完整版房地产中介纠纷案例分析集锦Word下载.docx
《完整版房地产中介纠纷案例分析集锦Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《完整版房地产中介纠纷案例分析集锦Word下载.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
依照我国《合同法》第115条的规定，当事人能够依照《中华人民共和国担保法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人执行债务后，定金应当抵作价款或许回收。
给付定金的一方不执行商定的债务的，无官僚求返还定金；
收受定金的一方不执行商定的债务的，应当双倍返还定金。
因此，构成根本违约的刘先生应肩负双倍返还定金的法律责任。
“商定就应当恪守”，当事人应当诚实信誉的依照商定全面执行自己的义务，本案也给现在房子买卖中的出卖人一个警告：
不要因房价在涨就任意违约，不然，不不过要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。
『中介纠葛案例剖析二』商定就应当恪守
案情介绍：
2005年3月10日董某与张某签署《房子买卖合同》，由董某以
85万元的价钱购买
张某的房子，董某应于2005年3月25日支付首付款20万，余款以商业贷款支付，
合同签署同时董某支付张某定金6万元。
合同签署后，董某嫌价钱偏高，便以自己
不可以办理贷款为借口，也未如约支付首付款，并于
2005年
4月
10日以邮政快递的
方式向张某提出因上述原由致不可以执行，要求排除该合同并退还定金
6万元。
2005
年10月，因为房价连续上升，该争议房子市场价已涨至
90万元左右，董某再次函
告张某，要求连续执行合同未获张某赞同，便于
11月诉至法院，要求张某
连续执行合同或双倍返还定金12万元。
法院经审理认定，董某违约在先，该合同已排除，其诉讼恳求没法律依照，遂驳回原告的诉请。
本案的焦点所在是董某能否违约以及该合同能否已经排除。
依照我国《合同法》规定，违约是指不执行合同义务或执行义务不切合商定；
合同的排除是指合同成立奏效后，因当事人一方意思表示或双方协议，使合同权益义务归于消灭的行为，前者为单方排除，包含法定单方排除和商定单方排除，即当出现了法律规定的或当事人商定的事由时，合同一方无需他方的赞同即可使合同权益义务归于消灭；
后者为协议排除，即合同当事人就合同排除事宜磋商一致进而排除合同。
本案中，董某违约在先，未按合同商定的限时执行其支付首付款的义务，伤害了
张某的限时利益，已构成违约，其于2005年4月10日提出排除合同，即以自己的
行为表示将不执行合同，张某对此未表示异议，事实上等于双方就协议排除该合同
已达成一致，该合同已经合法排除。
至于定金问题，依照我国《担保法》规定，定
金是合同的一种担保形式。
合同执行后，定金回收或抵作价款。
给付定金的一方不
执行合同的，无权恳求返还定金；
其违约在先，给付的定金无官僚求返还，合同已
经合法排除，要求连续执行无任何法律依照。
商定就应当恪守。
合同是成立在诚信基础上的一种利益均衡体制，在合同的签署与执行过程中，当事人应本着好心和诚信的原则履行自己的权益、执行自己的义务，而不可以以自己的利益为导向和出发，妄图任意左右合同的效劳，这样是不行能获取法律的支持。
『中介纠葛案例剖析三』房子承租人的优先购买权案情介绍：
刘某和邵某原为战友，复员后同在同一单位工作，关系特别好。
2005年刘某想为年末成婚的儿子购买新房，恰巧邵某想出卖自己房子，两人遂于2005年7月1日签署了房子买卖合同，按当时正常的市场价钱，该107平米的房子价钱应在75万元左右，因为双方的特别关系，邵某赞同以65万元的价钱出卖给刘某，并于2005年7月25
日办理了产权过户手续，2005年8月10日，租住该房的白某得悉邵某将该房以65万元的价钱出卖给刘某，以为邵某的行为入侵了自己的优先购买权，便向法院起诉
恳求宣布邵某与刘某的房子买卖合同无效。
法院受理后，在庭审中双方达成调停协
议，由邵某赔偿白某6万元调停了案。
本案虽以调停了案，但对于卖房人来说是一个深刻的教训——承租人的法定权益不容忽略。
这里波及到承租人的一项很重要的权益，即优先购买权，所谓承租人的优先购买权是指在出租人出卖租借物时，应当在出卖从前的合理限时内通知承租人，承租人享有以相同条件优先购买的权益。
该权益无需当事人的特别商定，直接由法律规定，目的为保护承租人对财富的稳固使用的状况，发挥财富利用的最大效能，它是承租人的一项拥有物权性质的法定权益，拥有抗衡第三人的法律效劳。
1983年12月国务院公布的《城市私有房子管理条例》第十一条规定：
“房子所有
人出卖出租房子，须提早3个月通知承租人。
在相同条件下，承租人有优先购买权”。
最高人民法院《对于贯彻执行〈中华人民共和公民法公则民法公则〉若干问题的意
见》第118条规定：
“出租人出卖出租房子，应提早3个月通知承租人，承租人在
相同条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房子的，承租人能够恳求人
民法院宣布该房子买卖无效。
”。
我国《合同法》第238条也规定：
“出租人出卖
租借房子的，应当在出卖从前的合理限时内通知承租人，承租人享有以相同条件优
先购买的权益。
本案中邵某与刘某的房子买卖合同虽已执行完成，但因为邵某在出卖从前的合理限时内未见告承租人白某，伤害了白某的优先购买权，其依法有权恳求法院宣布邵某与刘某的房子买卖合同无效，该主张能够获取法院的支持。
在法制社会中，对别人权益的尊敬就是对自己权益的尊敬，忽略或伤害别人的权益，结果常常会伤害自己的权益。
『中介纠葛案例剖析四』违纪的商定无效
原告王某2007年与被告刘某签署房子买卖合同，由原告购买刘某购买位于北京市某
区的经济合用房，商定，合同签署当天原告交被告购房定金5万元整，签署合同时还没有办理购买经济合用房审批表，双方增补商定，由王某负责办理该审批手续，如
果该审批表办理不下来，王某自行想方法购买此房。
合同签署后，王某如约交托刘
某定金5万元整。
后因为王某为军人，没法办理驻京队伍人员购买北京市经济合用
住宅审批表，王某以此为由，以为双方所签的合同无效，要求刘某退还所收定金。
刘某以为该合同条款是双方自由意志的表现，商定由王某自己负责办理该购房审批
表，现因为王某自己的原由不可以办理应为王某违约，依照定金罚则，王某无官僚求
返还该定金。
王某在双方没法磋商一致的状况下，诉至法院要求确认合同无效，返
还定金。
法院受理后，经审理以为：
该合同违犯了法律、行政法例的强迫性规定而
无效，依法支持了原告的诉请。
本案的焦点所在即原告王某能否拥有签署该合同的主体资格。
经济合用房是作为政府解决城市中低收入者住宅问题，而由政府在与开发商签署土地出让合同时给予必定优惠或直接将土地的使用权以划拨的方式转给开发商而承建的一种拥有福利性质的特别商品，其对买受人拥有特别的条件要求，假如买受人不具备购买经济合用房的主体资格，则所签署合同因主体资格不符而致无效。
本案中原告王某为军人，依据有关规定，其根本不拥有购买经济合用房买受人的主体资格，依法，双方所签合
同为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第58条规定：
合同无效或许被撤除后，因该合同获得的财富，应当予以返还；
不可以返还或许没有必需返还的，应当折
价赔偿。
有过失的一方应当赔偿对方所以所遇到的损失，双方都有过失的，应当各自肩负相应的责任。
这里，“因该合同获得的财富”自然包含了刘某收受的定金，
自然应予返还，而不合用定金罚则。
此外依据主合同与从合同的效劳关系上也能够得出该结论，实践中，定金有不一样的种类，本案中的双方商定的定金，综合合同整
体来看应属于违商定金，而违商定金是主合同的从合同，其效劳依据根源于主合同，主合同房子买卖合同无效，从合同定金合同也无效，无效则应予返还，故法院的裁决支持原告的诉讼恳求是正确的。
这里需要提示的是私法自治即意思自治固然是民事活动的最高指导原则和建立其余制度的基础，但这其实不是说，当事人从事民事活动能够不受任何限制的享存心志自由，自由不过相对而言的，不存在绝对意义上的自由，也即当事人的全部行为要在法律规范的框架下进行才能获得预期的法律成效。
违犯法律、行政法例的强迫性规定而签署的合同，即便该合同表现的是当事人自由意志也因违纪而无效。
本案即是一个典型的例子。
『中介纠葛案例剖析五』合同停止不得主张定金罚则案情介绍：
王某与刘某于2006年10月签署房子买卖合同，由刘某以80万元购买王某位于北京市某区的房子，合同商定：
签署合同3日内刘某支付王某定金20万元，过户之日一次性付清节余房款。
2006年10月11日刘某支付了商定的定金，2006年10月16日，刘某在网上发现合同商定买卖的标的房子已被法院查封，立即找到王某，王某
认可自己违约，因为刘某发现王某欠债许多，担忧自己已交定金款的安全，经与王某交涉，王某赞同返还该定金，双方在合同以后又商定：
“因为王某违约，所收定
金20万元返还刘某，双方赞同停止该合同”，当天从王某处取回该定金款。
以后刘某要求王某肩负定金责任，即连续支付自己20万元整。
遭王某拒绝后诉至法院，法
院经审理，裁决驳回刘某的诉讼恳求。
法院的裁决是正确的。
定金是指当事人商定由一方向对方给付的，作为债权担保的必定数额的钱币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促进债务人执行债务，保障债权人的债权得以实现。
依据我国发法公则和《担保法》九十条规定，定金应当以书面形式商定，当事人在定金合同中应商定交托定金的限时。
实质交托时间与合同商定的交托时间不一致的，定金合同从实质交托定金之日起奏效。
本案中因为王某违约，以致合同不
能执行，刘某依法有官僚求其双倍返还定金。
可是刘某与王某又签署协议停止合同，回收所有定金，刘某以后再要求王某肩负定金责任没法律依照。
此外，对于定金的数额问题需要说明的是，我国《担保法》第91条规定：
定金的数
额由当事人商定，但不得超出主合同标的额的百分之二十。
《担保法解说》的121条规定：
当事人商定的定金数额超出主合同标的额百分之二十的，超出的部分，人
民法院不予支持。
在本案中定最多为16万，双方商定的定金为20万，高出部分的
4万元，实质上不合用定金的有关规定。
定金制度的建立，目的是经过使违约方遭到必定的不利益，进而保证合同的执行，保障债权得以实现，对遵约方而言，要求违约方支付双倍赔偿，或充公定金是其合法的权益。
对权益而言，当事人能够主张，自然也能够放弃。
当事人在进行民事活动、民事诉讼等行为时，在表示出相应的言词后，就要对自己的言词负责，不得为
一己私利而否认先前的言词。
主张业已放弃的权益是不可以获取法律的支持。
所以对当事人而言，在合同执行过程中对权益的履行必定要谨慎。
『中介纠葛案例剖析六』未办理产权证的房子可否买卖未办理产权证的房子可否买卖
因房地产开发拆迁，开发企业在拆掉了旧房后为吴某夫妇布置了一套拆迁布置房。
并向吴某夫妇交托了布置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。
2007年8月20日，吴某夫妇与李某签署了房子销售协议，商定由吴某夫妇将
开发企业为其布置的房子销售给李某，价钱为800000元，李某预支定金100000元。
协议同时商定，待吴某夫妇的房产证办妥后，双方办理交割后，李某一次交清余款
60000元。
同日，李某向吴某交托了“定金”100000元。
所以后吴某夫妇后悔，不
愿执行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妇连续执行合同，辅助其办理房子产权过户手续。
吴某夫妇则辨称，他们的房子未办产权证即转让，双方签署的房子买卖协议违犯了有关规定，属于无效合同，应当予以排除。
本案在审理过程中，有两种不一样的建议。
一种建议以为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签署的房子买卖协议违犯了法律的强迫性规定，属于无效合同。
另一种建议以为，该房子买卖合同是双方自发订立的，不违犯法律的规定，应是有效合同。
本案是一同比较典型的房子买卖纠葛案例，在社会生活中层出不穷。
第二种意
见正确，即该房子买卖合同是有效的合同。
被告应当依照合同执行义务。
原由以下：
从我国合同法的规定看。
最高人民法院《对于合用<
中华人民共和国合同法>
若干若干问题的解说
（一）》第9条规定：
“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法例规定合同应当办理赞同手续，或许办理赞同手续才奏效，在一审法
庭争辩终结前当事人仍未办理赞同手续的，或许仍未办理赞同、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未奏效；
法律、行政法例规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后奏效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效劳，合同标的物所有权及其物权不可以转移。
”这一规定改变了长久以来我国法律对于登记直接决定合同效劳的规定，而以为即便没有登记，合同自己仍旧有效，不过物权不可以发生转移。
而我国现行的法律法例没有规定房子买卖合同在登记后才奏效。
对《城市房地产管理法》第三十七条的理解。
该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
法律作出这样的规定是为了防备权属不清的房地产进入市场交
易，搅乱市场次序，伤害当事人的合法权益。
对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效劳。
如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护好心一方当事人的合法权益，不利于保护交易次序的稳固，也不利于当事人仔细订立和恪守买卖合同。
对于该条中的“权属证书”的理解。
这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其余能证明当事人拥有房子所有权的证明资料。
实质生活中，这些证明资料有拆迁协议、开发企业出具的证明、开发企业开出的发票、房子管理部门核发的房子销售允许证等。
本案中，吴某夫妇对房子拥有产权证明单、发票，能够证明该房子的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。
综上，本案中争议的房子有权属证书，房子的转让其实不违犯《城市房地产管理法》的规定。
『老中介纠葛案例剖析七』出租人的瑕疵担保责任案情介绍：
常某2007年
3月租借方某的邻近街道的门面房
3间，用于创办饭店，租借限时为从
2007年
3月
10至
2010年
9日，月租
12000元，租金每半年支付一次，常某另
外支付方某保证金3万元，如常某违约则该保证金不予退还。
2007年8月开始，因为连续下过几场暴雨，房顶原有的裂痕不停加大，且有连续加大的趋向，加之自2007
年8月起，周边饭店不停开张，竞争态势日益严重，常某经营的饭店出现损失，常某主观上也不想再连续经营，便以该房存在严重危安全隐患为由提出要求退租，并要求返还该3万元保证金，遭方某拒绝后，将方某诉至法院。
方某辩称，房子裂痕是因为地基未办理好所致，但不影响使用，对于房子裂痕在出租时就曾见告过常某，对裂痕有可能加大，常某也是知道的，其与自己签署合同，充足表示其认同该房子
的状态，常某要求退租的真切的原由是因为饭店盈余状况不好，而并不是房子的安全原由，要求驳回诉讼恳求。
诉讼中法院拜托判定部门就此房子进行了司法判定，结
论该房子系危房，不合适居住。
后法院依照我国《合同法》第233条支持了回常某的诉讼恳求。
租借合同为有偿合同，在各国法上一般都规定，对于租借合同准用买卖合同的有关
规定，租借合同的出租人好像买卖合同的出卖人相同，对租借物负有瑕疵担保责任。
出租人的瑕疵担保责任包含物的瑕疵担保责任（也称质量瑕疵担保责任）和权益瑕
疵担保责任。
出租人的权益瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权益而使承租人不可以为使用利润。
出租人的物的瑕疵担保是指出租人应担保所交托的租借物能够为承租人如约正常使用利润。
构成出租人的物的瑕疵担保责任的条件有两个：
1.租借物有瑕疵。
租借物有瑕疵亦即标的物的质量或许数目不切合商定的标准，或许不切合标的物的往常使用状态。
租借物不论是在交托前仍是于交托后发生瑕疵的，出租人均负有瑕疵担保责任。
本案中常某在合同签署从前知道该房子存在裂痕，其实不影响其于合同签署后发现房子不合适居住时随时提出排除合同的权益，我国《合同法》第233条规定：
租借物危及承租人的安全或许健康的，即便承租人订立合同时明知该租借物质量不合格，承租人仍旧能够随时排除合同。
方某的见告义务的执行其实不可以免去其作为出租人法定的瑕疵担保责任，故法院的裁决正确。
『中介纠葛案例剖析八』房子抵押与租借的权益关系房子抵押与租借的权益关系案情介绍：
陈某与毛某于2005年9月10日订立了一份房子租借合同，合同规定陈某将其临街门面房租给毛某，租期4年，每个月租金3000元。
合同订立后，陈某因炒股急需资本，遂以该门面房作抵押向朋友洪某借钱130万元，双方于同年10月10日订立了书面合同，合同中商定：
“假如甲方（陈某）两年后不可以还清欠款，则将临街
门面房作价转让给乙方（洪某）。
”2007年11月初，陈某因炒股赔本，无力送还
欠款，遂与洪某磋商订立了一份书面合同，合同中商定：
双方赞同依据抵押合同的
规定，将该房子作价130万元转让给洪某以冲抵所有债务，并订于12月初办理产权登记。
同年12月20日，洪某正式通知毛某，房子产权已经作价转让，洪某自己要搬进来住，希望毛某在12月尾从前搬出。
毛某提出陈某将该房子设定抵押时并未通知他，该抵押行为是无效的，况且房子租借合同并未到期，洪某无权排除租借合同。
双方因不可以达成协议，毛某遂于2007年12月25日在法院起诉，恳求确认陈某与洪某之间的抵押合同和买卖合同无效，并要求以125万元的市价优先购买该房子。
法院经过审理认定抵押合同有效，承租人的优先购买权不可以成立，遂驳回毛某的诉讼恳求。
陈某将其门面房租给毛某此后，仍旧能够在该房子上设定抵押权。
依据物权法的一般原理，同一物之上不得并存两个或两个以上的所有权，但能够存在两个或两个以上的物权，只需这些物权相互之间其实不发生矛盾和矛盾，则数个物权的设定是有效的。
从法律上看，只管租借权主假如债权，但也有物权的性质，在租借权设定此后，出租人仅移转了据有、使用权，并无移转所有权，作为所有人
的出租人仍可将该房子转让别人并获取价款，所以能够将已出租的房子设定抵押权。
设定抵押其实不移转据有，不影响承租人对房子的据有和使用，因此抵押权能够与租
赁权并存。
可是出租人将其已出租的房子设定抵押后对抵押权来说，形成为一种负担，势必使
抵押权的实现遇到阻碍，依照《合同法》第229条规定，“租借物在租借时期发生所有权改动的，不影响租借合同的效劳”，《最高人民法院对于合用<
中华人民共和国担保法>
若干问题的解说》第65条也规定：
“抵押人将已出租的财富抵押的，抵押权实现后，租借合同在有效期内对抵押物的受让人连续有效。
”在债务执行期届
满而债务人无力还债时，假如债务人将该房子变卖或拍卖，则依照“买卖不破租借”
的规则，在房子买卖达成后，租借关系将连续存在，而租借关系的存在乃是在房子所有权之上设定的负担，必定要影响到抵押物的互换价值。
假如拍卖、变卖房子所得的价款低于房子在无租借权时应拥有的价值，则抵押权人不可以充足受偿。
因为租借权的确对抵押权的实现造成了阻碍，因此抵押人将已出租的财富设定抵押时，依诚实信誉原则，应付抵押权人负见告的义务。
如未见告抵押权人，以致抵押权人遭到伤害，抵押人应负伤害赔偿责任。
抵押人将已出租的财富设定抵押时未见告承租人，抵押合同其实不所以而无
效。
依据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财富抵押的，应当书面见告承租人，原租借合同连续有效”的规定，抵押人负有书面见告的义务。
但是假如抵押人未执行该义务，能否可以致抵押无效？
我们以为，即便抵押人未通知承租人，也不可以使
抵押合同无效，因为抵押设定后其实不移转据有，不影响承租人对财富的据有、使用。
即便至债务执行期届满债务人不可以还债，抵押权人要实现抵押权，不论出租的财富
转让给何人，均不影响租借关系的存在，更况且承租人还可经过主张优先购买权而保护其利益。
抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成伤害，所以不可以据此而影响抵押的效劳。
所以，本案中毛某提出因陈某将房子抵押给洪某时未通知他，所以抵押无效的看法，不可以成立。
本案中当事人订立的抵押合同并不是为流押契约，也未伤害承租人的优先购买
权。
从表面上看，该合同有一旦陈某两年后不可以还清欠款，则该房子将要转归洪某所有的内容，但实质上该规定并不是流押契约。
一方面，该条规
升级会员 