三亚五指山两地市场报告.docx

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三亚五指山两地市场报告

三亚市、五指山市房地产市场调研报告

前言

应公司要求，我司对三亚和五指山市房地产市场进行了初步调研，旨在为贵司进军该市场提供可借鉴依据。

本次调研采用抽样调查的方法，通过对两地市场典型楼盘的重点分析，得出整体市场运行状况的结论。

第一部分三亚房地产市场调研报告

一、整体市场综述

三亚房地产市场在2002年前后通过经济的逐渐复苏和政府的大力倡导，房地产市场发展如日中天，一线海景房从2000多元迅速蹿至目前的20000多元。

雅居乐、富力、鲁能等大牌开发公司抢滩登陆，东北三省、京津地区、江浙地区、山东山西、河南等地客户纷纷来此购房。

2008年下半年的金融危机并没有给三亚房地产市场带来冲击，仍保持着旺盛的销售势头。

二、楼盘分布图

三亚房地产市场基本为旅游产品，景观资源的占有程度是价格和销售情况的重要支撑。

为便于阐述，通过不同景观资源的占有状况将典型楼盘分为一线海景房、二线海景房、河景房和山景房。

（一）一线海景房

1、半山半岛

项目位置：

三亚小东海鹿回头半岛

景观资源：

拥有一线海景资源和山景资源

开发公司：

三亚鹿回头旅游区开发有限公司

物业公司：

世邦魏里仕

项目规模：

占地2066亩

物业类型：

洲际酒店、公寓、别墅、风情商业街

户型面积：

80-200平米

项目价格：

均价23000元，最高价为顶层复式35000元

销售情况：

销售较好，一二期已交房，现销售三期高层公寓

项目定位：

一半是海水一半是天堂

项目评价：

项目位于小东海鹿回头半岛上，依山傍水，是三亚唯一一个拥有三山、两湾景观资源的海景房，毗邻三亚国宾馆、鹿回头公园和高尔夫球场，距市区仅3公里，闹中取静。

项目整体分五期开发，一期二期公寓和别墅已交房，现售三期高层公寓，四期规划横跨三亚湾和小东海的风情商业购物街、五期待定。

项目针对全球公开发售，凭借铺天盖地的营销推广势头和独一无二的区位，自2008年元月开盘以来持续热销，为三亚地区最具代表性的楼盘。

2、海居

项目位置：

海虹路南侧

景观资源：

一线海景资源

开发公司：

三亚林海房地产开发有限公司

酒店管理：

法国雅高集团

项目规模：

占地75亩，总建面6万

物业类型：

酒店、公寓

户型面积：

110-200平米

项目价格：

预计价格30000多元

销售情况：

现客户登记阶段，预计9月左右开盘

项目定位：

定制五星级酒店式度假公寓

项目评价：

项目位于三亚湾一线海景房，东邻建设中的高星级酒店，北靠规划路，西接棕榈湾小区，南望广阔的南中国海，建筑距海约100米，引入铂尔曼五星级酒店，规划两栋纯板式高层，项目开发周期计划两年。

3、清水湾

项目位置：

陵水县，距三亚市区不足45公里

景观资源：

私享12公里的热带海岸线

开发公司：

雅居乐地产

物业管理：

第一太平戴维斯

项目规模：

占地约2万亩

物业类型：

酒店、公寓、别墅、商业区

户型面积：

公寓：

68-335平米；别墅：

297-1415平米

项目价格：

公寓：

8800元（精装修，不临海）；别墅：

14000-22000元

销售情况：

销售较好，从元月份至现在已售700多套

项目定位：

12公里海岸上层国度

项目评价：

项目于2007年3月开始动工，是雅居乐携摩根士坦利投资逾200亿打造的一个比肩全球的滨海奢享度假新国度。

项目距市区不足45公里，拥有6家国际超五星级酒店、54洞滨海高尔夫球场、2个私家游艇会及观海度假别墅和公寓，同时引入天然温泉和商业长廊等高尚生活配套。

项目凭借独一无二的长达12公里的纯净热带海岸线以及高尚的社区配套和强势的营销推广活动，自开盘以来持续热销，目前所推出公寓已销售70%，滨海别墅已预定剩余少量几套。

（二）二线海景房

1、鲁能三亚湾新城

（三亚湾新城部分规划美丽mall）

项目位置：

海榆西线南侧

景观资源：

长达9公里的二线海景资源

开发公司：

海南鲁能广大置业有限公司

项目规模：

规划用地面积6.8平方公理

物业类型：

公寓、别墅、酒店、商业区

户型面积：

公寓：

80-150平米，别墅：

300-400多平米

项目价格：

公寓12000元；联排19000元，独栋2.1-2.6万

销售情况：

销售较好，目前主要销售美丽mall部分

项目定位：

游艇会高尔夫美丽城

项目评价：

项目地处三亚湾22公里海岸线的核心地段，号称亚洲第一大道的“椰梦长廊”——三亚湾路与连通凤凰国际机场的机场路交汇处，规划游艇会、GOLF、美丽城三大壮观版图，构建了一种涵盖所有滨海度假生活元素的资源自有、自成一体的滨海度假体系。

项目东西长达9公里，业态融合公寓、别墅、酒店和商业娱乐多种业态。

自2008年问世以来针对全球进行宣传推广，项目以其宏大的规模、高档的配套和雄厚的开发实力借助三亚独特的城市环境取得了良好的销售业绩。

2、蓝钻

项目位置：

三亚湾路168号（三亚湾渡假村旁）

景观资源：

市中心二线海景资源

开发公司：

三亚金中海国际置业投资集团有限公司

项目规模：

4栋高层，总建面10.5万平米

物业类型：

公寓、别墅

户型面积：

50-200多平米

项目价格：

内侧16000元，外侧18000-2000元

销售情况：

公寓销售一般，别墅尚未开始销售

项目定位：

世界级滨海社区

项目评价：

项目为二线海景房，规划为4栋流线性高层公寓呈花瓣状向外发散状态，最大限度的平衡和拓宽景观视野，户户观海。

底层全部架空为业主共享的大会所，因项目价格相对较高，相对其它海景项目销售较慢。

（三）河景资源

1、凤凰水城

项目位置：

三亚河东路555号

景观资源：

私享3000米河景资源

开发公司：

三亚凤凰水城开发有限公司

项目规模：

规划用地3150亩，总建面130万平米

物业类型：

洋房、公寓、别墅、酒店

户型面积：

洋房和公寓：

76-176平米；别墅：

140-180平米

项目价格：

三期洋房（4层半）：

15000元，公寓12000元（简装），别墅：

约4万元；二期公寓均价8500元，别墅：

18000元

销售情况：

销售较好，一期二期已售80%，三期预约登记，预计9月左右开盘

项目定位：

全球私人海滨度假屋

项目评价：

项目位于城市中心区与新城区发展主轴的核心位置，交通及区位优势明显，并承接三亚城市脉络未来走向

项目规划为大型体育运动会所、超大型河滨公园、五星级山海河度假酒店、9大国际休闲会所、风情商业街等9大国际休闲主题，于2008年5月开始销售，聘请章子怡为形象代言人，项目凭借3000米长的三亚河、40万平米的河景资源，一期以7000元的较低起价实现了销售较好的局面，现销售一期二期尾盘，三期预约登记。

2、时代海岸

项目位置：

三亚榆亚大道旁，毗邻三亚河和临春河

景观资源：

双河河景资源

开发公司：

鸿洲集团

物业公司：

香港埃德瑞国际酒店管理有限公司

项目规模：

占地500亩，总建筑面积52万平米

物业类型：

公寓、酒店、别墅

户型面积：

70-204平米

项目价格：

均价17000元（精装修），20层以上20000元

销售情况：

三期20层以下已售完，现售20层以上

项目定位：

国际度假港生活新境地

项目评价：

项目处于三亚东西两河入海口，毗邻鸿洲国际游艇会，拥有得天独厚的河景资源和海景资源，经过五年的开发，目前全部为现房，尽管河道污染尚未治理，由于前期有效的客户积累，项目依然销售较好。

（四）山景资源

1、鸿洲佳园

项目位置：

迎宾大道北段

景观资源：

山景资源

开发公司：

鸿洲集团

项目规模：

占地17975平米，总建面3.8万

物业类型：

高层公寓

户型面积：

60-100平米

项目价格：

8500元

销售情况：

尾盘，基本售完

项目定位：

现代北美风情社区

项目评价

项目以高雅的北美加州阳光风格建筑打造社区，集中式庭院与点式住宅围合布局于一体，结合矩形地块、开阔楼间视野和合理建筑排列，营造出温馨家园的情感交流空间，独创三亚小户大院生活先例，自2008年3月开盘以来已基本售完。

2、海岳半岛城邦

项目位置：

金鸡岭路

景观资源：

山景资源

开发公司：

海南世嘉投资有限公司

项目规模：

占地117亩，总建面14万

物业类型：

高层公寓

户型面积：

53-120平米

项目价格：

8000元

销售情况：

已售完

项目评价：

项目自2006年开始销售，规划近3万多平方米的园林景观及1500多平方米超大型游泳池与水系，点式结合板式房型建筑。

在楼体的摆放和户型的设计方面，注重景观的均好性。

价格从2006年的3600元已升至2009的8000元，目前已售完。

三、市场结论

1.目前三亚几无公开出售土地，少量土地集中在中介所里，且土地操作较为复杂，资金要求极高；

2.由于三亚独特的城市区位和气候特征，房地产市场基本为旅游产品，景观资源的占有程度和配套建设是构成项目价值的核心要素；

3.市场竞争表现为郊区复合性大盘雄踞一方与市区小盘共存，尽管整体市场处于旺销阶段，但由于供应量极大引发的市场竞争的严峻程度仍然不容小觑；

4.房地产市场产品在设计方面注重景观和配套建设，大型项目配有高档酒店、大型会所、游艇、风情商业街；小区内部景观注重与外围景观的呼应，浑然一体；户型设计方面注重户型的通透和景观均好性，大进深的多阳台设计，270度景观窗，顶层观海部分层层退台；

5.景观资源为价格的重要支撑，一线海景房价格基本在20000-30000多元，二线海景房在12000元-16000元，河景房在85000-17000元（价格与工程进度和自身配套等因素跨度较大），山景房在8000-8500元。

优惠基本为一次性5-7折，按揭2折或无优惠；

6.三亚房地产市场销售周期与其它地区不同，黄金季节一般为国庆黄金周至次年四月份左右，其余为淡季，淡旺两季销售情况反差极为明显。

由于城市区位的唯一性，房地产整体市场销售较为火爆，本次调研景观资源相对较差的两个山景房项目已销售完毕，产权式酒店因后期操作问题销售相对较慢；

7.客户基本为东北三省、江浙地区、山东山西、京津地区等的候鸟型客户，以度假和投资为主。

第二部分五指山房地产市场调研报告

一、五指山简介

五指山是海南省山地旅游资源最丰富的地方，是海南热带山地生态风光旅游的中心城市。

海拔1867米，主体面积211平方公里，空气中负氧离子含量高达每立方厘米12000个，是海南岛之“肺”，与南美洲的亚马逊河流域、印度尼西亚的热带雨林并成为全球保存最完好的三块热带雨林。

被称为“华厦康体养生之都”。

是海南岛三大河流的发源地。

另外，五指山大峡谷漂流是五指山最具特色的旅游项目。

五指山气候温和，属热带山区气候，冬暖夏凉。

年平均气温22.4度，年平均相对湿度为84%。

山清水秀，有“天然别墅”和“翡翠城”之称。

五指东南与保亭接壤，西与乐东为邻，北连白沙和琼中，咫尺三亚，毗邻海口，规划中的五指山市至三亚市高速公路将车程缩短至40分钟。

二、五指山楼盘分布

1、和园

项目位置：

规划中的五指山政府南侧

开发公司：

三亚双大投资有限公司

项目规模：

占地63亩，总建面11万平米，1200户

物业类型：

高层公寓

户型面积：

60-124平米

项目价格：

起价3580元，均价4056元（含580元的精装修费）

销售情况：

已销售所推出房源的80%

停车位：

433个

项目定位：

五指山首个定制式线养老社区

项目评价：

项目为五指山最具代表性的养老社区，小区规划依据地势，采用中央庭院和四个小庭院的半围合半开放布局，每一栋建筑都拥有良好朝向，且建筑物之间无视线遮挡。

另外规划3572平米泛会所7085平米的商业街。

在小区规划、交通和物业管理方面注重中老年人的生活习惯。

由于项目定位鲜明，在社区规划和营销宣传方面以亲老为主要诉求点，并注重实景展示和现场包装，项目自4月开盘取得了不错的销售业绩。

2、翡翠花园

项目位置：

海