保亭雅闲居项目建议书Word文档下载推荐.docx
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拟建别墅20栋，建筑面积5000平方米；
5层情景洋房54栋，建筑面积210000平方米；
12层小高层9栋，建筑面积36000平方米；
公用、商用建筑9000平方米。
其他建筑内容为活动水面、室外餐饮、室外活动区域，休闲健身场所和基础设施（院外道路，院内景观道路、给排水设施等）。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
１、未来海南的房地产发展的重点之一就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。
目前大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。
目前海南旅游地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚外，琼海、陵水、文昌、万宁、澄迈、保亭等二三线市县，均呈现出产销两旺的局面。
海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎指出，未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、乐东龙沐湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成，以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施，并带动保亭、五指山等山地旅游发展，实现东西互动、山海并举的发展局面。
２、海南省农垦总局提出了加快垦区产业调整，促进农场经济发展的思路成为本项目的助推剂。
十二月四日，中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强在海南考察时说：
“广大农垦职工为新中国建设和发展作出了重要贡献，我们要进一步推进农垦体制机制创新，使农垦企业在社会主义市场经济条件下不断发展壮大，使广大农垦职工共享改革发展成果。
”
2.2项目建设必要性
１、雅闲新城项目的建设有助于保亭的资源优势转化为经济优势
保亭的水资源、农业生物资源、土地资源、矿产资源丰富，且目前还没有充分有效的利用，本项目的建设将充分的利用当地的自然资源，丰富的热带雨林资源，打造优美、舒适的宜居环境。
多样化的农作物给小区提供品种丰富的地方特色食物，多样化的土地资源为游客的旅行带来多样化的视觉感受，随着旅游的开发，客流量的增加为矿产资源外销提供免费的宣传和广阔的市场。
此项目的建设为当地的资源优势提供了优越的发挥平台，是当地资源得到有效的开发利用。
2.雅闲新城项目的建设是国际旅游岛发展规划的必然趋势
自2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南岛的规划建设进入正轨。
由于保亭的地理、人文、资源优势，保亭在助推国际旅游岛建设中占有重要位置。
本项目的建设不仅对国际旅游岛的建设有重要意义，而且将有利推动保亭旅游建设的新局面，是一种新的建设思路、新的建设模式，对今后保亭的旅游建设有重要的指导意义，而这种有代表意义的建设形式，又是在旅游岛建设过程中的一种必然。
3.幅射周边，带动垦区经济发展
本项目的建设包括商服建筑，综合性会所等以及完善的物业管理服务，这是解决农场职工、子女就业的好机会，对垦区居民的生活带来便利。
第三章建设地点及建设条件
3.1建设地点
本项目由两个地块组成
（按红线图填写四至范围）
本项目地块地处保亭县规划的二环路以外，距离县城繁华区3公里，交通便利。
3.2建设条件
1.现有场址基本情况
供水、供电、通讯等基础条件有待建设进一步完善。
2.地质情况
地块平整，地质条件良好，适合开发
3.气候条件
年平均气温为21.6-24.5摄氏度之间，全县气温变化有较明显的规律，即三道地区气温最高，毛感地区气温最低，由南向北气温逐渐递减。
由于地势高低不平，境内气候差异较大，日平均温差在2摄氏度以上。
年平均日照1900-2000小时，日照百分率为45%左右，年平均太阳辐射量为每平方厘米1150千卡，终年无霜雪。
境内雨量丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。
年平均降水量1900毫米，年平均雨日为140天以上，但全年雨量不平衡，4-10月为雨季，雨量占全年雨量的85%-91%。
11月份至翌年4月份为旱季。
保亭属于热带季风性气候区，但因地形的影响，全年多吹东北至东南风，风力较小，常年风速平均小于2米/秒，阵风大于8级以上的大风年平均4-5次，多发生于台风之时。
冬季常有山风，最大风力6-7级。
台风经过保亭县年均3.9次。
4.公共设施条件
给水：
市政管网DN800，能满足给水要求。
排水：
接入市政DN800污水管进入污水处理厂。
供电：
据项目地点900米处有新建的35KV变电站，是本项目建设用电的能源设施。
通讯：
场区内要求提供通讯配套设施，项目建设时可向电信部门申请。
5.施工条件
项目地块内供水、供电、通讯等基础条件有待市政进一步完善，但交通非常便利，运输方便。
第四章项目定位和发展思路
４.1项目定位
定位的目的就是要充分明确我们产品和其他产品的“差异”，鲜明的区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。
“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
（一）产品定位
对于越来越趋于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，产品单个的卖点突出已经不足以吸引其购买。
现在的房子不止是钢筋混凝土构筑的实体，更是一种寄托，一个身心完全放松的空间。
阳光、健康的海南岛作为理想的第二居住地的概念已经深入人心，在海南购房的消费者都是把休闲度假、养老投资作为主要目的，在高压工作后的彻底放松场所。
卖房子等于是在卖一种生活方式，每个楼盘都应有区别其他楼盘的核心竞争力来吸引消费者的关注。
比如万泉绿洲：
33万㎡琼海养生度假生活蓝本；
中视万泉湾：
慢调优雅人居；
碧海苑：
海岛上的江南小镇；
新天地·
阳光城：
国际养生之都；
这几个楼盘推广概念都各有特点。
一个没有个性、没有核心竞争力的楼盘现在很难在市场上亮眼，得到消费者的关注，没有关注力就没有购买力，因此寻找本项目的核心卖点成为重中之重。
从广义上囊括项目特点进行产品定位，把本项目产品定位为：
集养老、度假、旅游、居住、文化、休闲、娱乐、学习、健身于一体的新城镇。
（二）市场定位
人们购买一件商品并不是因为商品本身，而是因为需要这一商品提供的“功能”。
买房子同样如此。
我们卖什么？
我们究竟提供给客户什么利益？
必须认识到，我们卖的绝不是一个单纯的建筑物，而是几十年的时间和空间，是生活方式，那么：
我们要为客户营造什么样的生活方式？
如何让目标消费群感受到这种生活方式？
如何将这种生活方式体现在推广中？
如何用一切手段来阐释这种生活方式？
如何引导目标消费群理解这种生活方式？
这就是我们的市场定位要解决的问题。
依据项目的产品定位和市场定位需要解决的问题，对项目和周边的深入研究，我们做出如下市场定位：
优雅休闲，新城·
新生活。
强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。
一个有养生气息，有生活情趣——悠闲的、充满度假养老氛围的完备家园。
新城：
强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称和新兴城区的双重含义。
新生活：
强调规划新，规模新，环境新和全新的生活方式。
进行这样的定位突出项目全方位的配套、服务、生活方式和前景。
在项目的规划和营销的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态，对本项目的配套、园林、物业管理、智能化等各个细节方面着重设计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目的“新生活”和“服务”形象更加突出，让买家留下深刻的印象。
（三）目标客户定位
从对旅游房地产调查和本区域的市场实际出发，我们初步认为该项目的目标客户群定位为：
岛外度假养老的家庭、部分享受兼长线投资型的群体。
1、岛外纯度假养老家庭一般为中产阶级富裕阶层，购买能力强，迅速落定。
他们需要的是海南优越的自然环境给老人贻养天年，及分时度假居住之用。
他们买房不仅是在乎房子本身，更在乎的是“生活方式”，在他们眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身体的蔽所，他们追求的是一种休闲的生活方式：
完全放松心情，回归、亲近自然。
这类人需要用产品力进行说服，对价格抗性小。
2、享受兼长线投资型的群体，这类人群看中的是产品的综合潜力（位置、品质、配套及未来发展前景等）。
虽然这类人群对价格也具有一定的抗性，如果本案能创造出更多的附加值，相信会减小这类购买人群对价格的抗性。
4.2发展思路
鉴于该地块地理位置、项目周边环境与在售楼盘品质，结合保亭房地产市场特点，我们认为实现产品差异化、高性价比是项目成功的关键所在。
因此，坚持高起点规划、高标准建设，以小环境唯美为先导，以生态园林结合环保、节能为特色，建成花园式电梯洋房为设计理念，构建精致、品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更亲切宜人的生活居住环境，成为城区精品楼盘，争夺保亭房地产市场制高点，可取得项目开发和快速营销的成功。
4.2.1开发方向和档次建议
以面向岛外市场，打造适宜休闲度假和吸引外地人养老居住的楼盘为理念，锁定项目的开发方向和档次：
1、建设成上规模的各项服务设施配套齐全、独具特色的精品住宅区。
只有上规模才能提高管理水平，才能降低物业管理成本，才能对外地人有吸引力。
2、建设成名副其实的花园住宅区。
要用新科学发展观来指导，立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局，不仅要保证开发建设的住宅小区质量合格，而且要把人性化设计，适应未来发展，升值潜力等方面因素结合起来，体现科学，健康特色。
要从本地实际出发，完善小区配套设施建设，不断改善小区生态环境，做到水面、草坪、花卉、灌木、乔木合理配置，讲求整体绿色效果。
此外，还要提倡亲和式布局，小区规划要方便老人、少儿、残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于邻里的亲和度，力求建设精品小区。
3、中高档住宅应从两方面体现：
一是硬件，包括所有建筑材料质量、相关配套设施设备、大堂装修档次、公共走道、外墙色彩、室内装修、园林绿化等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果、安全等因素；
其次是管理服务方面，需向买方提供完善、优质的服务信心和保证。
4、建筑风格:
本项目宜采用热带建筑风格融合其它建筑特色。
然而，建筑风格作为建筑范畴的组成部分，其首要因素就是要与周边环境产生和谐美的视觉效果。
从消费者心理来看，希望自己购买的物业保值增值，在建筑风格上体现中高档住宅的定位。
要选取清新明快的色调，线条简约、流畅，视觉效果优雅，体现健康主题的现代主义建筑风格。
外墙采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃选用浅绿色．
4.2.2园林景观思路
1、园林风情建议
如今保亭房地产项目的规划设计，已经从只注重项目的外部环境逐步转移到内外环境并重，客户挑选满意的小区购买，在外部大环境大体相同的条件下，只会让眼光挑剔小区内部的园林绿化等。
有一定特色的园林绿化，可增加项目的市场炒作空间和广告噱头，吸引目标客户的关注。
首选方案为海南热带黎苗风情园林上考虑，此类园林特色明显，与海南热带气候相呼应，养护简易，成本低。
园林性质定位度假、养老、休闲公寓环境，应以亲水主题的养生、休闲为设计目的。
2、绿化及景观设计建议
在做内部景观时应充分利用项目地块旁边河流资源，设置溪滨步道，种植树木及设置凉亭、长廊等景观小品，建健身鹅卵石步道。
同时可在社区内的溪流中养鱼，建造以水景为特色的景观小品，将老年人的一切户外活动顺“水”展开。
4.2.3、交付和精装修建议
项目主要为岛外客户购买，建议项目精装交付，实现拎包入住，省却异地购房者的装修烦恼。
还可以拉高本案价位。
采用多花样的精装风格，如养老房、度假房、蜜月房、居家房等。
在户型并不突出优点的条件下用多风格精装弥补，保持差异化竞争优势。
4.2.4、配套设施建议
1、生态、环保、节能
在设置配套时，把生态、环保和节能放在首要考虑的因素，把社区打造成全生态循环的健康社区。
除泳池外的水系可直接引入河流的自然淡水系统；
社区设置废水处理系统，生活废水经层层净化后，用于小区绿化灌溉及水景补水。
饱经世事的老人们，当然更懂得资源的可贵，循环利用的难得。
社区公共照明利用太阳能储电设备照明，节约社区管理成本。
建立太阳能热水站，热水经过管道输送到每家每户，保证四季24小时不间断供应。
2、小区综合配套
项目产品定位为度假、养老型社区，在进行社区配套时充分尊重老年人生活的特殊性质和多层次的精神需求，给他们提供一个完整的生活交流、医疗、休闲娱乐、教育、体育锻炼的环境和场所。
使他们能够能以一种更健康、更快乐的方式来安排自己的晚年生活。
3、小区及每户智能化配套
每户（间）设置无线呼救系统，内部设小总机，设置电话数据交换机，每户内配有一台社区免费直线拨通电话，每月只需交纳一定的管理费用。
社区一卡通智能化服务系统，宽带网络系统、卫星电视。
社区内较为密集的定点设置SOS的紧急呼叫系统，考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道。
电子公告板（中、英双语）、背景音乐；
远程抄表系统；
家政服务系统。
4、会所：
氧吧；
健身设备、保健设备组合；
夹层设桌球、乒乓球、棋牌室、阅览室；
医务室兼保健功能及售药；
医疗服务站；
老人活动中心；
家政服务中心。
5、环境：
游泳池和温泉泡池是吸引北方购房群体的重点，作为外环境的重点考虑。
建设风雨连廊：
为方便老人户外活动，围绕社区的内环路设置半封闭的风雨通廊。
让您在尽情享受海南四季灿烂阳光的同时，又不会因为炎炎的烈日而撑起阳伞，方便老人行走。
曲径贯穿小区的每一处楼宇，将每一位新朋旧友紧密地联系起来。
保亭县属于少数民族居住区，主要以黎族为主。
黎族代表建筑就是茅草屋，本项目将黎族特色风情融入到景观建设中，连廊、凉亭均采用茅草屋顶的风格建设。
4.2.5、物业管理建议
1、小区安保系统建议：
安装红外线保安系统，可视对讲门禁系统，闭路监控系统，门禁管理系统等安防系统，防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置），防火烟感系统，煤气泄漏报警装置，车辆视觉管理系统。
2、物业服务内容建议：
清洁服务，代购、代订服务，定期保健和健康检查服务，宠物托管服务，邮政收发、定时提醒等服务，旅游活动安排服务，健身培训、辅导及陪练，日常医疗保健指导，花卉、盆景艺术指导，社区内的老年联谊沙龙、互助小组，社区定点班车服务、临时叫车服务，其他为老年人提供的特殊服务。
第五章环境影响与评价
5.1项目建设与运营对环境的影响
1.建设期
（1）粉尘：
使工期的开挖、水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅石产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。
（2）固定废气物：
建筑施工过程中平均产生建筑垃圾300kg/m2，如管理不膻，会对环境产生不良影响。
（3）噪音：
施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。
2.运营期
（1）废水：
正常运营由卫生间、消毒剪辑清洁排放的生活废水及排放的工作污水。
（2）废气：
主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。
（3）固定废物：
营运时产生的生活垃圾，一般约0.75kg/d·
人。
5.2环境保护措施
1.项目建设期
制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。
（2）固定废气物：
建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。
（3）噪声：
项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于（城市区域环境标准）三类区标准以下。
2.项目运营期
项目排放的废水主要由生活废水与工作废水组成，这些废水经处理，达到GB8978-96的标准要求后，排入市政排污管网。
主要由燃气炉具排放的废气组成。
采取的措施为：
配备相应的除烟设备，使油烟过滤后排放，减少油烟对空气的影响。
在道路两旁和周围广植草皮，设置多层次绿化带，净化空气。
区内设置固定垃圾收集点，集中后送垃圾处理场地统一处理；
专业的物业清扫管理，分片包干；
建立必要的管理制度，奖惩分明。
（4）噪声：
发电及消毒设备安装减噪装置，运输车辆严鸣喇叭，控制交通车辆流动，降低噪音源声压积，声环境控制在GB3096-93（城市区域噪声标准）二类标准。
5.3环境影响评价
本项目建设和营运中产生的污染物数量较少。
重点应放在施工中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的环境生活功能。
项目建成后，对周围环境不会产生不利影响。
第六章项目SWOT分析
（1）优势：
A自然资源丰富，生态环境好，保亭气候条件优越，地处北纬18度25分，更加适宜北方人居住。
B项目周边拥有具有独特优势的旅游资源——山地、温泉、历史文物、热带农业以及相当原始的自然环境。
C保亭有海南最好温泉出口，可增加项目卖点。
D海南保亭雅闲居房地产开发有限公司实力雄厚，积累了大量的房地产开发经验，拥有一支优秀的管理团队，成为项目成功的有力保障。
E由国家老干部局以协调保亭县政府优先为本项目提供建设用地指标。
F由国家老干部局向国家24个部委退休老干部进行产品推介。
（2）劣势：
A交通可达性较差。
保亭县的交通是使用中部公路，中部公路的风景优美但行车较慢。
岛内大部分的旅游交通移转至东部公路。
因此，本项目跟其他的东线房地产项目竞争者比起来，较不易到达。
B保亭县内基本生活配套不完善，物质资源匮乏，对于追求高品质享受的人群有抗性。
C项目总占地390亩，体量中等，但由两块隔路相望的地块组成，相应配套不能共享。
D保亭旅游资源还有待开发，景点知名度不高，在推广时有一定阻力。
E黄金度假期来居住的人少，重点关注三亚地区，没有租赁概念，从投资角度来讲没有回报支撑。
（3）机会：
A海南一线城市房价普遍偏高，受众群体有限，大部分购房客户将目标转向二、三线城市。
B海南旅游业的持续发展，以及旅游线路由沿海景区向中部山区过度，势必吸引一部分客源。
C找准市场空白点，通过产品差异化策略进入市场。
（4）威胁：
A受房地产政策的影响，海南岛上的可售房屋较多，不利销售。
B同区域内其他楼盘竞争的唯一优势是销售均价，这势必会导致投资收益率的降低。
第七章项目建设进度安排
2011年3月，完成项目立项、审批、合作协议签订。
2011年4月，签订设计合同，完成概念性规划方案。
2011年5月-7月，工程勘察、设计、施工准备。
2011年8月-2012年9月，施工建设期。
2012年9月-2012年12月，外网、道路、景观、绿化。
2013年1月，竣工验收、交房
第八章投资估算与投资经济分析
1、基本经济技术指标
项目
数量
单位
占地面积
390
亩
建筑面积
260000
平方米
容积率
1.0
2、成本分析
1）、土建建筑成本（含单体水电）：
260000平米x1600元/平方米=41600万元
2）、土地成本：
390亩x60万元／亩=23400万元
3）、人防费：
26万平x2%x1300元/m2=676万元
4）、城建配套费：
25元/m2x26=650万元
5）、小区配套（外网）：
强电、弱电、给排水外网180元/m2x26=4680万元
6）、设计费：
26x40元/平米=1040万元
7）、监理费：
10元/m2x26万平=260万元
8）、地勘费：
60万元
9）、景观绿化道路：
道路、绿地面积x400元/平米（落地面积）
390x50%x667x400=5202.6万元
10）、其他不可预见费40元/m2=1040万元
11）、管理费Ʃ（1-10）x3%=78608.6x3%=2358.258万元
12）、销售费用：
26x5500元/平米x1.5%=2145万元
13）、税金：
Ʃ（1-12）x13%=83111.858x0.13=10804.54万元
三、成本合计：
93916.4万元
每平米建筑单价93916.4/260000=3612元/平米
四、销售单价：
暂定5500元/平方米
五、毛利=销售收入-建筑成本
毛利=26万平米x5500-93916.4=49083.6万元
第九章社会效益分析
1、雅闲新城项目建设对于促进保亭经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。
2、雅闲新城项目建设的配套设施，包括会所，物业服务等方面对垦区职工、子女再就业提供至少30-50个就业岗位。
3、雅闲新城项目能增加周边农民收入，带动当地文化素质进步。
当地农民参与房地产建设和旅游业发展，是开阔眼界、提高素质和用城市文明改造农业文明的有效途径。
第十章结论
就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的社会价值和经济价值，并最终达到本项目的盈利目标是可以实现的。
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