涉县房地产报告Word格式文档下载.docx
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其中，它分为1、2、3期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超过3000元每平方米。
金源小区开盘时间较早，目前3期也已经全部售罄。
金源小区占地116亩，其中不包括占地30亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买房子。
其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。
2、建筑结构、功能、质量分析
目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层（卧龙居的两栋11层小高层），户型主要以120-150为主，户型偏大。
房屋配套都备有双气，其中煤气3000元初装费，暖气采用地暖，价格从56-96元每平方米不等。
相应钱款不包括在房款内。
多层绑定地下室，地下室售价在1200元每平方米左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房款内。
房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。
3、消费者对现有产品的反馈评价
从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。
消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。
消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在2000元以下，如果超过2500元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。
（二）涉县住宅项目市场价格调查
涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都是单位的家属院，具体情况见下表2-1
表2-1涉县住宅项目调查情况
序号项目名称位置规模开发商均价
元/m2
空置率开盘时间户型面积（平方米）
1君子居住宅小区龙山大街（龙山宾馆对面）250000平方米邯郸市君子居房地产开发有限公司
230010%以下2006年90
124
140
2卧龙居住宅小区商贸城桥西50米邯郸市康企房地产开发有限公司1900
地下室1200元/m230%（包括两栋高层）2006年8月95
102
139
149
3平安小区平安大街与青塔路交叉口南2栋72户2000元/m22007
4龙华苑开元街东95套60万元/套300
5金源小区振兴路与迎宾街交叉口南部116亩邯郸兴亚达房地产开发公司1800元/m2
商铺4200元/m210.42%2007年6月8690
112121
133134
135138
144
6温州商业步行街三期体育路龙山商场对面69户住宅
46户商用邯郸市恒亚房地产开发有限公司2118元/m2
地下室1390元/m2
阁楼1118元/m25.8%2007年9月65
76
105
121
125
126
157
162
7龙凤小区中兴路与龙山大街交叉口东南角6栋180户1800元/m20%2002年
8龙城小区龙山大街与铁道交叉口东北角5栋120户城大队开发的1800元/m2
地下室800元/m2
车库5万元/个0%2007年5月120
9龙西小区龙山大街与清泉路交叉口西南角5栋144户邯郸宏祥房地产开发有限公司1900元/m20%2002年
10呈祥小区保险公司对过老粮食局仓库4栋216户粮食局开发的1600元/m20%2003年87100
119125
135
11龙祥小区消防队北边5栋258户城关镇建的2000元/m20%2003
12康达物流商住楼振兴立交桥北1栋125户邯郸向阳房地产开发公司1763元/m25.6%2007年8月103121
122123
129
13北何建材市场小区滨河路与贸易街交叉口西北角2栋96户滩里村建的1700元/m20%2006
14未命名迎春街与牌坊路交叉楼口南3栋滩里村建的刚打地基
15未命名龙兴大街与中兴路交叉口西南角4栋240户北关村建的
16未命名龙兴大街与中兴路交叉口东南角48户村里建的
17民政局家属院民政局东农林路北5栋204户民政局建的对内1500元/m2
对外2000元/m20%2007100至160
18林业局家属院林业局后2栋24户林业局建的1580元/m20%
2006
19别墅区龙山公园西南角6栋18户40万/套0%260
数据来源：
调查得到
从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在2000元每平方米左右，其中金源小区均价在1800左右，目前已经全部售完。
君子居小区均价在2300元每平方米左右，一期已售出90%。
卧龙居多层均价在1900元每平方米左右，目前空置率较高，高层均价在2400元每平方米。
空置率在40%以上，主要原因是地理位置限制，道路配套较差。
另外，从调查得知，君子居的房价在年后每平方米上涨了200元，主要原因是钢筋及其它建材的价格上涨比较大。
（三）涉县商业项目价格调查
涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表2-2所示。
表2-2涉县商业物业租金情况
项目位置单层面积总面积租金租期出租方式
金帝大厦振兴路与龙山大街交叉口西南角500m22000m2580元/年/层5年整层出租
奥力商城振兴路与龙山大街交叉口东北角1500m26000m2400元/年/m21年零租
龙山商场温州步行街路北2000m28000m2833元/年/m21年零租
太行商场贸易街与温州步行街交叉口偏南400元/年/m21年零租
从上表2-2中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。
商场整体的租金比较，繁华地段的租金在60元/月每平方米，一般地段的租金在30元/月每平方米。
表2-3涉县底商销售价格
项目金源小区龙城小区温州商业步行街三期
售价4000元/m23800元/m2一层13730元/m28930元/m2二层3200元/m2
从上表2-3中可以看出，涉县底商的售价平均在4000元/m2左右，由于温州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二层商铺价格略低于其它地段的临街商铺。
（四）涉县供给和需求量分析
1、涉县05年到07年土地出让情况（如表2-4）
表2-405-07年土地出让情况一览表
拿地单位用途面积（m2）单位地价（元/m2）单位地价
（万元/亩）总地价（万元）供地时间
龙田贸易公司商业489.8449.7329.9972202007.1.22
宏祥房地产住宅10235933.0162.2329552007.2.1
宏达房地产（已退）住宅45960630.9842.08629002007.3.26
向阳房地产综合4285.2606.7440.4702602007.6.8
君子居房地产综合162360538.9335.94787502006.4.7
亚兴达房地产综合9634662.2444.1716382006.4.19
康企房地产住宅28016242.7216.1896802006.8.15
恒亚房地产综合50703313.61221.01716802006.10.25
陵园管理处综合9654450.5630.0524352005.8.27
森杰房地产住宅7233.4445.1629.6923222005.1.18
安福房地产综合1269.531269.5384.6786502005.7.6
中道房地产住宅230000131.48.7643022.22005.2.2
涉县国土局
从上表可以看出，自05年到07年，涉县城区内供应的土地量正在逐渐减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。
另一方面，从上表也可以看出，涉县土地出让的价格也逐年上升，如现在由康企房地产公司开发的卧龙居项目，地块原始价格合16.189万元/亩，而07年出让的土地每亩已经上升到了40万元以上。
从实地项目调查得知，目前城区内可出让的土地地荣地貌好的也很少，07年出让的土地地况较差，这样就给开发商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成本。
另外，我们从涉县国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来涉县土地面积日趋减少，人地矛盾日益突出。
目前人均耕地为0.65亩，仅为建国初期的1/3。
由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能力也比较弱。
从现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产力较低。
但是，后备土地的资源较多，主要后备资源类型为荒草地和滩涂，共计34302.28公顷，占全县土地总面积的22.86%。
涉县人口高峰年将出现在2016年，高峰期人口44万人，对耕地及住房条件将有更高的需求。
为了满足消费者的生活和经济发展对土地的需求，就要求对未来开发的土地进行合理的规划和利用。
2、房地产市场供给和需求分析
涉县房地产市场的供给量主要是近期开发的几个小区（如：
君子居小区、金源小区、卧龙小区等），供给量在50万平方米左右。
需求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到2010年根据政府规划，城区人口由8万增加到14万人，人均居住面积达到37平方米，加上城区现有人口8万人，人均增加的居住面积7平方米，但是考虑到消费者购买力，会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按24%有购买能力算222万*24%+56万=109.28万平方米，因此住宅需求量在109.28万平方米左右。
从供给和需求分析，到2010年涉县房地产市场供给的缺口很大，将有50万平方米的缺口。
（五）二手房市场情况
涉县几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这一现象的思考有以下几点：
1、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较低，月平均收入都在600元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入就所剩无几，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。
做个体生意的经商人员，他们的平均收入也在1200元左右，除去基本的费用，所剩余的钱也没有多少，所以，他们也没有足够的资金来改善自己的居住条件。
2、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。
有些资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到足够供他们选择的房源。
目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较快，就是因为他们能满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。
但是，也仅仅是满足他们的住房需求，还没有到达能够带动房产投资意识的目的。
3、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充足。
涉县处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上也影响了房产市场的发展。
4、买方市场和卖方市场都相对比较薄弱。
一方面买房市场不够活跃。
买商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少，而且对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己居住。
由于这种情况的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价格也相对较低。
另一方面卖方市场存在空缺。
已拥有住房的消费者他们没有多余的住房来出售，就算有多余的房子出售，也缺少买家，所以几乎也就没有二手房市场。
三消费者分析
（一）消费者构成、分布、及消费者需求的状况
通过实地走访和问卷调查得知，涉县目前收入较高的目标客户主要有以下几类人：
天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政事业单位人员、教师、个体工商户及部分工薪阶层。
这几部分人构成涉县目前房地产市场的核心消费者。
核心消费者的人数及收入情况如下表3-1。
表3-1目标客户群
目标客户群人数平均月收入（元/月）备注
天津铁厂正式员工与合同工7万人，临时工5000人普通员工2700
车间主任3000
管理层4000
临时工600天津铁厂的效益很好，该厂有自己的家属院，每套住宅4万——5万元。
龙山电厂1000人4000龙山电厂没有自己的家属院，在一五零电厂家属院住，有7——8公里的路程，是主力客户。
公务员2000一般都有自己单位建设的家属院，是主力客户。
老师在职4300人
离、退休800人在职1800
离职1500涉县各乡镇的老师是主力客户。
工薪阶层750非主力客户
个体工商户5000多户2500主力客户
从表3-1中可以看出，有购买能力的目标客户占全县总人口的24%，其特征有以下几点：
1、由县财政支出的人员。
主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属行政机构。
他们的总数大约为10000人左右，平均工资在1800左右，相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。
2、县城的个体商户。
他们在县城从事商业行为，有一定的经济基础条件，平均月收入在2000-3000元不等。
3、龙山电厂将会是主力购买群体，但是考虑到2010年的规划，龙山电厂西北部将开发，因此本项目必须先于其开发。
4、县区个乡镇个体人员。
在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力和投资意识的个人，他们会选择在县城城区购买住房，尤其是从事教育行业和乡镇政府的人员。
（二）消费者消费行为分析
消费者喜欢的户型面积90m2——130m2占76%。
其中90m2——110m2占46%;
110m2——130m2的占30%。
计划1——2年购房的消费者占12%;
3——5年购房的消费者占38%;
5——6年购房的消费者占25%;
不打算购房的消费者占24%。
选择两室一厅的消费者占5.2%;
两室两厅的消费者占10.4%;
三室一厅的消费者占48%;
三室两厅的消费者占23%;
四室一厅的消费者占4.1%;
四室两厅的占3.1%;
其它户型的占5.1%。
消费者选择三室一厅和三室两厅的占81%，因为84.5%的消费者选择买房后3到5人居住，因此消费者比较青睐三室一厅和三室两厅的房子。
消费者获得房产信息的途径其中电视占15%;
报纸占12.3%;
网络媒体占9.6%;
户外广告占21.9%;
亲戚朋友介绍占41.2%。
因为消费者对电视、报纸、网络广告信任度不高，消费者主要还是通过亲戚朋友获得房产信息的。
选择在新城区购买房子的占41.3%;
在老城区购买房子的占58.7%。
因为新城区配套设施还不完善，生活医疗不方便。
老城区人口密度大，环境差，但大多数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购买房子。
四结论
涉县的房地产市场虽然处于刚起步阶段，但是发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。
这是由于目前城区的原住房条件已不能满足部分消费者的住房需求，而老城区内可开发的土地比较少，楼盘相对也比较少，较多的新开楼盘主要集中在铁道以北，也就是新开区区域，目前新开区区域楼盘的销售状况都比较理想。
这也就给房产投资者带来了机遇。
另外，由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。
从房产区域楼盘调查可以看出，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购买者买房的主要因素。
新城区内政府机构较多，也相对集中，配套设施也相对发达，道路状况良好，交通便利，没有大的厂矿，空气质量也比较好，整体环境较好。
所以，目前开发的楼盘也以龙山公园为中心，分布在周边。
同类对比，老城区内最大的小区金源小区的销售周期相对也比较长，价格也比新城区要略低一些。
从空置率上分析，可以发现多层的销售较好，楼盘空置率较低，而高层由于建筑成本较大，销售价格每平方米也比多层要高450元左右，所以空置率较高。
从二手房市场不活跃可以看出不是新住宅供过于求，而是供给不足，没有足够的房源可供二手市场买卖，出现这种情况的主要原因是住宅供应量不足，次要原因是对中介的信任度不高，县城里一般通过熟人去购买二手房。
根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力支付高额房款。
以上是在涉县通过3天实地调查的结果，结合年前对涉县的第一次调查，做出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注涉县市场变化，根据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设适合客户需求的楼盘产品提供依据。
二）涉县房地产市场现状
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