中国房地产调研报告.docx

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中国房地产调研报告

中国房地产调研报告

在此，我们希望能找准调查目标。

上海、北京及其他一些一线大城市的房价在2009年涨幅居首，使之成为楼市新政的打击重点。

因此，一线城市的新房交易量已出现暴跌（见图1）。

鉴于一线城市受到的重点关注，它们很可能不能代表全国房地产市场的整体形势。

毕竟，中国还有许许多多正在快速发展的城市，在那里，人们可能仍在忙碌地建造和销售房屋。

如图2所示，二、三线城市的成交量也有所下滑，但降幅小于一线城市（图中所用数据来自10个城市，分别为：

天津、重庆、成都、合肥、武汉、长沙、大连、南京、苏州和长春）。

事实上，在一些城市——如浙江省杭州市——价格自4月份开始还出现了小幅上涨。

因此，我们试图从那些二、三线城市的房地产开发商口中去探寻“真正的”中国房地产市场形势。

图1:

一线城市的房地产市场受到严重冲击

销售总面积，平均成交价（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

图2:

二线城市受到的影响较小

销售总面积，平均成交价（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

7月份，我们对6个二、三线城市的30家房地产开发商进行调研，涉及其建设和销售计划，土地和房屋价格，买方市场情况以及与地方政府和银行的关系。

下文中，我们将分5部分详述我们的调研结果。

受访开发商中，目前在建工程规模普遍在2-5期（开发商通常将一个大型房地产开发项目分为几期，每期建设1-2个街区后出售——这样，一块较大的规划用地通常需要十年或更长时间才被完全开发）。

总的来说，这些开发商目前的在建住宅项目面积约2,400万平米，相当于240,000套100平米的住房。

我们向开发商询问了其新项目建设计划以及是否推迟了原计划开发项目。

在未来3个月内，贵公司计划新增土地开发面积有多少？

30家开发商中的12家不打算在未来3个月内新增开发项目。

不过，那些准备上马新项目的开发商计划新增土地开发面积可观，约相当于其在建项目面积的60%。

这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。

贵公司是否推迟了任何在建项目？

如图3、图4所示，在这30家开发商中，几乎没有一家推迟了任何一期在建项目或开盘计划。

这对近期的项目建设和材料需求来说也是一个好消息。

我们还问到，自4月份以来开发商有没有推迟任何销售计划，得到的答案依然是否定的（30家开发商中28家表示否定）。

因此，尽管成交量有所下滑（见图2），开发商仍认为推出新项目是有利可图的。

图3:

贵公司是否推迟了任何一期在建项目？

来源：

渣打银行全球研究部

图4:

贵公司是否推迟了任何一期销售计划？

来源：

渣打银行全球研究部

这就带来一个重要的数据分析问题：

如何最准确地追踪中国的住宅建设情况？

官方公布的“住宅施工面积”数据包括了已完工的建设项目，并不准确。

因此，我们认为最好的方法是从“住宅施工面积”数据中减去已完工面积，再进行季节调整（还有人喜欢用同比数据进行分析，但我们认为同比数据波动性稍大，趋势不够清晰）。

图5展示了我们的数据处理结果，数据显示项目建设规模仍处于高位。

图5:

准确的施工面积数据

已完工，恢复施工以及新开工，正在施工面积，百万平米，经季节调整

来源：

渣打银行全球研究部

有人可能认为，4月份国务院推出的大力调控政策会导致中国土地市场崩溃。

但现实并非如此。

尽管土地销售量已从峰值开始回落（见图6），但开发商仍在增加自己的土地储备。

今年二季度，月平均土地出售面积达3,800平米，仍高于2008年的水平。

图6:

土地销售,（百万平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

从全国范围来看，土地价格自年初的峰值大幅下跌后似乎已回稳（如图7所示）。

图7:

全国平均土地价格（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

地价下跌主要集中在一线城市。

图8显示，今年年初以来上海、北京和杭州等地的地价大幅下跌。

但从图9可看出，在其他大多数城市，价格并没有出现大幅波动。

尽管图9中的曲线看起来纷乱繁杂，但我们希望二、三线城市的地价可以维持当前的低位窄幅波动，这将是一个利好因素。

也就是说，目前一线城市出现的土地泡沫并没有影响到二、三线城市的土地市场。

图8:

一线城市土地价格（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

图9:

二、三线城市土地价格（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

在此背景下，我们向开发商们询问了下半年新增土地供给的情况，以及开发商对未来土地价格走势的预期。

您是否认为您所在城市今年的地块拍卖量将多于去年？

如果按照国土资源部2010年的土地销售计划，按市场现价计算，今年投入市场的土地供给将多于去年，在大量供给的冲击下，土地价格将会下跌（国土资源部宣布，2010年计划新增建设用地供应量180,000公顷，而2009年的新增供应量仅为76,000公顷）。

不过，尽管北京制定了计划，却并不能控制地方一级的土地拍卖活动。

因此，我们向开发商询问他们是否认为今年本市的地块拍卖量将多于去年。

半数开发商表示否定，仅有12家给出肯定的预期。

地方政府希望保持土地价值，因此他们将控制土地供给。

您是否认为您所在城市的地价自4月份开始下跌？

大部分受访者（19位）称，地价并没有自4月份开始下跌（见图10）。

5位受访者称地价下跌5-10%，4位表示跌幅达到11-20%。

简言之，这说明大部分二、三线城市的土地市场并没有受到4月楼市新政的影响。

图10:

您是否认为您所在城市的地价自今年4月份开始下跌？

来源：

渣打银行全球研究部

图11:

您是否认为您所在城市的地价将继续下跌？

来源：

渣打银行全球研究部

您是否认为您所在城市的地价将继续下跌？

更多数的受访者（24位）表示，他们不认为地价将继续下跌（见图11）。

这也是一个积极的信号。

尽管我们在本文的第二部分看到，土地价格和销售量均有所下滑，但并未出现溃降。

因此，如图12所示，在这种情况下地方政府的土地出让收入仍保持较高水平。

从全国范围内来看，2010年5、6月的地方政府土地出让收入高于2007年和2008年同期水平。

这再次显示出开发商仍对市场前景看好，并在需求持续强劲的预期下不断增加其土地储备。

图12:

全国报告土地出让收入（10亿元）

来源：

中国房地产信息集团，环亚经济数据，渣打银行全球研究部

据您所知，您所在的城市中是否有开发商在购买土地时存在支付问题？

开发商在土地拍卖时似乎的确遇到一些支付问题。

鉴于近几个月土地拍卖量巨大，开发商出现支付困难也不足为奇。

只有9家受访开发商表示没有听说此类问题（见图13）。

6家开发商称他们见到3家以上本地开发商面临支付困难。

图13:

据您所知，您坐在的城市中是否有开发商在购买土地时存在支付问题？

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

我们怀疑，其中多数开发商的支付问题主要来自于外部融资成本的提高，而非内部资金链断裂。

理论上，开发商不得从银行贷款用于购买土地，但我们听说实际中并非如此，因此提出了以下问题。

据您所知，您所在的地区是否有开发商通过银行贷款购买土地？

30家受访开发商中有24家称本地开发商有这种行为。

不过，这种方式已变得越来越困难，对固定资本和流动资本贷款的新规定使用于非法目的的资金转移变得更加困难。

因此，由于地方政府面临开发商支付压力（按照国土资源部的计划），我们预计小型开发商将把更多地块退还当地政府，而大中型开发商仍将保有其购入的土地。

图14:

开发商是否存在压力，对超过2年的土地储备进行开发？

来源：

渣打银行全球研究部

图15:

您是否预计您所在城市今年的土地拍卖量将超过去年？

来源：

渣打银行全球研究部

您所在城市的开发商是否受到地方政府的压力，对已超过2年的土地储备进行开发？

按规定，开发商应在购入土地后两年内进行开发——最近北京也对各地政府施压，要求严格把关，对违规操作的开发商收回土地。

不过，我们对地方政府是否愿意执行这项规定表示怀疑。

事实也证明，我们的想法是正确的。

在我们调查的30家开发商中，只有5家对此表示“有很大压力”，15家称“有一定压力”，而三分之一的受访开发商表示“几乎没有压力”（见图14）。

因此，在实际操作层面上，中央政府仍需找到一个更好的办法防止开发商囤地。

平均来看，调查数据显示，2009年15%的商品房购买者全额付款，没有申请房贷。

60%的购买者为本地居民。

68%为自住购买，其余为投资性购买。

我们向开发商询问了其销售计划地开展时间。

贵公司准备何时开始大规模销售新建商品房？

最大的一批新建商品房似乎将在今年9-10月份推向市场，也有相当一部分受访开发商计划在2011年11-12月和2011年一季度开始出售大部分商品房（如图16所示）。

图16:

贵公司打算何时开始销售大部分新建商品房？

来源：

渣打银行全球研究部

图17:

您预计成交量将从何时再度回升？

来源：

渣打银行全球研究部

您预计成交量将从何时开始再度回升？

对这个问题的回答出现很大差异——这个问题旨在了解开发商对市场供需双方的预期。

三分之一的受访开发商认为随着供给增加，成交量将从9月份开始回升（见图17），而其余大多数人则认为市场要到明年年初才会恢复。

图18:

您认为与2009年相比，今年房屋销售面积将提高或降低多少？

来源：

渣打银行全球研究部

图19:

从2009年年中到2010年3月份期间，二手房市场价格涨幅为多少？

来源：

渣打银行全球研究部

您认为今年的房屋销售面积将提高或降低多少？

对今年房屋销售面积的预期范围较大。

大多数受访开发商认为今年的销售面积将较去年降低21-30%（如图18所示）。

接下来，我们又谈到价格。

我们的数据显示，一线城市的新房价格下降，但二、三线城市未受影响（如图20、21所示）。

而开发商们称，他们所在城市的新房价格实际上有所下滑，预计下半年还将继续走低。

图20:

一线城市新房价格下降

平均售价（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

图21:

二、三线城市新房价格保持稳定

平均售价（元/平米）

来源：

中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部

从2009年年中到2010年3月份期间，您所在城市的二手房市场价格增长了多少？

大多数受访者表示，其所在的二、三线城市二手房价格仅上涨了10-20%（见图19）。

这一点很重要。

虽然部分一线城市的二手房价格在此期间出现惊人涨幅，但正如我们指出的，这并不是一个全国性现象，反驳了全国出现房地产泡沫的观点。

在我们看来，10-20%的涨幅相对于增长速度相似的城镇收入水平来说是完全合理的。

中档住宅价格约从2010年初的高位下降了多少？

从目前来看，市场价格对4月份房地产调控措施的反映较温和。

大多数受访者（17位）称，中档住宅价格下降了10%或20%，而13家开发商称价格没有变动，只有少数地区价格降幅超过20%（见图22）。

在过去四周中，您所在城市的中档住宅价格出现上涨还是下跌？

我们想通过这个问题了解7月份的价格走势。

大多数受访开发商称，所在城市一手市场住宅交易价格维持平稳。

不过，不足三分之一的开发商称价格有所下跌（见图23）。

图22:

中档住宅价格自2010年年初下跌了多少？

来源：

渣打银行全球研究部

图23:

过去四周中，您所在城市的中档住宅价格出现上涨还是下跌？

来源：

渣打银行全球研究部

我们还向这些开发商询问，他们是否听说本地