保利地产业绩分析Word下载.docx

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未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

II.企业业绩分析及行业分析

一.财务状况

企业近五年的主要财务数据以及2012年年度报告数据，如图

主要会计数据及财务指标

单位:

元币种：

人民币

主要会计数据

2012年

2011年

本期比上年同期增减（%）

2010年

营业收入

68,905,756,710.27

47,036,222,186.18

46.50

35,894,117,625.86

归属于上市公司股东的净利润

8,438,233,558.38

6,530,945,957.44

29.20

4,919,983,998.37

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润

8,347,808,045.72

6,461,614,007.44

29.19

4,928,069,176.79

经营活动产生的现金流量净额

3,092,581,274.99

-7,921,907,455.97

不适用

-22,369,895,862.26

2012年末

2011年末

本期末比上年同期末增减（%）

2010年末

归属于上市公司股东的净资产

42,486,380,748.20

35,257,660,615.91

20.50

29,709,290,130.47

总资产

251,168,617,582.24

195,014,565,272.62

28.79

152,327,972,577.53

主要财务指标

基本每股收益（元／股）

1.18

0.91

0.69

稀释每股收益（元／股）

扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）

1.17

加权平均净资产收益率（%）

21.84

20.20

增加1.64个百分点

18.02

扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）

21.60

19.99

增加1.61个百分点

18.05

从上图可以看出保利地产发展稳定快速，收益质量提升。

12年公司实现营业收入689.06亿元，同比增46.5%；

营业利润133.93亿，同比升34.4%；

净利润84.38亿元，同比增29.2%，基本每股收益1.18元。

报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；

房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；

房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点，每股收益1.18元，较2011年提升0.27元。

报告期内，公司共实现销售回笼876亿元，新增借款463亿元，净增借款143亿元，完成项目直接投资678亿元，期末资金余额327亿元。

截至报告期末，公司总资产2512亿元，负债总额1964亿元，资产负债率78.19%，同比下降0.24个百分点。

期末预收款项905亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为42.14%。

公司有息负债815亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮15%。

由于2008年发行的43亿元公司债将于2013年7月到期，公司一年内到期有息负债占有息负债的比重上升至31.49%。

二．管理

2012年初，公司聘请德勤华永会计师事务所开展内控建设，对公司系统内一级法人单位的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。

报告期内，公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购，截至报告期末，公司已与68个供应商建立战略合作关系，有效确保供品质量及成本优势；

同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。

另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位阶段的成本预控，基本完成全过程成本管控体系的构建。

报告期内，公司继续大力培育和发展商业地产经营、房地产基金、养老地产等战略业务。

截至2012年末，公司持有运营的商业物业约100万平方米，业务涵盖写字楼、酒店、展馆、购物中心等商业形态，实现租赁及经营收入超过9亿元；

公司房地产基金管理资金规模突破120亿元人民币，管理公司实现税后利润超过2亿元。

三．利润分配

2012年6月18日，公司实施了2011年度每10股派发现金红利2.15元（含税）并以资本公积金每10股转增2股的分配方案。

本次实施转股方案后，公司总股本增加至7,137,994,391股，具体情况详见公司于2012年6月12日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站上刊登的《2011年度利润分配及资本公积金转增股本实施公告》（公告编号2012-024号）。

根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和广东证监局《关于进一步落实上市公司分红相关规定的通知》等相关监管规定，公司对《公司章程》中关于利润分配的条款进行了修订，修订后的《公司章程》更加注重公司分红方案制定的规范性和科学性，强调与中小投资者的沟通和交流，并明确提出“在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。

公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十”的现金分红政策，同时对分红方案的审议程序和分红政策的调整程序作出了具体规定。

同时，公司制定了《分红管理制度》和《2012-2014年股东回报规划》，进一步明确了分红原则及政策、分红决策机制和监督约束机制，有效完善了公司利润分配制度体系建设，有利于建立对投资者持续、稳定、科学的分红机制，保护中小投资者的合法权益。

2013年3月23日，经公司第四届董事会第六次会议审议通过，同意以截至2012年12月31日公司7,137,994,391股总股本为基数，每10股派发现金红利2.32元（含税），不进行资本公积金转增股本。

公司独立董事已对该预案发表意见，尚需经公司2012年度股东大会审议通过。

公司近三年股利分配情况或资本公积转增股本和分红情况：

单位：

元币种：

分红年度

每10股送红股数（股）

每10股派息数（元）（含税）

每10股转增数（股）

现金分红的数额（含税）

分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润

占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率（%）

2.32

1,656,014,698.71

19.63

2.15

2

1,278,890,661.69

19.58

2.13

3

974,610,772.59

19.81

备注：

公司2012年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第四届董事会第六次会议审议通过，尚需经公司2012年度股东大会审议通过。

四．企业形象

报告期内，公司聘请德勤华永会计师事务所实施内部控制与管理提升咨询，有效提升了内控水平，并成功获评“博迪.中国上市公司内部控制百强企业奖”，位列上市公司第17位，房地产公司第2位。

公司以“和基金”为主要公益平台，积极开展“希望电脑室”、“梦想书屋”、“斑头雁守护行动”等公益活动，树立责任央企形象，荣获《21世纪经济报道》“第九届中国最佳企业公民”和最佳低碳贡献奖。

报告期内，公司持续深化与投资者的沟通，在坚持良好的信息披露的基础上，接待投资者来访、项目调研两百余人次，接听投资者热线4000余个，参加大型投资者见面会、组织机构电话会议近50场，切实维护投资者利益。

公司投资者关系工作以“尊重投资者、爱护投资者、服务投资者”为理念，荣获“大众证券杯”最佳持续投资价值奖。

随着公司企业形象和市场认可度的不断提升，保利地产品牌价值获得持续增长，2012年达到211.39亿元，同比增长15%，连续三年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，蝉联沪深上市房地产企业综合实力第二名，中国房地产百强企业综合实力第三名，行业龙头地位不断巩固。

五．行业分析

（一）、国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。

这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。

2012年房地产行业有两个趋势，一个是加大保障房建设力度方向不改变，一个是调控政策可能会适时而变。

就房地产企业来说，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。

1、加大保障房建设方向不变

国家的房地产调控政策主要包括两个方面，一方面是要加大保障房建设力度。

中央建设保障房的目的是为了让中低收入家庭实现住有所居的目标。

与此同时，保障房对房地产市场的稳定发展也会起到一定的作用。

现在最集中的问题体现在中低收入人群及低收入人群，他们的住房没有着落，激发了社会矛盾。

中低收入人群及低收入人群的住房困难问题，光靠调控房价并不能解决，需要依靠保障房的建设。

过去几年，我国保障房的建设力度比较小。

中央已决定未来5年加大保障房建设力度，这个总体方向不会改变。

保障房的建设还会持续下去，根据中央的决心和措施，相信今年11月份以前，完成保障房的开工建设工作应该没有问题。

这里强调的是开工建设，而不是竣工，任何工程一年以内竣工都是不太现实的。

另一方面，国家要保持房地产市场的平稳发展，实现软着陆。

现在房地产市场的状况是，房价上涨的压力还是很大的。

国际舆论认为，我国的房地产泡沫已经比较大，如果继续提高房价，泡沫会继续加大，会产生一些问题。

房地产市场要防止房价过快上涨，防止泡沫的继续加大，这个做法目的是要保持经济的相对持续平稳。

如果泡沫一旦破灭，会对经济造成很大的影响。

世界上有不少反面教材，30年前拉美国家的房地产市场泡沫破裂。

20年前，日本的房地产市场泡沫破裂。

3年前的美国次贷危机，都是房价上涨过快造成的。

我国政府要保证国内经济的平稳发展，很重要的就是要保持房地产市场的平稳。

现在的房地产调控都是围绕这两方面来进行的。

既要加大保障房建设力度，还要保证商品房的供应量，保证商品房用地的供应量，缓解房地产商品房市场供不应求的问题。

现在可以清晰地看到，国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。

目前，在中央强有力的督查、指导和要求下，地方的保障房建设工作也保持与中央的要求一致，正在进行之中。

但是，的确存在很大的困难，比如资金问题，正在逐步地解决。

同时，要加强督查，加强社会的监督，把好事办好。

中央会不断地进行有针对性的督查和指导，让调控政策落到实处。

2、调控政策会应机而变

商品房与保障房是两个不同的体系，面对不同的人群，不能混为一谈。

如果要实现商品房市场的平稳，首先要实现商品房市场供求关系的平稳。

这与保障房之间没有直接的联系。

除非将来扩大保障房的供应对象，把可以买商品房的人加入到保障房体系中，这样才可能会影响到商品房的供求关系。

所以，保障房的建设与商品房房价没有关系。

也许在同一地段，保障房的价格低于商品房，会对商品房的价格产生些影响。

但总体而言，商品房的价格还是由商品房的供求关系决定的。

房地产市场实际上是一个地区性的市场，各地区的供求关系不一样，房价不一样，市场的反应也不一样。

国家对房地产业的调控从目前来看，仍然面临着保障房建设不足和房价上涨过快的压力。

国家的政策也是围绕这些问题进行的。

但是，各地的市场不一样，所以有的地区限购，有的地区不限购，有的地区限购力度大一些，有些地区限购力度轻些。

直到市场的供求关系平衡下来，没有了房价过快上涨的压力，国家的调控政策才可能放松一些。

如果，调控的结果没有达到预期效果，那限购政策还会继续下去。

从目前看，国家的调控政策没有松动的迹象。

因为到6月份为止，房价总体趋势还是稳中有升，有些城市甚至涨速还比较快。

如果现在调控政策松动，马上就会造成强烈的反弹。

中央一直强调房地产调控政策的稳定性、灵活性、有效性，我觉得房地产市场继续发热发烧的几率不大，因为如果房地产市场继续有过热势头，中央会根据房地产市场的变化情况采取进一步的大面积的结构性政策。

但房价也不会出现大面积的严重下滑，因为这与地方财政和债务有关，如果房价严重下滑会影响整个房地产市场的销售情况，会影响到土地出让，影响地方财政的收入，影响地方债务的偿还，而地方财政与债务又和中央、银行等方面关系密切，所以中央会采取措施，保持房地产市场的相对平稳，地方政府也会起到防火墙的作用，结合政策，使房价不会出现严重下滑。

这也凸显了房地产业对国民经济的重要性。

2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。

但是，“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求；

而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场带来更多的改善性住房需求。

本轮调控的根本目的是抑制投机投资购房，保障自住需求，促进房地产行业的长远健康发展。

2013年，政府将继续从信贷政策、土地供应、税收政策等多方面加大对普通住宅、保障性住房开发及首次购房需求的支持力度，以刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。

但由于国内各城市住房供求关系格局存在客观差异，而地方政府对调控政策的执行力度也可能根据宏观经济及市场变化进行调整，不排除市场出现局部波动的可能性。

（二）、企业进入转型期

国家经济结构的调整，楼市的调控。

国家强调要提高经济发展的效益和质量，房地产行业及企业可能会在以下几个方面出现转型：

1、空间布局

房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局。

随着经济的发展，国内中小城市的发展空间现在也很大。

限购政策的出现，及大城市土地资源的稀缺，使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难，于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。

像恒大、万科等企业，先在二三线城市布局，就先得利了。

在这次调控过程中，这几家企业的交易量不降反升。

无论从房地产市场发展的客观规律，还是从政策的角度，还是从先行者的范例，都告诉大家，房地产行业的空间布局正向全国拓展。

这对于我国城镇化的发展起到了推进作用。

2、物业状态的转型

过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。

房地产开发商逐步开始自持物业。

3、盈利模式的转变

近些年，房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。

现在国家调控政策不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。

房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。

房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。

4、企业组织的变化

目前，一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大。

好的品牌企业，经济实力雄厚，还可在房地产市场进一步拓展。

有些前景困难的中小型企业，现在只能转让手中的存地。

这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。

以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。

有的企业只投资，有的企业专业做开发。

5、产品变化

房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。

6、行业关系的转变

以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。