海吴淞港150公里（1.5小时）上海洋山港一号码头180公里（2.5小时）嘉兴港50公里（1小时）。

第一部分：

项目概况

1、宗地位置

####新区商业街项目位于####市####开发区核心区块，此次出让四个地块，海土字11054、11055、11056、11057号，出让土地面积为17495平方米，土地用途为商业，规划容积率为≤1.52，地上总建筑面积27091平方米。

2、宗地现状

四至范围：

详图；

地势平坦，自然标高与周边地势齐平；

地面现状：

净地出让；

地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等需新建造；

地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求按国家规范要求设计操作。

3、项目周边的环境、配套

交通状况：

（1）公交系统直达####；

（2）建设中规划中有嘉绍大桥；

（3）高速便捷

教育、医院、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等配套正逐步发展和完善。

4、大市政配套

道路现状：

周边道路全部基本建设完毕；

供水状况：

接自来水总管；

污水、雨水排放：

接市政总管；

通讯（有线电视、电话、网络）：

齐全；

永久性供电和临时施工用电：

可独立安装；

燃气：

管道煤气。

5、规划控制要点

地块编号

地块坐落

出让

面积

用途

容积率

建筑

密度

竞买保证金（万元）

11054

####新区商业街西侧、####宾馆南侧

1045

商业

1.52

55﹪

11055

7857

325

11056

6240

1.6

45﹪

255

11057

2353

100

总建筑面积27091平方米

6、土地价格

土地总价款为：

8130万元（测算暂定）

第二部分：

项目开发

1、土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

预计每年以10%—20%的比例增值。

2、工程计划

工期总计划：

1.5年

三通一平：

2011年11月

开工日期：

2011年12月

销售日期：

2012年7月

建筑单体竣工日期：

2012年10月

室外工程竣工：

2013年4月

单项验收及交房：

2013年6月

3、销售计划：

销售日期

销售比例

2012年07-09月

50%

2012年10-12月

20%

2013年01-03月

2013年04-06月

10%

第三部分：

投资收益分析

1、项目投资成本

成本项目

单位成本（元/m2）

总成本（万元）

备注

一、土地获得价款

3000

8130

1、政府地价及市政配套

7856

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、契税、印花税

274

二、开发前期准备费

240

650

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1000

2700

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗、幕墙

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

150

410

1、室外给排水系统

2、室外市政系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

310

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

465

1260

1、工程管理费

200

2、营销费用

3、资金利息

800

4、物业管理完善费

5、不可预见费

合计

5045

13543

以上按总建筑面积：

27091平方米计算：

除土地价格以外的成本为：

5413万元；

土地价格：

8130万元；

投资成本：

13543万元

2、税务分析

营业税及附加按5.7%、所得税按25%计算

土地增值税：

3、经济效益分析

根据对同区域类似楼盘的市场调研、分析，本项目定位为精致的精致商业步行街。

以目前市场行情估计，本项目的销售均价约8000元/平方米，以确保开盘当季度达到50%的销售率。

具体项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

经济指标

单位数值（元/平方米）

项目总金额（万元）

销售收入

8000

21672

直接成本