ID355农房抵押需求与实现路径分析.docx

ID355农房抵押需求与实现路径分析.docx

《ID355农房抵押需求与实现路径分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《ID355农房抵押需求与实现路径分析.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

ID355农房抵押需求与实现路径分析

农房抵押需求与实现路径分析

——来自全国五省官员和农户调查研究

虞晓芬1黄忠华1蒋海霞2

（1.浙江工业大学经贸学院,浙江杭州310023;

2.杭州职业技术学院,浙江杭州3100）

摘要:

论文利用2009年11月至2010年2月对安徽、广东、广西、四川、浙江五个省开展大规模调研回收的2192份村民有效问卷和279份政府官员有效问卷,分析了地方官员对农房抵押态度,以及村民对农房抵押态度与融资需求,进而深入分析了农房抵押可行性与实现路径,为推进农房产权制度改革和满足村民融资需求提供依据。

关键词:

农房抵押;需求;实现路径

TheAnalysisofRuralHousingMortgageDemandanditsAchievement:

BasedontheSurveytotheOfficialsandFarmersfromFiveProvincesofChina

YUxiao-fen1HuangZhong-hua1JiangHai-xia2

（1.CollegeofBusinessAdministration,ZhejiangUniversityofTechnology,Hangzhou310023;

2.HangzhouVocationalandTechnicalCollege,Hangzhou310018）

Abstract:

Thepaperanalyzeslocalofficialsandfarmers’attitudestoruralhousingmortgageanditsfinancingneedsbasingonthesurveytoofficialsandfarmersthatincludes2192effectivequestionnairesforfarmersand279forofficialsinfiveprovinces,whichareAnhui,Guangdong,Guangxi,SichuanandZhejiangProvince.Furthermore,wedeeplyanalyzethepossibilityofruralhousingmortgageanditsachievement,sothatwecanprovideascientificbasementforthereformofruralhousingpropertyrightsandsatisfyfarmers’financingneedstoruralhousingmortgage.

Keywords:

RuralHousingMortgage;Demand;Achievement

第一作者:

虞晓芬（1965.5）,女,浙江宁波人,教授。

主要研究方向:

不动产投资、城市经济学。

电子邮箱:

yxf88070398@

1引言

学术界关于农房能否抵押的争论由来已久。

持否定意见的学者认为:

由于《物权法》第182条规定:

“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

”因此,农房抵押势必涉及到与农房相关联的宅基地使用权流转问题,而《土地管理法》规定:

“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”以及《物权法》第184条规定:

“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外”,法律对宅基地使用权不得抵押的规定,从根本上制约了农房抵押的可行性。

有些学者从宅基地是村民基于其身份而无偿的取得,是村民安命立身之本,提出不具有可交易性,且担心一旦放开将带来巨大的社会风险的角度,反对宅基地交易,反对农房抵押（孟勤国,2005年）。

而支持农房抵押的学者则认为,一是现行法律规定之间存在悖论,法律规定村民的房屋可以作为抵押权的标的物与禁止宅基地使用权抵押相悖;同为集体建设用地的企业用房可以抵押与农房不能抵押相悖;国有土地上的城市房屋及其土地使用权可以抵押与农村房屋及宅基地使用权不能抵押相悖,不符合法律对各类财产权平等保护权利的基本准则,是一种法律上的歧视（温煦,20091;时金山,2006）;二是认为现行的法律制度保护了村民基本生存权,但也给村民上了一道枷锁,作为村民最大的一笔财富的农房不能流转、不得抵押,不利于农村经济发展,不利于城市化推进与新农村建设（阮建明等,2008;孟全省;2006）,因此,呼吁农村房屋与宅基地产权制度的安排要顺应经济社会发展的趋势,赋予农房所有人完整占有、使用、收益和处分的权利（刘守英,2007）。

从各地实践看,近年来,经济发达地区的地方政府为满足村民创业和发展生产的需要,率先冲破法律条条框框限制,开展了农房抵押试点。

以浙江为例,温州1995年就开展了农房抵押业务,至2010年7月末,农房抵押贷款余额达到77.88亿元。

宁波市政府也于2009年10月下发宁波市农村住房抵押贷款试点工作实施意见（甬政办发〔2009〕248号）,随后中国人民银行宁波市中心支行印发《宁波市农村住房抵押贷款试点工作信贷指导意见》配套文件,允许农房房地一起抵押;2009年台州市政府出台的《关于开展农村住房抵押贷款试点工作的1中小企业管理与科技（上旬刊）.2009.7

意见》（台政办发〔2009〕50号）规定,村民合法所有的富余农村住房可抵押;舟山市2009年9月下发《关于开展渔农村住房抵押贷款试点工作的通知》并出台系列配套文件,规定已参加渔农村政策性住房保险、抵押人在抵押物处置后仍居有定所且信用等级高的房产可以抵押;丽水、嘉兴也都出台了市政府文件,对农房抵押进行了探索。

广东、广西、江苏一些县市也开展了试点工作。

2010年7月,人民银行、银监会证监会保监会联合下发的“关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见”要求各地探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务,预示着对农房抵押的政策口子有所放宽。

允许农房抵押是农房产权制度的一项重大改革,涉及千家万户,影响深远。

为此,受住房和城乡建设部村镇建设司委托,我们就“村镇房屋（农房）产权管理现状、需求与制度改革”课题,对安徽、广东、广西、四川、浙江五个省开展了大规模调研,共回收的2192份村民有效问卷和279份政府官员有效问卷,本文着重从地方官员对农房抵押态度、村民融资需求与对农房抵押态度,分析农房抵押开展的必要性。

2调查方法和样本结构

2009年11月至2010年2月,浙江工业大学“村镇房屋（农房）产权管理现状、需求与制度改革”课题组,对安徽、广东、广西、四川、浙江五个省开展了大规模调研,调研范围和样本选择是每个省选择两县,每个县选择三个乡镇,每个乡镇选取三个村,共10个县,30个乡镇,90个村作为调查对象。

县域经济发展状况见表1,其中:

人均GDP大于60000元的有浙江秀洲区（61147元）和广东南海区（71922元）,人均GDP在20000-60000元的有广东博罗县;在20000元以下的有浙江松阳县,广西武鸣县、阳朔县,安徽肥东县、肥西县,四川彭山县、都江堰市。

为确保调查的针对性,在选取样本对象时,综合考虑经济发展水平及与县城距离的多样性。

调研的方式包括座谈和问卷两种,共回收2192份村民有效问卷和279份政府官员有效问卷,样本分布详见表2。

表1调研县（市、区）人均GDP、所处位置分布情况

省份浙江广东广西四川安徽

县（市、区）松阳

县

秀洲

区

南海

区

博罗

县

阳朔

阳县

武鸣

县

彭山

县

都江

堰市

肥东

县

肥西

县

2008年人均GDP（元）1894461147719222419412398160597667150581360717204常住人口（万人）23.1034.9113.278.1031.0666.9432.4059.894.2088.90其中:

农村人口（万人）20.2026.639.3053.9427.0255.2425.0042.6381.7077.00

表2调研样本分布情况

浙江（428/60）广东（451/65）广西（444/56）四川（426/48）安徽（443/50）

县（市、区）

松阳县

（213/27）

秀洲区

（215/33）

南海区

（233/34）

博罗县

（218/31）

阳朔县

（221/26）

武鸣县

（223/30）

彭山县

（203/28）

都江堰市

（223/20）

肥东县

（227/18）

肥西县

（216/32）

乡镇名西屏镇（65）洪合镇（66）罗村乡（75）长宁镇（75）阳朔镇（75）城厢镇（73）思蒙镇（71）崇义镇（69）牌坊乡（73）铭传乡（75）新兴镇（70）王店镇（73）大沥镇（85）罗阳镇（70）白沙乡（73）宁武镇（76）谢家镇（71）石羊镇（77）樶镇镇（77）三河镇（66）象溪镇（78）王江泾镇（76）桂城区（73）湖镇（73）普益乡（73）双桥镇（74）公义乡（61）柳街镇（77）店埠乡（77）上派镇（75）

村名上源口村（24）八联村（21）罗村村（25）新江村（30）东岭村（27）濑琶村（25）蒲坎村（22）海云村（25）牌坊村（26）楼塘村（26）大石村（26）镇西村（26）联和村（25）浦筏村（20）矮山村（25）五海村（26）新堰村（24）大桥村（21）兴一村（26）启明村（25）上安村（20）庄安村（26）联星村（25）祥岗村（25）凤鸣村（23）大梁村（22）沈店村（25）吴塘村（23）三王村（21）井王村（24）孙源村（24）宇四滨村（26）东秀村（30）小金村（25）白面山（20）杨李村（25）新开村（19）竹瓦村（23）先锋社区（25）桥庵村（23）东岗寮村（26）民和村（25）联安村（26）鸡麻地村（22）凉水井村（25）下渌村（26）鹤林村（25）义和村（27）樶东村（26）茶棚村（21）五村（15）栋梁村（25）河东村（29）浪头村（23）白沙村（28）伊岭村（23）欣荣村（17）广益村（27）樶西村（26）木兰村（22）靖居口村（25）泰石桥村（25）平北村（24）湖镇村（23）勇村（24）东王村（26）石山村（27）五一村（25）光大村（26）北张村（25）石鼓村（28）洪合村（24）夏北村（25）岗南村（25）普益村（25）伏唐村（25）吴埝村（21）岳雄村（25）定光村（25）苪祠村（25）靖居村（25）锦福村（17）平西村（24）黄塘村（25）木桥村（24）长安村（25）毛河村（23）鹤鸣村（27）花园村（26）馆驿村（25）

注:

地名（村民问卷数/政府问卷数）

3政府官员对农房抵押的态度与需求判断

被调查的政府官员共279位,以男性干部为主,男女性别比例约为6.7:

1。

年龄主要集中在31-40岁和41-50岁两段,比重分别达34.89%和34.53%;51岁及以上占20.14%;30岁及以下比例最低,为10.43%。

从文化程度看,高中及以下比重为46.04%,其次为大专和本