某市道路建设项目可行性研究报告.docx

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某市道路建设项目可行性研究报告

某市道路建设项目

可行性分析报告

2011年9月

目录

1项目简介2

1.1地理位置2

2XX市宏观环境4

2.1XX市概况4

2.1.1城市概述4

2.1.2XX区位4

2.1.3行政区域和人口概况5

2.1.4交通网络6

2.2XX市经济运行情况8

2.2.1经济总量GDP8

2.2.2人均GDP9

2.2.3产业结构9

2.2.4固定资产投资10

2.2.5城镇居民收入10

2.2.6社会消费品零售总额11

2.3XX市概况12

2.3.1地理位置12

2.3.2城市规模12

2.3.3交通状况12

2.2.4XX-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划13

2.3.5经济状况14

3发展规划14

3.1XX市城市发展规划14

3.1.1城市定位14

3.1.2人口规划15

3.1.3市域空间结构规划15

3.2XX市总体规划16

3.3XX市旅游规划16

4房地产市场概况17

4.1XX市房地产市场概况17

4.2XX市房地产市场概况18

4.2.1XX市房地产市场发展历程18

4.2.2XX市房地产现状分析19

4.2.3XX市地产板块划分21

4.2.4XX住宅市场价格分析及预测22

5市场定位23

5.1目标客群特征23

5.2产品类型24

5.3价格策略24

6项目静态测算25

1项目简介

1.1地理位置

项目位于素有“人间仙境”美誉的XX省XX市东部新城核心地段，未来的商业中心。

总用地700余亩，项目A地块104亩，西至海源路，南至南关路，东至、北至规划路；B地块东至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南关路，约500亩，其中净地60余亩，其余为厂房以及社区居委会占地。

项目地块属XX市开发热点板块，离海不到1.5公里；C地块位于A地块西侧，70余亩，住宅用地；D地块位于A地块东侧，36亩，商服用地。

我们现正在对700余亩地块做整体建筑规划，分期实施。

A宗地104亩预计10月份左右就可以招拍挂。

1.2宗地现状及规划指标

A地块西南角有10多户拆迁户，已经签订拆迁协议，其他部分为净地。

宗地为住宅用地，容积率2.2，起拍价约180万/亩，楼面地价为1227元/平方米。

A地块实景图

加油站

西南角待拆迁房屋

2XX市宏观环境

2.1XX市概况

2.1.1城市概述

XX是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。

XX是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。

XX现有三大港区：

XX港区、西港区、芝罘港区。

多年来XX极力打造一流的城市品牌和投资环境，XX濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。

机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为XX四大支柱产业。

除此之外XX还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、XX啤酒等。

XX是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。

XX也有著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处。

2.1.2XX区位

XX市地处XX半岛中部，东连威海市，西接潍坊市，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。

XX市区位图

2.1.3行政区域和人口概况

XX市总面积为13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。

XX市现辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、XX、招远、栖霞、海阳7个县级市。

街道办事处48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。

2010年末全市公安户籍总人口为696.82万人，在全省位居第六位。

2.1.4交通网络

1、铁路交通

目前，XX境内有蓝烟与青烟威荣城际、龙烟三条铁路。

蓝烟铁路的终点在XX，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车。

蓝烟铁路电气化改造工程于2009年顺利推进，主体工程基本完工；青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工，客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路是XX省XX市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与XX市，全长123.4公里，总投资12亿元。

XX省铁路规划图

2、航空客运

XX市现有莱山机场和规划中的XXXX潮水国际新机场。

XX莱山机场位于XX市南15公里，为军民两用机场。

现属于二类4D级机场，一类航空口岸。

XX潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。

新机场建在XX潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁路、XX八角港和威乌高速、206国道相互依托，进一步完善XX立体货运通道和物流中心。

3、公路交通

同三高速福山立交桥和荣乌高速莱山立交桥已建成通车。

XX港西港区疏港高速公路、莱州港区疏港高速公路工程进展顺利；龙口港区疏港高速公路压矿路段调整方案已经确定。

XX——海阳高速公路项目工程许可报告和初步设计已通过专家评审；龙口——青岛高速公路已完成工程许可报告的编制。

XX省高速公路网

4、水路交通

 XX市沿海有9个港口，年吞吐量达2300万吨。

其中，XX港和龙口港、XX港、莱州港是国家批准的对外开放一类口岸。

XX港年吞吐量1250万吨，是全国十大商贸港口之一，同100多个国家和地区直接通航，成为中国北方的枢纽港。

龙口港是中国最大的地方港口，年吞吐量达850万吨。

XX市部分港口区位图

2.2XX市经济运行情况

2.2.1经济总量GDP

2010年XX市生产总值完成4358.46亿元（济南2010年GDP为3910亿元），同比增长14.1%（济南同比增长12.7%）。

XX市2005-2010经济总量增长趋势图

2.2.2人均GDP

2010年，XX市人均GDP达62264元（济南市人均GDP为58533元），同比增长14.1%。

XX市2005-2010人均GDP增长趋势图

2.2.3产业结构

2010年，XX市第一产业实现增加值334.49亿元，增长17%；第二产业增加值2566.49亿元，增长13.8%；第三产业实现增加值1457.48亿元，增长22.7%。

XX市2005-2010三产产值趋势图

2.2.4固定资产投资

2010年，XX市固定资产投资2705.86亿元，同比增长22.8%。

XX市2005-2010固定资产投资增长趋势图

2.2.5城镇居民收入

2010年，XX市城镇居民人均可支配收入23288元（济南市2010年城镇居民人均可支配收入为25304元），增长10.2%。

图2.11XX市2005-2010城镇居民人均可支配收入增长趋势图

2.2.6社会消费品零售总额

2010年，XX市实现社会消费品零售总额1387.35亿元，增长18.8%。

XX市2005-2010社会消费品零

2.3XX市概况

2.3.1地理位置

XX处XX半岛东部，为XX市下属县级市。

北部面临渤、黄海，东连XX市开发区，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。

XX是中国神仙文化的发源地；古代海上丝绸之路的起点，素以“人间仙境”闻名于世，一直以来以“滨海旅游城市”作为城市定位。

2.3.2城市规模

辖7个镇：

刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、小门家镇、大辛店镇、村里集镇、北沟镇；5个办事处（登州街道、紫荆山街道、新港街道、XX阁街道、南王街道）。

共计584个行政村（居委会）。

南北最大间距约43公里，东西最大间距约50公里。

海岸线长86.28公里。

全市总面积1280.5平方公里，耕地4.56万公顷。

全市总人口48.6万人，其中非农业人口17.1万人。

2.3.3交通状况

XX东距XX机场、XX港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；206国道和4条省级公路穿越境内。

沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上，现已开通了连接XX半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。

1996年XX新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。

XX航空公司在XX建有飞机场，另将有德龙烟铁路穿越XX境内，形成了海陆空全方位交通网络。

2.2.4XX-长岛-大连跨海大桥以列入国家十二五计划

XX经过长岛至大连旅顺的跨海大桥已列入国家十二五计划，将在十二五期间开建。

大桥建成后，大连到XX的铁路运输距离缩短1518公里，进而形成纵横我国南北从黑龙江到海南十省一市的东部铁路、公路交通大动脉。

借助跨海通道，东北的货物可以迅速直接的到达XX半岛，并直通苏北和长三角和珠三角地区，两大城市群之间的铁路和公路距离将大大缩短，贴别是XX、威海、大连的距离都在2小时经济圈内，空间可达性大大增强。

按照规划，跨海通道的总投资将达到2000亿元，按照日本跨海通道投资乘数2.25来测算，渤海海峡跨海通道的建设可增加GDP达4500亿元，这对海峡两端及沿线地区而言，必将产生巨大的经济拉动作用。

XX、大连两市作为跨海通道的两个终点，经济实力以及城市影响力必然会得以显著提升，XX在环渤海经济圈的城市中心地位也将得到进一步增强。

可以说，跨海通道建成后，XX就不仅是中国的XX了，而是世界的XX，它的光辉必将万众瞩目。

西海岸海洋文化旅游项目距跨海大桥仅1-2公里。

项目周面的配套设置：

XX火车站，XX长途汽车站，XX（潮水）国际机场，30万吨级的深水码头XX新港，206国道，威乌、同三高速公路。

2.3.5经济状况

2010年，全市完成地区生产总值350亿元，地方财政收入15.87亿元，分别增长14.5%和25.3%；规模以上固定资产投资和社会消费品零售总额达到197亿元和75.6亿元，分别增长24%和18.7%。

城镇居民人均可支配收入达到22311元，农民人均纯收入达到10689元，分别增长14.1%和14.5%。

2010年，全市接待游客435万人次，实现综合收入41亿元,分别增长11.5%和17.1%。

表2005-2009年XX市GDP

年份

数值（亿元人民币）

增长率（%）

2005

170.16

22.6

2006

204.04

17.2

2007

242.94

16.2

2008

285.80

11.7

2009

328.50

13

（数据来源于中国宏观数据统计系统及历年XX市政府报告）

3发展规划

3.1XX市城市发展规划

3.1.1城市定位

城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。

在全球化和区域化条件下，XX市成为我国与外部世界“对接”的前沿城市。

XX是XX半岛的副中心城市，也是环渤海的核心城市之一。

环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。

使其地位突变，从“副中心”上升为“核心城市”。

在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下，XX港的崛起势在必然，XX将成为重要的“国际性港口城市”。

XX市“山海城市特色、人文历史背景、前沿区位条件”为发展“国际化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基础。

《总体规划》将把XX市建设成高效的区域中心城市、建设宜居的生态城市并创建富有魅力的城市形象，以先进制造业、现代服务业，山海特色旅游和国际性港口为主要职能，以生态、人文、山海为特色的富有魅